Доходность от совместного проживания
Автор: Екатерина Геращенко
Во всем мире объекты для совместного проживания, или коливинги, появляются в условиях перегретого рынка жилья, когда стоимость приобретения квартиры и арендные ставки недоступны или превышают комфортный порог расходов для значительной части населения. По этим признакам в крупных городах России есть все условия для развития коливингов. По данным Vertical Hotels, сейчас российский рынок коливингов оценивается в 4,5-5 тыс. мест, это в полтора-два раза больше, чем три года назад, когда его объем составлял 2,5-2,7 тыс. Самой большой выглядит сеть Colife — по ее данным, компания выросла с нескольких десятков квартир до 1 200+ объектов и 4 000 жильцов.
В Москве, средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в старых границах города к июлю 2026 года достиг 28,8 млн руб. За год он вырос на 19,5%, а за прошедшие четыре года на 91%, подсчитали в bnMAP.pro. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, на начало этого года, коэффициент доступности жилья сейчас 4,3 — столько лет семье из двух работающих человек нужно откладывать весь доход, чтобы купить квартиру в новостройке. На практике, подготовка к покупке занимает гораздо дольше — по данным «Метриум», от решения о покупке квартиры до ее покупки в ипотеку проходит три-пять лет, в течение этого времени значительная часть доходов уходит на формирование первоначального взноса.
Цены на аренду стабилизировались только в этом году. По подсчетам ДОМ.РФ, по итогам второго квартала 2026 года средняя стоимость аренды в Москве снизилась на 2% до 91,9 тыс. руб. в месяц. Для сравнения, в конце 2025 года средняя ставка достигла пика и составляла 115 тыс. руб. Средняя зарплата в столице по последним данным Росстата (за апрель текущего года), 197 тыс. руб. Медианная, которая точнее отражает реальные доходы, по расчетам крупнейших рекрутинговых сервисов, сейчас 115 тыс. руб.
«Чтобы въехать в московскую квартиру, нужно единовременно 150-185 тыс. руб. за залог, первый месяц и комиссию агенту. Для человека, который только что переехал в столицу, это часто половина всех накоплений», — обращает внимание сооснователь сервиса долгосрочной аренды и управления недвижимостью Colife Артем Бабинов. По его словам, аренда комнаты в коливинге обходится в среднем на 30% дешевле, чем однокомнатная квартира в том же районе. В ставку аренды входят также стоимость интернета, уборки и мелкого ремонта.
«Коливинг — это комфортабельная и полностью укомплектованная квартира, где в каждой из комнат живут близкие по духу молодые профессионалы», — говорится на сайте коливингов Colife. У каждого жильца, или пары, своя комната, которая закрывается на ключ. Кухня, санузел, коридор — для общего пользования всех проживающих.
Артем Бабинов говорит, что резиденты, это люди 18–26 лет, которые зарабатывают в Москве и здесь же строят карьеру: джун-разработчики, продакт-менеджеры, дизайнеры, маркетологи, аналитики, сотрудники креативных индустрий. Среди их работодателей крупные российские компании — Яндекс, Т-Банк, Сбер, Авито, ВКонтакте. Вторая большая подгруппа — это студенты бакалавриата, специалитета и магистранты, которые знают о коливинге благодаря партнерской программе, выстроенной Colife с более чем 20 московскими вузами. «Студенты, это значительная часть нашей аудитории жильцов», — подчеркивает Бабинов. По его словам, в коливинге Colife в Москве живет более 3 тыс. человек, и около 1 тыс. в Дубае, Стамбуле, Гонконге. «Но мы не единственный коливинг-оператор в России, то есть потенциально существуют сотни других арендаторов, которым интересен такой формат проживания», — отмечает Бабинов.
По данным консалтинговой компании Vertical Hotels, Colife работает в классической концепции коливинга. На российском рынке есть другие операторы, которые используют в наименовании это слово, но предоставляют более широкий набор услуг по проживанию. Так, Say WOW coliving в БЦ «Город Столиц» в Москве-Сити, предлагает для размещения также спальные места в общих номерах (их можно арендовать на месяц по цене от 38 тыс. руб.) и отдельные двухуровневые апартаменты на четверых с двуспальными кроватями и собственной ванной (от 3,9 тыс. руб. в сутки).
Сообщество — один из аргументов, с помощью которых коливинги отстраиваются от традиционной аренды квартир. «У нас регулярно проходят бесплатные мероприятия для всех жильцов — от английского клуба до вечеринок на крыше. Для человека, который приехал в новый для себя город, это основная ценность», — говорит Артем Бабинов.
