Три, два, один – мотор!

На данный момент классифицировать киностудии по какому­либо признаку не представляется возможным, так как этот сегмент рынка коммерческой недвижимости только начинает набирать обороты и, по сути, находится на самой ранней стадии развития. Каждый новый строящийся проект формирует стандарты, несет в себе некое ноу­хау. Именно поэтому в нашей статье мы расскажем обо всех крупномасштабных частных киностудиях, а также о проектах, которые находятся на начальной стадии реализации, и специфике организации студийного пространства.

Первопроходцы
Старые советские киностудии «Мосфильм» и Киностудия им. М. Горького с началом нового столетия стали не справляться с возросшим спросом со стороны развивающегося российского кинематографа и рекламной индустрии. Кроме того технологии производства, которые они предлагали, устарели и не соответствовали современным тенденциям.
Увидев такую перспективную нишу, руководством компании «Медиа­Сити» было принято решение о строительстве частной киностудии в Москве. На сегодняшний день, когда процесс строительства уже давно позади, можно констатировать, что это самая большая частная киностудия на территории РФ. Именно здесь проводились съемки таких популярных сериалов, как «Моя прекрасная няня», «Не родись красивой», «Кто в доме хозяин» и др.
«В 2002 году мы серьезно рассматривали возможность строительства киностудии в Подмосковье, которая отвечала бы всем передовым тенденциям в области цифровых технологий. Мы планировали возвести комплекс, состоящий из 8 павильонов, своего департамента производства декораций, склада для хранения светового и съемочного оборудования, и, конечно же, свой небольшой комплекс постпродакшн, куда включаются монтажные, аппаратные, звукозаписывающие студии и т. д. Но затем мы пришли к выводу, что снимать телевизионные фильмы за городом довольно проблематично, так как ежедневно в этот комплекс должно каким­то образом добираться 2000–3000 человек, то есть возникла бы проблема логистики. Именно поэтому мы стали искать возможность приобрести участок или производственные площади в рамках города», – отметил Дмитрий Гранов, генеральный директор киностудии «Медиа­Сити».
Учредители компании пересмотрели множество вариантов, среди них: территория завода им. Орджоникидзе, рынка «Совенок», территория элеватора на Складочной улице.
Предстоящий объем вложений в киностудию побуждал «Медиа­Сити» искать площади в собственность. В результате выбор пал на помещения, принадлежавшие Московскому подшипниковому заводу, собственником которого являлась компания «Европейская подшипниковая корпорация». Вначале объект перешел к «Медиа­Сити» на правах аренды, а затем был продан. Одно из преимуществ данного комплекса заключалось в его месторасположении. Объект находится неподалеку от Третьего транспортного кольца, Волгоградского проспекта и двух станций метро.
Перед началом комплексной реконструкции заводских корпусов предприятие было выведено за черту города. Затем начался сам процесс – заново заливались полы (выровненные с особой тщательностью, благодаря чему можно бесшумно перемещать микрофонные тележки, камеры и пьедесталы), менялись перекрытия. В роли генподрядчика выступила компания «Стройкомплект», специализирующаяся на строительстве теле­, кинообъектов.
Сегодня в комплексе функционирует 9 павильонов площадью порядка 700 кв. м каждый, с высотой потолков 5,8 м до уровня подвеса осветительного оборудования.
Под потолком закреплена подвесная система, где располагается осветительное оборудование и вентиляционные короба.
Каждый павильон снабжен полным комплексом необходимой инфраструктуры: костюмерные, гримерные, реквизиторские, декорационные, актерские уборные и т. д. Студия также обеспечивает весь спектр постановочно­декорационных работ. В «Медиа­Сити» работает несколько декорационных цехов, которые полностью удовлетворяют потребности съемочных групп. Комплекс оборудован 28 монтажными станциями, а также множеством звукозаписывающих студий.
На территории киногородка также созданы две натурные площадки размером 400 кв. м и 1100 кв. м, которые в свою очередь также оборудованы всей необходимой инфраструктурой, так что арендаторы имеют возможность снимать небольшие сцены на улице, декорируя площадку в соответствии со сценарием и при этом не выезжая с территории комплекса.
Следующим этапом развития «Медиа­Сити» станет введение в эксплуатацию четырех павильонов площадью 1060 и 1013 кв. м. Высота потолков в этих помещениях будет достигать 12 м до подвеса светового оборудования, что дает большое преимущество при съемках кино, когда требуется высокий ракурс, кроме того, у арендаторов появится возможность строить высокие декорации, а также использовать операторские краны, плюс к тому же в помещениях будет высокое звуковое давление, что немаловажно при съемках больших телевизионные шоу типа «Голубого огонька».
Компания «Медиа­Сити» на данный момент инвестировала $24 млн. Для строительства оставшихся четырех павильонов и окончания всех работ по проекту (строительство и дозакупка оборудовании) компания «Медиа­Сити» планирует вложить еще $12 млн.
«Согласно нашему бизнес­плану мы планируем окупить комплекс в течение пяти лет. Однако, если рассматривать этот бизнес исключительно с точки зрения сдачи площадей в аренду, то окупаться проект будет намного дольше. Связано это с тем, что себестоимость строительства и оснащения павильонов достаточно высокая, требуется множество специальных устройств, оборудования, одна световая разводка, которая находится в каждом нашем павильоне, стоит дорого. Затраты на работы, проведенные в комплексе, сравнимы с затратами на строительство офисного центра класса В+ или даже класса А, а арендные ставки, существующие на данный момент в этом сегменте рынка, очень низкие и составляют $1/кв. м. в день. «Медиа­Сити» предлагает своим арендаторам не пустые павильоны, а целый комплекс услуг, оборудование, помещения, инфраструктуру. Таким образом, мы ускоряем процесс окупаемости, повышаем рентабельность объекта», – рассказал Дмитрий Гранов.
Возможно, в скором будущем у «Медиа­Сити» появится возможность полностью реализовать свою концепцию киногородка с полным набором услуг. Учредители компании ведут переговоры с собственниками близлежащего объекта на предмет выкупа цеха, площадь которого составляет 20 тыс. кв. м.
«Мы хотим, чтобы в результате «Медиа­Сити» представлял из себя некий городок, где размещались не только структуры, специализирующиеся на производстве теле­, кинопродукции, но и компании, работающие в высокотехнологическом бизнесе, допустим, связанные с IT­технологиями, дизайн­студии, продюсерские центры и т. д.», – добавляет Дмитрий Гранов.

