Спрос на офисы в Москве и Петербурге упал на 44%
За аналогичный период прошлого года совокупный спрос в двух столицах составил 558 864 кв. м, из которых в Москве — 471 046 кв. м, в Петербурге — 87 818 кв. м. Таким образом, в годовой динамике спрос на московские офисы рухнул на 54%, тогда как в Северной столице вырос на 10%, что, однако, во многом обусловлено эффектом низкой базы 2025 года. Рынок офисной недвижимости в двух столицах постепенно переходит от фазы дефицита к фазе охлаждения: спрос сокращается, а рост вакансии начинает влиять на ценовую динамику.
Если рассматривать показатели спроса на офисы Москвы за первый квартал с 2020 по 2026 гг., то текущий показатель является минимальным за все эти годы. В Санкт-Петербурге результаты первого квартала за период с 2020 по 2026 гг. только два раза были меньше текущего — в 2020 году (95 927 кв. м) и в 2025 году (87 818 кв. м), а текущая положительная динамика обусловлена, скорее, эффектом низкой базы 2025 года на фоне дефицита предложения качественной офисной недвижимости.
Средний размер сделки в двух столицах также снизился на 38% — с 860 кв. м в I кв. 2025 года до 530 кв. м в I кв. 2026 года. Наиболее заметное падение спроса наблюдается в категории самых крупных лотов — свыше 5 тыс. кв. м (-69% год к году) и 3-5 тыс. кв. м (-46% год к году). При этом спрос на самые маленькие форматы (до 100 кв. м), наоборот, вырос на 13% за год, а в категории 100-300 кв. м остался практически без изменений.
Сокращение среднего размера сделки и падение спроса на крупные лоты напрямую отражает изменение стратегии компаний-потребителей офисного рынка. В разрезе профилей компаний-арендаторов и покупателей офисной недвижимости сильнее всего заметно проседание спроса в годовой динамике со стороны банковской сферы (-97% за год), сферы торговли (-86%), дизайна (-88%), консалтинга и финуслуг (-95%), медицины и фармацевтики (-97%), нефти и газа (-97%). При этом спрос демонстрировали те сегменты, которые не были активны в I квартале прошлого года: сервисные офисы, ЗПИФ-ы, логистические операторы, транспортные компании. Тем не менее, снижение активности ключевых корпоративных арендаторов стало одним из драйверов сокращения крупных сделок.
На офисном рынке Москвы зафиксировано одно из самых резких падений спроса за последние годы: показатель первого квартала стал минимальным с 2020 года. Сильнее всего сократились крупные сделки, что указывает как на дефицит качественных площадей, так и на паузу в стратегических решениях бизнеса в условиях неопределенности. При этом чистое поглощение в первом квартале было отрицательным в обеих столицах: -10,6 тыс. кв. м в Москве и -148,6 тыс. кв. м в Петербурге. В Санкт-Петербурге этот тренд уже оказывает давление на ставки в классе А. В совокупности это указывает на переход рынка в фазу коррекции — с пересмотром арендных стратегий и сохранением сдержанного спроса в краткосрочной перспективе.
Общая вакансия на Московском рынке по итогам квартала составила 3,8% (628,8 тыс. кв. м), увеличившись на 0,5 п. п. по сравнению с концом 2025 года (3,3%) и на 0,9 п. п. в годовой динамике (2,9% в 1 кв. 2025 года). Положительная динамика в Москве обусловлена как выходом новых объектов, так и освобождением части площадей, занятых ранее на конец 2025 года. Тем не менее, рост вакансии в Москве оказался незначительным для того, чтобы стимулировать коррекцию ставок аренды, которые все еще продолжают расти. В бизнес-центрах класса А Москвы на конец 1 квартала 2026 года ставка составила 36 600 руб./кв. м/год (+3,1% за квартал и +12% за год), в классе B+ этот показатель достигает 29 300 тыс. руб./кв. м/год (+ 1,2% за квартал и 17,2% за год).
Офисный рынок Санкт-Петербурга столкнулся с более заметным ростом вакансии, которая на конец 1 квартала 2026 г. составила 6,6% (376 тыс. кв. м), увеличившись на 2,7 п. п. по сравнению с концом 2025 года (3,9%) и на 2,8 п. п. за год (3,8% в 1 кв. 2025 года). В первую очередь это связано с освобождением качественных площадей класса А: спрос на офисы класса А ограничивается экономической оптимизацией — рост ставок аренды, пересмотр бюджетов и корпоративная экономия сдерживают активность в этом сегменте.
Рост вакансии в Северной столице, в свою очередь, приводит к смене баланса сил в пользу арендаторов. В классе А, где вакансия достигает 8,4%, ставки снизились на 29% до 2 800 руб./кв. м/мес. относительно аналогичного периода 2025 года. При этом в классе В+ средние арендные ставки выросли на 10% до 2 200 руб./кв. м/мес., а в классе B — на 13% до 1 700 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), поскольку в этих сегментах давление вакансии не столь велико.
