Город на вырост: как девелопмент, индустрия и инвестиции меняют Москву
В ходе дискуссии пересеклись три подхода к современному городу и его коммерческой составляющей: урбанистический, девелоперский и инвестиционный. Модератором и активным участником дискуссии выступила Марина Малахатько, партнер NF GROUP.
Полицентричная Москва и новая мобильность
Руслан Гончаров, руководитель факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ, отметил два главных преимущества, которые может предложить большой город своим жителям: разнообразие — досуга, возможностей выбора мест приложения труда или же мест досуга — и гибкость, с которой современное пространство может адаптироваться под запросы современного же потребителя.
При этом эксперт отметил, что запросы эти постоянно меняются и усложняются. «Если раньше доступность измерялась возможностью добраться пешком до объекта обслуживания, то сейчас этот объект благодаря доставки может приехать к нам, и все это радикально меняет те паттерны, те сценарии, которые в городе существуют», — пояснил Руслан Гончаров.
Но изменения не всегда приводят к упрощению, чаще — к новым вызовам для городской среды. Например, если раньше нужно было обеспечить доступность для пешехода и транспорта, то теперь новым субъектом мобильности стал ровер службы доставки.
«Будет ли Москва более полицентричной? Да, однозначно. Просто важно сказать, что это не будет движение от моноцентричности к полицентричности. Это будет просто нарастание определенной полицентричности за счет тех процессов, которые в городе происходят. Конечно же, я имею в виду и рост мест приложения труда, и в целом активное размещение общественно-деловой застройки на периферии и в полупериферийной зоне».
Бизнес устал от советской «промки»
Никита Исаков, заместитель генерального директора АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы», сместил фокус с привычной связки КРТ с новой жилой застройкой на производственную составляющую, которой обычно уделяется не так много внимания — а между тем спрос на площади коммерческого назначения активно растет.
«Мы видим колоссальный спрос на качественную, эффективную производственную технологическую инфраструктуру, в том числе и лабораторные помещения, офисные помещения, и желательно, чтобы это все было в одном месте».
Бизнес заинтересован в новых площадях, которые появляются в рамках программы комплексного развития агломерации: по данным «Дирекции», за прошлый год пришло запросов на 900 тысяч кв. метров, и этот показатель растет от года к году.
«Мы все устали от вот этой вот какой-то советской „промки“, у которой уже крыша как-то заваливается, при этом ставки аренды там не сказать, что сильно льготные по рынку», — заключил эксперт.
На другую сторону этого вопроса обратила внимание Марина Малахатько (NF GROUP): игроков рынка остро волнует стоимость переезда.
В объектах «старой советской промышленной» застройки бизнес уже укоренился: выстроены процессы, настроена логистика, сотрудники привыкли к конкретной локации. И в этот момент запускается программа КРТ, после чего компаниям фактически говорят: «пора освобождать площадку». Это влечет за собой серьезные затраты на переезд и закупку оборудования
Никита Исаков заверил, что город ведет диалог с бизнесом и не стремится выселить его с обустроенной площадки, а если такое все же неизбежно — готов предоставлять меры поддержки.
Однако с переездом в новую локацию есть другие сложности: срок строительства стандартного проекта — три-четыре года, а горизонт планирования переезда у компаний заканчивается где-то на периоде полутора-двух лет в некоторых отраслях.
«Одни очень хотят, но не могут столько ждать, а другие не могут физически так быстро все построить», — отметил Никита Исаков.
Офисный рынок «догоняет» дефицит
После цифры в миллион квадратных метров под новое производство дискуссия перешла к 10 миллионам — именно такой объем офисных площадей заявлен на следующие 10 лет в столичной агломерации. На вопрос Марины Малахатько о том, есть ли лимиты у рынка, отвечал Кермен Мастиев, коммерческий директор MR Office.
«Есть ли пределы? Безусловно, они есть, но здесь нужно чуть-чуть откатиться назад, лет на 10, и вспомнить о том, что 10 лет подряд, примерно с 2015 года до 2023, офисное строительство было в упадке, то есть офисные объекты почти не строились. И сейчас рынок догоняет ту потребность, которая формировалась 10 лет».
