Дмитрий Минц: «Наша бизнес-модель лежит на поверхности»

– Дмитрий, с какой системной проблемой ежедневно сталкивается ведущая инвестиционная компания рынка офисной недвижимости? Что самое трудное в вашей работе?

– У нас очень низкая конкуренция! Практически никто не делает того же, что делаем мы. И с одной стороны, это хорошо – это обеспечивает нам быстрый рост и развитие. С другой стороны, у нас есть довольно странное ощущение: может, мы делаем что-то не то? может, чего-то не понимаем? Мы же не самые прозорливые, и наши акционеры отнюдь не самые богатые люди в этой стране. Бизнес-модель, которую мы развиваем и которая позволяет нам хорошо зарабатывать – она ведь лежит на поверхности! Но ею почему-то больше никто не интересуется.

– А почему, как думаете?

– Не могу ответить на этот вопрос. Мы, на самом деле, за конкуренцию! Потому что если придут другие инвесторы и станут что-то покупать, цены начнут расти. Может, в этих условиях мы не сможем покупать так же активно, как делаем это сейчас, зато приобретенное будет становиться дороже. И мы будем считать себя богаче (улыбается. – Примеч. ред.).

– Когда весной этого года мы готовили рейтинг влиятельных персон CRE 100 и задавали ведущим участникам рынка вопрос, кого бы они поставили на первое место, многие называли Вас. Как Вы считаете, почему?

– Наверное, все опрошенные эксперты сидят в наших зданиях. И боятся наших агрессивных воздействий: вдруг мы свет выключим, если они что-то не то про нас скажут. А если серьезно, и в прошлом, и в этом году мы были довольно активны – и с точки зрения покупок, и с точки зрения продаж. Поэтому, возможно, у результатов вашего опроса есть цифровая подоплека. В каждом секторе есть люди, которые определяют развитие индустрии: и в офисной недвижимости, и в складской, и в торговой. Но, например, в ритейле конкуренция выше. Там больше агрессивных, активных компаний, и выделить кого-то сложнее. В складской недвижимости конкуренция ниже, но тоже есть. В офисном же сегменте быть заметным проще – и не только потому, что мы активно растем и развиваемся, но и потому что активность со стороны других игроков менее заметна.

– Какова в настоящий момент инвестиционная стратегия O1 Properties? Видоизменяется ли она вслед за изменениями на рынке?

– Инвестиционная стратегия, которая была принята нами в 2009 году, не претерпела изменений. Ключевая идея была сформулирована четырьмя тезисами. 1) Только офисы. 2) Только Москва. 3) Соотношение готовых объектов к строящимся в портфеле должно составлять 80:20 (сейчас у нас более консервативная ситуация: 95:5). 4) Соотношение кредитного плеча к активам должно быть в соотношении 50:50 (сейчас оно немного выше).
Конечно, мы смотрим на рынок чуть шире, но в целом стараемся выдерживать стратегию.
Объекты, которые нам интересны, как правило, расположены в центре. Лучше мы будем иметь меньшую доходность в объекте, расположенном в пределах Садового кольца, чем большую доходность в здании в районе МКАД. Финансовые показатели, на которые мы ориентируемся: IRR – от 15 до 20–22% для готовых зданий и от 25 до 35% для девелоперских проектов.
Размер здания тоже имеет значение. Мы боимся больших бизнес-центров, потому что ликвидность таких объектов ниже. Да, у нас есть один большой актив – БЦ «Белая Площадь», но мы его планируем разделить на две части. Продавцы в момент транзакции этого не сделали, но мы для себя понимаем, что эти здания можно отдельно финансировать и отдельно продавать. У нас сейчас завершается процедура юридической реструктуризации. К концу года один проект будет превращен в два: «Белая Площадь. Фаза 1» и «Белая Площадь. Фаза 2».
В то же время мы не смотрим маленькие здания, потому что расходная часть на управление такими активами фактически такая же, как и для крупных площадок. По сути, тебе нужен тот же административный персонал, что и для большого здания, но на больших проектах расходы на него менее значимы. Максимальная площадь зданий для нас ограничена 50–60 тыс. кв. м, т. е. здесь наступает определенный предел ликвидности.

– Получается, что «Москва-Сити» выпадает из сферы ваших интересов?

