Бремя, которое не в тягость

Имидж – всё
«Социальная ответственность» девелопера (не путать с обременениями, к которым обязывают конкретные властные структуры) может быть выражена как в натуральном (площади в ТЦ, обычно 30–50%), так и денежном эквиваленте (инвестиции в бюджет города, фонд спорта и т. д.). Первый стремятся поскорее выкупить у города, второй – аргументированно минимизировать. Между тем количество детских садов и школ сокращается, новых спортивных объектов строится мало, а старые изнашиваются – именно по­этому к девелопменту, еще больше увеличивающему нагрузку в потребности района в социальных и инфраструктурных объектах, предъявляются все большие требования. По мнению партнера S.A.Ricci/King Sturge Ильи Шуравина, в местах со стабильно высоким турпотоком новые проекты обязаны не только повышать привлекательность коммерческой инфраструктуры города, но и непосредственно улучшать городскую среду: «Это могут быть музей, кукольный театр, картинная галерея, детская площадка на первом этаже…»
Александру Осипову, руководителю отдела консалтинга компании ASTERA, про «добровольные обременения» слышать пока не приходилось: «Однако в ряде проектов собственники включают некую социально-эстетическую составляющую, например, озелененную территорию со скульптурной группой».
«Впрочем, для ТЦ подобное решение абсолютно не нужно с точки зрения оптимизации покупательских потоков, более того, лучше такие элементы проекта выделять в отдельную самодостаточную функцию», – уточняет г-н Шуравин. Хотя уже есть прецеденты, когда управляющие компании пытаются воссоздать в составе объекта качественную рекреационную среду. Так, в известном английском проекте Blue Water посетители могут насладиться выставкой современных скульптур. А в одном из торговых проектов S. A. Ricci / King Sturge в Сибири – сургутском ТРЦ «Вершина» – архитектор Эрик ван Эгераат предусмотрел для посетителей большой зимний сад.
«В нашем понимании разумная доля социальных обременений для девелопера – это благоустройство дорог на подъезде к ТРК, улучшение освещения, полное благоустрой­ство прилегающей территории, а следовательно, социальной инфраструктуры окрестностей в целом, – комментирует Марина Малахатько, коммерческий директор DVI Group. – Мы изначально предлагаем городу проект с полным благоустройством территории. Успех ТЦ очень зависит от окружения».
Как правило, все работы по благоустрой­ству DVI Group закладывает в стоимость проекта изначально. В Перми девелопер отремонтировал проходящие близ ТРК дороги, озеленил газоны, поставил лавочки и урны на улице и остановках общественного транспорта… «В Ижевске администрация попросила нас разбить парк в прилегающей лесополосе. Сейчас утверждаем проект этого парка в госорганах», – рассказывает г-жа Малахатько. Уже в следующем году участок обычного леса между ТЦ и жилым кварталом Ижевска превратится в хорошо освещенный сквер с аттракционами, беседками и небольшим кафе.
Недавно AFI Development предложила мэрии при работе над комплексной рекон­струкцией площади Тверской Заставы восстановить два здания кордегардий (караульни при въезде в город), которые исторически символизировали въезд в столицу с петербургского тракта.
Два года функционирует школа-интернат для детей-сирот, построенная на средства ГК «Дон-Строй» на юго-восточной окраине столицы, примыкающей к деревне Кожухово и новому одноименному жилому микрорайону.
Когда ГК «Время» пришла в Екатеринбург, к ним поначалу отнеслись, как к «варягам», единственная цель которых – уничтожить Основинский парк. В итоге в окрестностях ТРК «Парк Хаус» не только высажены деревья и благоустроены площадки, но девелопер еще и передал $3 млн. на строительство областной детской онкологической клиники.