Имидж превыше всего...
Еще одна частная киностудия появилась в рамках проекта офисного центра «Бизнес техно­парк «Кожевники», реализуемого Группой компанией «Экоофис». Объект находится в непосредственной близости от Садового и Третьего транспортного колец в районе станции метро «Павелецкая» на площади 5,8 га.
В течение последних двух лет территория техно­парка активнро используется для съемок музыкальных клипов, рекламных роликов, телесериалов и художественных фильмов. Общая площадь киностудии – порядка 5 тыс. кв. м, двух съемочных павильонов – 1000 кв. м с высотой потолков – 10 метров. Оставшиеся 2,5 тыс. кв. м используются под мастерские по производству декораций, офисы для продюсерских центров, кастинговых компаний, монтажные и звукозаписывающие студии. Около 400 кв. м занимают гримерные, комнаты отдыха и реквизиторские. Специфика такого рода помещений диктует особые требования. Здание должно быть оснащено высокими мощностями тепло­ и электроэнергии. Вопросы теплосбережения в здании с высокими потолками решается путем утепления стен и кровли специальными материалами. Потребность в больших мощностях электроэнергии можно решить имеющимися в наличии автономными станциями. «Фермы, несущие кровлю, должны выдерживать высокую нагрузку, так как там размещаются ходовые мостики, по которым передвигается обслуживающий светотехнику персонал», – говорит Олег Боченин, руководитель клиентского отдела группы компаний «Экоофис».
Стоимость аренды 1 кв. м кинопавильона варьируется в зависимости от того, ведется ли съемка в павильоне или же идет подготовка, строятся декорации, устанавливается и регулируется оборудование и т. д. В первом случае цена составляет $1,1–1,2/кв. м в день, во втором – $0,7 за тот же период.
Месячный доход арендодателя одного кинопавильона составляет от $20–50 тыс.
«Мы считаем, что наличие киностудии является своеобразной «изюминкой» нашего проекта», – рассказал Олег Боченин.

Киностудия «Старт»
В ближайшее время компания «Интеркапи­ талбанк», финансировавшая несколько фильмов, в том числе второй «Бумер», планирует реализовать проект строительства крупной киностудии. На сегодняшний день девелопер осуществляет выбор участка. «Мы планируем возвести киногородок в Ярославской или Калужской области. Пока предпочтение отдается городу Переславлю в Ярославской области. Удаленность от Москвы – порядка 100–120 км. Изначально мы хотели создать киностудию в Москве и думали о помещении площадью 10 тыс. кв. м. Но сейчас мы осознали, что такой объем площадей уже недостаточен, теперь мы хотим построить 50 или даже 100 тыс. кв. м. В состав комплекса будут включены: кинопавильоны, торгово­развлекательная часть, гостиница для актеров и гостей, инфраструктура и жилые дома для обслуживающего персонала киностудии. Разумеется, киностудия строится для реализации в том числе и своих проектов, но 2/3 площадей мы планируем сдавать в аренду. Это будут полностью оборудованные помещения», – рассказал Алексей Алякин, генеральный директор «Интеркапиталбанка». Консультантом по подбору участка и юридическому сопровождению проекта выступает компания «Стратагема».
Кроме того, по словам представителя «Интеркапиталбанка», за пределами столицы гораздо проще решить вопрос с доступом к необходимым коммуникациям. Также за городом гораздо легче организовать натурные съемки, да и сами съемки обойдутся дешевле, чем в Москве.
Инвестор планирует окупить проект за три года. «Когда речь идет о кино, нужно забыть о площадях. Мы не собираемся зарабатывать деньги на сдаче квадратных метров в аренду. Мы хотим предоставить съемочным группам полный комплекс услуг: от создания декораций, костюмов, установки оборудования, света, монтажных до профессионального персонала», – прокомментировал Алексей Алякин.
Компания «Интеркапиталбанк» планирует инвестировать собственные средства в киностудии, а торгово­развлекательную часть и гостиницу продать на этапе создания концепции. Объем инвестиций, по предварительным данным, составит порядка $100 млн. Ввести объект в строй девелопер планирует осенью 2007 года.

