Девелоперы используют эффект синергии

В последнее время у петербургских девелоперов получил дополнительное развитие формат многофункциональных комплексов, инфраструктура которых позволяет отвести место под жилье, офисы, гостиницу, торговые площади. Укрупнение объектов, их реализация позволяют снизить издержки на согласование, проектирование и организацию процесса строительства. Получаемый эффект синергии между несколькими направлениями позволяет застройщикам и собственникам зданий извлечь максимальный доход.

Диверсификация рисков
Интерес строителей к возведению одновременно жилой и коммерческой недвижимости оправдан. По словам Алексея Бегунова, генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), это позволяет компаниям диверсифицировать риски на каждом из рынков. Еще одна причина – возможность приобрести или арендовать земельный участок, который непригоден для строительства жилья. Продавать землю нет смысла, есть смысл строить, а потом продавать.
В Петербурге сегодня наблюдается дефицит участков под застройку. При этом, как известно, в соответствии с Генпланом строительство жилья возможно далеко не везде. Поэтому при реализации проектов компании стремятся максимально раскрывать потенциал тех земельных участков, с которыми работают. «Если на участке нельзя построить жилой дом, то можно возвести, например, бизнес-центр, ведь в Петербурге до сих пор наблюдается превышение спроса над предложением в сегменте качественных помещений», – считает Александр Веселов, руководитель проекта департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость» (строительная компания Setl City).
По словам г-на Веселова, коммерческая недвижимость по сравнению с жилой – это актив, повышающий кредитоспособность компании, и при этом доходный бизнес, который при грамотном управлении может принести серьезные дивиденды.
Одной из причин появления многофункциональных девелоперов на рынке эксперты называют необходимость поддерживать мощность домостроительных комбинатов или заводов по производству стройматериалов, которые часто входят в состав крупных строительных холдингов. Комбинаты нужно постоянно загружать, а для этого объемов жилого строительства недостаточно.

Преимущества МФК
Эксперты проводят параллель между развитием рынка недвижимости и развитием компаний. «Увеличение числа многофункциональных девелоперов на рынке недвижимости отражает очередной этап его развития, Еще несколько лет назад в этом сегменте в основном работали специализированные компании. Одни занимались только строительством жилья, другие – торговыми центрами, гостиничным сектором, офисами т. д. Развитие рынка привело к созданию многофункциональных комплексов (МФК) и, соответственно, к появлению многофункциональных девелоперов», – отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb. По его мнению, проект только выигрывает от того, что его осуществляет не ряд разномастных инвесторов-девелоперов, а один управляющий, который разрабатывает общую концепцию объекта. Компании, которые сегодня занимаются многофункциональным девелопментом, предпочитают создавать собственные подразделения и самостоятельно строить жилую и коммерческую недвижимость, управлять объектами после их возведения. Именно эти компании развиваются в соответствии с темпами развития рынка и пробуют выходить в новые сегменты. Так вместе с МФК появляются многофункциональные девелоперы.
«Многофункциональный комплекс не допускает концентрации и наличия какой-то одной функции. Так и в компании – если есть возможности для развития в других сегментах, то, с одной стороны, это приносит дополнительный доход, а с другой – провал в одном сегменте будет поддержан работой других», – уверен Игорь Лучков.

Компании расширяют сферу интересов
На рынке Петербурга работает несколько крупных строительных компаний, деятельность которых не ограничивается возведением жилой недвижимости. Прежде всего это такие известные игроки рынка, как холдинг RBI, группа компаний «Невский альянс» и др. Сегодня с проектами коммерческой недвижимости на рынок вышли застройщики, до недавнего времени специализирующиеся исключительно на возведении жилья, – «ИВИ-93», «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж». Строительные компании реализуют в основном крупные многофункциональные проекты.
Например, Setl City совместно с банком «Санкт-Петербург» возведет на Малой Охте деловой квартал класса А общей площадью 150 тыс. кв. м. В рамках первой очереди будет возведено 21-этажное офисное здание для банка «Санкт-Петербург», а также 8- и 9-этажный офисные центры площадью 21 634 кв. м и 26 830 кв. м соответственно. Во второй очереди появится еще несколько офисных зданий вдоль набережной Невы, а также пешеходный мост и причал с рестораном. Завершение строительства ожидается в 2012 году.
«ИВИ-93» возводит бизнес-центр на Васильевском острове – на пересечении Малого проспекта и 17-й линии. Компания уже имеет опыт строительства объектов коммерческой недвижимости (в 2002 и 2005 годах было введено в эксплуатацию два гостиничных комплекса), однако возведение бизнес-центра осуществляет впервые. Объем инвестиций холдинга «ИВИ-93» в проект составил более 160 млн. рублей. Общая площадь – порядка 4500 кв. м. Руководство холдинга намерено развивать деятельность по сооружению офисных зданий.
Некоторые застройщики жилья используют на рынке коммерческой недвижимости те же схемы реализации, что и при возведении жилых домов. В частности, в последнее время многие бизнес-центры распродаются по частям. Например, строительная компания «Возрождение Санкт-Петербурга» продавала помещения в бизнес-центре «Золотая Шпалерная» на ул. Шпалерная, 54 (офисная площадь – 7620 кв. м).
Другой пример – бизнес-центр «ГолицынЪ» класса В+ на 13-й линии Васильевского острова, возведенный компанией «Невский альянс». Комплекс состоит из двух зданий общей площадью 14 317 кв. м – бизнес-центра и апартамент-отеля. Объем инвестиций в проект составил $17,5 млн. Особенностью проекта стало то, что схема реализации помещений представляла собой продажу по договорам долевого участия, а не сдачу в аренду. «Невский альянс» остался на объекте в роли управляющей компании. «Мы работаем по схеме, которая несколько отличается от общепринятой, и продаем помещения в коммерческих объектах. То есть взаимодействуем с теми партнерами, которые хотят приобрести в собственность помещения в бизнес-центре или торговом комплексе, – говорит генеральный директор компании «Невский альянс» Александр Чупраков. – Например, мы сотрудничаем с компанией «Сити Центр», которая занимается управлением БЦ класса А. Особенность нашего альянса в том, что мы находим инвесторов для помещений бизнес-комплекса, продаем их, а управлением и эксплуатацией этих помещений займутся опытные профессионалы компании «Сити Центр».

