Горячо-холодно: как в России формируется рынок водных комплексов

Интерес к водным и особенно термальным комплексам растёт, а вместе с ним — и потенциал рынка: объём оценивается на уровне 500–600 млрд рублей в год с перспективой увеличения. Уже сегодня в России функционируют около 90 проектов терм, в ближайшие годы ожидается запуск ещё 40–50. Формат становится одним из наиболее эффективных инструментов редевелопмента, в том числе для торговых центров. При правильно сформированной концепции срок окупаемости проектов может составлять 3–7 лет — показатель, недостижимый для многих сегментов коммерческой недвижимости. Как девелоперам и собственникам не только встроиться в растущий сегмент, но использовать его максимально эффективно для повышения доходности?

Колонка Дениса Колокольникова, уравляющего партнёра консалтинговой компании RRG

Основная особенность формата — «семейный характер» и возможность посещения для всех возрастных групп, что делает продукт одновременно востребованным у молодежи и старшего поколения. Рост интереса к концепции подтверждают цифры: за последние пару лет в России открыто 30 объектов общей площадью более 200 тыс. кв. м. География — преимущественно Московский регион, СанктПетербург и Ленинградская область, Урал и Сибирь. Ключевой драйвер — экспансия сетевых операторов (Termoland, Baden Baden, «Городские термы», «Наутико» и др).

На рынке уже сформировался пул знаковых проектов: Нижнекамские термы (Нижнекамск, Татарстан) — как пример успешного редевелопмента с высокими финансовыми показателями; BadenLand (Екатеринбург) — в составе реконструкции крупного торгового центра; «Самарские термы» (Самара) — один из крупнейших проектов, реализованный на месте аквапарка; «Аэротермы» (Брянск) — как один из наиболее проработанных с точки зрения концепции объектов; Gremm (Москва) — с акцентом на городской курорт, включая один из крупнейших открытых бассейнов и интеграцию с гастропространствами.

Развитие сегмента все чаще выходит за пре делы крупных городов: термы активно появляются в загородных проектах (например, комплекс на 14 тыс. кв. м в парк-отеле «Орловский», проект Azimut и «Городских терм» в Томске на 12,5 тыс. кв. м), туристических центрах (Магнитогорск, Севастополь, Казань), регионах с холодным климатом (Красноярск, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Хабаровск), а также транзитных городах (Краснодар, Ростов-на-Дону, Воронеж), где заявлены новые проекты, в том числе сетевых операторов.

Проекты запускаются в разных форматах — от сетевых и франшизных до частных и индивидуальных. Быстрый рост сегмента приводит к очевидному размыванию границ, и в итоге термин «термы» объединяет широкий спектр концепций при отсутствии единой классификации.

ТЕРМАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС КАК ПРОДУКТ: СТРУКТУРА И РАЗВИТИЕ ФОРМАТА

Термальный комплекс — это набор обязательных и дополнительных элементов, из которых в зависимости от концепции формируется продукт.

Некоторые термальные комплексы расширяют пользовательский опыт за счет дополнительных функций — сёрф-волн, комнат впечатлений, песчаных зон, водных горок, флоатинга и хилинг-пространств.

Практика показывает, что наиболее эффективные проекты формируются на базе четкой структуры площадей: 4–6 тыс. кв. м занимает закрытая зона с банями, релакс- и сервисными пространствами, еще 3–4 тыс. кв. м — открытая часть с бассейнами и зонами отдыха. Минимально эффективный масштаб составляет 7–10 тыс. кв. м (включая открытую площадь), при этом крупные проекты могут достигать 15–25 тыс. кв. м.

В то же время востребованы и компактные форматы площадью 700–1500 кв. м — в условиях плотной городской застройки и на курортных территориях. Как правило, они не имеют полноценной уличной зоны и делают акцент на саунный блок, релакс и базовые водные функции, выступая самостоятельным продуктом для привлечения трафика.