– Да, проекты «Москвы-Сити» не подходят нам по площади. Но есть и еще одна причина. ММДЦ «Москва-Сити» – это все-таки пока пионерская история. Проект еще не стал чем-то состоявшимся, и это можно расценивать как определенный риск. К тому же, если бы там кто-то что-то отдавал даром, можно было бы думать. Но все верят в будущее! Кризис вычистил тех, кто не имеет финансовой возможности верить в будущее, остались только те, кто такую возможность имеет. В общем, чтобы стать частью этого проекта, нужно захотеть туда попасть, а чтобы этого захотеть, нужно понимать, зачем это нужно. Мы пока не знаем ответа на этот вопрос.

– За счет чего вы планируете расширять свой портфель активов, учитывая все ваши требования и тот факт, что качественные объекты постепенно вымываются с рынка?

– Хороший вопрос. Во-первых, мы строим и планируем строить. В настоящий момент мы занимаемся тремя девелоперскими проектами: превращением зданий фабрики «Большевик» в культурно-деловой комплекс, строительством БЦ на ул. Октябрьская, 98 и БЦ на ул. Василисы Кожиной. Во-вторых, качественные активы на рынке все еще появляются. Мы выросли от нуля до $1 млрд за год, потом $1 млрд превратили в $2 млрд, потом $2 млрд превратили в $3,85 млрд. Понятно, что $3,85 млрд мы вряд ли превратим за год в $7,4 млрд. Наша логика: делать одну–две сделки за год. И активы для этих сделок пока появляются. Мы боролись за «Белые Сады», но проект достался уважаемым людям (Millhouse Capital. – Примеч. ред.). Была сделка? Была. Могла быть нашей? Могла. Так что пока активов для наших темпов роста на рынке хватает.

– Не так давно фонд Sponda объявил о том, что намерен уйти с российского рынка. O1 Properties могут быть интересны его активы?

– Думать об этих активах, мне кажется, прежде­временно. Фонд намерен выходить с рынка следующие пять лет. Но через пять лет они могут и передумать.

– Какова ваша стратегия выхода из проектов? В какой перспективе вам интересно владение? Когда вы решаете, что актив пора продавать? В прошлом году вы вышли из БЦ «Олимпия Парк», в этом году продаете «Авион»…

– Если в целом смотреть на ситуацию, то наша стратегия – владеть. Мы не хотим продавать. Каждый наш актив приносит доходность, которая нравится нашим акционерам. Но, конечно, на любое правило есть исключение, и «Олимпия Парк» и «Авион» стали такими исключениями. БЦ «Олимпия Парк» мы построили, заселили арендаторами, подписали долгосрочные до­говоры аренды и, по сути, получили проект, который на протяжении 10 лет не имел бы capital appreciation. Так совпало во времени, что, когда основной арендатор захотел выкупить БЦ «Олимпия Парк», мы вели переговоры по «Белой Площади». Таким образом, с одной стороны, мотивация продажи была в том, что мы не видели какого-то ощутимого роста по этому проекту, с другой стороны, нам не хотелось добирать лишний долг для покупки «Белой Площади». Арендатор сделал нам предложение, которое нас устраивало, и мы продали здание. Напомню, что БЦ «Олимпия Парк» был девелоперским проектом, поэтому IRR, который он заработал для нас, был гораздо выше, чем в случае с обычным приобретением. Мы зафиксировали прибыль и практически сразу переложили ее в актив, в котором увидели больше перспектив. По правде говоря, «Олимпию Парк» нам всем жалко до сих пор, но «Белая Площадь» есть «Белая Площадь»…
С «Авионом» другая история. Этот бизнес-центр немного выпадает из концепции нашего портфеля. Напомню, что он был частью портфельной сделки по покупке активов Horus Capital, где нам очень нравились три больших актива и чуть меньше – два маленьких. БЦ «Гамма» мы продали почти сразу – так сложились обстоятельства. А «Авион» оставался в портфеле. Все знали, что скоро из проекта уйдет Mail.Ru, и ждали, кто же придет на его место и закроет вакансию. Сейчас компания Mail.Ru ушла, мы заполняем здание, и когда оно будет заполнено, у него появится корректная оценка. Сейчас там свободно около 6 тыс. кв. м из 18 тыс., для инвестиционного продукта это многовато. Но процесс идет, и скоро вакансия будет закрыта. У нас нет целевой задачи продать его завтра или послезавтра. Это не distress-актив, будет покупатель – мы его продадим.

