Офисный домик на берегу Невки

Это первый проект столичной ГК в Петербурге. В ее активе более 500 тыс. кв. м коммерческих площадей в Москве, Подмосковье, Ленинградской области, а также в Ростове­на­Дону. Свою экспансию в Cеверную столицу «Промсвязьнедвижимость» начала с выкупа части промышленной недвижимости завода «Электрик», расположенного напротив телебашни, на пересечении оживленных магистралей. Инвестор преобразовал производственный недострой в современный офисно­торговый комплекс общей площадью 32 тыс. кв. м.
Власти Петербурга уже не первый год говорят о необходимости вывода промышленных предприятий из центра, но как­то невнятно. С одной стороны, правительство не забывает упомянуть об огромном промышленном потенциале города, который дает значительную часть валового регионального продукта, пополняет бюджет и обеспечивает занятость населения. С другой – понимает, что те же заводы и фабрики, занимающие десятки тысяч гектаров стремительно дорожающей земли в исторической части, тормозят развитие мегаполиса и рынка в целом. Возможно, многие предприятия и рады бы перебазировать производство за черту города, но там практически нет инженерно подготовленных участков, да и удовольствие это дорогое. В отсутствие внятной политики и конкретных источников финансирования процесс пущен на самотек.
Бизнес сам постепенно стал распутывать клубок, начав с самых лакомых участков с видом на воду. Одним из таких районов стала прибрежная зона Большой Невки (Выборгская, Пироговская, Аптекарская набережные), где сосредоточена значительная часть промышленного потенциала Петербурга. За последние десять лет многие производственные корпуса вдоль реки превратились в современные офисные, торговые и производственно­складские комплексы. И в ближайшем будущем район обещает получить статус делового сити.

Обычная история
Завод «Электрик», занимающий более 10 га на пересечении пр. Медиков и Аптекарской набережной, долгие годы производит сварочное оборудование. Основными потребителями его продукции являются автомобильные, судостроительные, строительные предприятия, среди которых АвтоВАЗ, КамАЗ, Балтийский завод и другие. С развалом Советского Союза у промышленника иссяк и источник финансирования. Доведенный до шестого этажа новый производственный корпус завода оказался заброшенным на долгие десять лет. В общем, классическая ситуация для обновленной России. К началу новой эры предприятие решило избавиться от лишних активов, а производство по­степенно вывезти из центра. Сегодня часть мощностей «Электрика» переведена на окраину, а Группа «ЛСР» (одна из крупнейших финансово­промышленных групп города) ведет переговоры о приобретении предприятия.
В 2003 году ГК «Промсвязьнедвижимость» выкупила у завода участок более 3 га с расположенными на нем строениями – это несколько незавершенных корпусов, ветхие здания, использовавшиеся под склады, а также трехэтажный особняк, в котором размещались заводоуправление и столовая. «То, что здесь будет офисный центр, было понятно сразу, а про торговую составляющую мы долго спорили, – вспоминает директор представительства ГК «Промсвязьнедвижимость» в СЗФО Андрей Фесенко. – Очевидно, что место для торговли – не самое идеальное с точки зрения доступности. Мы находимся между двумя станциями метро – до «Петроградской» 15 минут пешком, чуть больше – до «Лесной». Но тем не менее никто не знает, что будет на рынке завтра, а потому мы решили диверсифицировать вложения». К тому же грех было не воспользоваться партнерскими отношениями с сетевыми операторами – «Рамстором», «М.видео», «Спортмастером», «Иль де Боте», «Кофе Хауз», «Связным» и др. Это портфель практически готовых арендаторов, и с точки зрения заполняемости риски сводились к минимуму. Хотя клиентов на площади в бизнес­центре изыскивали уже на месте. Таким образом, был предопределен микст торговли и офисов.
Исторический особняк площадью около 2 тыс. кв. м после ремонта тран­сформировался в офис самого девелопера. Шестиэтажная «незавершенка» на острие двух магистралей была реконструирована под офисно­торговый комплекс River House. Первые два уровня заняли торговые «якоря», выше разместились офисы.