Резюмируя: рынок развивается в двух направлениях: укрупнение и усложнение формата (термы в сочетании с аквапарками, фудхоллами и спортивной инфраструктурой) и появление новых решений, включая многоуровневые комплексы, позволяющие эффективно зонировать пространство и управлять клиентскими потоками.

БАННЫЕ КОМПЛЕКСЫ КАК РАСТУЩИЙ СЕГМЕНТ ВОДНОЙ ИНДУСТРИИ

Наряду с термами в России активно развивается сегмент современных банных пространств. Проекты в Москве: «Бани Малевича», «Огниво», «Соловьи», «Бани Алексеева», а также региональные инициативы формируют самостоятельное направление в структуре водной и велнес-инфраструктуры. Формат растет и в туристических и региональных центрах (Сочи, Казань, Алтай, Сибирь).

В отличие от терм, ориентированных на массовый семейный досуг, банные комплексы работают с более узкими сегментами аудитории и предлагают полноценный отдых с разными концепциями — от программ парения до спа-услуг. Средний чек здесь выше, а значимую часть выручки формируют дополнительные сервисы, при этом проекты чаще реализуются как уникальные концепции.

Внутри сегмента формируются разные форматы: от общест венных пространств с акцентом на впечатления до камерных приватных решений для уединенного отдыха.

Экономически банные комплексы зачастую требуют меньших инвестиций, чем термы, но имеют ограниченную пропускную способность. Сроки окупаемости зависят от формата: массовые проекты — за счет потока, камерные — за счет высокого среднего чека.

ЛОКАЦИЯ, АУДИТОРИЯ И ИНТЕГРАЦИЯ В ГОРОДСКУЮ СРЕДУ

При выборе локации и параметров термального комплекса ключевое значение имеют характеристики спроса — удаленность от аудитории, ее численность и уровень доходов, а также конкурентное окружение и транспортная доступность. Важным фактором остаются технические условия реализации проекта, включая газ, достаточные электрические мощности и эффективные системы вентиляции и кондиционирования, обеспечивающие стабильный температурный режим и работу в условиях высокой влажности.

Значительная часть проектов реализуется в составе торговых центров, где, например, термы могут выступать драйвером редевелопмента. Это обусловлено сформированной аудиторией, готовой инфраструктурой и возможностью использования существующих площадей, включая прилегающие территории и иные функциональные зоны объекта. Важную роль играет и так называемый «крест индустрии», стимулирующий трансформацию ТЦ и их открытость к новым форматам.

Вместе с тем реализация термальных комплексов связана с рядом ограничений. В жилых проектах их размещение часто требует отдельно стоящих зданий или интеграции в многофункциональные комплексы. Существенное влияние оказывают конструктивные и инженерные параметры — нагрузка на перекрытия, обеспечение инженерных мощностей и требования к гидроизоляции.

На практике используются решения с размещением на кровле, в формате пристроек и надстроек или через частичную реконцепцию. Одним из важнейших факторов при этом остается качество воды и системы водоподготовки, от которых напрямую зависит стабильность работы комплекса.

ТЕРМАЛЬНЫЕ КОМПЛЕКСЫ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОДУКТ

Экономика термальных комплексов подтверждается практикой: реализованные проекты демонстрируют сроки окупаемости на уровне 3–5 лет. При подготовке оценки мы использовали фактические данные действующих объектов: информацию, полученную в рамках взаимодействия с управляющими компаниями, собственниками и операторами термальных комплексов, а также результаты собственной аналитики по посещаемости и операционным показателям. Поэтому выводы основаны на практических данных рынка, а не на визуальных наблюдениях.

Анализ действующих терм показывает, что средний показатель загрузки составляет около 150–170 посетителей на 1000 кв. м. Финансовая модель формируется за счет входного билета, дополнительных услуг и общественного питания, при этом до 40–60% выручки приходится на сопутствующие сервисы. Показатели существенно зависят от концепции, объема инвестиций, масштаба и качества управления.