Визитной карточкой и 4-м этажом питерского МФК «Толстой Сквер» (23,6 тыс. кв. м, девелопер ООО «Лицедеи Билдинг Корпорейшн», концепция, брокеридж и управление – «АйБи ГРУПП») на Л. Толстого, 9, стал первый в мире театр клоунады и пантонимы «Лицедеи» с двумя сценами на 400 и 200 зрителей. А «БФА девелопмент» собирается строить на месте кинотеатра «Максим», на участке 1,4 га на Ланском шоссе, торгово-офисный центр, в котором 2 тыс. кв. м займет театр «За Черной речкой» на 300 мест. При покупке земельного участка под такой объект девелопер заплатил бы $1100–1300/кв. м, но с учетом обременений он обойдется около $800–1000 (по оценке Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН»).
В Нижнем Новгороде было бы попросту неразумно комплексно застроить территорию в 61 га в самом центре города, в районе Гребного канала, только жильем или торговлей, пусть даже и высокого качества, – настолько очевидно влияние одного такого проекта на качество жизни и привлекательность города в целом. Именно поэтому консультанты предложили инвестору помимо аквапарка включить в многофункциональный ТРЦ «Остров» проект медиацентра научных открытий с возможностью организации небольшого океанариума. Окупаемость данной составляющей проекта – более 8 лет, однако его интеграция в МФЦ вкупе с уникальной архитектурой принципиально меняет саму идеологию проекта. «Решение настолько понравилось не только инвестору, но и губернатору Нижегородской области Валерию Шанцеву, что было принято решение обязательно выставить этот проект на стенде Нижегородской области на MIPIM-2008 в Каннах», – рассказывают консультанты проекта (S.A.Ricci/King Sturge).
Реализуя масштабный проект ТРЦ Omega Plaza (140 тыс. кв. м) на площади К. Маркса в Новосибирске, RID Group столкнулся с проблемой: на законно принадлежащем ему участке – самовольно установленный властями памятник летчику-герою Покрышкину. «Но учитывая, что монумент там уже несколько лет, мы предложили инвестору в качестве компенсации горожанам за его перенос к центру площади организовать на первом этаже ТРЦ музей военной истории с применением мультимедийных технологий», – сообщает г-н Шуравин, руководитель проекта. Идея консультантов поначалу сильно удивила английских проектировщиков (Chapman&Taylor). Однако очень быстро все участники проекта поняли, что этим они не только отдают дань уважения городу, любезно предоставившему площадку, но одновременно делают нечто, никем в России ранее не претворенное в жизнь. Кому будут принадлежать «музейные» площади реконструированного концертного комплекса, возводящегося еще с начала 80–х как Дворец культуры «Сибсельмаша» и с тех пор не раз менявшего хозяев, пока не ясно.
Скорее всего, останутся на балансе УК ТРЦ. Объект даже не причислен к памятникам архитектуры. Положительных финансовых результатов подобное решение инвестору не дает, не считая не поддающейся оценке лояльности общественных организаций. В III квартале 2008 года заработает первая очередь Omega Plaza. В здании площадью 25 тыс. кв. м откроются трехуровневый универмаг молодежной одежды, галерея с акцентом на молодежную аудиторию, крупный парфюмерный магазин, кинозал с фуд-кортом… Во второй очереди (1-й квартал 2009-го) откроются магазин бытовой техники, супермаркет, развлечения, спорттовары и 11-зальный мультиплекс. Детская развлекательная зона займет несколько тысяч «квадратов», обещана также экспозиция современного искусства. «Мы меньше всего хотели простой и экономичный проект без изысков», – признаются авторы.
Ритейлеры стараются не отставать от девелоперов. В частности, real,- Hypermarket (российское подразделением немецкой сети гипермаркетов real,-), заявляет социальную ответственность одним из приоритетов своей корпоративной политики. «Мы оказываем поддержку различным социальным учреждениям, расположенным в городах и районах нашего присутствия, – комментирует Елена Асанова, руководитель PR-департамента real,- Hypermarket. – Например, один из наших гипермаркетов расположен в подмосковных Котельниках: в последние годы сотрудничаем с администрацией городского округа Котельники по адресной помощи детскому дому «Соната», люберецкому Дому ребенка, реабилитационному центру для детей и подростков с ограниченными возможностями «Кентавр».
