Nikoliers: объем инвестиций в коммерческую недвижимость сократился на 33,5%
Динамика инвестиций в I кв. 2026 г. была неравномерна по сегментам. Так офисная недвижимость обеспечила 33% (42,7 млрд руб.) общего объема инвестиций. По сравнению с аналогичным периодом 2025 г. показатель снизился на 72%. Доля приобретений офисов для собственного размещения составила 84% против 16% — для получения арендного дохода. Для сравнения, по итогам 2025 г. преобладали сделки с целью получения дохода (63% в денежном выражении). Примечательно, что 74% денежного объёма сделок с офисной недвижимостью в I кв. 2026 г. пришлось на банковские структуры.
Многофункциональная недвижимость по итогам квартала показала рост объема инвестиций в 4,6 раза к сопоставимому периоду прошлого года: с 2 млрд руб. до 9,4 млрд руб. В итоге доля сегмента в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость достигла 7% (в I квартале 2025 г. — всего 1%). Крупнейшей сделкой стало приобретение здания Канатного цеха (21,7 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге Национальным исследовательским университетом «Высшая школа экономики» у ЗПИФ под управлением УК «Балтинвест», при этом ВШЭ ранее арендовала здание под учебный корпус.
В складскую недвижимость за I кв. 2026 г. было инвестировано 1,1 млрд руб. (-96% г/г), что составляет 1% от общего объёма вложений в коммерческую недвижимость. При этом ряд крупных сделок находится на финальной стадии, и по итогам года доля складского сегмента, традиционно, войдет в ТОП-3 по объему инвестиций.
Гостиничный сегмент с начала 2026 г. обеспечил 0,5% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость (0,6 млрд руб.), что на 91% ниже показателя аналогичного периода 2025 г. Однако это снижение не отражает долгосрочный тренд. Развитие российских курортов обеспечивается ростом внутреннего туризма (+4,1% по предварительным данным Росстата за 2025 г.) и комплексной государственной поддержкой. В частности, в прошлом году инвестиции в гостиничную недвижимость достигли исторического максимума — 75 млрд руб. (10% от общего объёма приобретений).
В то же время, частные инвесторы демонстрируют устойчивый рост инвестиционной активности на рынке. По предварительным итогам I кв. 2026 г. их доля в структуре сделок превысила половину общего объёма (52%), а рост вложений увеличился на 42% год к году, достигнув 66,7 млрд руб. Сформировавшись ещё в 2025 году, интерес частного капитала к сегменту продолжает усиливаться: коммерческая недвижимость для частных инвесторов — один из ключевых инструментов вложения и хеджирования капитала.
Показатели доли вложений банковского и корпоративного сегментов с начала года составили 25% (31,5 млрд руб.) и 14% (18 млрд руб.) соответственно. Примечательно, что их доля продаж, напротив, существенно сократилась: с 26% (49,4 млрд руб.) в структуре сделок по типу продавца в I кв. 2025 г. до 3% (4,1 млрд руб.) в январе–марте 2026 г. В результате общий объём продаж этими игроками уменьшился на 92% — они предпочли удерживать активы и продолжали наращивать портфель.
По нашим прогнозам, совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в 2026 г. составит около 1 трлн руб. В коммерческой недвижимости сохранится акцент на доходные активы: тренд обусловлен, в том числе, устойчивым интересом частных инвесторов, которые продолжают вкладывать средства и перераспределять капитал по мере снижения доходности денежного рынка. ЗПИФы, получившие мощный импульс для привлечения пайщиков благодаря законодательным изменениям, продолжат активное расширение портфеля активов.
