На особом положении

Кластеры за МКАД, что называется, особая статья. С одной стороны – вроде как и полноправные столичные, с другой – клеймо «за МКАД» явственно накладывает свой отпечаток. И дело здесь не только и не столько у удаленности того или иного кластера от Красной площади или Главпочтамта. Сама по себе Московская кольцевая автодорога является не просто границей самого высокого – первого – уровня между кластерами или мегакластерами. МКАД является, по сути, психологической границей Москвы, за которой все воспринимается совершенно по-другому. И этот – психологический – фактор во многом определяет уклад жизни в этих кластерах, а заодно и состояние рынка недвижимости.
С другой стороны, эти районы ощущают на себе достаточно мощное воздействие Московской области. Ну и, конечно, нельзя не учитывать, что именно здесь, на окраинах мегаполиса, еще совсем недавно пустовали достаточно большие земельные участки.
Под влиянием перечисленных факторов и сформировались основные особенности, объединяющие все эти кластеры. Прежде всего следует отметить, что именно на этих территориях сосредоточено массовое жилищное строительство постсоветского периода, которое характеризовалось поквартальной застройкой с одновременным развитием инфраструктуры. В целом жилой фонд всех кластеров за пределами МКАД представлен многоэтажными панельными домами типовых серий КОПЭ, П-44, П-3 и другими, более современными, с приставкой «М». Вполне естественно, что в этих районах, на большом удалении от центра, высок процент социального жилья.
Однако наличием «свободной земли» обусловлены еще две особенности. Первая – сосредоточение здесь так называемой экспериментальной застройки, вторая – активное развитие малоэтажного и коттеджного строительства.
Есть свои особенности и в транспортном сообщении. В частности, самый массовый вид общественного транспорта – метрополитен – здесь выходит на поверхность. Уже функционирует легкое метро в южном направлении, доставляя жителей Бутово в центр. Заявлен проект строительства ветки в Новопеределкино.
Несмотря на общие особенности, безусловно, кластеры за МКАД отличаются друг от друга весьма существенно. Многое зависит от «привязанности» к основной части столицы, которая характеризуется степенью развития пассажирского сообщения. Многое – от традиционной «престижности» того или иного района в пределах Москвы. Немаловажным является состояние рынка в ближайшем подмосковном городе, есть ли в этом направлении международный аэропорт, насколько важным является ближайшая автотрасса в масштабах всей страны.

Южные края
На южном направлении за пределами МКАД расположены два кластера, Северное и Южное Бутово. Площадь Южного Бутово – 2700 га, Северного – 800 га. Население южной части 177 тыс. чел., северной – 92 тыс. Население в кластерах несколько моложе, чем в среднем по Москве. Поскольку с запада и с востока эти районы граничат с зелеными массивами и промзонами, границы кластеров практически полностью совпадают с административными. В восточной части это Варшавское шоссе (за исключением небольшого участка), в западной – плавно переходящие друг в друга Куликовская ул., ул. Поляны, Академика Семенова. На севере граница проходит, конечно же, по МКАД, на юге – чуть захватывая подмосковную Щербинку, по краю гарнизона «Остафьево». Между собой два кластера разделяются Бутовским лесом.
Бутово (особенно Южное) представляет собой типичный спальный район. Настолько типичный, что Южное Бутово уже давно стало у москвичей чем-то типа имени нарицательного. Тем не менее планово-массовая застройка дала положительный эффект – помимо жилья типовых, но современных серий (средний год постройки домов в северном Бутово – 1993-й, а в Южном – 1998-й), это развитая инфраструктура, а также практически полное отсутствие промышленных территорий (за исключением промзон коммунального назначения). В южной части, правда, действует железнодорожное экспериментальное кольцо, но и внутри него расположен жилой квартал. Крайняя точка кластера удалена от МКАДа более чем на 10 км.
Транспортная доступность обеспечивается одной из крупнейших федеральных трасс – Варшавским шоссе и МКАД, которые проходят по границам кластеров, пешеходная – линией легкого метро, одновременно являющейся центральной транспортной артерией Бутово. Внутри кластеров пробки практически отсутствуют. А вот за пределы района выехать проблематично: пробки на Варшавке давно стали притчей во языцех. Этим обстоятельством обусловлена некоторая обособленность Бутово, особенно Южного.