Благодаря формату «гипера» с суточной посещаемостью 5–6 тыс. человек ритейлер имеет возможность проводить благотворительные акции совместно с покупателями. Сам процесс передачи собранных средств адресату помощи абсолютно прозрачен. «Сотрудничество с властью очень важно для определения первоочередных объектов благотворительности, – поясняет Елена Асанова. – Мы получаем просьбы по благоустройству и улучшению санитарного состояния района и стараемся выбирать из них предложения, которые по-настоящему нужны горожанам». Например, на открытие гипермаркета real,- в Ярославле помощь была оказана детскому саду № 20 (в размере $20 тыс.) и многодетным малообеспеченным семьям (400 тыс. руб.), а в 2008-м – милиционерам, служащим в Чечне.
В свое время ООО «Метро Кэш энд Керри» для получения одного из участков в Москве согласилась профинансировать работы города по выводу гаражей и строений, засыпке грунтом, очистке от мусора в размере $4 млн. Компанию обязали провести благоустройство как своего участка, так и участка в 0,7 га, не входящего в выделенную площадь. Работы по проведению всех коммуникаций полностью легли на немецкого девелопера.
К сожалению, многие участники рынка предпочли уклониться от ответов на тему собственной «социальной ответственности». Так, г-жа Анна Бруни, PR-менеджер ГК «ТЭН» заметила, что «большинство вопросов упираются в нормативные акты и не дают возможности раскрыть реальные благотворительные мероприятия девелопера». В свою очередь, Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, убеждена, что «щедрость» под соусом «социальной ответственности» могут себе позволить только очень крупные компании, да и то с целью пиара: «Хотя, заработав миллионы долларов, хочется сделать что-то полезное обществу и детям».

Торг уместен
Стойкой тенденции введения четких социальных сборов муниципалитетами по-прежнему не существует. С точки зрения властей в крупных городах регулирование «идет своим чередом»: есть нормативы по продовольственным и непродовольственным магазинам, школам и детсадам, спортивным объектам. Но не всегда желания инвестора могут напрямую совпадать с требованиями чиновников…
Самой распространенной формой сотрудничества является участие в традиционных городских мероприятиях. «На местах присутствия мы неизменно проводим в ТРК масштабные празднования дней города (по согласованию программы с администрациями). Что касается иных мероприятий, то у нас пока не было такого опыта», – признается г-жа Малахатько. «В декабре 2007-го администрация Волгограда организовала благотворительную лотерею ко Дню инвалида, победителям которой мы подготовили подарки», – сообщает г-жа Асанова. Отдавая дань уважения ветеранам ВОВ, участникам Сталинградской битвы и труженикам тыла, сеть перечислила некий процент однодневного заработка всех сотрудников волгоградского гипермаркета на специальный открытый счет. Многотысячные парковки real,- часто использутся «не по назначению»: для традиционных русских и немецких, спортивных праздников, Дней урожая…
По данным ASTERA, доля города в коммерческих объектах, как одно из основных обременений девелоперов, повсеместно выплачивается в денежном эквиваленте. «Навязанные городом арендаторы могут порушить всю концепцию, и комплекс потеряет привлекательность. Поэтому девелоперы предпочитают отказываться от участков с обременением в виде рекомендованных арендаторов», – уточняет Александр Осипов. В свою очередь, представители DVI Group подтверждают, что в их проектах город не получает торговых площадей.
Нередко в зачет доли города девелопер обязуется выполнить ряд работ – по реконструкции городских сетей, строительству новых коммуникаций (с последующей передачей их городу), подъездных путей, развитию территории. В любом случае величина обременении зависит от конкретного населенного пункта, месторасположения объекта, его площади и социальной значимости. За чертой города инвестиционная нагрузка на девелопера минимальна, но иногда приходится возводить магистральные инженерные коммуникации.
