WHAT TO DO WITH M2: офисы все гибче, а ТЦ все многофункциональнее

До 2020 года на рынке торговой и офисной недвижимости наблюдалось постепенное снижение доли свободных площадей. Так, вакантность в офисах составляла всего около 7% в среднем по рынку (немного выше в «Москва-Сити» за счет ввода новых объектов, ниже в ЦДР). По обеспеченности торговыми центрами Москве тоже не занимает лидирующих позиций в Европе и мире, а больших показателей ввода в последние годы не наблюдалось, что также привело к наметившемуся дефициту помещений. Но 2020 год все изменил: вынужденная пауза в работе больно ударила по ритейлу, и в ТЦ начали освобождаться площади; из-за перехода части сотрудников на режим удаленной/гибридной работы сократились потребности компаний в офисных площадях. Сегодня вакантность в среднем оценивается в 12%, как в офисах, так и в ТЦ. Цифра не очень большая, но согласно озвученным ранее прогнозам, показатели не вернутся к докризисным в ближайшие 2-3 года, а это значит, что девелоперы будут эти проценты прибыли недополучать.

В первый день лета, 1 июня, в банкетном зале TERRINE на Зубовском бульваре состоялась организованная CRE Event конференция WHAT TO DO WITH M2?, в ходе которой спикеры постарались ответить на вопрос: «Что делать со свободными площадями?».
Изображение взято из источника: CRE
Первая сессия была посвящена офисной недвижимости, и ее участники сосредоточились большей частью на конкретных кейсах из собственной практики. На правах модератора, старт сессии положила Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. По словам Натальи, сейчас один из векторов компании направлен на сервисные офисы и коворкинги. В отличие от офисного рынка в целом, где в последний год наблюдалось затишье в плане новых сделок, а речь скорее шла о субаренде и сокращении занимаемых офисов, сегмент сервисных офисов показал активное развитие, здесь были заключены несколько крупных сделок, а компании-операторы продолжают заявлять все новые и новые площадки. В то же время, отмечает Наталья, тот прогноз, который Cushman & Wakefield озвучивали в начале года, оказался излишне негативным. Высвобождение офисных площадей почти остановилось, а согласно последним опросам арендаторов, 25% компаний уже сократили занимаемые метры, а большая часть планирует в ближайшее время расширяться.

Также с позитивом смотрит на перспективы рынка Йос Тромп, руководитель отдела исследований, руководитель отдела интеллектуального лидерства и стратегии обработки данных Европа, Ближний Восток и Африка CBRE B.V. Его доклад был посвящен влиянию Covid-19 на европейскую офисную и торговую недвижимость, а также прогнозу на вторую половину 2021 года. Спикер выступал в режиме онлайн из Нидерландов.

О новом для российского рынка формате офисов BTS рассказал исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Евгений Овчинников. Формат отличается тем, что оператор берет на себя все затраты на обустройство офиса и расчеты с собственником, а также сервисное управление. Наценка оператора по сравнению с прямой арендой по словам Евгения составляет всего около 10%.

Елена Буздалина, руководитель административно-хозяйственного управления ФСК Лидер, рассказала об опыте компании по аренде коворкинга. Доклад вызвал живой интерес, так как принято считать, что профессиональный девелопер должен себе строить офис сам. По словам Елены, минус самостоятельного строительства и управления в том, что подразделения и отдельные специалисты таким образом вынуждены отвлекаться от основного вида деятельности – строительства для клиентов, что может в конечном итоге сказаться на качестве продукта.

Доклад Анастасии Семенченко, Партнера, коммерческого директора проектного бюро «М.К.3» был посвящен запросам арендаторов по использованию свободных площадей, а также собственному примеру адаптации офисного пространства под новые тренды.

Также о собственном опыте переезда и использования площадей рассказала Катерина Туник, Руководитель отдела проектирования ГК «Синтеза». После окончания пандемийных ограничений компания думала отказаться от первоначального плана по аренде офиса в сторону меньшей площади, однако в результате было принято решение арендовать большое помещение, но при этом часть сдавать в субаренду.

Замыкал первую сессию Сергей Юлаков, Руководитель направления SOK Engineering. Компания занимается разработкой собственной системы классификации офисов, включающую не только оценку здания, но и оценку помещений, экологичности, качества управления.

