Собрал — переформатируй вовремя! Реконцепция и другие новинки управления — на конгрессе CRE

Партнерами события стали УК City& Malls PFM, занимающаяся управлением и эксплуатацией объектов, компания полного цикла Manufaqtury, УК DG, специализирующаяся на работе офисными зданиями, торговыми центрами и производственно-логистическими комплексами. Спонсором выступил производитель комплексного CAFM-решения для управления и эксплуатации объектов недвижимости «Моё здание» от Comindware.

Как подчеркнул модератор первой сессии Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию NF PM, организаторы CRE предложили новый формат мероприятия, цель которого можно сформулировать как «меньше жаловаться, а давать больше аналитики и цифр». Этому правилу и следовали в течение дня все спикеры, говоря даже о спадах оптимистично, а также предлагая реальные пути решения проблемы наполняемости офисных зданий и ТЦ арендаторами. 

Сессия 1. ФМ-блок: контроль доходов и расходов в условиях неопределенности рынка.

Первая сессия «задала» рабочий тон на весь день. Вначале, как и было заявлено в программе, участники конгресса озвучили показатели OPEX. Средневзвешенная ставка OPEX. руб м. кв. в год без НДС для офисных объектов В и Прайм (для площади 20 000-60 000) составила 12000-10000 руб.; для 50 000-100 000 кв. м. -  10 000-7 000 руб. Такие же цифры по ТЦ: 9 200- 8 500 руб  и 8 500-6 500 руб и для  складских объектов 4 200 — 2 600 руб и 2 600- 1 700 руб.

Участники отметили и главный тренд рынка недвижимости — ускорение оборачиваемости средств, что одновременно влечет за собой увеличение доли продажи недвижимости за счет уменьшения арендных площадей от девелопера. Актуальна и тенденция рынка на уменьшение лотов в офисном секторе, а также уменьшение площади в ритейле и роста площадей в топовых ТЦ для флагманских магазинов. Бренды уменьшают или закрывают непопулярные точки, зато увеличивают присутствие в знаковых проектах с хорошим траффиком. Отметили спикеры и то, что сокращается время «жизни» ТЦ до того, как появляется необходимость реконцепции: если раньше подобный период составлял примерно 8 лет, то сейчас реагировать на снижение трафика нужно максимально оперативно.

Артур Медведев, главный аналитик «ООО „СБЕР Бизнес Софт“, обратил внимание на смещение приоритетов рынка, которые необходимо учитывать. „Крупные ТЦ сейчас конкурируют с районными, но при этом выигрывают последние. За счет развития маркетплейсов и систем доставки у людей исчезла необходимость еженедельного семейного шоппинга, посещения удаленных крупных торговых площадей.  Кроме того, сокращение представленных мировых брендов ведет к снижению посещаемости на 23%. Более 62% ТЦ нуждаются в реконцепции и пересмотре стратегии. Теперь в них должна превалировать развлекательная функция, нужно переформатироваться под „лайфстайл“ или сдавать площади под складские нужды.

Каждой УК в подобных реалиях необходимо найти собственный правильный инструмент, помогающий повысить скорость обработки заявок и эффективность выполнения. Именно от оперативности зависит снижение затрат».

Результатом внедрения правильной программы CRM, по словам спикера, является несколько преимуществ: скорость обработки заявок арендаторов, упрощение внутреннего взаимодействия между отделами компании, понимание руководством УК аналитики процессов, прозрачность согласований и документооборота, а также повышение информированности самих арендаторов.

Сессия 2. ПМ-блок в фокусе: показатели эффективного управления объектами.

Вторая сессия, модератором которой выступила Анна Никандрова, партнер Nikoliers, оказалась настолько насыщенной, что даже не хватило времени на вопросы из зала. Спикеры старались дать максимум практической информации из собственных кейсов.

В начале беседы модератор наметила главные проблемы, с которыми сейчас сталкиваются собственники и управляющие компании. Наблюдается прямая зависимость между капитальными тратами и доходами, а основная задача -  пересмотреть расходы и сделать управление площадями максимально эффективным. 

Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор Manufaqtury, выступил сомодератором второй сессии и построил свое выступление в формате вопросов с которыми сталкивается каждый собственник и ответов  на них. «Как повысить доходность в заполненном бизнес-центре? Ответ очевиден, необходима  управляемая ротация арендаторов. Есть мнение, что, если клиент занимает самые большие площади и дает самые большие платежи, с ним точно нельзя расставаться. Это спорное утверждение. Мы проанализировали собственных арендаторов, подсчитали рейтинг эффективности площадей и платежей и получили коэффициент, позволяющий понять, что происходит и где есть недочеты. В итоге были выявлены, как „пограничные арендаторы“, так и те, которые должны уехать.

Одна из важных проблем, которая всегда стоит перед УК, что делать, если арендатор хочет уехать: удержать или отпустить? Нужно учитывать и причину «отбытия». Но все равно, мы в большинстве случаев считаем, что лучше арендатора отпустить, потому что мы заметили такую тенденцию: 4 из 5 арендаторов практически всегда возвращаются назад. Мы даже ввели понятие «период охлаждения». Это, когда арендатор приходит за продлением договора, ему озвучиваются новые ставки, с учетом нашей новой реальности, арендатор с этим не соглашается и уходит искать на рынке альтернативные помещения. Потом возвращается, понимая, что стоимость размещения офиса с учетом переезда, восстановления CAPEX, логичнее остаться даже с повышенной в два раза ставкой».

Обсуждение рынка коммерческого управления в этот день активно затрагивало темы экономии ресурсов, что особенно актуально, учитывая серьезное повышение тарифов ЖКХ. В составе операционных затрат по словам Марии Кочйигит, генерального директора Nhood Россия, электроэнергия составляет до 86% затрат на коммунальные услуги, притом вода и газ 4 и 10% соответственно. Следовательно, наибольший потенциал имеют подходы к оптимизации OPEX включающие в себя организационные предприятия (с инвестициями или без) по энергоаудиту, повышению сознательности и производственной культуры, малой автоматизации и модернизации (ввиду отсутствия серьезных бюджетов). При наличии инвестиций и долгого срока окупаемости — на современных объектах возможна проработка на цифровом энергетическом двойнике, интегрированном с BMS.

Денис Цыганенко, Генеральный директор, Город Лефортово (УК DG), в своем выступлении говорил о необходимости правильного баланса между экономией и здравым смыслом. Прежде чем внедрять кажущиеся правильными решения, нужно оценить их в долгосрочной перспективе (например, не стоит без тщательного анализа проводить смену тарифного учета или дифференцировать его). Но при этом, УК может применять простые инструменты, чтобы оптимизировать затраты.

«В современных реалиях экономить необходимо, но делать это осознанно, пошагово. Прежде всего нужно оценить команду, ее сильные и слабые стороны. До 36% экономии можно получить только за счет пересборки команды, вывод персонала на аутсорс и внедрения альтернативных цифровых систем. Второй необходимый этап — тщательный энергоаудит. Мы получили возврат за электроэнергию свыше 48 млн. До 13% экономии дает оптимизация режимов работы инженерного оборудования. Также стоит более детально обращать внимание на существующие процессы со стороны экологического аспекта. Внедрение работы с отходами дает до 51% экономии за счет сортировки мусора.

Нельзя забывать и о вовремя проводимых обновлениях. Так, реновация фудкорта может дать прирост количества посетителей до 30-40%. Этот подход доказал свою эффективность сразу на нескольких объектах, его можно смело использовать в различных кейсах».

Сессия 3. «Будущее управления недвижимостью: стратегии устойчивости и роста».

Третья сессия стала самой необычной, и ее представила Наталья Сазонова, генеральный директор CRE. Формат World café становится все популярнее даже при обсуждении серьезных тем, ведь он дает возможность высказаться каждому гостю и придает динамику любой проблематике и дискуссии.