Спрос на них формирует высокая стоимость жилья и аренды, особенно в центральных районах городов и вблизи точек притяжения: университетов, научных центров, медицинских кластеров, деловых районов. «Люди готовы отказаться от части личного пространства, чтобы жить ближе к месту учебы или работы и не тратить ежедневно несколько часов на дорогу», — говорит партнер Umbrella Consulting Group Екатерина Запорожченко.
Но на фоне бума формата на международной арене, на российском рынке этот тренд гораздо осторожнее по нескольким причинам. «Прежде всего, отсутствует четкое определение, в том числе законодательное, и рыночное, что это такое — гостиница, общежитие или жилье. Отсюда риски в согласовательных процедурах, позиционировании и продажах как в операционной части гостям, так и в части инвестиционной для покупателей», — отмечает партнер и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина.
Бизнес-концепция вместо юридического статуса
С 1 марта 2026 года в России действует постановление Правительства РФ № 1912 от 27.11.2025 г., которое регулирует систему гостиничных услуг и иных средств размещения. В положении о классификации средств размещения закреплены четыре типа: гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги. В конце 2025 года начался эксперимент с гостевыми домами. Федеральный закон № 127-ФЗ от 07.06.2025 и постановление правительства № 1345 от 30.08.2025 предусмотрели специальный режим для гостевых домов, их можно организовать в индивидуальном жилом доме или его части. Хостелы в рамках утвержденной классификации относятся к гостиницам низкого ценового сегмента. «Предоставление услуг средства размещения без включения сведений о нем в соответствующий реестр, это административное правонарушение. Размещение гостиниц в жилых помещениях и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении многоквартирного дома прямо запрещены ст. 17 ЖК РФ», — напоминает член Международной ассоциации юристов и медиаторов 4legal Евгения Безмаленко.
Определения коливинга в действующем российском законодательстве нет. «Коливинг не юридический термин, это бизнес-концепция, коммерческое обозначение модели организации пространства и проживания», — подчеркивает управляющий партнер адвокатского бюро «Парето Право» Павел Желновод. Правовой режим конкретного коливинга определяется не его названием, а назначением помещения, способом его использования, сроком проживания, характером договоров и фактически оказываемыми услугами.
Коливинг, хостел, апартаменты на уровне законодательства и подходов судебной практики приравниваются к гостиницам. Правовой режим гостиниц будет распространяться как на само здание (помещения в нем), так и на земельный участок, в границах которого возведен объект. Все они будут иметь статус нежилого объекта и могут быть предназначены для временного размещения физических лиц, то есть постоянная регистрация по месту жительства в них невозможна. «Размещение жильцов в коливингах основано на модели аренды или предоставления гостиничных услуг. Так как коливинг не является объектом жилого фонда, повышенные требования к обеспеченности инфраструктурой для него не применяются. Ее наличие зависит исключительно от волеизъявления и уровня ответственности застройщика», — говорит управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
По словам Павла Желновода, коливинги в России можно проектировать и строить, запрета нет. «Но коливинг это не вид здания, а модель управления, поэтому надо заранее определиться с ее юридическим статусом, от которого будут зависеть ВРИ земельного участка, назначение здания, требования к проектированию и режим эксплуатации», -подчеркивает юрист. «Получить разрешительную документацию на строительство именно коливинга не получится. Возведение объекта, который в последующем приобретет этот статус, должно осуществляться по градостроительным нормам и правилам, применяемым для гостиниц”- добавляет Анна Жолобова. В готовом здании коливинг тоже можно организовать, но только если его статус подходит для оказания гостиничных услуг или сдачи в аренду. „В последнем случае здание должно быть жилым“, — разъясняет юрист бюро „Ольга Ренова и партнеры“ Ярослав Ковалев.
Но для инвестора, который задумал коливинг, вариант гостиницы не выглядит экономически целесообразным. «Законно управлять зданием в формате коливинга, не превращая его в гостиницу, нельзя с точки зрения Гражданского и Жилищного кодексов, видов разрешенного использования участков, пожарных и санитарных требований», — резюмирует Желновод.
Общежития тоже не подойдут, так как это специализированный государственный или муниципальный жилищный фонд, и частный «коливинг-общежитие» в этой конструкции невозможен.