– Как вы в принципе ищете продавцов и покупателей?

– Мы видим рынок, может быть, даже лучше, чем каждый отдельно взятый консультант. К нам приходят и консультанты, и инвесторы, и девелоперы, и частные лица. И мы стараемся анализировать всю входящую информацию, фильтровать ее, делать определенные подсчеты. И есть ощущение, что до нас доходит большая часть предложений, которая существует на рынке.

– В мае прошлого года компанией было отложено IPO. Спустя время как вы оцениваете эту попытку выйти на биржу?

– Попытка, которая не состоялась, на наш взгляд, не нанесла нам какого-то заметного репутационного ущерба, зато позволила рассказать о себе большому количеству инвесторов. В прошлом году мы попали в ужасный рыночный провал: с момента, когда мы объявили о намерении выйти на биржу, и до дня закрытия книги заявок РТС упал почти на 17%. Очевидно, что в ситуации, когда на бирже инвесторы распродают акции крупнейших российских отраслевых компаний, новой для рынка и меньшей по размеру компании практически нереально привлечь к себе внимание. Если делать вторую попытку, она должна состояться «наверняка».

– Некоторые эксперты говорили о том, что компании O1 Properties не удалось закрыть книгу заявок из-за завышенной цены. Среди факторов, которые повлияли на размещение, эксперты называют высокую долговую нагрузку и отсутствие необходимой трехлетней истории. Как Вы это прокомментируете?

– На тезис про отсутствие трехлетней истории компании на тот момент, безусловно, нам нечего возразить. Хотя для инвесторов важно не то, сколько компания сама по себе существует на рынке, а то, сколько существует бизнес, который ее составляет. Портфель объектов Horus Capital и БЦ «Дукат Плейс III» существуют с 2005–2006 годов. Основной массе наших активов около 6–7 лет. Поэтому вряд ли это было определяющим фактором для инвесторов.
Что касается завышенной оценки… Люди, которые высказывали подобные мнения, не разобрались в одной важной вещи, которую эксперт должен понимать – это разница между pre-money и post-money evaluation. Люди, которые считали, что мы продаем себя по завышенной цене, считали, что $1,2 млрд – это pre-money evaluation. На самом же деле это был post-money evaluation. Это стоимость компании, с учетом того, что мы собирались привлечь от $350 млн до $500 млн. Вопрос цены не был ключевым в наших разговорах с инвесторами.

– В 2012–2013 году ваш портфель претерпел довольно существенные изменения. Давайте вместе посчитаем все проведенные транзакции этого периода.

– В 2012 году у нас появились «Дукат Плейс III», Silver City, «Лесная Плаза», «Большевик». В 2013 году мы приобрели «Белую Площадь», был продан БЦ «Олимпия Парк», летом этого подписали сделку о покупке БЦ «Нахимовский, 58» (iCube), а также купили участок земли рядом со станцией метро «Парк Победы» на ул. Василисы Кожиной под строительство бизнес-центра. Таким образом, стоимость портфеля в настоящий момент достигла $3,85 млрд.

– В настоящий момент вы реализуете три девелоперских проекта. Расскажите о них подобнее.

– Самый масштабный девелоперский проект – фабрика «Большевик». Он имеет большой потенциал, но поскольку мы больше фокусируемся на инвестициях в уже готовые активы со стабильным денежным потоком, мы переложили строительные риски на нашего партнера, компанию Tactics Group, у которой есть многолетний опыт в реализации аналогичных проектов. В прошлом году мы заключили сделку с Tactics Group по продаже 50% плюс 1 акция в уставном капитале ОАО «Большевик». В рамках сделки была согласован опцион по выкупу нашей компанией 100% акций ОАО «Большевик» после того, как объект будет завершен и сдан в аренду. При этом команда О1 Properties продолжает заниматься маркетингом объекта и сдачей в аренду офисной части.