Вытянутое вдоль набережной другое незавершенное строение – площадью 12 тыс. кв. м – девелопер чуть позже переуступил ГК «БестЪ». Новый собственник в настоящее время реконструирует его под бизнес­центр «Авеню» на 16,5 тыс. кв. м. Для себя «Промсвязьнедвижимость» оставила еще 0,8 га, где планирует возвести дополнительно до 50 тыс. кв. м новых офисных площадей с многоярусным паркингом на 600 мест. Застройщику повезло с инженерными коммуникациями – они уже были подведены, правда, электрических мощностей на возведенный комплекс еле хватило. Для второй очереди инвестор будет прокладывать кабельную трассу от трансформаторной подстанции на Карповке.

Новая точка роста
Невзирая на отсутствие опыта работы в Петербурге компания решила обойтись без профессиональных консультантов. Более того, вопреки действующему в этой зоне «высотному» регламенту (до 32 м) инвестор решил надстроить седьмой этаж. Генпроектировщик – ООО «Ремарк» – сумел убедить чиновников Комитета по градостроительству и архитектуре, что небольшое превышение (до 38 м) не испортит общей архитектурной мозаики. В результате девелопер получил еще 1400 кв. м видовых площадей. Надстроенный этаж сегодня делят панорамный ресторан итальянской кухни «Рыба» и компания «Чона холдингс», обустроившая здесь офисный пентхаус.
«Недострой», возведенный на основе несущих колонн, позволил предложить арендаторам большие открытые пространства (open space) без коридоров и перегородок. А высота потолков дала возможность некоторым из них создать двухуровневые офисы. К запуску комплекса все помещения были сданы в аренду крупными блоками, самый маленький «кусочек» – 400 кв. м – «Промсвязьнедвижимость» отделывает сейчас под себя. «Постепенно разрастаемся, уже тесно в этом особняке», – улыбается Андрей Фесенко. По желанию клиента в ряде помещений при отделке использована технология фальшполов, что позволило эффективно разместить внутренние сети (редакция газеты «Деловой Петербург»).
«Я жил на этой улице, – вспоминает руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предприниматель­ства Алексей Шаскольский. – Угрюмый производственный «недострой», прозябавший со времен краха индустриальных амбиций брежневского социализма, у меня на глазах превратился в офисно­торговый комплекс, получивший премию CRE Awards как лучший бизнес­центр Петербурга 2006 года. Неэпатажное, тактичное, но небанальное архитектурное решение, добротный девелоперский проект, вдохнувший жизнь в неординарный уголок Петроградской стороны, потянул за собой коммерческую регенерацию и соседних промышленных «недостроев».
В процессе редевелопмента были использованы самые современные материалы и технологии: сплошное остекление парадной части здания, выходящей на воду, вентилируемые фасады с использованием базальтового утеплителя и сэндвич­панелей, энергосберегающие стеклопакеты с низкоэмиссионными стеклами и пр. Весь комплекс оборудован системами приточно­вытяжной вентиляции и кондиционирования с бактерицидными ультрафиолетовыми облучателями и автоматической очисткой; пожаротушения двух типов; двухступенчатой очистки воды; бесперебойного питания; контроля доступа и видеонаблюдения и т. д. На крыше установлена автономная газовая котельная. Здание обслуживают семь лифтов: пять пассажирских, один грузопассажирский и для поднебесного ресторана – наружный панорамный лифт. Ахиллесова пята River House – парковка, сегодня внутренний двор комплекса может вместить всего 250 авто. Для среднего бизнес­центра, возможно, этого и достаточно, но для торговых операторов, рассчитывающих исключительно на автомобильные потоки – слишком мало. «С самого начала не была предусмотрена парковка для посетителей ресторана, внутренняя стоянка расположена далеко, и не все о ней знают, – говорит один из арендаторов, директор ресторана «Рыба» Светлана Морозкина. – Только сейчас взялись обустраивать ее вдоль набережной, хотя продумать надо было раньше». О дефиците машино­мест говорит и директор гипермаркета «Рамстор» в River House Денис Захаров: «Мы очень довольны, руководство ТЦ оперативно решает все вопросы, вот только стоянка маленькая. Но и это сейчас исправляется, в мае уже должна быть подготовлена еще одна стоянка». Девелопер озабочен не меньше клиентов. «Арендаторы офисного комплекса всегда найдут где припарковаться, а тот, кто приехал за покупками и не нашел место, вряд ли второй раз сюда приедет. Поэтому для меня очень важно оборудовать стоянку для покупателей торгового центра, – говорит Андрей Фесенко. – Не так давно мы получили разрешение на обустройство автостоянки на 250 машин перед зданием на набережной, на днях она должна открыться». Для «безлошадных» посетителей пущены бесплатные маршрутки, курсирующие между ТЦ и станциями метро «Лесная», «Петроградская».

