«Ни хорошо, ни плохо» - о будущем рынка на CRE Outlook

Декабрь – это не только месяц наивысшей активности по аренде и покупке коммерческих объектов, но и время подведения итогов, формулировки прогнозов на будущее. 10 декабря на организованном CRE Event итоговом мероприятии CRE Outlook для подведения символической черты под очередным временным промежутком собрались эксперты из консалтинговых, девелоперских и управляющих компаний. Конференция проходила на площадке «Полюс» в «Северной Башне» при поддержке Raven Russia, Advalange и «Корпорации А.Н.Д.».
Деловая программа CRE Outlook началась без раскачки – сразу в мульти-форматы, к передовым проектам и мировому опыту. Первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.» Дмитрий Москаленко представил красочную презентацию делового кластера, строительство которого происходит на участке, сопряженном с инновационным центром «Сколково». В 2020 году здесь запланировано строительство концертного зала «МТС Live Арена» и многофункционального комплекса «Гелион», который станет связующим звеном между уже существующими бизнес-центрами и мультимодальным транспортным узлом. Таким образом, компания реализует самостоятельный общественно-деловой кластер, связанный в то же время прямым сообщением с центром Москвы через МЦД-1 (дорога до Белорусского вокзала занимает около 17 минут).

О кластерном развитии продолжил разговор Денис Колокольников, управляющий партнер компании RRG, который сделал упор на международных трендах по экологичному строительству, сокращению выбросов CO2 и озеленению территории, внедрению технологий «умный дом». «Города будущего» со всей необходимой инфраструктурой, работой и жильем в шаговой доступности, строятся в Сингапуре и Арабских Эмиратах с учетом повышенных требований к экологичности и созданию здоровой среды. По словам эксперта, такие проекты становятся востребованными в связи со сменой поколений и ожиданием все большего влияния представителей поколения Z, в приоритеты которых не входят капитальные затраты на владение (жилой площадью, личным транспортом и т.д.), зато входит живое общение и здоровый образ жизни. «А потом будет поколение Альфа, там все еще интереснее», - отмечает эксперт.

Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе  Cushman & Wakefield, в своих рассуждениях согласен с предыдущим спикером в части важности инфраструктуры, но более важным и современным трендом называет включенность отдельных многофункциональных проектов в общее городское пространство в противовес привычной концепции создания «закрытого рая для избранных». Европейские примеры, как указывает Денис, говорят о том, что для качественного развития городской среды важно создание открытой инфраструктуры и, в том числе, микса различных форм жилой недвижимости (как арендное для студентов, так и доступное для сферы обслуживания, и более дорогой для обеспеченных людей), так как заселение проектов людьми одного определенного слоя со временем будет приводить к гетоизации района.  

После общих тенденций в рамках первой сессии перешли к отдельным сегментам. О торговых центрах рассказала Ярославна Шилова, «Магазин Магазинов». Эксперт отмечает тенденции к реконцепции устаревающих объектов, а также движение нового строительства в регионы. По данным компании, в 2020 году продолжится активный ввод новых торговых центров в городах с населением до 300 человек. Рынок стрит-ритейла представила Юлия Назарова, CBRE. В качестве основной тенденции для торговли эксперт отмечает моду на открытие гастро-пространств, фуд-холлов.

Доклад о рынке складской недвижимости представил Константин Фомиченко, Knight Frank. В компании отмечают стабильный спрос на склады, как в Москве, так и в городах России. В частности, эксперт упомянул об активной экспансии СберЛогистики, которая в 4-м квартале 2019 года заключила сразу несколько крупных сделок в различных регионах. Кроме того, в 2019 году был зафиксирован постепенный рост средней ставки аренды, которая в ближайшей перспективе может увеличиться до показателей около 4000 руб. за 1 кв. м в год. О своем видении складского рынка рассказал Сергей Лысенков, Logistics Partners. По его мнению, многие модные тенденции сильно переоценены, а региональный складской рынок все еще слишком слабо развит, чтобы говорить о серьезном росте. В то же время, эксперт отмечает, что в наиболее качественных объектах ставки выросли уже давно, поэтому средние цифры слабо отражают ситуацию на рынке.

В заключение первой сессии речь шла о средствах размещения. О гостиницах Москвы рассказала Анна Левина, EY. Анна отмечает рост данного направления, как за счет бизнес-туризма, так и за счет посещения столицы России с целью отдыха и ознакомления с достопримечательностями. В Москве представлены 11 международных гостиничных операторов, а совокупный фонд составляет более 14 тыс. номеров. Карине Шмарева, управляющий директор компании Intermark Hospitality в своем выступлении представила новый для России формат – сервисные апартаменты. Сейчас этот формат представлен всего несколькими проектами в Москве и Санкт-Петербурге. Эксперт рассказала о трудностях, связанных с его внедрением и недостатке понимания клиентами его сути.

Вторая сессия в большей степени была посвящена макроэкономическим тенденциям, инвестиционному рынку и новым технологиям, которые будут влиять на бизнес в перспективе ближайших лет. В качестве спикеров беседу поддержали: Игорь Чумаченко, VEGAS LEX, Виктор Козин, Becar Asset Management, Владимир Иванов, ГК Спектрум, Мария Котова, AVICA, Александр Морозов, S.A. Ricci, Дмитрий Никоноров, RD Management, и Тимур Переверзев, UFG Wealth Management.

