Вакансия на складском рынке Москвы выросла до 7,6%
По итогам первого квартала 2026 года объем спроса на складские площади без учета формата лайт индастриал составил 306 тыс. кв. м, что на 44% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Почти 30% общего объема спроса обеспечила единственная сделка — BTS-аренда Ozon в NK Парк Пушкино-2.
При этом ввод новых объектов, напротив, показывает кратный рост: за квартал введено 458 тыс. кв. м, что на 127% выше уровня 1 квартала 2025 года. По итогам 2026 года ожидается ввод порядка 2,3 млн кв. м, из которых большая часть объектов будет спекулятивной. Растущее предложение — результат высокой активности девелоперов в 2024–2025 годах на фоне рекордного спроса
Из-за снижения потребительского спроса ключевые пользователи складской недвижимости сокращают издержки, выводя избыточные площади в субаренду. По подсчетам аналитиков Remain, по итогам 1 квартала 2026 года субаренда составляет уже 21% от общего объема вакантных площадей в готовых объектах.
На фоне ограниченного спроса и повышенного объема нового строительства доля вакантных площадей в готовых объектах достигла 7,6%. Аналитики Remain прогнозируют, что по итогам 2026 года этот показатель вырастет до 9,3%. Самая низкая доля вакантных площадей по итогам квартала зафиксирована в кластерах Белый Раст и Лобня — 1,6% и 1,7% соответственно, а самая высокая – в Новорижском, где доступно 16,5% площадей.
Возрастающая вакансия оказывает значительное давление на ценовые показатели. Так, по итогам 1 квартала 2026 года запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в Московском регионе составила 10,1 тыс. руб./кв. м/год на готовые складские объекты (падение на 19% год к году), 11,0 тыс. руб./кв. м/год на строящиеся (падение на 15% год к году) и 10,8 тыс. руб./кв. м/год на BTS-объекты (падение на 7% год к году). Все ставки указаны без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
Среди складских кластеров самые высокие ставки зафиксированы в Лобне (12,5 тыс. руб./кв. м/год) и Люберецком кластере (12,3 тыс. руб./кв. м/год). Самые низкие ставки — в Чеховском и Жуковском кластерах со ставками 9,0 и 9,8 тыс. руб./кв. м/год соответственно.
Мы прогнозируем, что по итогам 2026 года почти десятая часть от всего рынка будет свободна — на вакансию влияют сразу несколько факторов: снижение спроса, большой объем нового предложения (стройка которого началась в ажиотажные 2023–2024 годы), а также растущий объем субаренды. В таких условиях ставки аренды будут продолжать плавное снижение до нового компромиссного уровня c коррекцией 9–13% год к году по итогам 2026 года, в зависимости от готовности.
