Ритейлеры­ - строители

Вынужденные добровольцы
Ритейл в России стабильно и динамично растет. Оборот розничной торговли в России, по данным Росстата, составил в январе–марте этого года 2,228 трлн. руб., что выше прошлогоднего показателя на 13,6%. В том числе в марте 2007 года оборот ритейла составил 719,2 млрд. руб., что на 13,4% больше показателя 2006 года и на 9,5% больше показателя февраля этого года. Вместе с тем страна еще далека от насыщения торговыми помещениями. Московские власти планируют к 2012 году довести количество торговых площадей до 800 кв. м на 1 тыс. человек (сегодня он соответствует 600 кв. м на 1 тыс. человек).
Но до сих пор за ростом ритейла не поспевает девелопмент. Дефицит качественных помещений, особенно больших площадей, является сдерживающим фактором для рынка и основной причиной того, что ритейлеры начинают заниматься непрофильным для себя бизнесом – девелопментом. «Данная ситуация сложилась благодаря стремительному росту многих федеральных игроков, – считает Александр Тарасов, исполнительный директор дирекции недвижимости ОАО «Торговый дом «Копейка». – Так, «Копейка» открыла более 200 магазинов в 2006 году и планирует открыть сопоставимое число новых торговых точек в 2007­м». Сеть «Гроссмарт» к концу 2008 года намерена запустить свыше 300 супермаркетов (сегодня – 45). «Седьмой континент» до конца этого года собирается открыть 85 магазинов формата дискаунтер «Светофор». В планах «Мосмарта» – более 80 магазинов. Перечисленные примеры – лишь небольшая иллюстрация активности ритейлеров.
Дефицит торговых помещений, с одной стороны, заставил отвлекать деньги, время и людей от основного бизнеса – развития розничной сети, с другой – открыл новые источники дохода.
Удивительно, что на рынке существует два противоположных взгляда на девелопмент ритейлеров. Сами операторы часто заявляют о своих планах по строительству новых объектов, создавая видимость успешности своей деятельности как застройщиков торговых центров. Объемы растут, количество площадей, предназначенных сторонним арендаторам, тоже. Об этих компаниях и их проектах мы поговорим чуть позже, сейчас лишь назовем некоторые из них: «Ашан», X5 Retail Group, холдинг «Марта», «Вестер», «Техносила», «Мосмарт» и др.
Охота за участками вынуждает компании создавать разнообразные альянсы. К примеру, известная система «Шесть семерок», куда входят «Спортмастер», «М.видео», «Седьмой континент», по словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, создавалась изначально именно для строительства торговых центров. Но совместные проекты не удались, поскольку участники очень разные, хотя и похожие по целевой аудитории. Например, «М.видео» активно разрабатывает программу экспансии в регионы, а «Седьмой континент» только сейчас дошел до региональных проектов.
Другую точку зрения на сложившуюся ситуацию озвучивают только консультанты. Ритейлеры, расценивая девелопмент как непрофильный бизнес, предпочитают не комментировать эту тему. Эксперты же утверждают, что девелопмент не является сильной стороной торговых операторов. Более того, многие из них были бы рады избавиться от непрофильного направления. «В свое время в торговых компаниях появились отделы развития, так как не было адекватного предложения на рынке, – говорит Наталия Орешина, директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R). – В результате компании­ритейлеры становились владельцами земельных участков. Но сегодня они приходят к тому, что эффективнее было бы продать эти земли и войти в проект уже в качестве арендаторов». Ритейлеры столкнулись с другой проблемой – продажей земли, а это не всегда просто сделать. Поскольку ритейлеры не являются профессиональными девелоперам, они сегодня активно ищут партнеров с большим портфелем проектов, чтобы вместе их развивать, – отмечает Юлия Никуличева.
«Ритейлерам в принципе невыгодно распылять финансовые, кадровые и временные ресурсы на непрофильную деятельность», – полагает Сергей Колегов, генеральный директор компании Prime City Properties.