Евгений Безмаленко говорит, что наиболее близкая легальная конструкция для коливинга — это наемный дом. «Здание, все помещения которого принадлежат одному лицу и предназначены для сдачи в наем. Цель использования здания (социальное или коммерческое использование) устанавливается решением собственника, договором с органом власти или иным актом. В наемном доме коммерческого использования жильё сдаётся по обычным договорам найма жилого помещения; продажа помещений по частям не допускается — только целиком одному лицу с сохранением цели использования», — разъяснил он.
Зарубежный рынок
Согласно исследованию The State of Coliving 2026, подготовленному компанией Everything Coliving в июле 2026 года, мировой рынок коливингов продолжает быстро расти. Авторы оценивают его объем в мире в 500 тыс. действующих мест в коливингах, а в конце 2025 года показатель был 352 тыс. мест. Fortune Business Insights оценивала мировой рынок в коливингов в 2025 году в $8,98 млрд. Прогноз по росту: в 2026 году — до $10,31 млрд, а к 2034 — до $31,12 млрд со среднегодовым темпом прироста 14,81%. Рост рынка обусловлен продолжающейся урбанизацией, увеличением стоимости аренды жилья и изменением потребительских предпочтений. Операторы делают ставку на развитие сообществ резидентов, цифровые сервисы и гибкие условия аренды, что, по мнению авторов исследования, будет способствовать дальнейшему распространению коливингов во всем мире.
Самый большой региональный рынок — Азиатско-Тихоокеанский регион, на него приходится 34% мирового объема. На втором месте Северная Америка с долей 30%, у европейского рынка 26% и 10% остается на остальные регионы мира.
В Нью-Йорке, где численность населения сопоставима с московской, объем рынка 10 тыс. мест (пятая часть всего сегмента в США), поделился данными глава американской сети коливингов Outpost Сергей Старостин. Он говорит, что по сравнению с Европой, в США другое отношение к коливингам. «Большинство американцев выросли в частных домах. Но в студенчестве почти 100% живут с соседями и многие потом вспоминают этот период жизни как максимально приятный. В Европе молодежь часто живет в хостелах во время путешествий, в США хостелов нет. Для американцев очень важно кто соседи, приватный туалет в спальне и общие помещения. На первом месте в опросах всегда упоминают спорт зал и прачечную в здании», — рассказал CRE Сергей Старостин.
По его словам, более низкая, по сравнению с отдельным жильем, стоимость аренды, играет роль, но также важны люди с близкими интересами, доступность общих зон, спорт зал в здании, разные мероприятия, партнерские скидки и возможность проживания с животными. В США стандартный арендный договор, как правило, на 12 месяцев, в коливинге можно жить от трех месяцев. Это удобно для тех, чьи профессии требуют временного проживания. «Медсестры, которые приезжают в большие города вахтами на 3-6 мес., синие воротнички, те, кто работает проектно», — перечисляет Сергей Старостин.
Одной из наиболее заметных тенденций мирового рынка становится внедрение цифровых технологий в управление объектами и взаимодействие с резидентами. Онлайн-платформы для бронирования, оплаты и коммуникации — уже стандартная часть современных коливингов. Среди других трендов: распространение гибридных форматов, которые объединяют жилые помещения, рабочие пространства и зоны отдыха, и растущий спрос на премиальные коливинги, особенно в крупных городах. «Их жители ожидают не только комфортного жилья, но и расширенного набора сервисов, включая фитнес-центры, развлекательные зоны и пространства для профессионального общения и нетворкинга», — пишет в своем исследовании Fortune Business Insights. Сейчас на премиальные коливинги приходится около 20% мирового предложения.
Несмотря на любовь к сообществам, жители коливингов предпочитают персональное размещение — на одноместные юниты приходится 40% коливингов в мире, 45% от общего числа мест относятся к эконом-сегменту. Крупнейшая категория проживающих — 40%— молодые специалисты, фрилансеры и удаленные сотрудники, которым необходима мобильность. На втором месте студенты — 30%.
Развитие мирового рынка коливингов, как и в России, сдерживается законодательными и градостроительными ограничениями. Отсутствие единых и четких правовых норм, регулирующих совместное проживание, создает неопределенность для операторов. Везде различаются требования к максимально допустимому числу жильцов, стандартам безопасности и разрешенному использованию зданий и их соблюдение увеличивает операционные расходы. OPEX и так интенсивно растут: для финансовой устойчивости критически важно поддерживать максимальную загрузку коливингов. При этом, ожидания арендаторов в отношении качества сервиса становятся все выше, что требует непрерывных инвестиций, отмечают в Fortune Business Insights.