Калейдоскоп
Мнения опрошенных арендаторов, коллег по бизнесу и консультантов в целом сошлись в положительной оценке проекта. Правда, девелоперы были весьма сдержанны. Например, управляющий сетью бизнес­центров «Сенатор» Валерий Хламкин готов поведать о достоинствах и недостатках комплекса руководству River House, но говорить об этом в прессе считает некорректным. Генеральный директор ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ» Константин Козловский отметил только положительные стороны: «Интересный проект редевелопмента, территория активно развивается, превращаясь в деловую зону. Комплекс грамотно позиционирован и сдан крупным якорным арендаторам, что обещает соб­ственнику хорошую экономическую отдачу в будущем». Более откровенными были якорные арендаторы комплекса и консультанты. «Удачная локация, развитая инфраструктура, светлые помещения с высокими потолками, панорамные окна с видом на воду – это ключевые показатели, повлиявшие на наше решение при поиске офиса, – говорит директор по развитию и инвестициям компании VIY­Management Михаил Масалов (арендатор 700 кв. м в пентхаусе). – Но некоторые нарекания вызывает работа службы эксплуатации, не обустроены и плохо убираются участки вокруг здания, нет точки общепита». В комплексе действительно пока нет точки общепита, а ресторан высокой кухни не каждый может себе позволить. Но, как сказал Андрей Фесенко, «хотя общепит и дотационный «кусок», но он нужен, а потому будет». Соответствующий договор с оператором уже подписан, и скоро на 400 кв. м первого этажа заработает точка питания, которая будет кормить обитателей до глубокого вечера.
По меткому замечанию генерального директора London Consulting & Management Company Татьяны Скаландис, «River House – объект с большими плюсами и малозаметными минусами». Помимо массы достоинств, как то: удачная локация, транспортная доступность, свободные планировки, сплошное остекление фасада и современная инженерная «начинка», Татьяна Скаландис обнаружила и некоторые недочеты, среди которых – неочевидная выгода микста торговли и офисов. «Зонирование торговой части оставляет желать лучшего, поскольку при входе в ТЦ через центральные двери «якорного» «Рамстора» не видно из­за секций других арендаторов. К недостаткам проекта относится планировка «входной группы» офисного центра, в которой рецепция находится слева от входа, так же, как и проход к лифтам, а сами размеры «входной группы» малы. Достаточно неудобен въезд на парковку, который расположен во внутреннем дворе, да и вообще вся логистика вокруг объекта затруднена». С логистикой и вправду что­то неладно, при первом посещении сразу можно найти разве что офис Промсвязьбанка, а все остальное – с трудом. Возможно, это только с непривычки. В тот же «Рамстор» многие жители Петроградской стороны наверняка уже протоптали дорожку. Ибо доселе во всем районе не было ни одного современного продовольственного супер­ или гипермаркета, хотя район лидирует по объему нового элитного жилья.
Руководитель департамента офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко считает River House одним из ярких проектов города за 2005 год, по достоинству получивших премию. «К сожалению, мы не знаем, насколько девелоперу удалось воплотить свои первоначальные замыслы. Но несколько смущает разношерстный набор арендаторов по ритейлу, возможно, надо было более тщательно подойти к этому вопросу». Директор компании «Бекар­консалтинг» Олег Спивак резонно заметил, что не бывает безошибочных проектов. «О местоположении можно спорить, но компании удалось «выжать» из этого места максимум. В целом объект произвел очень благоприятное впечатление».
Андрей Фесенко тоже остался доволен своим детищем. Правда, еще не до конца решен один важный вопрос: как заполучить часть драгоценной «влаги» из полноводного потока автомобилистов, проносящегося рядом, т. е. завлечь покупателей в ТЦ. Возможно, стимулом для них станут дополнительные парковочные места, которые на днях обещают открыть.