Предполагается, что до 2016 года « Большевик » будет преобразован в культурно-деловой комплекс с открытой прогулочной зоной, соединяющей Ленинградский пр. с ул. Скаковая. Большая благоустроенная территория объединит музей современного искусства, рестораны, кафе, магазины, а также офисы в стиле лофт.
Второй девелоперский проект – бизнес-центр на ул. Василисы Кожиной. Мы купили землю на западе Москвы, рядом со станцией метро «Парк Победы», под строительство БЦ площадью 27,3 тыс. кв. м. Здесь мы планируем построить офисный комплекс высокого уровня и рассчитываем на большой интерес со стороны потенциальных арендаторов.
Еще один девелоперский проект – строительство бизнес-центра на ул. Октябрьская, 98. Будущий комплекс класса А представит собой здание, состоящее из двух корпусов, соединенных переходом на уровне 4-го этажа.

– Девелоперские проекты наверняка требуют вовлечения большого количества контрагентов. Насколько рынок заточен под реализацию проектов инвестиционного качества?

– Контрагентов, на которых можно положиться, на самом деле очень мало. В рамках реализации своей стратегии мы стремимся к аутсорсингу многих задач: генподрядных работ, фит-аута и т. д. И компаний, которым можно доверить решение этих вопросов, можно пересчитать по пальцам одной руки.
До кризиса у участников рынка не было мотивации быть по-настоящему профессиональными. Любая палка, воткнутая в землю, расцветала пышным цветом. Девелопером был не тот, кто хорошо строил или умел создавать качественный продукт, а тот, кто мог выжать максимум из своего участка, построить максимально возможное количество квадратных метров. Все продавалось, и все покупалось. Кризис перенес участников рынка в зону «рискового земле­делия». Большая часть «земледельцев» ушла с рынка, а новые, если и появлялись, то в очень ограниченном количестве. Таким образом, сегодня мы очень ограничены в выборе подрядчиков. Впрочем, если говорить о рынке брокериджа, он вполне профессионален. Хорошо развит и рынок юридических услуг.

– O1 Properties ведет переговоры о покупке офисного комплекса Diamond Hall. Актив достаточно большой, к тому же продается не весь. Насколько вписывается в стратегию компании сосуществование в проекте с другим собственником? Чем интересен актив? Можно предположить, что собственник предложил дисконт в виде определенного количество вакантных площадей в проекте?

– Мы постоянно рассматриваем несколько активов на покупку. Да, Diamond Hall в их числе. Бизнес-центр находится в центре Москвы, соотвествует нашим требованиям по размеру и поэтому попал в наше поле зрения. Но я бы не хотел заострять внимание на этом объекте. Мы проводим внутренний анализ, идет рабочий процесс, и говорить о покупке преждевременно.

– Основной владелец группы компаний «ИСТ» Александр Несис договорился с Борисом Минцем о покупке более 40% акций девелоперской компании O1 Properties. Может ли измениться стратегия компаний с появлением нового акционера? Когда пройдет сделка? Куда будут направлены вырученные средства? Можно ли считать эту сделку текущей альтернативой IPO – осторожность инвесторов и общая ситуация на европейских рынках может не позволить пока успешно выйти на биржу?

– Действительно, мы осбуждаем партнерство с Александром Несисом. На стратегии компании это никак не отразится. ГК «ИСТ» хочет инвестировать, потому что им нравится наша бизнес-модель и подход. Зачем что-то менять? Возможность IPO это не отменяет, если условия для этого будут благоприятными.

– С какими финансовыми партнерами вы работаете?

– Мы работаем со всеми банками, которые в большом объеме финансируют недвижимость – это и Сбербанк, и ВТБ, и UniCreditBank, и Aareal Bank. У последнего компания O1 Properties вошла в пятерку самых крупных клиентов в мире.

– У иностранных финансовых партнеров условия кредитования лучше, чем у российских?

– Нет, сегодня российские банки стали вполне конкурентоспособными. Большие банки избавились от архаичных методологий, которыми они раньше активно пользовались. Сейчас подход абсолютно западный, институциональный. И по ставкам мы не видим, чтобы Сбербанк или ВТБ проигрывали западным банкам. В последнее время зачастую как раз наоборот. В любом случае, наша задача – быть диверсифицированными. Мы не хотим попадать в зависимость от одного игрока, поэтому не складываем все яйца в одну корзину.

– Какой проект вы, Дмитрий Минц, приобрели бы, не задумываясь, несмотря на то, что он не проходит по требованиям компании?

