Производства в черте Москвы: быть или не быть?

– Программа реорганизации производственных территорий подразумевает сохранение столичного промышленного потенциала. В каком объеме планируется сохранить производство в городе?
– По генеральному плану развития города из более чем 20 тыс. га промышленных территорий, существующих на сегодняшний день, в столице должно остаться 15 тыс. га. Таким образом, использование столичной земли будет оптимизировано, территории под «простаивающими» промышленными предприятиями отдадут под строительство объектов другого функционального назначения – бизнес­центров, торговых объектов и т. д. В свою очередь, эффективность использования территорий под работающими производствами будет увеличена. Цель программы – не просто грамотно распорядиться существующей землей, но и повысить объемы производства в городе, увеличить налоговые отчисления в бюджет – как от производств, так и от недвижимости, которая появится на месте не работающих сегодня предприятий, – увеличить количество рабочих мест на производствах.

– На какой стадии находится реализация программы?
– Сейчас мы работаем в рамках целевой программы, запланированной на 2004–2006 годы. В этом году мы должны подвести черту, но скорее всего нам придется обратиться с предложением о продлении программы до конца 2007 года. Это связано с рядом сложностей, которые не удалось предусмотреть на начальном этапе. Так, сейчас мы должны тщательно продумать технологию анализа, обследования существующих предприятий, для того чтобы впоследствии безошибочно определять, какие промзоны целесообразно реорганизовать, какие – сохранить, а какие – уплотнять. Понятно, что «быть или не быть» предприятию, будет зависеть от того, насколько эффективно оно использует свой промышленный комплекс, имеет ли собственный план развития и возможность интегрирования в рынок. Но сложность – именно в адекватной оценке производства.
C каждым предприятием будет вестись индивидуальная работа. Трудно говорить о какой­то единой технологической модели. Где­то мы будем оставлять всю территорию производству, где­то – уменьшать метраж. Может быть и такая ситуация – работающее предприятие занимает потенциально очень хорошую землю, а рядом простаивает земельный участок – свободный, без обременений, но по определенным причинам не представляющий инвестиционной привлекательности. В этом случае мы будем готовы передать производству пустующий земельный участок, в свою очередь, отдав территорию предприятия под более эффективное использование.

– За счет каких средств происходит перебазирование предприятий?
– Вывод производства осуществляется за счет предприятия. Оно само является инициатором и инвестором. Многим предприятиям, сегодня располагающимся в Москве, по большому счету все равно, где будет находиться их производство. При этом разницу между стоимостью земли в центре Москвы и территории где­нибудь на окраине можно с успехом направить на свое развитие.
Если производство расположено в центре города и у него есть филиал, который находится на окраине, оно может перебазироваться на территорию филиала. А землю в центре освоить, например, под строительство бизнес­центра, предварительно изменив функцию участка. Эти вопросы, конечно, будут решаться исходя из общей картины генплана.

– Доходность проектов недвижимости намного выше доходности производства, соответственно, и выше отчисления в бюджет. Почему решено в принципе оставлять промышленные объекты в городе?
– Перед нами не стоит задача тотального вывода предприятий из города. Для нас важно сохранение промышленного потенциала Москвы. Сейчас мы можем сократить объем производственных территорий Москвы до 15 тыс. га, через какое­то время объем промышленных территорий в городе будет еще уменьшен. Придет время, и производство, продолжая активно развиваться, будет работать уже за пределами Москвы. А в городе будут высвобождены территории для новых объектов коммерческой и жилой недвижимости.

– Как обстоит ситуация с проектом «Пром Сити»? Проект опаздывает по срокам. С чем это связано?
– Определенные передвижки по времени связаны с тем, что у управляющих компаний было свое видение реализации проекта, а у департамента науки и промышленной политики – свое. Сейчас ясность по проекту достигнута, мы с департаментом геопромышленной политики выработали совместную программу действий, заказали проект планировки на эту территорию, отработали техническое задание, определили исполнителей. Когда будет готов проект планировки, станет понятно, какие деньги необходимы для реализации программы, кто в ней будет участвовать. Уже определен перечень предприятий, которые запланированы к выводу.