При этом, по оценке Кермена Мастиева, на рынке практически не строятся объекты для сдачи в аренду: их доля составляет меньше 10%.
«Будет ли это все сбалансировано в ближайшие 5–7 лет, посмотрим. Если даже так случится, что через 2–3 года мы увидим некий кризис перепроизводства офисов, я думаю, что и финансирующие банки подкрутят условия, и город как-то видоизменит программу МПТ, будет скачок вниз, скачок вверх. Рынок цикличен, это нормально», — заключил эксперт.
В таких реалиях рынку нужны новые точки спроса — их могут обеспечить компании, которые релоцируются в рамках КРТ, а также новые инвесторы.
«Мы очень ждем на рынке коллективные инвестиции. Они присутствуют на складском рынке, но их практически нет на офисном рынке. Это покупка офиса каким-нибудь ЗПИФом, сейчас таких покупок практически нет, они единичные, это еще не сложившийся рынок, надеемся, что он сложится».
Большие проекты как драйвер развития области
Роман Мусин, директор по развитию ОЭЗ «Максимиха», расширил поле дискуссии, перейдя от столицы к агломерации в целом, представив проект, который находится в Московской области.
Это та самая площадка для переноса производства из советской «промки» на новые площади, о которой говорили в дискуссии раньше. Для Подмосковья условия и правила игры отличаются даже от условий в Новой Москве — согласование АГР приводит к удорожанию строительства объектов, что в итоге бьет по ставке аренды и по цене продажи.
Большие проекты, такие как «Максимиха», способны решать все проблемы, связанные с развитием промышленного сектора Подмосковья, комплексно, уверен эксперт:
«Мы видим очень много кластеров, которые сложились стихийно: был объект большой, который занял, например, маркетплейс, и дальше вокруг него появились различные производства, цепочки поставок, цепочки производителей, и в таких локациях там сразу начинаются коллапсы и с транспортом, и с энергией, и с людскими ресурсами. И большие проекты, которые расположены не в пределах городской черты, а за пределами городской черты, они как раз могут эти проблемы комплексно решить и сразу заложить все необходимые технические условия».
Еще одна проблема, которую могут решить мега-проекты, — это дефицит энергомощности, который все еще существует в Московской области. Если точечным производствам это не по силам, то при создании больших кластеров девелоперы могут построить собственные станции и обеспечить электроэнергией своих резидентов.
Коллективные инвестиции: деньги есть, продуктов не хватает
Михаил Костромин, коммерческий директор инвестиционной компании «Активо», поделился более чем десятилетним опытом работы с коллективными инвестициями на рынке недвижимости.
По данным эксперта, сейчас ЗПИФы и фонды становятся крупными игроками на рынке и основными инвесторами в коммерческую недвижимость. При этом «Активо», в отличие от более консервативных участников, работает с офисным сегментом — это именно тот спрос, о котором ранее говорил Кермен Мастиев.
«Мы видим инвестиционный спрос по всем сегментам. На самом деле это не только ЗПИФ. Если широко посмотреть, открывается большое количество разных клубов, которые в том числе с помощью займов инвестируют. Это могут быть небольшие инвестиции, но это массовое явление. Люди складываются, покупают какие-то здания за 200 миллионов. И Центральный банк РФ сейчас активно за этим следит».
При этом запрос на коллективного инвестора на рынке есть, в том числе и у застройщиков, уверен эксперт. А главной проблемой для коллективного инвестирования стал не спрос, а предложение — вернее, его дефицит.
«Нам на самом деле зачастую нечего покупать. Качественного продукта мало, нам нужен стабилизированный проект, в идеале с арендатором, с определенным капрейтом, чтобы мы могли обеспечить доходность нашему пайщику. Качественного предложения мало. Есть дефицит на рынке аренды. Если ты хочешь снять офис 2000–3000 „квадратов“, у тебя могут быть сложности с тем, чтобы ты снял необходимую локацию. То же самое есть и сложности с покупкой. Купить офис с хорошим капрейтом бывает очень сложно».
От light-industrial до бутик-офиса: тренды рынка в конкретных кейсах
Продолжением дискуссии о трендах будущего стала питчинг-сессия, на которой участники представили собственные проекты. Каждый кейс не только показал предметно, в каком направлении развивается и в чем нуждается рынок, но и обрисовал реалии, с которыми сталкиваются застройщики сегодня.