Местные особенности
Бизнес-модель коливинга существует в нескольких вариациях — строительство или покупка здания и самостоятельное управление, или передача управляющей компании; и управление квартирами собственников. Colife в России берет квартиры в управление по договору аренды, приводит в порядок за свой счет, мебелирует, ищет арендаторов и занимается всей дальнейшей операционной деятельностью. «Собственник получает фиксированный платёж в рынке, все риски простоя на нас. Доходность для собственника 7-10% годовых против 3-5% при классической сдаче своими силами», — говорит Артем Бабинов. Поступления выручки он оценивает как ровные. «В первом полугодии в Москве аренда подешевела на 1-7%, предложение выросло на 19%, срок экспозиции увеличился до трех-четырех месяцев. Но для коливингов это менее болезненно, чем для классической аренды, так как нижний ценовой сегмент в жилье востребован и на остывающем рынке», — рассуждает он.
Главная проблема — это растущая расходная часть. Бабинов говорит, что ремонт в этом году подорожал минимум на 5-6% за кв. м., стоимость работы мастеров растет на 15-20% в год из-за дефицита специалистов, отделочные материалы выросли в цене на 12-18%. Стоимость мебели, техники, клининга, размер фонда оплаты труда меняются в той же логике. «Центр прибыли сместился. Пять лет назад маржинальность была в разнице между ценой у собственника и ценой для жильца, растущий рынок расширял ее сам. Сегодня он её не расширяет. Но появился масштаб. 1200 объектов это другая стоимость закупок мебели и материалов, своя ремонтная служба, вместо подрядчиков, распределение управляющих на несколько адресов и накопленная статистика по динамике спроса, которая позволяет заселять квартиры быстрее, чем в среднем по рынку», — рассказал Артем Бабинов.
По словам Екатерины Запорожченко, маржинальность управления ограничивают невысокий средний чек проживания и небольшой перечень дополнительных услуг. А девелоперская модель может быть экономический интересной, если учитывать, что коливинг — это не самодостаточный продукт, а инфраструктура, обслуживающая существующий спрос. Поэтому при выборе площадки ключевым фактором становится не формат объекта, а устойчивость будущего спроса.
«Экономика складывается за счет более мелкой нарезки помещений: на одной площади удается создать большее количество продаваемых юнитов, что повышает стоимость квадратного метра и общую выручку проекта. Концепция продукта простая. По сравнению с апарт-отелями затраты на отделку, оснащение и инфраструктуру зачастую ниже, что также положительно влияет на экономику», — говорит она. По оценке заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, целевой показатель доходности для коливингов и апарт-отелей от 7 до 10% годовых от операционной деятельности без учета капитализации (роста стоимости самой недвижимости), поэтому форматы конкурируют между собой за инвесторов. «Если инвестор покупает отдельный юнит для последующей сдачи в аренду, коливинг может конкурировать с апарт-отелем: денежный поток в обоих случаях формируется за счет аренды», — говорит Антон Агапов.
С точки зрения строительства к коливингам специальных требований нет, но это объект со сложной функциональной структурой. «Важно заранее продумать общественные пространства, сервисные зоны и комфортные сценарии использования, внутреннюю навигацию», — обращает внимание глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев. Именно это и не нравится девелорам. «При строительстве коливинга, около 50% себестоимости занимают общественные пространства и инфраструктура. Застройщики обычно добиваются максимальной пользы каждого квадратного метра, им такая модель непривычна», — подтверждает Ольга Шарыгина. Еще одна трудность девелоперской модели — продажа большого количества юнитов. По словам одного из собеседников CRE среди консультантов, один из прошедших через него проектов не получил финансирование в банке под модель, предполагавшую строительство и последующую продажу всех юнитов одному инвестору.
На то, что в целом, потенциал у коливингов есть, указывают рост мобильности населения, спроса на гибкие форматы проживания и профессионализации рынка управления недвижимостью. Ольга Шарыгина прогнозирует 10-15% роста в год в ближайшие два года. Но сформировавшейся инвестиционной модели коливингов в России пока нет и к высокомаржинальным продуктам на рынке недвижимости они не относятся. «Из-за высокой себестоимости строительства, дорогого заемного финансирования и пока не до конца сформированного спроса, экономика многих проектов не складывается», — предупреждает партнер TOP& Co Давид Тонаканян.