Благодаря удачному местоположению, грамотно подобранному пулу арендаторов, уютной атмосфере и отсутствию конкурентной среды, ТРЦ «Фестиваль» в свое время смог завоевать расположение многочисленной аудитории. Но времена меняются, сейчас стало появляться все больше профессиональных и концептуальных ТЦ, которые наполняются современными операторами. Посетители до сих пор крайне положительно оценивают «Фестиваль», но каким будет вердикт арендаторов и экспертов рынка недвижимости?
ТРЦ «Фестиваль» в «Обзоре торговых центров Москвы-2014»
ТРЦ «Фестиваль» в «Обзоре торговых центров Москвы-2014» получил 4,41 балла. Согласно методологии обзора, торговые центры оценивались арендаторами по шести пунктам в соответствии с пятибалльной шкалой. Итоговая таблица была разделена на три части по трем основным категориям торгового центра: якорным арендаторам, фуд-кортам и торговой галерее. Сначала высчитывался средний балл по каждому разделу, затем эти средние баллы суммировались, и выводилась общая оценка ТЦ.
Подробно ознакомиться с анкетой ТРЦ «Фестиваль» можно в «Обзоре торговых центров Москвы-2014» (с. 72).
Девелопером и управляющей компанией проекта является «Корпорация А.Н.Д.».
Брокеридж осуществлялся компанией «Магазин Магазинов». ТРЦ расположен по адресу: Мичуринский пр., 3, корп. 1. К нему можно доехать на бесплатных маршрутных такси от станции метро «Юго-Западная», на личном транспорте – со стороны ул. Никулинская и ул. Лобачевского.
1.Местоположение (окружение, подъездные пути, доступность городским и личным транспортом, визуальная просматриваемость, инфраструктура района)
|
7 |
Алена Ребарбар, директор департамента недвижимости компании «Росинтер» Расположение хорошее, внутри большого района с высокой плотностью населения. В этой торговой зоне отсутствует обычная для центральных и западных районов Москвы конкуренция. У торгового центра небольшая парковка, а поток посетителей интенсивный. |
|
8 |
Борис Косоплёткин, директор департамента управления недвижимостью ООО «УК Мкапитал», ОАО «Седьмой Континент» Отличная локация внутри густонаселенного района с большим количеством новостроек. Удобный подъезд. Основная качественная характеристика – отсутствие выращенных конкурентов в логической зоне. |
|
7 |
Татьяна Корсакова, руководитель дирекции маркетинга компании «ТПС Недвижимость» «Фестиваль» – ТРЦ окружного формата, ориентированный в основном на близлежащие районы. В связи с отсутствием поблизости метро, возможности зоны пешеходной доступности достаточно ограничены. Объект расположен на одной из ключевых магистралей города, однако находится на «утренней» стороне и не имеет поблизости дорожных развязок. |
|
7 |
Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Торговый центр удален от метро, но при этом расположен на крупной трассе, с удобными подъездными путями и отличной визуальной доступностью. Дополнительным плюсом является густонаселенный район, где проживает население со средним доходом. |
2. Концепция проекта
|
8 |
Алена Ребарбар Для такого сравнительно небольшого проекта очень сбалансированный tenant mix, с однородной целевой аудиторией и, что нечасто встречается в подобных проектах, «точное попадание» в потребности и уровень дохода большинства населения торговой зоны. В последнее время управляющая компания занялась обновлением tenant mix. Это привносит свежую струю и возрождает интерес постоянных покупателей. |
|
9 |
Борис Косоплёткин Достаточно четкое позиционирование ценового сегмента. Насыщенный, синергичный портфель арендаторов. Парковка с необходимым количеством машино-мест. Благоустроенная территория. Симпатичная визуальная составляющая. |
|
9 |
Татьяна Корсакова Несмотря на небольшие объемы арендной площади, в ТРЦ грамотно подобраны бренды и сформирован качественный пул арендаторов. |
|
6 |
Анна Никандрова Концепция была актуальна на момент открытия объекта, в ней заложены форматы операторов, которые активно развивались на тот момент. На мой взгляд, концепция все-таки нуждается в реновации и доработке с учетом современных реалий рынка. |
3. Технические характеристики объекта (работа с арендаторами, обслуживание помещений, эксплуатация)
|
8 |
Алена Ребарбар Торговый центр не новый, но поддерживается управляющей компанией в прекрасном состоянии. Команда управления арендой очень профессиональная и доброжелательная. Как и большинство арендодателей, данный торговый центр изначально ставит высокие фиксированные арендные ставки, хотя логика бизнеса на объекте диктует несколько иной подход к формированию арендных отношений – высокий процент от товарооборота с невысокой фиксированной арендной ставкой. Не нужно забывать, что стоимость эксплуатационных услуг в ТЦ высока и растет не только с инфляцией, но и в связи с изменениями в налоговом законодательстве, и это дополнительная арендная нагрузка. Выручки арендатора находятся в прямой зависимости от трафика ТЦ, особенно при таком расположении ТЦ в удалении от транспортных узлов и зон транспортной активности, соответственно, от активности и профессионализма управляющей компании. |
