Индекс ожиданий в отношении арендной ставки

В настоящее время в своих прогнозах в отношении ставки аренды игроки московского рынка коммерческой недвижимости опираются, как правило, на данные прошлых периодов, оценку уровня вакантных площадей и субъективные прогнозные мнения экспертов.

Данный подход имеет свои достоинства и очевидные недостатки.

На основе упомянутого выше индекса PMI компания ILM разработала и начала рассчитывать с сентября 2010 года индекс REI (Rent Expectation Index – Индекс ожиданий в отношении арендной ставки). Но, в отличие от PMI, где мы задаем вопрос, улучшились ли условия ведения бизнеса у профессиональных игроков рынка, и далее взвешиваем эти условия, в REI ожидания владельцев недвижимости измеряются исходя из изменений запрашиваемых арендодателями арендных ставок. REI строится на основе ежемесячного опроса более 400 собственников объектов офисной недвижимости.
Опираясь на показатели индекса, участники рынка аренды могут более взвешенно принимать решения «арендовать сейчас» или дождаться более благоприятной ситуации. Индекс показывает, что будет со ставками аренды в ближайшей перспективе.
Собственникам объектов коммерческой недвижимости показатели индекса дают представление о том, соответствует ли изменение (повышение/понижение) ими уровня арендных ставок общему тренду на рынке.

В отличие от PMI, индекс REI позволяет спрогнозировать уровень арендной ставки в ближайшие три-шесть месяцев. Именно такой срок в среднем необходим для поиска/выбора объекта и подписания договора аренды. Данный индекс отражает, как изменились ожидания арендодателей по сравнению с предыдущим периодом, что является показательным в плане прог­ноза поведения рынка и основополагающим при принятии решения в ближайшей перспективе. Индекс также отражает скорость и направление изменения арендной ставки, связанные с данными ожиданиями.
График REI является опережающим индикатором тенденций, позволяющим на ранней стадии спада сказать, является ли этот спад просто коррекцией основного тренда или же это начало перелома. Индекс имеет свойство достаточно надежно (в статистическом смысле) показывать начала переломов тренда, что очень важно при принятии решений.

REI базируется на мнениях собственников наиболее ликвидных объектов офисной недвижимости, являющихся привлекательными для крупных инвес­торов, УК и пользователей. Значение индекса вычисляется как сумма простых процентных изменений значения «рост» (повышение арендных ставок) и половины процентов значения «не изменилось» (ставки сохранились на текущем уровне) по сравнению предшествующим периодом.
В диффузионном индексе мнения собственников офисной недвижимости определенного класса взвешиваются с учетом объема рынка таких помещений. По сравнению с показателем арендной ставки, REI очищен от структурных факторов, например географической привязки объектов или уровня арендных ставок в различные периоды времени. Данный индекс не измеряет, насколько вырос показатель в абсолютных величинах, а показывает направление изменения арендных ставок и то, как профессиональные участники воспринимают происходящее на рынке. То есть индекс является своего рода срезом реальных настроений собственников.

Значение REI вычисляется по формуле:
I = Pрост + 0,5 Pне изменилось, где
I – индекс ценовых ожиданий;
рост – процент значения «рост»;
не изменилось – процент значения «не изменилось».

Индекс может варьироваться в пределах между 0 и 100%. Если REI выше 50%, то высока вероятность роста средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50%, указывает на то, что за анализируемый период не произошло никаких изменений. Значение менее 50% отражает ожидания собственников к снижению арендных ставок. Перелом графика изменения индекса позволяет предсказать перелом ценового тренда. Таким образом, REI дает возможность прогнозировать поведение рынка и является основополагающим при принятии решений в ближайшей перспективе.

По сравнению с концом 2010 года в первом полугодии 2011 года индекс демонстрирует резкий скачок ожиданий роста арендных ставок. В июле 2011 года ожидания роста цен были максимальными и индекс достиг отметки в 65,0 пунктов по сравнению с 53,0 пунктами в декабре 2010 года. В IV квартале 2011 года ожидания роста цен находились на нейтральном уровне, что может быть связано с неопределенностью в политической ситуации в связи с ожиданием выборов и подведением итогов года. В начале года вновь появилось ожидание роста.

Андрей Лукашев