Когда «много» не значит «хорошо»: в России начался дефицит качественного продукта, а не метров

Авторская колонка Ивана Починщикова, управляющего партнёра IPG.Estate

С 2016 по 2025 год в Москве введено около 4,1 млн кв. м офисной недвижимости при объеме сделок более 15,3 млн кв. м. В складском сегменте рынок пополнился 13 млн кв. м при совокупном объеме сделок 17,5 млн кв. м. В Санкт-Петербурге появилось более 1,16 млн кв. м качественных офисов и 3,12 млн кв. м индустриально-складской недвижимости.

Сегодня рынок вступает в новую стадию, и главная причина изменений — не снижение спроса, а беспрецедентный рост нового строительства. В первом полугодии 2026 года в Москве ввели 519 тыс. кв. м новых офисов, из которых более 80% приходится на премиальный класс. До 2030 года в столице заявлено еще около 7,4 млн кв. м офисной недвижимости — почти вдвое больше, чем за предыдущие десять лет (4,1 млн кв. м). По итогам первого полугодия 2026 года вакансия на офисном рынке Москвы достигла 7,2% и при сохранении текущих темпов ввода может превысить 10% к концу года. В Петербурге показатель вырос с 3,6 до 4,5%.

На складском рынке Москвы ожидается ввод около 2,7 млн кв. м качественных площадей. Вакансия в складах класса А выросла с 4,1 до 6,7% и по итогам года, по нашим оценкам, может достичь 8–10% — максимума за последние одиннадцать лет.

Санкт-Петербург повторяет московский сценарий с лагом дватри года. В офисном сегменте вакансия на уровне 5,4%, а ожидаемый ввод — 100 тыс. кв. м, но значимый прирост мы увидим к 2029 году. На складском рынке вакансия впервые за девять лет превысила 5%, а ввод в 2026-м может достичь 578 тыс. кв. м.

СМЕНА КОНЪЮНКТУРЫ: ОТ ДЕФИЦИТА К КОНКУРЕНЦИИ ЗА КЛИЕНТА

В последние десять лет существенно расширился и состав участников рынка, появились и закрепились новые форматы — сервисные офисы и лайт индастриал, выросла доля BTS в складах, скорректировался пул крупнейших владельцев недвижимости, портрет конечного пользователя и инвестора. Другой стала и модель спроса: пользователь на старте оценивает, насколько объект соответствует его задачам.

Отчасти именно новые требования клиентов стали одним из катализаторов изменений. Например, на рынке гибких офисов. Напомню, что первые российские коворкинги появились еще в 2008 году, но тогда не нашли своей аудитории. После 2018–2019 годов гибкие офисы сформировались в самостоятельный сегмент с разделением на коворкинги и сервисные офисы. Спустя 7–8 лет объем рынка Москвы достиг 413,6 тыс. кв. м и более 60 тыс. рабочих мест, Санкт-Петербурга — 72,4 тыс. кв. м. Компании покупают теперь не метры, а готовую инфраструктуру, сервис и ту самую гибкость.

Показателен выход сети SOK в Петербург. Оператор открыл сервисный офис в новом БЦ класса А с подземным паркингом, блочной системой и преимущественно открытой планировкой. Игрок вышел с высоким для Петербурга тарифом и в сложный период — после начала СВО. Несмотря на это, проект быстро заполнился арендаторами, среди которых были компании нефтегазового и банковского секторов. После выхода московского оператора локальные игроки также начали повышать качество и пересматривать тарифы, и это стало важным этапом развития рынка.

Параллельно на индустриально-складском рынке формировался лайт индастриал. В Москве активное развитие началось в 2019 году, когда объем ввода составлял лишь 32 тыс. кв. м. Пионером стал ХСА, реализовавший в индустриальном парке «Сынково» первый проект классического лайт индастриал. В Петербурге в тот же период «Первый Базис» ввел Workshop и Left&Right — проекты в продажу и аренду. Затем появились Business Hub и Level Up, сейчас строится Industrial Hub. Проекты «Первого Базиса» сложно назвать классическим лайт индастриал: они сочетают производственные, складские, офисные и торговые функции, но расположены исключительно внутри города на первых линиях магистралей и относятся скорее к премиальному сегменту. Стоимость продажи и аренды примерно вдвое выше среднерыночной, но рынок принял продукт — в этом сегменте у компании нет конкурентов.