На развитых западных рынках существует четкая специализация компаний, каждый занимается своим направлением, поскольку при концентрации сил на определенном виде деятельности значительно повышается ее эффективность. У иностранных ритейлеров нет практики строительства объектов под себя, утверждает Наталия Орешина. Один из примеров сотрудничества иностранного ритейлера и российской компании – партнерство сети Real (Metro Group) и девелопера «СТ­Груп», в центрах которого сеть Real является якорным арендатором.

Яйца для разных корзин
Крупные многоформатные компании эффективно развивают несколько направлений бизнеса, в том числе ритейл и девелопмент. Так, Группа компаний «Ташир» построила и управляет 47 объектами коммерческой недвижимости общей площадью 380 тыс. кв. м и ведет строительство еще 9 ТРЦ. ГК параллельно развивает несколько направлений под брендами: «Наш дом» (гипермаркеты DIY), «РИО» (сеть ТРЦ), «Ташир­пицца», «СуперДисконт» и др. Как отметил Виталий Ефимкин, вице­президент ГК «Ташир», это выгодно. «Ташир» планирует и дальше развивать параллельные направления, соединяя зачастую на одной площади ТЦ управление, ритейл, фаст­фуд и т. д.
Подобная тактика, при которой каждое направление развивается самостоятельно, принята у всех многопрофильных компаний. «Арендный бизнес и ритейл разделены, у каждого направления своя экономика», – говорит Виталий Ефимкин.
ГК «Белая Дача», известная ранее как агрофирма, сегодня развивает ряд направлений, среди которых розничная продажа рулонных газонов, цветов, крупномерных деревьев, девелопмент и др. Недавно был сдан садовый центр по соседству с комплексом «Мега – Белая Дача». На площади 10 тыс. кв. м разместилось более 60 тыс. наименований цветочной и овощной продукции, саженцы фруктовых и декоративных деревьев и т. д. В планах компании строительство 20 садовых гипермаркетов по всей России. По словам Виктора Семенова, председателя совета директоров ГК «Белая Дача», в течение 4–5 лет предполагается построить 4 садовых центра в Москве и Московской области, около 16–17 в регионах, преимущественно в городах­миллионниках. Вероятный объем инвестиций – $300–350 млн. Кроме того, «Белая Дача» строит логистические комплексы, есть проект крупного развлекательного центра в Раменском районе МО. Как отметил Виктор Семенов, недвижимость сегодня является локомотивом для компании, за счет девелопмента компания активно развивается и увеличивает свои обороты.

Планов громадье
Ритейлеры занимаются девелопментом уже давно, о своих планах по строитель­ству в разное время объявляли «Патэрсон», «Перекресток», Metro и т. д. Но не у всех они претворились в жизнь. Например, «Патэрсон» так и не начал строить гипермаркеты. Зато у большинства сетей строительные аппетиты только выросли.
«Перекресток» объявил о программе возведения гипермаркетов год назад. После слияния с «Пятерочкой» строительные планы объединенной компании X5 Retail Group расширились. X5 намерен выпустить более 70 гипермаркетов под брендом Frank в ближайшие 5–7 лет, торговая площадь составит 5 тыс., 7 тыс. и 10 тыс. кв. м, ассортимент – 40–60 тыс. наименований. Кроме того, будет развиваться программа «Перекрестка». В течение двух лет предполагается построить 10 торговых центров в Москве, Твери, Воронеже, Нижнем Новгороде и Самаре, где «Перекресток» станет якорным арендатором, а две трети площадей будут сдаваться в аренду. Ранее «Перекресток» строил гипермаркеты для своих нужд. В нынешней концепции двелопменту отведена более важная роль. Как отмечают эксперты, X5 выходит на новое для себя направление многоформатной компании. Под строительство уже получено больше 20 участков, еще 60 находятся в процессе оформления.
Нынешним летом компания начнет возводить ТЦ под рабочим названием «Ипподром» в Самаре на площади 3 га. Общая площадь комплекса составит около 30 тыс. кв. м, «Перекресток» займет 4–7 тыс. кв. м, остальные сдадут сторонним арендаторам. «Для крупных российских ритейлеров, таких как X5 Retail Group, развитие собственной сети торговых центров может на определенный период принести финансовые преимущества, – полагает Сергей Колегов. – Недвижимость в собственности позволяет получать более выгодные кредиты на развитие сети, а также получать доходы от сдачи площадей в аренду. Другим фактором, привлекающим ритейлеров в девелопменте, является дефицит современных торговых центров на региональных рынках».