Киностудия в Северной Пальмире
Строительство еще одной крупной киностудии ведется полным ходом в Санкт­Петербурге. Идея создания студии принадлежит компании АФК «Система». В рамках проекта планируется возвести шесть павильонов по 450–850 кв. м каждый, на участке общей площадью 1,86 га. Кроме того, здесь появятся павильон для подводных съемок, помещение с оборудованием европейского класса с дымовыми машинами, стационарными и передвижными ветродуями. Возможно, что на территории будет организована натурная площадка. По словам специалистов компании, сейчас рассматривается вариант приобретения дополнительной территории в несколько гектаров. «Это будет первая в Восточной Европе киностудия, в которой сосредоточатся все необходимые для кинопроизводства возможности – павильоны для кино­ и телесъемки, павильон с бассейном для подводных съемок, гримерные, костюмерные, реквизиторские, соответствующие общемировым стандартам, актерские комнаты и VIP­апартаменты, которых пока нет ни на одной существующей у нас студии. Офисные помещения, необходимые для работы съемочных групп, будут оборудованы всем необходимым – телефонными и интернет­линиями; интерьеры будут соответствовать европейским стандартам», – отметили специалисты пресс­службы компании «Система Масс­медиа».
В трехэтажных павильонах разместятся и офисы, и кафе, которые смогут принимать как посетителей с улицы, так и сотрудников киностудии.
Комплекс будет находиться недалеко от центра города – на ул. Генерала Хрулева, 9, рядом со станцией метро «Пионерская». «Нам удалось найти объект незавершенного строительства, который мы и адаптируем под будущие павильоны. Удивительно, что мы смогли отыскать почти в центре города уже возведенную конструкцию, которая полностью соответствует нашим требованиям», – прокомментировали в пресс­службе компании «Система Масс­медиа».
При выборе площадки под строительство данного проекта выбор Санкт­Петербурга был неслучаен. По словам специалистов компании АФК «Система», съемки в Санкт­Петербурге обходятся в несколько раз дешевле, чем в Москве, а это является одним из определяющих факторов для выбора места съемок. «Во­вторых, в Санкт­Петербурге в отличие от Москвы можно найти огромное количество мест для натурных съемок, город может стать отличной исторической декорацией. В­третьих, в Санкт­Петербурге есть вся необходимая инфраструктура: гостиницы, рестораны, международный аэропорт, железнодорожная станция и т. д.», – рассказали в пресс­службе компании «Система Масс­медиа».
Предполагается, что проект окупится через 3–5 лет. При этом бюджет первого этапа проекта составит порядка $7–8 млн. В рамках начальной стадии реализации будут возведены стены павильонов. На втором этапе павильоны достроят под конкретные проекты, включая павильон для подводных съемок. Всего в проект будет вложено порядка $20 млн. Строительство объекта уже началось, его планируется завершить в I полугодии 2007 года.
«Арендные ставки будут определены после окончания строительства. Но и сейчас можно сказать, что они будут доступны съемочным группам, которые смогут переместиться из цехов разрушенных заводов в наш комплекс. Процесс ценообразования будет совершенно прозрачным. Каждый, кто захочет работать в наших павильонах, сможет зайти на будущий сайт студии и определить, сколько стоит любой павильон, с оборудованием и без него», – отмечаю в пресс­службе компании «Система Масс­медиа».
Объем площадей, которые займет новая студия компании «Тема Продакшн», составит примерно 30%. К слову, 75% акций компании «Тема Продакшн» принадлежит «Системе Масс­медиа». Остальные 70% площадей будут сдаваться в аренду как российским, так и зарубежным продакшн­студиям. Новая студия рассчитана на одновременную съемку шести­семи фильмов. «На киностудии будет осуществляться весь спектр необходимых для съемок фильма операций, весь цикл его производства можно будет провести здесь – от начала и до конца», — подчеркнул Михаил Дунаев, генеральный директор компании «Система Масс­медиа».

Заключение
Несмотря на то что данный сегмент рынка функционирует по несколько странным для рынка коммерческой недвижимости законам, так или иначе он продолжает бурно развиваться. Уже сейчас компания «Медиа­Сити» объявила о своем желании построить новую студию для съемок кинофильмов в Подмосковье, а благодаря компании «Экоофис» в Москве в скором будущем, возможно, появятся еще два больших кинопавильона. И быть может, очень скоро арендные ставки в киностудиях сдвинутся с мертвой точки и начнут так же быстро расти, как растет и развивается рынок киноиндустрии.