– Каков ход реализации проекта «Большой Сити»?
– Уже предложена концепция проекта «Большой Сити» – она была рассмотрена на общественном градостроительном совете, возглавляемом мэром Москвы. В июне должно пройти заседание правительства, на котором будет рассмотрен вопрос о ходе реализации градостроительного плана «Большого Сити». Сейчас идет скрупулезная работа с исполнителями, учтены мнения всех собственников, находящихся на этой территории... Уже сегодня ясно, что только за счет бюджета это будет трудно сделать. Нужно понять, как будут работать частные инвестиции и бюджетные источники финансирования.

– Что сегодня препятствует реализации программы по реорганизации промышленных территорий?
– По большому счету уже ничего. Сейчас мы утверждаем границы промзон, в этих границах будет возможна только организация производства. Любое функциональное изменение территории будет стоить больших денег. Таким образом, нам удастся решить одну из самых серьезных проблем промышленного комплекса – захваты предприятий, их насильственное банкротство с последующим использованием освобождающихся участков под застройку дорогого жилья, других объектов недвижимости.

– Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы сегодня реализует еще один любопытный проект – программу межрегионального сотрудничества в сфере строительства. Можете подробнее рассказать о ней?
– Сегодня один из главных приоритетов национальной политики – программа доступного жилья, а также строительство сопутствующей инфраструктуры – торговых центров, больниц, школ, офисных зданий. Не все регионы сегодня в состоянии самостоятельно реализовать эту приоритетную задачу – необходимы достаточно серьезные инвестиции, управленческий потенциал. Роль Москвы и состоит в том, чтобы прийти в регион с инвестициями и реализовать достойные объекты недвижимости. Примечательно, что столичные компании работают в тесной связке с локальным рынком. Москвичи, участвующие в программе, не везут за сотни километров строительные материалы. Столичные рабочие тоже туда не едут. Речь идет только об экспорте капитала, технологий, нормативно­правовой базы и управленческого потенциала. Приход столичных компаний дает стимул развитию строительной отрасли России в целом.

– Каким образом определяются участники программы – девелоперы?
– У нас есть реальная возможность оценить профессиональные возможности компаний и остановить свой выбор на самых достойных. Как правило, это компании, которые способны четко и профессионально, в конкретные сроки реализовать достигнутые договоренности. Причем не на основе благотворительности, а на основании инвестиционного контракта, в котором учтены все интересы – и инвестиционной компании, и города, в котором она ведет строительство.

– Столичные компании сегодня активно работают в регионах, не будучи участниками каких бы то ни было программ. Зачем им это нужно? И каково участие Департамента в этой программе?
– Работа Департамента идет по нескольким направлениям. Первое – поддержка и обеспечение непосредственной инвестиционно­строительной деятельности московских компаний. Второе – помощь в разработке градостроительной документации. Здесь мы оказываем всяческое содействие, вплоть до конкретного участия в разработках генпланов городов. Третье направление – методологическая поддержка. По инициативе наших партнеров мы провели несколько семинаров, на которых проанализировали ситуацию в ряде городов, поделились опытом, который есть у нас в части реализации инвестиционно­строительных программ.
Зачем наша программа нужна столичным компаниям? Прежде всего мы являемся неким связующим звеном между застройщиком и региональной местной властью, что, согласитесь, немало для успешной работы на незнакомом рынке. Мы – инициаторы бизнес­коммуникаций. Некоторые московские компании, самостоятельно начав процесс осваивания регионов, в конце концов вошли в программу. И это не случайно. Централизованные переговоры с властью, участие в программе правительства Москвы, комплексный подход к реализации проектов – все это существенно облегчает работу в регионах. Бывают случаи, когда компания даже при подписанном соглашении не может получить землю. Здесь мы можем помочь – если возникают серьезные проблемы, мы организуем совещания с участием администрации региона. Помимо поддержки с нашей стороны у программы есть еще одно преимущество – рентабельность проектов находится на достаточно высоком уровне. Как я уже отметил, работа основана на инвестиционных контрактах, где соблюден баланс интересов всех участников программы.