Рынок купли-продажи
На состояние рынка коммерческой недвижимости большое влияние оказывает хорошо развитый торговый сегмент (особенно стрит-ритейл) и практически полное отсутствие чисто офисной недвижимости. Большая часть представленных помещений – первые этажи жилых домов или пристроенные помещения, которые можно использовать под различные цели – торговля, общепит, услуги, офисы и т. д.
Так, по данным мониторинга консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), из 104 помещений, выставленных на продажу в этих кластерах за последние два года, 64 объекта были торговыми. Традиционно наиболее востребованы объекты стрит-ритейла в районах станций метрополитена и на сложившихся торговых коридорах: ул. Грина, б-р Адмирала Ушакова, б-р Дмитрия Донского. Именно за счет объектов этой категории цена в торговом сегменте Бутово отличается от средней цены квадратного метра за пределами МКАД не более чем на 30%. По данным Russian Research Group (RRG), на конец декабря 2007 года квадратный метр торговой площади предлагался к продаже по $3989 в Южном Бутово и по $4314 – в Северном. Самым дорогим объектом стал зал действующих игровых автоматом по адресу: ул. Южнобутовская, 69, экспонировавшийся в августе 2007 года по цене $7813/кв. м. По общей стоимости рекорд поставил еще недостроенный ТЦ-ОСЗ площадью 3000 кв. м, расположенный также на Южнобутовской улице (д. 62) и продаваемый в марте 2007 года за $9 млн.
Не намного дешевле предлагались и помещения свободного назначения: $3025 и $3500/кв. м соответственно. Как уже неоднократно отмечалось, достаточно высокая стоимость подобных объектов объясняется их возможным использованием в качестве стрит-ритейла.
Что касается офисного сегмента, то в описываемом районе нет ни одного современного бизнес-центра. При этом и офисные площади в «старом фонде» также в дефиците. Например, в течение всего прошлого года на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости предлагалось всего лишь по 1 объекту: площадью 1800 кв. м в Южном Бутово и 485 кв. м в Северном. Вполне естественно, что говорить о средних ценах в данной ситуации не имеет смысла. Отметим лишь, что цена предложения отдельно стоящего здания на Джанкойской улице площадью 1800 кв. м составила $4167/кв. м.

Арендные ставки
Арендные ставки на объекты стрит-ритейла достаточно высоки. В Южном Бутово аренда квадратного метра такого помещения стоит в среднем $1149/кв. м в год, а в Северном эта цифра достигает среднемосковских значений около $1500/кв. м в год. Самым дорогим объектом стритритейла по арендным ставкам стал 16-этажный жилой дом в первой линии домов по адресу: ул. Грина, 1, к. 5. Оно экспонировалось в мае 2007 года с арендной ставкой $3600/кв. м в год. Отметим, что арендная ставка второго «по дороговизне» объекта была уже сразу в два раз ниже, так, с середины января 2008 года в проходном месте на Бунинской аллее (Южного Бутово) предлагается торговое помещение с арендной ставкой $1785/кв. м в год.
Если же говорить о торговом сегменте в целом, то здесь наблюдается обратная картина: арендные ставки в южном кластере выше, чем в северном ($593 и $553 /кв. м в год соответственно). Здесь свою роль играет большая обособленность Южного Бутово, которая повышает ценность размещенных в кластере торговых объектов. Заметим, что эти ставки почти вдвое ниже, чем в среднем по Москве. Такое положение вещей специалисты объясняют прежде всего отсутствием достаточного количества современных концептуальных ТЦ и ТРЦ. На сегодняшний день в обоих кластерах построены лишь торговые центры «микрорайонного» масштаба (ТЦ «Виктория», ТРЦ «Фаворит» и другие).
Арендные ставки на офисные помещения в Южном Бутово опять-таки оказались несколько выше, чем в прилегающем к МКАД кластере: $558/кв. м и $524/кв. м в год. Это отражает востребованность офисных объектов в более обособленном южном кластере, нежели в северном, откуда добраться в центральную часть столицы значительно проще. Кроме того, потенциальные потребители офисных площадей приезжают в Южное Бутово и из прилегающих подмосковных городов: Щербинки и Подольска. Самые высокие ставки можно наблюдать в отдельно стоящих зданиях, которые могут использоваться и как торговые объекты. Так, в отдельно стоящем 3-этажном здании площадью около 2000 кв. м на Изюмской ул.(Южное Бутово) в конце ноября 2007 года арендная ставка первого этажа составляла $1080/кв. м в год, для здания целиком $840/кв. м в год. В Северном Бутово самые высокие ставки для офисного сегмента были зафиксированы в административном здании на Ратной ул. – $720/кв. м в год (данное помещение также допускает использование под банк или офис сферы услуг).

Перспективы
По прогнозам аналитиков Russian Research Group (RRG), децентрализация спроса на офисные площади уже в скором времени обеспечит достаточную востребованность современных офисных площадей как в Северном, так и в Южном Бутово. При этом явным «плюсом» Северного станет непосредственная близость к МКАД. В Южном же, напротив, преимуществом будет служить обособленность. Именно наличие целевой аудитории сделает эффективными проекты в области офисной недвижимости. Аналогичные предпосылки существуют и для развития в этих кластерах ТЦ и ТРЦ. Перспективы развития производственно-складской недвижимости основаны на территории, примыкающей к Варшавскому шоссе и МКАД.
На сегодняшний день в Северном и Южном Бутово уже предлагается достаточное количество проектов. Самым дорогим предложением среди инвестпроектов стал бизнес-центр площадью 6000 кв. м, экспонирующий в октябре 2007 года за 17,5 млн. А наиболее типичными инвестпроектами, предлагаемыми к продаже в Бутово, являются проекты строительства небольших до 2000 кв. м торговых центров или же ОСЗ, также допускающих использование под торговлю.