Если термы размещаются в существующем здании (например, в действующем торговом центре), где базовый объект уже построен, инвестиции в отделку, инженерное оснащение, бассейны, сауны, системы водоподготовки, оборудование и полную комплектацию составляют ориентировочно 100–150 тыс. руб. за кв. м в зависимости от класса объекта, наполнения и уровня оператора. Если объект строится с нуля, инвестиции выше, поскольку включают общестроительные работы. При этом правильнее рассматривать такой проект как единый объект,

изначально спроектированный под технологию терм, а не как сумму «общестрой + термы». В таком случае инвестиции, как правило, оцениваются в диапазоне 220–270 тыс. руб. за кв. м. Для понимания масштаба: типовой объект площадью 4–6 тыс. кв. м предполагает вложения от нескольких сотен миллионов до более 1 млрд рублей в зависимости от концепции и состава инфраструктуры. Также важно учитывать, что экономика терм формируется не только за счет входного билета. Дополнительные сервисы внутри комплекса — парения, массажи, спа, бьюти-направление, F&B, ритейл и другие услуги — в отдельных проектах могут обеспечивать дополнительно 30–50% выручки к базовому доходу от посещения.

На фоне дорогого проектного финансирования коллективные инвестиции — прежде всего ЗПИФ, а также ЦФА и квазидолговые инструменты — выступают альтернативой банковским кредитам, позволяя привлекать капитал без избыточной долговой нагрузки. Уже есть и первые инвестиционные кейсы. Так, проект Green Flow Park «Скандинавия» реализуется через ЗПИФ с заявленной доходностью 30–45% годовых, а фонд «Термолэнд Капитал» (сеть Termoland) предлагает около 20,5% годовых с регулярными выплатами. При этом рынок находится в стадии формирования и ряд операторов только переходит к фондовым моделям.

В итоге на практике складываются две основные модели инвестирования: долговая, обес печивающая более предсказуемый доход при ограниченной доходности, и долевая, предполагающая участие в операционном бизнесе с более высоким потенциалом, но и большей зависимостью от эффективности проекта. При этом заявленная доходность 20–45% годовых пока носит преимущественно прогнозный характер, а количество реализованных кейсов ограниченно. Тем не менее коллективные инвестиции уже становятся практическим инструментом масштабирования сегмента.

ВСТРАИВАЕМСЯ В ДЕВЕЛОПМЕНТ: ЖК И МФК

На рынок термальных комплексов активно выходят непрофильные девелоперы и инвесторы, что связано с понятной экономикой формата, высокой посещаемостью и возможностью интеграции в различные типы проектов. Особенно заметен этот тренд в жилом девелопменте: если ранее термы преимущественно размещались в торговых центрах, то сегодня все чаще включаются в проекты ЖК бизнес- и премиум-класса как элемент акватермальной и банной инфраструктуры.

Среди анонсированных решений — банный комплекс в ЖК «Бадаевский», интеграция спортивно-термального формата в ЖК Republic, объекты в ЖК Emotion и «Скандинавия», а также развитие формата Setl Термы. О внедрении терм в свои проекты заявляют и федеральные девелоперы, включая А101, «Бруснику», «Железно», «Унистрой», «Энко» и «Догму». По данным ЕРЗ, около 16% покупателей хотели бы видеть бассейн или термы в составе жилого комплекса и готовы доплачивать за эту функцию. При этом действующие нормы ограничивают размещение таких объектов в жилых зданиях, поэтому они реализуются в отдельно стоящих форматах или в составе общественной инфраструктуры.

Интеграция возможна и в офисные проекты, однако наибольшую эффективность термы показывают в многофункциональных комплексах, где усиливают синергию жилой, торговой и спортивной функций, влияя на стоимость квадратного метра и формируя стабильный поток посетителей.

В перспективе «водяной» рынок будет сегментироваться по аналогии с торговыми центрами с одновременным ростом масштаба проектов и спроса на персонификацию. Главными факторами же станут качество реализации — от архитектуры и сервиса до общего пользовательского опыта — и управление проектами.