ТРЦ «Фестиваль». Мал, да велик!

Благодаря удачному местоположению, грамотно подобранному пулу арендаторов, уютной атмосфере и отсутствию конкурентной среды, ТРЦ «Фестиваль» в свое время смог завоевать расположение многочисленной аудитории. Но времена меняются, сейчас стало появляться все больше профессиональных и концептуальных ТЦ, которые наполняются современными операторами. Посетители до сих пор крайне положительно оценивают «Фестиваль», но каким будет вердикт арендаторов и экспертов рынка недвижимости?
3548
Автор: Салахетдинова Асия

Благодаря удачному местоположению, грамотно подобранному пулу арендаторов, уютной атмосфере и отсутствию конкурентной среды, ТРЦ «Фестиваль» в свое время смог завоевать расположение многочисленной аудитории. Но времена меняются, сейчас стало появляться все больше профессиональных и концептуальных ТЦ, которые наполняются современными операторами. Посетители до сих пор крайне положительно оценивают «Фестиваль», но каким будет вердикт арендаторов и экспертов рынка недвижимости?

 

ТРЦ «Фестиваль» в «Обзоре торговых центров Москвы-2014»

ТРЦ «Фестиваль» в «Обзоре торговых центров Москвы-2014» получил 4,41 балла. Согласно методологии обзора, торговые центры оценивались арендаторами по шести пунктам в соответствии с пятибалльной шкалой. Итоговая таблица была разделена на три части по трем основным категориям торгового центра: якорным арендаторам, фуд-кортам и торговой галерее. Сначала высчитывался средний балл по каждому разделу, затем эти средние баллы суммировались, и выводилась общая оценка ТЦ.

Подробно ознакомиться с анкетой ТРЦ «Фестиваль» можно в «Обзоре торговых центров Москвы-2014» (с. 72).

Девелопером и управляющей компанией проекта является «Корпорация А.Н.Д.».

Брокеридж осуществлялся компанией «Магазин Магазинов». ТРЦ расположен по адресу: Мичуринский пр., 3, корп. 1. К нему можно доехать на бесплатных маршрутных такси от станции метро «Юго-Западная», на личном транспорте – со стороны ул. Никулинская и ул. Лобачевского.

 

1.Местоположение (окружение, подъездные пути, доступность городским и личным транспортом, визуальная просматриваемость, инфраструктура района)

 

7

Алена Ребарбар, директор департамента недвижимости компании «Росинтер»

Расположение хорошее, внутри большого района с высокой плотностью населения. В этой торговой зоне отсутствует обычная для центральных и западных районов Москвы конкуренция.

У торгового центра небольшая парковка, а поток посетителей интенсивный.

8

Борис Косоплёткин, директор департамента управления недвижимостью ООО «УК Мкапитал», ОАО «Седьмой Континент»

Отличная локация внутри густонаселенного района с большим количеством новостроек. Удобный подъезд. Основная качественная характеристика – отсутствие выращенных конкурентов в логической зоне.

7

Татьяна Корсакова, руководитель дирекции маркетинга компании «ТПС Недвижимость»

«Фестиваль» – ТРЦ окружного формата, ориентированный в основном на близлежащие районы. В связи с отсутствием поблизости метро, возможности зоны пешеходной доступности достаточно ограничены. Объект расположен на одной из ключевых магистралей города, однако находится на «утренней» стороне и не имеет поблизости дорожных развязок.

7

Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International

Торговый центр удален от метро, но при этом расположен на крупной трассе, с удобными подъездными путями и отличной визуальной доступностью. Дополнительным плюсом является густонаселенный район, где проживает население со средним доходом.

2. Концепция проекта

 

8

Алена Ребарбар

Для такого сравнительно небольшого проекта очень сбалансированный tenant mix, с однородной целевой аудиторией и, что нечасто встречается в подобных проектах, «точное попадание» в потребности и уровень дохода большинства населения торговой зоны.

В последнее время управляющая компания занялась обновлением tenant mix. Это привносит свежую струю и возрождает интерес постоянных покупателей.

9

Борис Косоплёткин

Достаточно четкое позиционирование ценового сегмента. Насыщенный, синергичный портфель арендаторов. Парковка с необходимым количеством машино-мест. Благоустроенная территория. Симпатичная визуальная составляющая.

9

Татьяна Корсакова

Несмотря на небольшие объемы арендной площади, в ТРЦ грамотно подобраны бренды и сформирован качественный пул арендаторов.

6

Анна Никандрова

Концепция была актуальна на момент открытия объекта, в ней заложены форматы операторов, которые активно развивались на тот момент. На мой взгляд, концепция все-таки нуждается в реновации и доработке с учетом современных реалий рынка.

 

 

3. Технические характеристики объекта (работа с арендаторами, обслуживание помещений, эксплуатация)

 

8

Алена Ребарбар

Торговый центр не новый, но поддерживается управляющей компанией в прекрасном состоянии. Команда управления арендой очень профессиональная и доброжелательная.

Как и большинство арендодателей, данный торговый центр изначально ставит высокие фиксированные арендные ставки, хотя логика бизнеса на объекте диктует несколько иной подход к формированию арендных отношений – высокий процент от товарооборота с невысокой фиксированной арендной ставкой. Не нужно забывать, что стоимость эксплуатационных услуг в ТЦ высока и растет не только с инфляцией, но и в связи с изменениями в налоговом законодательстве, и это дополнительная арендная нагрузка.