Наталья Иголкина, коммерческий директор Linco Group, уверена, что деловое сообщество недооценивает индустриальный сегмент рынка недвижимости. Между тем это растущее направление, которое привлекает миллиардные инвестиции.
На питчинге Наталья Иголкина представила гибкий формат многоэтажных производств — в частности, объект build-to-suit в Москве для пищевой промышленности. Объект построен и адаптирован под конкретные нужды будущего арендатора, и именно специализация является залогом успеха для подобных проектов.
«На рынке нет никаких типовых решений ни для одного производства. Это всегда работа совместная с технологом, с проектировщиком, и с девелопером, и с конечным пользователем. И даже более того скажу: у конечного пользователя не всегда есть понимание, что же ему строить. Это целый новый продукт, индивидуальный».
У каждого «штучного» проекта есть технологии, которые нужно вписать, есть необходимые мощности, которых не достичь в обычном логопарке или в light industrial. При этом далеко не каждый девелопер готов брать на себя риски, тем более в аренде, да и в продаже тоже, адаптировать строящийся объект под нужды своего будущего резидента, потому что это требует дополнительных инвестиций и, естественно, вызывает дополнительные риски. Для того чтобы такие сделки совершать, девелопер должен обладать определенной гибкостью и смелостью, считает эксперт.
Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group, представил первый производственный комплекс пищевой и легкой промышленности в России, который расположился на пяти этажах.
По мнению спикера, проект решает сразу две типичных проблемы для индустриального сегмента — дефицит кадров и логистику. Не все специалисты готовы ехать далеко за МКАД, и комплекс «Сезар Про Рябиновая 42» за счет расположения в столице закрывает этот вопрос. Что касается логистики, то доставка из Москвы и в Москву создает дополнительные трудности и затраты, с которыми арендатор не столкнется. И третье преимущество — это гибкость вида разрешенного использования: под одной крышей объединили легкую и пищевую промышленность.
«Самое интересное — этот вопрос, я думаю, прозвучит из зала, но я заранее на него отвечу: построили пятиэтажную коробку, а как ею пользоваться? Мы отказались от лифтов-подъемников, то есть у нас на каждый ярус здания своя рампа. По сути, ваш транспорт, ваша доставка заезжают прямо в ваш док, который находится на вашем этаже».
Анна Шиферсон, руководитель управления реализации коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент», на питчинге показала новый объект компании — бизнес-центр «Адмирал».
Он строится в новой перспективной локации, в районе Южного порта, который больше известен рынку жилой недвижимости. «Адмирал» с высотой в 200 метров станет настоящей доминантой этого района.
Но главная особенность нового бизнес-центра — то, что он ориентирован на аренду, а не продажу, как большинство офисных площадей в последние годы.
«Да, мы адепты классической аренды и на сегодняшний день одни из немногих, кто можем позволить себе строить для того, чтобы сдавать в аренду, оставаясь монособственником, — комментирует Анна Шиферсон. — И именно для тех арендаторов, кто придает этому значение и особую важность, а это в основном как раз те самые крупные арендаторы, которые к нам приходят, они не такой большой выбор, собственно, сейчас и имеют среди объектов нового строительства».
Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, рассказала о не менее уникальном объекте — офисном центре с премиальным сервисом.
Вместо строительства компания проведет редевелопмент здания XIX века в стиле неомодерна, расположенного в историческом центре Москвы. Кроме эксклюзивного, по сути, трофейного статуса, арендаторам предложат отельный сервис 5*, в том числе функции швейцара, консьержа, обслуживания офисов в стиле room-service в люксовых отелях.
«Это полностью премиальный сервисный продукт», — констатирует Елизавета Ильюхина.
Ценник в этом продукте не менее премиальный: от 750 до 1,5 млн за квадратный метр. При этом застройщик видит в этом и амбициозную задачу, и некое преимущество своего объекта:
«Чтобы стать резидентом бизнес-центра, нужно быть определенного статуса и уровня компании, для того, чтобы соседство было достаточно однородным».
Официальный партнер: NF Group
Отраслевой партнер: ОЭЗ Максимиха
Стратегический партнер: Level Group
