Западные хотельеры разворачиваются в Петербурге

Пионеры
К 300-летию Петербурга в городе насчитывалось всего четыре гостиницы высшего класса, которыми управляли иностранные операторы, – «Гранд Отель Европа», «Невский Палас», «Астория» и Radisson SAS Royal с совокупным номерным фондом в 948 номеров. Часть акций в этих отелях принадлежала городской администрации.
Самым первым в 1991 году был открыт «Гранд Отель Европа» под управлением гостиничной сети Kempinski. В 1993 году на Невском проспекте после реконструкции открылась гостиница «Балтийская», ныне – «Невский Палас». Выполнял реконструкцию домостроительный комбинат № 2. За выполненные работы ДСК получил 39% в уставном капитале фирмы «Гермес», которой принадлежала гостиница. «Гермес», в свою очередь, брал кредит на строительные работы у Bank Austria Creditanstalt. Так в управлении гостиницы оказалась австрийская компания ABV Hotel-Invest (ей выделили 10% акций), открывшая отель под брендом «Марко Поло Невский Палас».
24 сентября 1997 года в отеле сменился менеджмент – австрийцы передали право управления американской корпорации Sheraton.
«Управление отелем «Невский Палас», – заявил тогда президент Sheraton» Роберт Коттер, – первый, но не последний наш шаг в освоении российского рынка. И Петербург именно тот город, где мы готовы работать с несколькими гостиницами одновременно».
Председатель Комитета администрации Петербурга по внешним связям Геннадий Ткачев добавил, что совместно с Sheraton предполагается развивать сеть отелей среднего класса: двух-, трех- и четырехзвездочных. Однако в реальности все получилось иначе. Sheraton не только не открыл в городе других гостиниц, но через пять лет и вовсе ушел из Петербурга.
В 1999 году советско-австрийское СП «Гермес» было преобразовано в ООО «Невский палас». А в 2002 году в рамках утвержденной губернатором города схемы погашения кредита Bank Austria Creditanstalt в размере $130 млн. Комитет по управлению городским имуществом Петербурга подписал договор о продаже ООО «Невский Палас» компании International Hotel Investments Pls (IHI).
IHI, в свою очередь, тесно сотрудничала с мальтийской компанией Corinthia Hotels International. Она и стала новым оператором отеля, дав ему свое имя – «Коринтия Невский Палас».
В 1997 году британская компания Rocco Forte Hotels приобрела у города 35% акций гостиницы «Астория» и взяла управление ею в свои руки.
А в 2001 году на Невском проспекте, 49, открылся отель Radisson SAS Royal на 164 номера. Инвестиции в объект составили $30 млн. Основными инвесторами стали компании Delta Private Equity Partners и SAS Investments GmbH.
С этими международными гостиничными брендами город и пришел к своему 300-летию.

Отложенный бум
По мере приближения юбилея интерес к гостиничной индустрии Петербурга рос как на дрожжах. Однако практически все гостиничные операторы опоздали к праздничному пирогу. С одной стороны, они явно засиделись на старте. С другой – по полтора-два года уходило на оформление и согласование необходимых бумаг и реконструкцию объектов. Таким образом, начатая в 2001–2002 годах цепная реакция ускорилась только к 2004–2005 году.
Первой «ласточкой» новой волны стала гостиница Renaissance Baltic Hotel под управлением Marriott International. Ее официальное открытие состоялось 4 июня 2004 года.
Гостиница на 102 номера расположилась на Почтамтской ул., 4, возле Исаакиевской площади. Благодаря вводу в строй Renaissance Baltic Hotel объем предложений в сегменте премиум-отелей Петербурга вырос на 10%, но этим дело в 2004 году ограничилось. Гостиничный бум все еще набирал обороты.

Цепная реакция
2005 год начался с того, что контрольный пакет акций (93,5%) «Гранд Отеля Европа» приобрела у города компания Orient-Express. В результате группе Kempinski пришлось передать управление престижным зданием новому владельцу.
Но уходить из города в планы Kempinski не входило. К этому времени «Петербургское Агентство Недвижимости» (ПАН) завершало реконструкцию здания по адресу: ул. Мойка, 22. В результате успешных переговоров с агентством уже в конце 2005 года Kempinski вновь «прописался» в Петербурге, открыв в реконструированном здании отель на 197 номеров.
Тем временем 3 октября 2005 года первоначальные инвесторы (Delta Private Equity Partners и SAS Investments GmbH) продали 100% акций гостиницы Radisson SAS Royal норвежской компании Wenaasgruppen AS. При этом управляющая компания осталась та же – Rezidor SAS, реализующая план создания сети отелей Radisson SAS в России.
В 2005 году в городе появился еще один премиум-отель – Novotel на 233 номера, открытый на пересечении Невского проспекта и улицы Маяковского. Основным девелопером проекта выступила компания «Вест Бридж Груп». Первоначально инвестор намеревался открыть гостиницу категории 3*, но затем планы поменялись, и в результате переговоров с гостиничным оператором «Accor» объект перешел под его управление, получив бренд Novotel. Общая сумма инвестиций оценивалась в $30 млн.
Таким образом, 2005 год добавил 430 номеров в портфели международных гостиничных операторов в Петербурге.
В 2005 году в городе вводились преимущественно гостиницы премиум-класса. Это было закономерным решением инвесторов, так как практически все участки находились в историческом центре города и строить там что-то классом ниже представлялось экономически нецелесообразным.