Выручки арендатора находятся в прямой зависимости от трафика ТЦ, особенно при таком расположении ТЦ в удалении от транспортных узлов и зон транспортной активности, соответственно, от активности и профессионализма управляющей компании.

9

Борис Косоплёткин

Эксплуатация объекта осуществляется надлежащим образом. Светло, тепло, чисто. Системы работают исправно.

8

Анна Никандрова

Несмотря на сроки ввода в эксплуатацию, торговый центр удовлетворяет требованиями текущих арендаторов и посетителей. Атмосфера довольно приятная, комфортная, все общественные зоны приведены в соответствие стандартным требованиям для современных торговых объектов.

4. Качество управления объектом

 

9

Алена Ребарбар

Все очень разумно и своевременно.

6

Борис Косоплёткин

Имеет место бюрократия и низкая степень клиентского ориентирования.

6

Анна Никандрова

Безусловно, арендаторы лучше могут оценить качество работы УК. По некоторым отзывам, УК проявляет недостаточную гибкость в отношении арендаторов. Решение спорных вопросов и получение согласований занимает значительное время. Хотя в целом управление осуществляется на профессиональном уровне.

 

5. Продвижение объекта на целевую аудиторию (реклама, мероприятия)

 

9

Алена Ребарбар

Достаточно активная работа маркетингового и рекламного отделов.

8

Борис Косоплёткин

ТРЦ функционирует уже долгое время и хорошо известен местным жителям. Считаю, что проведение масштабных маркетинговых/рекламных компаний для УК не целесообразно. Достаточно поддерживать уровень предоставляемых услуг, проводить локальные акции, тем самым развивать лояльность сформированной годами аудитории.

8

Татьяна Корсакова

Высшую оценку по рекламе и мероприятиям заслуживает проект, который остается популярным в условиях высокой конкуренции. Просматривая открытые источники, мы не увидели у ТРЦ активной маркетинговой программы, направленной на продвижение. На сайте комплекса, в разделе событий, практически нет мероприятий, организованных в 2013 году. Активно обновляется только новостная рубрика от арендаторов. Поэтому популярность торгового центра среди жителей своего района и хорошая посещаемость, на данный момент, всего лишь следствие низкой конкуренции, а не целенаправленных усилий по продвижению объекта.

4

Анна Никандрова

Если оценивать рекламу в масштабах города, она незаметна по сравнению с конкурентами. Однако правильнее ее оценивать арендаторам с точки зрения достаточности и эффективности.

 

 

6. Внутренняя планировка и зонирование объекта (рассадка арендаторов, распределение потоков посетителей, навигация)

 

8

Алена Ребарбар

Все сделано очень грамотно и постоянно обновляется.

Есть небольшое опасение, что будут размываться границы функциональных зон, когда ресторан неожиданно оказывается в торговой галерее. Это может вызвать как дополнительный приток в не очень активную зону, так и создать определенные ограничения для активного и постоянного трафика в ресторан. Такие варианты требуют дополнительной навигации, так как разрушают интуитивную логику деления торгового пространства на функциональные зоны.

7

Борис Косоплёткин

Присутствует ряд недочетов в навигации, планировочном решении.

8

Татьяна Корсакова

ТРЦ имеет классическое круговое распределение потоков, но в связи со своими небольшими размерами несколько тесноват для посетителей в выходные дни. Также есть над чем поработать в проекте навигации.

6

Анна Никандрова

Проект был открыт давно, и в его концепции были заложены форматы арендаторов, соответствующие тому времени. Есть «якоря» и торговая галерея, нет места мини-якорным арендаторам, без которых невозможно представить сегодня проект такого формата. Логистика довольна простая, однако на втором этаже из-за формы галереи некоторые магазины плохо просматриваются.

7. Посещаемость объекта, конвертация посетителей в покупателей

 

9

Алена Ребарбар

Посещаемость высокая, даже в будни в рабочие дни, что нехарактерно для подобно расположенных торговых центров.

9

Борис Косоплёткин

Высокая посещаемость (для данного типа объектов) в первую очередь обусловлена правильной локацией и отсутствием выращенной конкурентной среды. Качественный трафик, как следствие, высокий коэффициент конвертации.

9

Анна Никандрова

Из-за низкой конкуренции в этой зоне торговый центр имеет посещаемость выше среднего, при этом у объекта высокая конвертация посетителей в покупателей.




Поделиться

31274

журнал CRE 10 (444)

Ноябрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегические партнеры журнала: компания Pioneer  компания  ADG group  ИНТЕРВЬЮ Основатель и акционер ГК «Ориентир» Елена Бондарчук: мать, жена, инвестор, девелопер. Именно в таком порядке ТЕМА НОМЕРА Дорого и немило: Как инфляция влияет на рынок коммерческой недвижимости ОФИСЫ - Игра в классиков: первые итоги офисной классификации - Ландшафт как преимущество ИНДУСТРИЯ ГОСТЕПРИИМСТВА - Курортный роман: появятся ли в России города-мега...

подпишись НА эксклюзивные новости cre