Помимо торговых комплексов Х5 планирует строить собственные логистические центры площадью 20–40 тыс. кв. м в Нижнем Новгороде и Самаре. Их стоимость, по предварительным оценкам, составит $15–20 млн.
Подобной тактики придерживается еще одна сеть – «Вестер», которая даже разработала специальный проект «ВестерГипер». Торговая галерея». В рамках проекта сегодня завершается оформление документации на приобретение 10 участков земли от 2 до 10 га, на которых будут построены типовые торговые объекты общей площадью 30 тыс. кв. м. Объем инвестиций в каждый квадратный метр – около $900. Торговый комплекс будет включать в себя гипермаркет «ВестерГипер», торговую галерею, фуд­корт и др. К 2010 году сеть планирует открыть 60 гипермаркетов и 60 универсамов и супермаркетов по всей территории России.
«Мосмарт» также начал строить многофункциональные комплексы, в которых сеть занимает место «якоря», а галерея предназначена для арендаторов. В начале апреля этого года открылся первый комплекс общей площадью 72 тыс. кв. м на участке 13,1 га (в районе пересечения МКАД и Боровского шоссе). Партнерами «Мосмарта» в этом проекте стали компании Nestle, L'Оreal, Procter&Gamble. Общая площадь гипермаркета – 19 тыс. кв. м, остальные помещения сдаются, в торговой галерее расположено 65 магазинов.
В Москве до 2009 года планируется открыть еще три гипермаркета: на шоссе Энтузиастов, на Каширском и Варшавском шоссе. Остальные магазины сети разных форматов, как отметили в пресс­службе, находятся преимущественно в долгосрочной аренде.
Иностранные сети также достаточно активно занимаются девелопментом в России. Хотя, по словам Сергея Гутника, руководителя департамента по вопросам собственности и туризма Европейского банка реконструкции и развития, в целом «сегодня очень мало западных инвесторов, которые действительно строят и развивают крупные проекты». Среди ритейлеров можно отметить IKEA, Metro, «Ашан».
В марте Стивен Кригер, директор по закупкам Metro cash&carry Russia, объявил о планах компании по открытию магазинов в России на 2007 год. В ближайшее время будут построены магазины на Киевском шоссе в Москве, Нижнем Новгороде, Челябинске, Екатеринбурге, Омске и Новосибирске. Инвестиции в открытие каждого из них, по словам г­на Кригера, составят порядка 18–22 млн. евро. В настоящее время в России работает 31 торговая точка компании Metro сash&сarry.
На рынке недвижимости активно действует «Рамстор» – он не только владеет частью своих площадей, но и сдает их в аренду. Самым ярким примером, по мнению Сергея Колегова, является IKEA, которая ради присутствия на российском рынке занялась девелопментом торговых центров «Мега», причем девелопментом сетевым – помимо Москвы и Санкт­Петербурга торговые центры «Мега» активно возводятся в крупных региональных городах. «Ашан» самостоятельно строит некоторые свои объекты и сдает в аренду торговые павильоны в прикассовой зоне, арендные ставки достигают нескольких тысяч долларов за кв. м в год», – отмечает он. «Ашан» дальше планирует расширять свое присутствие. Как заявил губернатор Свердловской области Эдуард Россель, компания может построить в Свердловской области еще четыре­пять магазинов в дополнение к уже функционирующему гипермаркету в Екатеринбурге. Сроки их реализации пока не определены.
За торговлей непосредственно следует логистика. Потребности операторов в распределительных центрах, которых тоже не хватает, особенно в регионах, заставляет ритейлеров осваивать еще один сегмент рынка недвижимости. Логистика – очень ценная часть бизнеса ритейлеров, чем выше скорость обработки грузов, тем меньше издержки. Скорость обработки товаров напрямую сказывается на доходах оператора. Неудивительно, что о строительстве складских комплексов объявляли X5, «Эльдорадо», «Техносила» и др.