Глобальная реструктуризация
Структура многофункциональной компании предполагает развернутую форму и наличие несколько проектных подразделений, а монофункциональные девелоперы осуществляют выполнение проектов в одном направлении. Поэтому реализация многофункциональных объектов заставляет компании менять свою структуру в соответствии с новой стратегией.
В активе холдинга RBI проекты многофункциональных комплексов появились два года назад. Первый участок, где представлены и жилая, и коммерческая составляющие, – на Новгородской улице, 23. Этот проект холдинг реализует совместно с Deutsche Bank – сейчас объект находится в стадии выхода на стройплощадку, в следующем квартале будут открыты продажи в комплексе. На этапе подготовки градостроительной документации находится и проект многофункционального комплекса вблизи Свердловской набережной на Пискаревском проспекте, 3. МФК общей площадью более 100 тыс. кв. м будет включать офисные помещения классов А и В (60%) и жилье (40%).
«Реализация проектов mixed-use – один из приоритетов нашей стратегии, – говорит Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI. – Вслед за принятием стратегии пришло и понимание того, что существующая организационная структура, эффективная для петербургской компании, работающей преимущественно с одним продуктом – жильем, не масштабируема. Когда наши стратегические планы помимо жилья пополнились коммерческой недвижимостью и проектами многофункциональных комплексов, которые мы будем строить не только в Петербурге, но и в других городах России и СНГ, мы провели реорганизацию». В 2007 году внутри холдинга выделилась управляющая компания и появились три бизнес-единицы, в том числе «Жилая недвижимость» и «Коммерческая недвижимость», работающие в разных сегментах рынка. «Очевидно, что такой подход способствует концентрации операционной деятельности в бизнес-единицах и возникновению внутри них проектной идеологии, – поясняет Эдуард Тиктинский. – Когда в компании появляется новый проект, решение о том, какая из бизнес-единиц будет заниматься его реализацией, принимается по приоритетной функции».
В прошлом году реструктуризацию провела и ГК «ЛСР», в результате была создана новая дочерняя компания – A Plus Estate, основным направлением деятельности которой стала коммерческая недвижимость. Компания занимается созданием офисных комплексов и самостоятельно управляет ими. Сейчас в управлении A Plus Estate в Петербурге уже находятся три бизнес-центра.
Четыре года назад в составе компании «Невский синдикат» (ныне – «Невский альянс») был создан департамент коммерческой недвижимости. «Это направление развивается параллельно с инвестированием жилищного строительства. Мы начали не на пустом месте, а учли опыт работы по привлечению инвестиций в строительство жилья. Лучшее из этого компания применила в инвестировании коммерческой недвижимости», – добавляет Александр Чупраков.

Многофункциональность в перспективе
Каждый сегмент рынка недвижимости на данный момент времени можно легко исчерпать. Девелоперы это понимают и поэтому осваивают новые для себя направления. «Развивая многофункциональные проекты, собственники/девелоперы убивают сразу двух зайцев: диверсифицируют свои риски и – в некоторых случаях – сокращают сроки реализации проекта», – резюмирует Светлана Шалаева, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International.
Крупные многофункциональные проекты, становятся все более популярными у девелоперов. Время уплотнительной застройки заканчивается, и сейчас компании, возводящие жилье, застраивают очень большие участки, на которых размещать только жилые комплексы нет смысла.
По мнению экспертов, все функции МФК должны быть связаны между собой, чтобы добиться эффекта синергии. Но на практике это реализовать не так просто. Как правило, девелоперы являются специалистами в одном сегменте рынка, например, в жилье, и это может негативно сказаться на реализации всего проекта. По мнению Светланы Шалаевой, сейчас возрастает ценность услуг консалтинговых компаний, позволяющих девелоперам профессионально развивать как жилые, так и коммерческие функции с учетом их специфики.