– Думаю, что это были бы офисы, соответствующие нашей сегодняшней стратегии. Почему мы занимаемся только офисами? Нельзя заниматься всем сразу. Недвижимость недвижимости рознь. Девелопмент жилья эконом-класса и инвестиции в коммерческую недвижимость – это, по сути, разные бизнесы. Одни, условно говоря, продают легковые автомобили, вторые – сдают в аренду танкеры. Но и то, и другое называется транспортом. Мы, например, хорошо понимаем рынок офисов, но плохо разбираемся в складских центрах. И нам не хочется делать ошибки.
Отклонение от стратегии, безусловно, возможно, и, наверное, в какой-то момент это произойдет, потому что офисных зданий в Москве остается все меньше и меньше. Но сейчас это для нас преждевременно, да и нет особой необходимости. Наши люди специализируются на офисах, и их компетенций будет недостаточно для того, чтобы построить, скажем, ТЦ. Чтобы нанять хорошую профильную команду, нужно платить хорошие деньги. Но обычно эти деньги не отбиваются одним проектом. А нанять команду, расходы на которую отбиваются одним проектом, – это, скорее всего, нанять недостаточно профессиональных людей.

– У вас есть «любимчики» в портфеле O1 Properties?

– Нельзя сильно привязываться к своим проектам. Такая трепетная влюбленность мешает трезво оценивать ситуацию и не позволяет вовремя и по хорошей цене выходить из проектов. Поэтому мы любим все свои активы примерно одинаково.
Если же говорить не о своих проектах, то, безусловно, есть здания, с которых можно брать пример. В рамках подготовки к IPO мы ездили на road-show и, встречаясь с инвесторами, посетили около 100 офисных зданий во Франкфурте, Лондоне, Нью-Йорке, Бостоне. Офисное здание, которое произвело на меня сильное впечатление, – Opern Turm во Франкфурте. Очень красивое здание с архитектурной точки зрения. Простое, сдержанное, но очень запоминающееся. Является ли оно хорошим инвестиционным активом, оценить сложно, мы к нему не приценивались. Но внешне производит сильное впечатление.

– Какие отраслевые новости из последних, с вашей точки зрения, окажут сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости, инвестиционный сектор?

– Меня очень порадовала новость о приобретении доли в ТРЦ «Метрополис» фондом CalPERS. Это хорошая сделка. Если это начало определенного тренда, а не статистический выброс, это, безусловно, поменяет рынок.
Вторая новость, которая, я думаю, не менее значима – это новость про то, пенсионные фонды могут быть акционированы. Это может дать нам очень много! Сейчас регулирование для пенсионных фондов прописано довольно формально, и это создает определенные системные препятствия для инвестирования пенсионных средств в недвижимость. Если регулирование НПФ перейдет в ту же логику, что и регулирование банков, то декларация расширится. Если это случится, то пенсионные деньги могут пойти в недвижимость. В пенсионной отрасли на сегодняшний день около $50–60 млрд, что много, с учетом того, что это equity. Если за год–два все намеченные преобразования пройдут, и мы будем стремиться к тому, чтобы было как на Западе, то в недвижимость пойдут 10–25% пенсионных средств. Исходя из текущих цифр – если ничего сильно не изменится в пенсионной системе  – мы говорим о $5–10 млрд, которые могут начать искать себе дорогу в наш сектор. Это много! И в целом эти преобразования могут оказать сильное воздействие на рынок.

– Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2014 году? Считаете ли Вы, что кризис продолжается? что впереди его вторая волна? Или это уже теперь некое перманентное состояние, в котором нужно учиться работать?

– Если говорить о макропрогнозе, то он у нас умеренно позитивный. Хотя мы отчасти вынуждены быть умеренно позитивными, ведь кирпичи в чемодан не сложишь и с ним не уедешь… Тот факт, что мы продолжаем покупать, подтверждает наш позитивный настрой. Честно признаться, я не верю в еще один 2008 год. Но я и не верю в бурный рост. Экономика развивается вместе с ростом потребления, поэтому у положительной динамики ставок в ритейле есть какой-то драйвер. Но у нас бурного роста, несопоставимого с инфляционным, ожидать не стоит. Думаю, наш рынок будет достаточно стабильным, если в экономике ничего глобально не поменяется.