По поводу отселения жильцов ветхого фонда, некстати обременившего лакомую площадку, все зависит на целесообразности. Елена Оболонная, советник генерального директора Hermitage Construction & Management Group (HC&MG) полагает, что наиболее финансово затратным является скорее дополнительное строительство отдельно стоящих объектов городской инфраструктуры: «А вот расселение перекроет любое другое обременение высоким уровнем трудозатрат! К тому же в данном случае девелопер должен сам брать на себя это обязательство». «Морально застройщик коммерческого проекта жителям прилегающего микрорайона ничего не должен, поскольку и так улучшает инфраструктуру, – компетентно заявляет Илья Шуравин. – Девелопер берется за отселение только из-за дефицита земли и инженерных сетей». «Застройщик должен расселять людей из ветхого и частного жилья, находящегося на участке под строительство коммерческой недвижимости», – оппонирует Александр Осипов. ГК «Время» в Казани расселила жителей более 50 ветхих домов со своего участка и осушила болото на прилегающей территории.
По мнению Юлии Никуличевой, директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle. данное начинание особенно невыгодно и с трудом выполнимо сегодня, учитывая, что ставки аренды за прошлый год выросли на 10%, а стоимость земли – на 30%. «Если застройщик получает землю под строительство с расселением, то это обременение ложится на него полностью. Лично нас еще никогда не обременяли какими-то просьбами, которые мы не заинтересованы выполнить!» – подытоживает Марина Малахатько.
«Социальная ответственность» – бесконечно широкое понятие. Взять хотя бы прецеденты, когда региональные застройщики жертвуют метрами ради больших детских комнат просто потому, что в городе «некуда пойти с детьми». «Обычно вполне достаточно 50–100 кв. м, – уверяет Денис Густешев, директор департамента торговой недвижимости HC&MG. – Ведь детские комнаты оснащаются и содержатся целиком за счет собственника». Данный вид услуг, по мнению эксперта, не предполагает получения дохода: цель создания детских комнат – удобство посетителей и поддержание имиджа наших ТРЦ.
«Детские комнаты в ТЦ не являются социально значимыми объектами, поскольку создаются в помощь ритейлерам и для удобства клиентов. Обычно это 100–300 кв. м», – уточняет Наталия Орешина. «А мы вовсе не делаем некоммерческих детских комнат в наших ТРК – только полноценные развлекательные центры», – замечает Илья Шуравин. По словам г-жи Малахатько, во всех ТРК Группы детские комнаты «платные, как и в большинстве других проектов». У девелопера эти «квадраты» арендуют профильные компании.
В Москве становится обычной практикой строительство на ликвидных землях общественных организаций. Так, на Дербеневской, вл. 11, где ранее находился стадион «Труд», Mirax Group пристроила к центру социальной и физической реабилитации спортсменов-инвалидов деловой комплекс Pollars (60 тыс. кв. м). 1,5 га были переданы в краткосрочную аренду Общероссийской физкультурно-спортивной общественной организации инвалидов «Российский спортивный союз глухих» (РССГ) (т. о. сократились налоговые выплаты по участку). Обременения минимальны: РССГ с привлеченными им инвесторами оплатил 49-летнюю аренду земли (около $7 млн). Помещения центра реабилитации заняли 29 тыс. кв. м и около 20 тыс. кв. м – сам БЦ. А на днях заложили первый камень в основание Международного центра хирургии и реабилитации, в строительство которого инвестируют Mirax Group и «Главстрой».

ТРЦ «фантазийного» типа
На различных стадиях проекта муниципалитеты ищут способы заставить девелопера выполнить обременения. «Боюсь, вести речь о «рычагах» пока рано – ввиду отсутствия прочной законодательной базы, – комментирует г-жа Оболонная. – Либо девелопер соглашается приобрести участок под застройку на выдвинутых органами местной власти условиях, либо отправляется на поиски земли в другой город».