Скандинавская экспансия
2006 год прошел под знаком активизации на рынке Петербурга скандинавских компаний. Тон во многом задавала норвежская Wenaasgruppen AS.
В свое время власти города решили на примере «Пулковской» опробовать новую схему приватизации отелей – их целевую передачу инвесторам. В 2001 году АО «Гостиница «Пулковская», владельцем которого являлся город, было преобразовано в одноименное ООО, и 25,1% в нем получила компания «Миркемпи хотелс», учрежденная при участии Kempinski. В обмен на долю в капитале отеля инвестор вложил $5,6 млн. в его реконструкцию. В 2005 году «Миркемпи хотелс» выкупила у города оставшиеся 75% за $18 млн.
В мае 2006 года Wenaas приобрела 100% гостиницы «Пулковская» (сумма сделки составила около $30 млн.) у «Миркемпи» и заключила договор на управление объектом со своим давним партнером Rezidor SAS. Поскольку «Пулковская» относится к средней ценовой категории, Rezidor перевел гостиницу под свой medium-бренд Park Inn. Под этим брендом он рассчитывает развить в России сеть из нескольких десятков отелей.
Местоположение отеля «Пулковский» очень выгодно – на площади Победы. На сегодня это также ближайший отель от аэропорта «Пулково». В связи с этим Wenaas и Rezidor SAS намерены активно развивать объект как конгресс-отель.
Не теряя времени, Wenaas запустил еще два проекта в Петербурге. Один из них на Невском пр-те, 91А. В начале 2007 года здесь планируется открытие гостиницы 3* на 230 номеров.
Другим проектом компании стала реконструкция здания в Батайском переулке, рядом с метро «Технологический институт». Здесь в 2007 году откроется отель Sokos Olympic Garden 4* на 348 номеров. Управлять им будет еще один партнер Wenaas – финский гостиничный оператор Sokos Hotels. Sokos Olympic Garden в первую очередь будет ориентирован на финских бизнесменов. Базовая стоимость номера в отеле составит $160.
Второй отель под брендом Sokos на 266 номеров строится на Васильевском острове и начнет работу также в 2007 году. Юхани Ярвенпяя, президент SOK Holding, побывав в начале октября в Петербурге, заявил, что это только начало, и Sokos рассматривает возможность открытия в ближайшие годы 5–7 своих отелей в городе и его районах.
Еще один финский гостиничный оператор намерен дебютировать на рынке Петербурга опять же в 2007 году. Речь идет о компании Holiday Club. В марте этого года холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» подписал договор с консорциумом западных компаний о создании отеля и SPA-комплекса в квартале «У ростральных колонн». Номерной фонд гостиницы в комплексе предположительно составит 280 номеров. Holiday Club будет управлять как отелем, так и SPA-комплексом.
Rezidor SAS планирует пополнить свою линейку гостиниц в Петербурге дизайнерским lifestyle-отелем Missoni на 200 номеров. Возможный срок запуска этого бренда – 2008 год.

Тяжеловесы не хотят отстать
В конце сентября корпорация Starwood Hotels & Resorts, на несколько лет ушедшая с рынка Петербурга после продажи «Невского Паласа» мальтийской Corinthia, объявила о новом проекте. Им стал отель «Северная корона», который ОАО «АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» купило у банка «Санкт-Петербург».
Строительство отеля (20-летнего долгостроя) на набережной реки Карповки, 37, планируется завершить к 2008 году. Starwood на этот раз вышел на рынок Петербурга с брендом Le Meridien, приобретенным у Lehman Brothers в ноябре 2005 года.
Но не исключено, что и бренд Sheraton вернется в Петербург. Один из возможных сценариев – участие Starwood в управлении гостиницей в 25-этажном деловом комплексе, который собирается построить компания «Адамант» на пересечении Дунайского пр-та и Пулковского шоссе. Завершение работ намечено на середину 2009 года.
В мировом табеле о рангах Starwood занимает сегодня восьмую строчку (см. табл. 1). А что же те «монстры» отельного бизнеса, что располагаются в иерархии выше него, какие действия на рынке Петербурга предпринимают или собираются предпринять?
«Номер один» мировой гостиничной индустрии – InterContinental Hotels Group наметила открыть в Северной столице три отеля. «Один из них – отель под брендом Crowne Plaza в центре города, – говорит Майкл Купер, вице-президент по стратегическому развитию «ИнтерКонти» в России и на Украине. – Два других – под брендом Holiday Inn – в центре города и на окраине. В центре здания под проекты «ИнтерКонти» будут реконструироваться, гостиницу на окраине построят с нуля. Все три объекта намечено открыть в конце 2008 – начале 2009 года».
Интересно, что в сентябре в эту картину неожиданно «вклинилось» российско-австрийское ОАО «Авиелен А.Г.», объявившее, что намерено весной 2007 года начать строительство гостиницы на 300 номеров в деловой зоне «Пулково-3». Управлять ею будет бренд Crowne Plaza. В InterContinental от официальных комментариев на этот счет воздержались, хотя не исключили, что у группы в городе может быть и более трех гостиниц.
Marriott International (третья в мировом рейтинге), по неофициальной информации, ведет сейчас переговоры о двух гостиницах в Петербурге. Скорее всего они будут построены с нуля, а работать станут под брендом Marriott и Courtyard by Marriott.
Cendant (номер два в мировой иерархии) подошел к рынку Петербурга весьма своеобразно.
Входящая в Cendant гостиничная сеть Wyndham заключила 11 августа с.г. соглашение с Corinthia о создании совместного предприятия для управления отелями в Европе, Ближнем Востоке и Африке. В сферу влияния Wyndham, таким образом, попала и гостиница «Невский Палас».
Тем временем в конце июня 2006 года, на Невском проспекте капсулу в основание зданий второй очереди «Невского Паласа» заложили президент группы компаний Corinthia А. Пизани и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. В новом крыле отеля, в здании № 59 по Невскому проспекту, появится 103 номера представительского класса и, что особенно важно, большой конференц-зал вместимостью до 700 человек (а вместе с комнатами для деловых переговоров – до 1000 человек).