|
9 |
Борис Косоплёткин Эксплуатация объекта осуществляется надлежащим образом. Светло, тепло, чисто. Системы работают исправно. |
|
8 |
Анна Никандрова Несмотря на сроки ввода в эксплуатацию, торговый центр удовлетворяет требованиями текущих арендаторов и посетителей. Атмосфера довольно приятная, комфортная, все общественные зоны приведены в соответствие стандартным требованиям для современных торговых объектов. |
4. Качество управления объектом
|
9 |
Алена Ребарбар Все очень разумно и своевременно. |
|
6 |
Борис Косоплёткин Имеет место бюрократия и низкая степень клиентского ориентирования. |
|
6 |
Анна Никандрова Безусловно, арендаторы лучше могут оценить качество работы УК. По некоторым отзывам, УК проявляет недостаточную гибкость в отношении арендаторов. Решение спорных вопросов и получение согласований занимает значительное время. Хотя в целом управление осуществляется на профессиональном уровне. |
5. Продвижение объекта на целевую аудиторию (реклама, мероприятия)
|
9 |
Алена Ребарбар Достаточно активная работа маркетингового и рекламного отделов. |
|
8 |
Борис Косоплёткин ТРЦ функционирует уже долгое время и хорошо известен местным жителям. Считаю, что проведение масштабных маркетинговых/рекламных компаний для УК не целесообразно. Достаточно поддерживать уровень предоставляемых услуг, проводить локальные акции, тем самым развивать лояльность сформированной годами аудитории. |
|
8 |
Татьяна Корсакова Высшую оценку по рекламе и мероприятиям заслуживает проект, который остается популярным в условиях высокой конкуренции. Просматривая открытые источники, мы не увидели у ТРЦ активной маркетинговой программы, направленной на продвижение. На сайте комплекса, в разделе событий, практически нет мероприятий, организованных в 2013 году. Активно обновляется только новостная рубрика от арендаторов. Поэтому популярность торгового центра среди жителей своего района и хорошая посещаемость, на данный момент, всего лишь следствие низкой конкуренции, а не целенаправленных усилий по продвижению объекта. |
|
4 |
Анна Никандрова Если оценивать рекламу в масштабах города, она незаметна по сравнению с конкурентами. Однако правильнее ее оценивать арендаторам с точки зрения достаточности и эффективности. |
6. Внутренняя планировка и зонирование объекта (рассадка арендаторов, распределение потоков посетителей, навигация)
|
8 |
Алена Ребарбар Все сделано очень грамотно и постоянно обновляется. Есть небольшое опасение, что будут размываться границы функциональных зон, когда ресторан неожиданно оказывается в торговой галерее. Это может вызвать как дополнительный приток в не очень активную зону, так и создать определенные ограничения для активного и постоянного трафика в ресторан. Такие варианты требуют дополнительной навигации, так как разрушают интуитивную логику деления торгового пространства на функциональные зоны. |
|
7 |
Борис Косоплёткин Присутствует ряд недочетов в навигации, планировочном решении. |
|
8 |
Татьяна Корсакова ТРЦ имеет классическое круговое распределение потоков, но в связи со своими небольшими размерами несколько тесноват для посетителей в выходные дни. Также есть над чем поработать в проекте навигации. |
|
6 |
Анна Никандрова Проект был открыт давно, и в его концепции были заложены форматы арендаторов, соответствующие тому времени. Есть «якоря» и торговая галерея, нет места мини-якорным арендаторам, без которых невозможно представить сегодня проект такого формата. Логистика довольна простая, однако на втором этаже из-за формы галереи некоторые магазины плохо просматриваются. |
7. Посещаемость объекта, конвертация посетителей в покупателей
|
9 |
Алена Ребарбар Посещаемость высокая, даже в будни в рабочие дни, что нехарактерно для подобно расположенных торговых центров. |
|
9 |
Борис Косоплёткин Высокая посещаемость (для данного типа объектов) в первую очередь обусловлена правильной локацией и отсутствием выращенной конкурентной среды. Качественный трафик, как следствие, высокий коэффициент конвертации. |
|
9 |
Анна Никандрова Из-за низкой конкуренции в этой зоне торговый центр имеет посещаемость выше среднего, при этом у объекта высокая конвертация посетителей в покупателей. |