Сегодня лайт индастриал — самостоятельный сегмент. Предложение в Москве превысило 1,1 млн кв. м, еще 1,1 млн кв. м строится со сроком ввода до конца 2027 года. В Санкт-Петербурге объем рынка вырос до 134,7 тыс. кв. м.

НОВЫЕ ИГРОКИ — НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В свою очередь, жилые девелоперы перестали рассматривать коммерческую недвижимость только как вспомогательную функцию в ЖК и формируют самостоятельные направления. ПИК вывел компанию Parametr, Sezar Group — подразделение «Сезар про», Plus Development выводит первые проекты офисов, «А101» активно развивает бизнес-парк.

Stone и MR  давно не ассоциируются исключительно с жильем и первыми начали системно развивать продажу качественных офисов блоками. Stone фактически сформировал сегмент, выведя в 2020 году Stone Towers и затем развивая линейку офисных кварталов. MR  подключился в 2022 году с iCity и закрепил платформу MR Office. Сегодня офисный портфель Stone превышает 1,8 млн кв. м, MR  — около 1,2 млн кв. м. Эти компании во многом задали стандарты качественных офисов в продажу и сформировали новый класс частных инвесторов. При средней арендной доходности офисной недвижимости 7,5–8,5% годовых Stone и MR Office заявляют для своих проектов 8–10% после ввода и потенциальный рост стоимости офиса на 40–60% за строительный цикл.

Особое значение диверсификация получила в Москве, где коммерческое строительство стимулируют городские программы МПТ и КРТ. МПТ действует с 2020 года и связывает жилищное строительство с созданием офисов, технопарков, промышленных и логистических объектов. Госпрограммы меняют характер предложения: появляются офисные кварталы вне традиционного делового центра, лайт индастриал в составе крупных комплексных проектов, многофункциональные кластеры с жильем, рабочими местами и сервисной инфраструктурой.

По данным mos.ru, к апрелю 2026 года в рамках МПТ согласовано строительство около 9,5 млн кв. м недвижимости — более 290 объектов, включая промышленные предприятия, офисные и торговые центры, логистические, социальные и другие объекты.

КОНКУРЕНЦИЯ КОНЦЕПЦИЙ, А НЕ КВАДРАТОВ

Очевидно, что в ближайшие годы рынок будет конкурировать прежде всего концепциями. На фоне роста общей вакансии наиболее качественные бизнес-центры сохраняют высокий спрос и низкую вакансию. В Москве ставки аренды в премиальных объектах достигают 86 тыс. рублей за квадратный метр в год, и рынок принимает такой уровень цен.

Сценарий актуален и в Петербурге. Например, бизнес-центр Space в Приморском районе. Проект вышел со ставкой аренды примерно на 40% выше средней для класса А Петербурга, и его выбирали компании, изначально не рассматривавшие эту локацию. Одним из факторов выбора стало качество продукта: дизайнерская отделка, инженерные характеристики, вид на Финский залив.

В складской недвижимости качественные объекты в востребованных логистических локациях также сохраняют минимальную вакантность: в радиусе 10–15 км от МКАД она составляет около 1,8%. Удаленные, морально устаревшие или недостаточно гибкие комплексы имеют более длительную экспозицию.

ДЕВЕЛОПЕР СТАНОВИТСЯ ПРОДУКТОВЫМ МЕНЕДЖЕРОМ

Если в предыдущие десять лет основным конкурентным преимуществом девелопера была, собственно, способность построить, то в ближайшие годы доминирующей станет экспертиза, кто и почему будет пользоваться объектом через пять, десять и пятнадцать лет. Причем задолго до начала строительства.

