Склады: от рыночного «пузыря» — к активным действиям

Автор: Владислава Яровикова

Мероприятие началось с подведения итогов полугодия на складском рынке Московского региона и крупных российских городов. Руководитель группы по работе с ключевыми клиентами «Авито Недвижимость» Марина Федорова рассказала, что в настоящее время большая часть лотов, размещённых на площадке «Авито» — предложения аренды, а не продажи: более 80%. За этот период количество предложений продажи крупных и средних площадей сократились, тогда как прирост площадей 100–500 кв. м. в экспозиции составил 7%.

Общий тренд, по словам Федоровой, — падение спроса и покупательской способности. Тем не менее, в некоторых регионах наблюдается позитивная динамика: в Татарстане и Нижегородской области на 7% вырос спрос на аренду складских помещений, в Новосибирской области — на покупку (5%). В столице же, несмотря на общий спад продаж, появился спрос на покупку небольших помещений (100–500 кв. м).

В завершение спикер указала на рост интереса к готовому арендному бизнесу. По ее мнению, это означает, что сегодняшним арендаторам недостаточно пустых площадей, и спрос смещается в сторону объектов с продуманной функциональной инфраструктурой.

Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев заявил, что снижение ставки аренды ухудшает экономику нового строительства, поэтому в ближайшие один-два года он ожидает сокращения спекулятивного строительства, что приведёт к сокращению предложения, при этом спрос продолжит вымывать с рынка свободные площади. »Рынок коммерческой недвижимости цикличен, и мы ожидаем, что он неизбежно вернётся от рынка арендатора к рынку собственника. И рынок войдёт в фазу, аналогичную 2017 году: пик вакансии → коррекция ставок → последующее восстановление спроса и сокращение пустующих площадей», — пояснил эксперт. 

Анализируя структуру спроса, Дорофеев отметил чёткое разделение: в верхнем ценовом сегменте преимущество остаётся за прямой арендой, в то время как в более дешёвом сегменте активно преобладает субаренда. На этом фоне наблюдается рекордное снижение размера средней сделки. В качестве дополнительного фактора давления на рынок Дорофеев прогнозирует рекордный ввод объектов формата"лай индастриал» к концу текущего года.

Коммерческий директор RFL Ольга Муллаярова в своем выступлении сконцентрировалась на портрете реального арендатора и отраслевой динамике. По её наблюдениям, сегодня сегменты продуктового ритейла и алкогольной продукции демонстрируют уверенную стабильность, поэтому арендаторы из этих сфер готовы брать качественные площади по рыночной цене. А вот строительный рынок и сегмент бытовой техники переживают очевидный спад, поэтому арендовать помещения им становится сложно. В целом сегодня, по мнению спикера, преимущество — на стороне бизнеса, предлагающего потребителям товары повседневного спроса и продукты первой необходимости с высокой оборачиваемостью и низкой маржинальностью.  

Ещё одна тенденция, с точки зрения Муллаяровой, — выход на рынок объектов в ранее недоступных локациях. С ней согласна Александра Шакола, коммерческий директор RDS — застройщика индустриального парка «Северные Врата», заявившая о коррекции на рынке и его оздоровлении. По словам Шаколы, сегодня арендаторы получили доступ к качественным, комфортным решениям, поэтому решающим фактором для них сегодня является локация: в частности, близость к ключевым транспортным артериям. Спикер также отметила, что девелоперы чувствуют себя уверенно, несмотря на текущую коррекцию ставок, а рынок после периода острого дефицита предложения движется в сторону стандартных, здоровых показателей вакансии на уровне 7–10%.

Более жесткий взгляд на происходящее на рынке представил заместитель генерального директора УК MLP Глеб Белавин. Он напомнил аудитории о росте ключевой ставки Центробанка и себестоимости строительства с 7 п. п. и 40–45 тыс. за кв. м. в 2021 году до 12 п. п. и 70–80 тыс. за кв. м. к настоящему времени. Белавин разошёлся в оценках с коллегами, заявив, что текущее состояние складского сегмента — это не здоровая нормализация, а ценовой пузырь, который формировался на фоне перегрева смежных отраслей. Также эксперт выразил сочувствие девелоперам, инвестировавшим в удалённые локации с неразвитой инфраструктурой. Белавин обратил внимание аудитории на тревожные рыночные тенденции: сперва бум e-commerce привел к искусственному разгону строительного сектора, однако уже в ближайшее время отрасль столкнется с кризисом. По словам спикера, он будет вызван в первую очередь кадровым дефицитом, обусловленным убылью той категории населения, которая традиционно работала на стройке. На этом фоне массовая замена рабочих на мигрантов из Индии не решает проблему, а лишь маскирует глубинный демографический провал.

