По данным NF Group, объем вложений в недвижимость России по итогам января-марта 2026 года составил 169,5 млрд руб., средний размер сделки достиг 3,4 млрд руб. Несмотря на снижение на 8% год к году, результат остается одним из наиболее высоких для первых кварталов за последние годы: рынок сохраняет высокую активность за счет крупных точечных сделок с качественными активами.

Главная особенность начала года — изменение структуры спроса. На этом фоне доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости выросла до 77%, тогда как доля площадок под девелопмент снизилась до 23% против 28% по итогам 2025 года и 27% в I квартале прошлого года.

Лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость: на нее пришлось 46% всех вложений, или 78,5 млрд руб. В сегменте площадок под девелопмент объем инвестиций составил 38,9 млрд руб., или 23% общего объема вложений. Абсолютный показатель снизился на 22% год к году. В структуре сделок по назначению проектов преобладали площадки под жилое строительство и многофункциональные комплексы — 68% объема сегмента.

Далее идет складская недвижимость с долей 12%, или 19,5 млрд руб. Снижение активности в сегменте связано с корректировкой арендных ожиданий и ограниченным числом объектов, соответствующих требованиям крупных инвесторов. При этом складская недвижимость осталась ключевым направлением для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости: совокупный объем сделок с участием ЗПИФН в I квартале 2026 года составил 16,2 млрд руб.

Офисный сегмент по итогам квартала временно уступил позиции лидера прошлых лет: объем вложений составил 12,3 млрд руб., или 7% общего объема инвестиций против 47% годом ранее ввиду отсутствием крупных офисных сделок в отчетном периоде.

Заметным изменением стала и трансформация профиля покупателей. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% против 18% годом ранее. Доля девелоперов составила 36%, тогда как доля конечных пользователей сократилась с 53% до 6%. Это показывает, что рынок все больше формируется профессиональным и финансовым капиталом, а не компаниями, приобретающими недвижимость преимущественно для собственного использования.

Еще один важный структурный сдвиг — рост роли регионов. На Москву традиционно пришлась основная часть инвестиций — 64%, или 109,6 млрд руб. Однако доля региональных сделок увеличилась до 19% против 1% в I квартале 2025 года. Этот рост был обеспечен крупными приобретениями торговых и складских объектов за пределами столичного рынка. Доля Санкт-Петербурга составила 17%, или 28,4 млрд руб.

Итоги I квартала показывают, что инвестиционный рынок недвижимости не стал менее активным — он стал более адаптивным к текущим рыночным реалиям и вызовам. Капитал сегодня выбирает не «перспективный сегмент недвижимости», а конкретный актив с устойчивой экономической моделью, арендным потоком и доходом, а также ограниченными рисками. Именно поэтому рост доли торговой недвижимости нельзя трактовать как разворот рынка в сторону торговых центров: инвесторы готовы рассматривать только качественные объекты в хорошей локации, с устойчивой экономической моделью и ограниченными рисками. Такая логика распространяется и на другие сегменты. На фоне высокой стоимости финансирования выигрывают активы, способные сохранять стоимость и генерировать доход в более сложной макроэкономической среде.