В начале исследование по запросам от клиентов Спектрум представил Владимир Иванов. Среди основных трендов эксперт отметил интерес к организации общественных пространств, в том числе в аэропортах, и к старым административным зданиям. По территории, основные приоритеты инвесторов сосредоточены в Москве. В компании прогнозируют и в дальнейшем сохранение лидерства за "большой тройкой": Москва, Санкт-Петербург, Сочи. 

Мария Котова представила исследование факторов, влияющих на недвижимость сегодня. Эксперт отмечает в качестве ключевых трендов реконцепцию (реконструкцию) объектов, защиту и обработку данных, шеринг и рост участия со стороны поколения Z.

О российских инвестициях через призму макроэкономики и европейского опыта рассказал Тимур Переверзев. По словам эксперта, офисная недвижимость является лидирующим сегментом, как в России, так и за рубежом. В то же время, в России сегмент торговой недвижимости, хоть и привлекает всего около 10% от общего объёма инвестиций, но демонстрирует рост, в то время, как в Европе этот сегмент в последние годы падал, в отличие от сегмента логистики. С точки зрения макроэкономических факторов, эксперт постарался успокоить аудиторию, сообщив, что аналитики компании кризиса в 2020 году не прогнозируют, и в целом, год ожидается спокойный и благоприятный для аккуратного инвестирования.

Офисы, как основной инвестиционный продукт, рассматривает и Александр Морозов. Эксперт предлагает обратить особое внимание на коворкинги, совокупная площадь которых в Москве по прогнозам S.A. Ricci в этом году достигнет отметки 250 тыс. кв. м. Основным драйвером развития сегмента можно назвать крупные корпорации, уже в прошедшем году активно занимавшие гибкие офисные пространства. Помимо коворкингов, эксперт отмечает инвестиционный потенциал ТПУ (транспортно-пересадочных узлов). "Некоторые проекты Москва видит по-своему, и никакой экономики там нет, - уточняет Александр. - Но многие имеют очень хороший потенциал для коммерческой реализации".

Окунуться в пучину юридических вопросов слушателям предложил Игорь Чумаченко, подготовивший краткий обзор изменений в законодательстве. В частности, речь шла о разработанных требованиях к проектам комплексного развития территорий. Пока они носят рекомендательный характер, но постепенно станут обязательными при разработке проектов. Также изменения коснулись льгот при строительстве за ТТК. И естественно, проблемы, возникшие в результате перехода на эскроу-счета остаются одной из главных тем, поскольку часть из них остаются до конца не решенными, в то время, как "жить с этим" застройщикам приходится уже сегодня.

В завершение второй сессии, как и всего мероприятия, модератор Наталья Афанасова, Sawazkiy PM, с видимым удовольствием предоставила слово коллегам из управляющих компаний. Так, Дмитрий Никоноров рассказал о трендах, которые являются ключевыми с точки зрения property management. Эксперт отмечает необходимость цифровизации процессов и учёта в работе стремления арендаторов (жильцов) к экономии времени. В свою очередь, Виктор Козин отмечает медленные темпы внедрения новых технологий в сфере управления. Более активному развитию мешают, в частности, слишком короткие (годовалые) контракты с УК, а также недостатки тендерной политики в тех случаях, когда речь идеи об управлении государственным имуществом. В заключение, Виктор призвал с осторожностью относиться к цифровизации, напомнив присутствующим о постоянных проблемах, связанных с цифровой безопасностью.

Что в целом можно сказать об итогах 2019 года и прогнозах на 2020? Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрируют стабильность и умеренный рост, девелопмент не спит, сделки идут, а вместе с этим постепенно приходят новые технологии, развиваются новые форматы, оживает рынок инвестиций. Если прогнозы экспертов оправдаются, то нас ждёт спокойный год без новых резких падений, что уже не плохо. Однако, так же не ожидается и взрывного роста в том или ином сегменте. Весь 2019 год международные эксперты предупреждали о возможности мирового экономического кризиса, и рынок притаился в его ожидании, сдерживая свои амбиции, внимательно считая экономику и с опаской глядя на новые смелые начинания. Хорошо ли это? Наверное, не очень хорошо, но это движение в сторону стабильности и прогнозируемости, и это данность. В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать словами одного из экспертов мероприятия: "ни хорошо, ни плохо". Такими словами можно подвести итоги 2019 года, а какими слвами мы подведем итоги 2020 года - будет зависеть от всех нас, так или иначе участвующих в развитии российской коммерческой недвижимости.

 


Поделиться

Материалы по теме

CRE Awards

Заканчивается регистрация на участие в CRE Moscow Awards 2020

Заявите о своих уникальных проектах и до 25 декабря подайте заявку на CRE Moscow Awards 2020.
23.12
IM Events

Эксклюзив – видео CRE Summit!

Видео с CRE Summit, прошедшего 19 - 20 июня в Moscow Country Club, уже доступны на Youtube.
28.06
78944

журнал CRE 7–8 (364–365)

1-30.04.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше...

подпишись НА эксклюзивные новости cre