Сдержанно-реалистичную оценку ситуации представил инвестиционный директор УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников, который, как и Шакола, считает локацию ключевым фактором при определении востребованности того или иного объекта. По его мнению, сегодня на рынке лидируют качественные, хорошо упакованные продукты. При этом лоты из разных сегментов в любом случае найдут своего покупателя / арендатора. Однако спикер обозначил и системную проблему, с которой сталкиваются многие амбициозные игроки. По его наблюдениям, компании нередко принимают решение о строительстве склада под собственные нужды, будучи уверенными в своих силах. Однако, столкнувшись с операционными издержками и сложностью управления, большинство из них в итоге терпят неудачу из-за отсутствия профильных компетенций, после чего вынуждены либо отказаться от объекта, либо передать его в профессиональное управление.

За докладами последовала дискуссия, в ходе которой эксперты подытожили обозначенные в выступлениях проблемы. Так, вдогонку тезису Стольникова о переходе к «рынку профессионалов», Ольга Муллаярова отметила, что сегодня застройщику и арендодателю приходится брать на себя больше сервисных функций. По её мнению, в нынешней конъюнктуре выигрывает тот, кто способен обеспечить клиенту не просто квадратные метры, а удобную логистику, возможность масштабирования бизнеса и гибкие условия аренды. Александра Шакола подчеркнула важность гибкости: корректировки стратегии в зависимости от рыночной конъюнктуры и действий других игроков. По её словам, если объекты могут служить не только складскими, но и производственными помещениями, это существенно расширяет пул потенциальных арендаторов. Кроме того, эксперт отметила заметное изменение структуры спроса. Если раньше клиенты запрашивали площади в диапазоне 12–20 тыс. кв. м, то сейчас запросы сместились в сторону меньших объёмов. Арендаторы стали внимательнее выбирать площадки, исходя из долгосрочной стратегии, и все чаще запрашивают возможность функционально разделять площади внутри одного объекта. Поэтому собственнику необходимо не только продумывать различные сценарии эксплуатации на этапе возведения объекта, но и знать, как уже занятые помещения могут быть трансформированы под нужды конкретного бизнеса с минимальным вмешательством в операционные процессы. Глеб Белавин также считает критически важным бесшовное взаимодействие площадки с арендатором, так как от профессионализма собственника площадки напрямую зависит эффективность работы бизнеса: по его мнению, склад фактически является структурной единицей той организации, которая занимает площади.

Наконец, эксперты перешли к рыночным прогнозам. Владимир Стольников заявил, что в текущей экономической ситуации критически важна способность девелоперов и подрядчиков с одной стороны и инвесторов и кредиторов с другой стороны договариваться между собой. Только в этом случае, по его мнению, рынок не столкнётся с дефицитом новых качественных лотов. Глеб Белавин обратил внимание аудитории на следующее: если раньше одним из важнейших экономических факторов был валютный курс, то сейчас  на передний план в публичном дискурсе выходят цены на нефть и размер ключевой ставки. Белавин обозначил проблему высокой инфляции, темпы которой соответствуют процентам по депозитам. Он прогнозирует, что спрос на складские помещения вырастет лишь тогда, когда увеличится покупательная способность населения, коррелирующая с геополитической обстановкой. Ольга Муллаярова, в свою очередь, призвала воздержаться от долгосрочных вопросов и в текущей ситуации ориентироваться прежде всего на актуальные рыночные показатели. Она поделилась стратегией RFL, которая продолжает открывать новые объекты, но относится гораздо более сдержанным образом к тактике спекулятивного строительства.

Наконец, прозвучало и слово дня — «осознание». Так Глеб Белавин отметил: сегодня многие игроки находятся в режиме ожидания перемен, тогда на самом деле рынку, в условиях беспрецедентного роста вакансии, необходимо осознать, что пора переходить к действиям. Егор Дорофеев поделился мнением, что рынку пора отходить от ежеквартального прогнозирования и сфокусироваться на принятии решений. Марина Фёдорова признала, что рынок успешно адаптируется к текущим реалиям, а Владимир Стольников и Александра Шакола сошлись во мнении, что «везёт тем, кто везёт». А значит, самое время — не рассуждать, а действовать — подытожили модераторы дискуссии.