Продуктовый подход наглядно проявляется в лайт индастриал. Современные проекты позволяют совмещать производство, хранение, офисы и шоурумы, объединять или делить блоки по мере роста бизнеса. Показательный пример — индустриальный парк Parametr «Бутово», сочетающий крупноформатный биг бокс и одноэтажный лайт индастриал рядом со сложившейся Москвой. Оба формата были быстро реализованы, а на блоки фактически формировалась очередь. Проект подтвердил главный принцип сегмента: определяющее значение имеет локация. Дополнительным преимуществом стала одноэтажная конфигурация, позволяющая использовать всю площадь без ограничений грузового доступа на верхние этажи.

Другой пример — специализация может компенсировать ограничения формата. Пищевой производственный комплекс RBNA на Рябиновой улице быстро реализовали, несмотря на этажность, поскольку Рябиновая исторически является кластером пищевых компаний, в том числе работающих с холодильными и морозильными режимами.

КАЧЕСТВО КАК ГЛАВНЫЙ ДРАЙВЕР КАПИТАЛИЗАЦИИ

Переход от дефицита к конкуренции меняет не только поведение арендаторов, но и инвестиционную стоимость недвижимости. Средние показатели уже не отражают реальную ситуацию: рынок разделяется. Лучшие объекты с современной инженерией, качественной архитектурой, инфраструктурой и профессиональным управлением сохраняют спрос инвесторов и арендаторов. Морально устаревшие здания теряют конкурентоспособность намного быстрее, чем показывает средняя статистика.

Один из примеров влияния качества на капитализацию — «Москва-Сити». Несмотря на высокий порог входа, ставки капитализации части офисных объектов снизились примерно с 9,8 до 8%. Средняя стоимость строящихся офисов уже превышает 850 тыс. рублей за квадратный метр — почти вдвое выше среднего показателя по Москве (450 тыс. руб.). В Сити важен и дефицит земли: сегодня реализуются единичные проекты — City 4 и Sezar Tower компании Sezar Group, Top Tower и One MR .

В Петербурге показательны Trinity Place и «Электро» GHP Group. На момент выхода в 2014 году они были принципиально новыми для города по качеству, уровню инвестиций, концепции и вызвали высокий интерес, особенно у ИТ-компаний. Многие потенциальные арендаторы, впрочем, считали ставки завышенными и ждали снижения, но его не произошло — площади арендовали нефтегазовые игроки.

В 2022 году объекты сменили владельца: Trinity Place оценивался примерно в 7,5 млрд рублей, «Электро» — в 3–3,5 млрд. На момент сделки были полностью арендованы структурами «Газпрома». Ситуация наглядно демонстрирует, как дорогой и нестандартный на старте продукт стал ликвидным инвестиционным активом. Trinity и сегодня считается одним из объектов, наиболее полно соответствующих требованиям класса А.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Первое: очевидно, что проектирование начинается с рынка, а не с участка. Недостаточно выбрать локацию и рассчитать экономику — нужно ювелирное понимание будущего пользователя, его процессов, прогнозирование изменений требований через пять-десять лет и конкурентных преимуществ проекта на всем жизненном цикле.

Второе: стоимость все больше определяется эксплуатацией. Инженерия, управление, цифровые сервисы, инфраструктура и адаптивность пространства становятся не менее важными, чем архитектура и местоположение, позволяя сохранять заполняемость и капитализацию.

Третье: универсальных проектов становится меньше. Пользователи ждут решений под свою отрасль, формат работы и операционные процессы. Преимущество получают девелоперы, создающие специализированные продукты для конкретных сегментов.

Эпоха «дефицита метров» завершена — начинается дефицит действительно качественного продукта. Девелопер, проектировщик и консультант должны работать вместе уже на стадиях предпроекта и котлована. Маркетинг не компенсирует слабые решения: конкурентоспособность определяют понимание пользователя и точность воплощения его потребностей в концепции. Те, кто продолжит мыслить категориями 2010-х, рискуют столкнуться с пустыми площадями и снижением доходности.