Так, «Техносила» приняла решение о возведении логистического терминала в середине 2006 года, в этом году уже начнется строительство. На 2008 год намечен запуск проекта. Сейчас оформляются права на земельный участок, разрабатывается концепция и выбираются партнеры. В ближнем Подмосковье на площади 20–25 га будет построен логистический комплекс класса А объемом 100 тыс. куб. м. Стоимость инвестиций – порядка $100 млн. О причинах, побудивших компанию заняться девелопментом, рассказывает Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью торговой сети «Техносила»: «Сегодня логистические центры класса А с хорошим качеством услуг в большом дефиците. А в существующих комплексах такого уровня высокие арендные ставки. Кроме того, логистика как отдельное направление неплохой бизнес». Сама «Техносила» планирует занять половину будущих площадей, а остальные сдавать арендаторам, чей бизнес нейтрален для оператора бытовой техники и электроники. «Мы будем только строить здание, а собственно логистику собираемся отдать на аутсорсинг. Видимо, это будет компания «LT­Терминал», с которой мы работаем сейчас и чьи услуги нас полностью устраивают», – продолжает Надежда Сенюк.
Данный проект пока единственный в планах «Техносилы». Для развития логистики в регионах компания сейчас ищет партнера­девелопера, который строит складские комплексы в разных городах.

Не стройкой единой…
Как уже отмечалось, реализация собственного проекта – не единственный путь решения проблемы дефицита помещений. Большинство ритейлеров, работающих в форматах дискаунтера, магазина у дома, идут по пути покупки или аренды помещений.
«Мы постоянно приобретаем объекты недвижимости как в собственность, так и в долгосрочную аренду. Только в первом квартале этого года «Копейка» открыла 34 новых магазина, увеличив к началу апреля их общее количество до 363, – рассказывает Александр Тарасов. – При этом в последнее время мы в большей степени ориентируемся на приобретение собственных объектов. На фоне постоянного роста арендных ставок покупка недвижимости позволяет более эффективно контролировать эту статью расходов. В настоящее время мы также разрабатываем совместные проекты с рядом инвестиционных фондов по приобретению объектов недвижимости для размещения в них наших магазинов на условиях долгосрочной аренды».
У крупных девелоперов существует практика пакетных договоров со знаковыми ритейлерами. Подобное соглашение подразумевает, что ритейлер «садится» во все проекты застройщика. «Для ритейлера решается проблема выхода на региональный рынок, причем на максимально подходящие площади и без покупки помещений», – отмечает Нина Новикова – начальник отдела исследований торговых площадей CB Richard Ellis Noble Gibbons. Но, по мнению Наталии Орешиной, подобная тактика имеет не только плюсы: «У девелоперов есть некоторые города и участки, которые менее интересны ритейлерам, заключившим пакетный договор. Но они вынуждены идти на компромисс».
Для операторов, нуждающихся в больших площадях, выходом из сложившейся ситуации может стать соинвестирование. Так, «Седьмой континент» выкупил площади под гипермаркетом «Наш Дом» в ТРЦ «РИО». По словам Виталия Ефимкина, «Седьмой континент» – стратегический партнер их компании. Девелопер и ритейлер намерены и дальше сотрудничать по ряду проектов, например по объекту на Дмитровском шоссе.
«Площади под «якоря» мы всегда продаем, поскольку это выгоднее, – продолжает Виталий Ефимкин. – Арендные ставки для продовольственных «якорей» небольшие, и срок окупаемости в этом случае был бы больше общего срока окупаемости проекта».