Перспективный средний сегмент
Несмотря на успехи в премиум-сегменте, до сих пор в Петербурге отсутствовали качественные сетевые гостиницы уровня 3*. Фактически ребрендинг «Парк Инн Пулковской» стал единственным прорывом на этом направлении.
«В Петербурге есть большой рынок для гостиниц категории 3*, – считает Алексис Делярофф, директор по операциям компании «Аккор Россия». – Гостиницы 3* окупаются быстрее, чем отели 4–5*. В последних выше уровень денежного потока, однако и вложить на начальном этапе нужно значительно больше средств. К тому же под премиум-отель необходим и больший участок земли. Гостиницы 3* хороши тем, что отвечают бюджету средних российских бизнесменов и иностранных туристических групп. Именно им сейчас сложнее всего найти подходящий уровень размещения в Петербурге».
Поэтому неслучайно вслед за Novotel «Аккор» выводит на рынок города свой трехзвездочный бренд Ibis. Первая гостиница этой сети на 221 номер появится в Петербурге весной – летом 2007года по адресу: Лиговский пр-т, 54. Она станет вообще первым Ibis в России. За ней, как в Петербурге, так и в других городах страны должны последовать еще десятки отелей под этим брендом.
Новым игроком на рынке Петербурга становится компания «Сити-Отель». Основанная холдингом Bonita Group, компания приобрела франшизу на торговую марку Best Western.
Первая гостиница – Best Western Palmira 3* на 165 номеров – запланирована к открытию в многофункциональном комплексе «Пальмира» в южной части города на площади Конституции.
Под второй отель – Best Western Premier 4* на 180 номеров – будет реконструировано здание в историческом центре города, недалеко от Московского проспекта и набережной Фонтанки. Здание постройки 50-х годов XIX века расположено внутри охраняемой зоны «Державинский квартал». Открытие этого отеля запланировано на 2008 год.

Фактор сезонности
Для петербургского гостиничного рынка характерно резкое сезонное колебание в загрузке номеров.
Средняя годовая загрузка остается одной из самых низких среди ведущих городов Европы. Согласно расчетам компании Jones Lang LaSalle Hotels, этот показатель в период с января по июль 2006 года составил всего 57,7%. Причем он оказался самым низким за последние четыре года (см. график 1).
Кроме того, несколько снизились показатели средней загрузки и в самые «продаваемые» месяцы – в мае и июне (период «белых ночей»). Если в мае 2004 и 2005 годов средняя загрузка составляла 80%, то в мае 2006 года она опустилась на шесть пунктов, до 74%. В июне заполняемость отелей снижалась с 94% в 2004 году до 90% – в 2005-м и 83% – в 2006-м.
Между тем средняя стоимость номеров в отелях категории премиум (4–5*) в Петербурге остается одной из самых высоких в Европе. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, по этому показателю Петербург со средней ценой номера в премиум-отеле 211,4 евро в первой половине 2006 года занимал четвертое место в Европе, уступая лишь Лондону (293,3), Парижу (280,0) и Москве (232,8).
Однако по средней доходности с номера Петербург (123,7 евро) «довольствовался» лишь седьмым местом, пропустив вперед еще Милан, Рим и Барселону (см. график 2) из-за более низкой среднегодовой загрузки номеров.
Но фактор сезонности не слишком отпугивает крупных международных операторов. Во-первых, Петербург необходим им для формирования глобальных портфелей предложений. В планах практически всех лидеров отельного рынка значится формирование оси Москва – Петербург с предложением хотя бы по одному отелю в каждом городе. Во-вторых, активное развитие в Петербурге индустрии встреч и корпоративного туризма (MICE – Meetings, Incentives, Conventions, Events) приведет к сглаживанию сезонного фактора и дальнейшему повышению привлекательности инвестиций в гостиничные проекты как премиум-сегмента, так и среднего ценового уровня.