Невыполнение строительных норм и обязательств перед администрацией подмосковных Химок стало причиной переноса открытия комплекса «Мега» в декабре 2004-го. Госкомиссия приняла объект, лишь когда IKEA перечислила $1 млн. на развитие детского спорта. Шведскому девелоперу пришлось построить и мост с дорожной развязкой над Ленинградским шоссе. Впрочем, понятно, почему такая публичная и крупная компания не слишком стремится решать разногласия с чиновниками привычными отечественным застройщикам способами». Независимые консультанты в диалогах с властью по-прежнему не участвуют, оценивая участок с обременением по факту. «Социальные инициативы девелопера - для нас некая данность. В процессе борьбы за площадку никто не торопится раскрывать ноу-хау победы!» – подчеркивает г-жа Орешина.
Участники рынка единодушны в том, что навязанная девелоперу социальная составляющая только усложняет проект. «Ни один из «социальных» элементов в составе ТЦ не помогает собственнику привлечь арендаторов, лучше выводить подобные площади за рамки объекта», – уверена Наталия Орешина. По мнению эксперта, арендаторам такие допрасходы все же не угрожают повышением ставки (как бы изначально закладываются в «цену цемента»). Но всем жилось бы проще, если бы вместо спаривания «двух больших разниц», ТРЦ и социалки, на уровне областей и городов существовала и работала некая программа развития социально-культурных объектов, а не точечная реализация оных. «Ресурсов одного девелопера никогда не хватит, чтобы сделать, к примеру, полноценный театр. Из-за отсутствия четкой политики градостроения подобные благие начинания нередко носят характер «пошли на компромисс», – сожалеет г-жа Орешина. – А власти потом называют двухтысячный фитнес-центр в ТРК «социально значимым», хотя дорогостоящий клуб на самом деле не имеет никакого отношения к развитию спорта в регионе». В крайнем случае, консультанты советуют застройщику не жертвовать на «благотворительность» более 10–15% полезных площадей.
Но часто обременения представлены и более серьезной спортивной функцией. В центрах многих городов «грустят» пришедшие в упадок стадионы, к которым прилегают дорогостоящие пустыри… «Нам известен пример, когда девелоперу ТЦ в Волгограде придется возводить футбольные конструкции, а в Омске власти «заказали» хоккейную площадку аж в трех проектах! – рассказывает Юлия Никуличева. – Самые маленькие ледовые арены обходятся застройщику примерно в $10 млн. (из расчета $1000/кв. м)».
Тем не менее высокозатратные некоммерческие составляющие торговых проектов косвенно повышают привлекательность строительства в районе. Ведь в этом случае та же библиотека или театр создаются лидерами рынка с учетом повышенных требований к архитектуре и надежности зданий, поэтому становятся важными градообразующими элементами. Что нередко на руку и самому благотворителю: «В моей практике был случай, когда в плотно застроенном жилом районе наличие ФОКа в стилобатной части проектируемого жилого комплекса позволило упростить все согласования и в принципе «пробить» строительство на этой площадке», – вспоминает г-н Шуравин.
Но бывает, что просьбы администрации трудновыполнимы чисто технически. «В одном регионе нас попросили обязательно сделать в ТРК фитнес-клуб с бассейном, – делится Марина Малахатько. – Для девелопера подобные изыски всегда означают громадные затраты и несоизмеримо низкую аренду. В итоге наш проектный департамент учел пожелания госорганов, но стоимость строительства значительно выросла».
И все же, проводя параллель между «социальной ответственностью» девелопера коммерческой недвижимости в России, Европе и США, проще всего строить, оказывается, в России. «На Западе девелопер очень часто отказывается от проекта именно из-за обременений. К тому же процедура согласования проекта намного жестче, хотя порой быстрее», – уточняет г-жа Малахатько. «В развитых странах государство само заинтересовано помочь девелоперу, чтобы «оживить» конкретный район, – возражает Юлия Никуличева. – А вот школа или детский сад на балансе застройщика нередко вызывает сомнения у акционеров». По свидетельству г-на Осипова, «окончательный пакет обременений определяется в процессе переговоров с чиновниками и зависит от местных чиновников». А с фантазией у оных проблем пока не замечено.