Требования «Техносилы» к площадям не позволяют им легко решать вопрос помещений, особенно в регионах. Компании требуется порядка 3–4 тыс. кв. м, уже существуют договоры на 6 тыс. кв. м. Поэтому ритейлер активно рассматривает любые возможности, в том числе и соинвестирование. Сегодня в собственности у компании порядка 24% площадей. «Техносила» участвует в проектах ГК «Время» – «Парк Хаус». «Это выгодно и интересно и им, и нам, – комментирует Надежда Сенюк. – Есть проекты, где мы инвестируем больше своей доли. Соинвестирование всегда интересно для нашей компании, и мы бы участвовали больше в подобных проектах, но, к сожалению, на рынке девелоперы все реже предлагают ритейлерам участвовать в них». Наталия Орешина считает, что соинвестирование менее развито на рынке по причине того, что оно не интересно самим ритейлерам: «Сегодня торговые операторы предпочитают вкладывать деньги в развитие сети, нежели в недвижимость».
Еще один распространенный вариант, используемый ритейлерами, – приобретение сетей ради торговых помещений. Об этом мы уже писали в номере, поэтому подробно останавливаться на этой теме не будем. Можно вспомнить приобретение «Седьмым континентом» компании «Объединенная торговая недвижимость» ради 29 несетевых универсамов общей площадью 68 тыс. кв. м. Сеть DOMO (электроника, бытовая техника) купила 4 магазина КГБ в Ханты­Мансийском АО. В апреле открылся первый гипермаркет DOMO в Сургуте после ребрендинга магазина КГБ. Площадь нового гипермаркета – 1300 кв. м.

И владельцы, и арендаторы
Торговые комплексы, в которых своя сеть занимает место «якоря», а в галерею набирают сторонних арендаторов, достаточно распространена. Таким образом действуют, в частности, «Ашан», IKEA и др. Считается, что подобное расположение благоприятно для всех участников. За счет удачного соседства создается синергия, поток увеличивается, доходы продавцов растут. Но есть и противоположный взгляд на эту ситуацию. В ряде случаев, считают ритейлеры, «якоря» вместо того, чтобы притягивать посетителей к торговой галерее, отнимают их. В качестве примера можно привести тесное соседство «Меги» и IKEA. Посетители устают от первого гипермаркета и уже не хотят идти дальше.
Кстати, проблема слишком тесного соседства только начинает себя проявлять, в будущем она станет острее. Когда­то с этим столкнулась Восточная Европа. Обрадованные приходом таких компаний, как IKEA, Spar, Tesсo, местные власти, не задумываясь, выделяли им участки на одной территории. В конечном итоге их бизнес от такого тесного соседства только пострадал. Похожая ситуация сложилась в Москве на Рублевке, где рядом расположились ТЦ «Квадра», «Рублевский», «Западный», «Европарк».
В случае если девелопер «по совместительству» является ритейлером, подбор арендаторов происходит с учетом интересов своих сетей. «Некоторые виды бизнеса выгоднее оставить себе, – говорит Виталий Ефимкин. – Например, мы «сажаем» в собственный ТРЦ нашу сеть кинотеатров, соответственно, другой кинотеатр там уже не появится. То же касается гипермаркета «Наш дом», детской развлекательной сети «Галактика». Даже мелкие арендаторы у ГК «Ташир» свои. В частности, они работают по франчайзингу со многими известными одежными ритейлерами. Конечно, прямой конкуренции в ТЦ, владельцем которого является ритейлер, быть не может, но в остальном правила подбора арендаторов должны оставаться незыблемыми. Сегодня ритейлеры­девелоперы зачастую не уделяют достаточно внимания работе остальных арендаторов.
В перспективе ритейлеры будут заниматься только ритейлом, а девелоперы девелопментом. Юлия Никуличева считает, что бизнесы разделятся. «Например, «Ашан», который сегодня является владельцем ряда ТЦ, будет избавляться от непрофильного бизнеса. За ним последуют и остальные», – уверена она. «Гиганты рынка, такие как IKEA, Metro Group или Immochan, могут позволить себе быть независимыми в своих решениях. Если рынок будет построен по общему образцу, то функции профессионального девелопмента и ритейла скорее всего разделятся», – поддерживает коллег Нина Новикова.
На Западе для крупных компаний типа «Ашана», Carrefour девелопер развивает проект, строит гипермаркет, заселяет его и продает сети, которая становится конечным владельцем объекта. Подобной практики строительства по заказу и под нужды ритейлера в России пока не существует.