– Если брать за 100% объем строительства недвижимости в регионах по программе, какой процент будет составлять коммерческая недвижимость?
– Сейчас небольшой, думаю, не больше 10% от всего объема.

– Почему так мало?
– Приоритет государства – строительство жилья. Под это уже будет подтягиваться реализация объектов коммерческой недвижимости.
Так получилось, что до выхода «строгих» Земельного и Градостроительного кодексов все кому не лень могли начать строительство фактически без средств – осуществлять реализацию жилья на деньги дольщиков. Однако для реализации бизнес­центра были необходимы практически 100% средств или недешевый банковский заем, который можно было получить лишь компании с хорошей репутацией, кредитной историей, достаточными активами. Это стало причиной того, что строительные компании, пришедшие на этот рынок, заработали свой капитал на реализации объектов жилой недвижимости, а не офисных помещений. Сейчас ситуация меняется. Постепенно эти компании начинают строить торговые, гостиничные, складские, офисные проекты. Думаю, что следующим станет этап, когда компании не будут избавляться от объектов коммерческой недвижимости, а станут оставлять их в качестве активов. А банковские задолженности, платежи по кредитам будут выплачиваться из арендных поступлений, получаемых с объектов недвижимости.
Пока в рамках инвестиционной программы предусмотрена реализация не более 10% коммерческой недвижимости, но объем постепенно будет увеличиваться. Многие компании стали продавать офисы на первых этажах и постепенно пришли к тому, что необходимо строить отдельные объекты. Скажем, компания «Квартира. Ру» в Рязани построила два дома. В прошлом году оба объекта были реализованы, в том числе проданы и коммерческие помещения на первых этажах. После этого компания приступила к строительству небольшого офиса с площадью в 3500 кв. м на одной из центральных улиц Рязани. В Белгороде компания «Авгур Эстейт» реализовала коммерческий центр. Это, пожалуй, один из первых крупных проектов, реализованных московскими инвесторами в регионах. В любом случае количество объектов коммерческой недвижимости будет увеличиваться – мы переходим к комплексной застройке микрорайонов, что предусматривает строительство объектов инфраструктуры.

– Насколько привлекательны для столичных девелоперов региональные проекты? Можете озвучить рентабельность?
– Рентабельность того или иного инвестиционного проекта зависит от многих составляющих. Например, от того, во сколько обошлась земля – если девелоперу удалось купить участок по начальной стоимости лота, рентабельность проекта может быть очень высокой, если стоимость лота была увеличена в разы, не исключено, что бизнес рискует быть неликвидным. На рентабельность также влияют расположение участка, технология организации строительства, возможные способы оптимизации затрат на реализацию проекта и т. д. Если компания, не поступаясь качеством объекта, экономно распределяет средства, строго следит за расходами своих подрядчиков, это положительно сказывается на ликвидности. Рентабельность может доходить до 40%. Но кого­то может устраивать доходность в 15% – компания продает объект на последних стадиях его реализации. Все очень индивидуально.

– Основные сложности, с которыми вам приходится сталкиваться в рамках реализации программы?
– Уверяю вас, ситуации бывают самые разные, и не всегда все проходит абсолютно гладко – и в отношениях с местными властями, и в договоренностях с застройщиками. Считать деятельность нашего комплекса абсолютно успешной нельзя. Еще есть над чем работать. Самое главное, что программа запущена. Дальше – процесс совершенствования, в частности доработка законодательной базы, улучшение схем взаимодействия с участниками программы, налаживание системы контроля за исполнением стоящих перед нами задач.