Участники разделились на группы и провели брейнсторм-сессии с модераторами. Обсуждались несколько актуальных вопросов: какие технологии станут стандартом отрасли через 5 лет, какие не оправдали своих ожиданий, реальные кейсы применения ИИ, а также как заполнить торговые площади и какие нестандартные операторы и форматы могут в этом помочь.

Каждые 10 минут звучал гонг и участники быстро перемещались по часовой стрелке и начинали новую дискуссию. Модераторы находили свой «ключик» к каждому гостю и строили беседу таким образом, что каждый мог высказаться. Обсуждение порой сопровождалось даже шутливыми предложениями возможных категорий арендаторов для освободившихся площадей. 

В конце все модераторы заняли места на сцене и аккумулировали поступившую от гостей конгресса информацию. Если по некоторым вопросам удалось достичь понимания, то по технологическим проблемам, как признались сами эксперты, единства не было. Участникам дискуссии не удалось даже решить, какие технологии на сегодняшний день являются «стандартными» и что вообще относить к технологическим прорывам. Многие из высказывавшихся гостей подчеркнули, что прогресс идет настолько быстро, что мы еще не можем представить, какое развитие получат те или иные инструменты управления или цифровые модели зданий в дальнейшем.

А вот в том, какие технологии «не взлетели», тут мнения были категоричны: солнечные панели не были признаны эффективными для БЦ и ТЦ, роботы-уборщики (с оговоркой об их полезности на входных группах в торговых павильонах), Face ID  — плохо приживается в России.

Отметили и то, что роботизированная стойка ресепшен не оправдывает себя, люди хотят общаться с живым сотрудником,  и не стала общим правилом и атоматизированная сортировка на складах — рабочая сила все еще остается дешевле внедрения роботов.  Сложно обстоит дело с сортировкой мусора и другими экологическими инициативами, требующими затрат времени и ресурсов.

Наиболее подробно и оперативно участники беседы отвечали на вопросы, связанные с ИИ, поэтому модератор легко ответил на вопрос, насколько же сильным стало проникновение AL в нашу жизнь и повседневные трудовые обязанности.

«ИИ используется в основном для оптимизации затрат, ускорения внутренних процессов, отслеживания результатов по реперным точкам. Большинство присутствующих уже понимает, как ИИ может позитивно влиять на скорость выполнения рабочих задач и извлекать из этого выгоду.  AL-ассистентов, личных „электронных“ помощников используют многие. Это позволяет повысить личную эффективность, подготовить документы, структурировать данные. Но при этом человека ИИ пока не заменит (в его работе есть ошибки, недостаточно „критического мышления“), поэтому профессионалы чаще всего используют ИИ в связке с собственными знаниями, перепроверяя его» -  резюмировал модератор секции.

Представляя последнюю выступающую, Наталья Сазонова отметила, что эта секция оказалась самой шумной и веселой, обсуждения по теме каких же арендаторов стоит привлечь в ТЦ проходили динамично. Елена Соловьева, старший директор, руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости, Lynks Property Management отметила, что предложения были очень разнообразны, от вполне реализуемых до «казусных».

«Наиболее привлекательными гости видят „гибридные форматы“ заполнения. Склады для маркетплейсов, коворкинги и логистические хабы, молодежные клубы и лаунж-зоны для разных возрастных категорий с возможностью почасовой аренды для проведения мероприятий. Отмечали и возможность появления в ТЦ музеев и галерей современного искусства, причем эта практика давно применяется в Европе. Также высказывалась необходимость появления релакс-зон, маникюрных салонов прямо на парковке и наличия автомоек. Перспективным сегментом могут стать арендаторы, предлагающие обучение детей, различные секции и кружки. Они действительно способны увеличить трафик в ТЦ именно семейных посетителей и такие форматы уже давно используются».

Завершился XIX ПФМ Конгресс плодотворными нетворкинг-сессиями.