На этом первая сессия была завершена, а после обеденного перерыва пришла пора поговорить о торговых центрах – отрасли, которая стала одной из наиболее пострадавших от карантина и возможно самой обсуждаемой в последние полтора года. Модератором выступил Эдуард Тишко, Управляющий партнер LCM Consulting.

Сессия сразу удивила гостей выступлением Елизаветы Лихачевой, Директора Музея архитектуры имени А. В. Щусева. Елизавета задала тон беседе, сказав, что в победу онлайна над офлайном не верит. В дальнейшем все спикеры начинали свои выступления с этих слов. При этом и о торговых центрах г-жа Лихачева отзывалась далеко не лестно, однако признавая, что у управляющих музеями и управляющих ТЦ в целом схожие задачи, общее прошлое и даже возможно общее будущее. Так, исторические торговые ряды, располагаясь в центре городов, служили не только для торговли, но и как выставочные пространства. Сейчас в мире мало примеров успешного взаимодействия ТЦ и искусства, потому что выставки, как правило, размещают в не сдаваемых помещениях (на тех самых лишних квадратных метрах), для экспозиций не предназначенных в ТЦ, которые с точки зрения локации для искусства не являются выгодными. Впрочем, есть и успешные примеры. Такой проект реализован в Египте: музей расположен на втором этаже, а торговая галерея на первом, то есть, посетители музея проходят в него и выходят из него через полноценный современный ТЦ, что дает преимущество обеим составляющим. Таким образом, возможную коллаборацию нужно продумывать очень тщательно и уже на стадии проекта.

Ольга Стариченко, Исполнительный директор ТРЦ «Ривьера», поддержала разговор об искусстве. Ольга ранее имела опыт по открытию театрального проекта в ТЦ, а сейчас в «Ривьере» развивается выставочное пространство, которое также используется для самых разных целей. В целом, этот ТРЦ отличается большим вниманием к развлекательной и досуговой составляющей. По словам Ольги, развлечения позволили торговому центру привлекать посетителей из дальних концов Москвы, а после окончания ограничений быстрее восстанавливать трафик. Однако в саму пандемию именно эта составляющая пострадала больше других, что серьезно ударило и по «Ривьере».

Также интересный доклад был у Индиры Шафиковой, Управляющего партнера RedStone Properties. Специалисты компании изучали рынок ТЦ Москвы и Подмосковья и отметили креатив небольших районных объектов по привлечению необычных арендаторов. Например, в нескольких ТЦ есть бьюти-коворкинги и автомобильные магазины, интересные арендаторы – магазин анимэ и хобби-гипермаркет, располагающийся фактически в вестибюле объекта. Кроме того, Индира рассказала об островной торговле, где несколько операторов покинули рынок, но многие другие готовы арендовать площади по довольно высокой ставке.

Ольга Королева, Директор по управлению активами UFG Wealth Management, представила кейс компании с просторов итальянского рынка. Компания переформатировала торговый центр в распределительный ритейл-центр, где в частности, часть площадей фуд-ритейлера была отдана под интернет-заказы (формат Dark Store). Сложностью и основной задачей такого решения является разделение потоков, чтобы покупатели и курьеры не мешали друг другу.

Управляющий партнер ИФГ Agastone Дмитрий Голубятников рассказал о проектах группы в области фуд-холлов и гастромаркетов. Так, компания планирует к осени открыть гастрономическое пространство у станции метро «Отрадное», где будут размещаться ВкусВилл, ресторанные концепции и гастромаркет. Кроме того, недавно ИФГ приобрела торговый центр у метро «Фили», который тоже будет ждать реконцепция.

Замыкало сессию выступление Натальи Якименко, Генерального директора Lynks Property Management. Наталья уделила внимание формату МФК, проектам, совмещающим в себе несколько функций, например, жилье, офисы и ритейл. Также специалист уверена, что большое будущее для ТЦ у арендаторов спортивной и образовательной направленности. Футбол, плавательный бассейн, школа танцев в ТЦ отвечают современным трендам, считает Наталья.

В завершение конференции гости могли высказать свои мысли по теме мероприятия в режиме открытого микрофона, а также просто пообщаться и обменяться мнениями за чашечкой кофе и десертом.


Спонсорами мероприятия выступили: Cushman & Wakefield, ГК «Синтеза» и «М.К.3»


Поделиться

83402

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre