Новые точки сборки: где строить в регионах и сколько это стоит

Текст: Павел Назаркин

Офисы

По данным консультантов на конец 2025 — начало 2026 года, на Московский регион приходится около 70% от общего предложения офисов в России (данные NF Group). Тем не менее вакантность и средние ставки аренды в зависимости от региона кардинально не отличаются. Так, средняя ставка офиса класса А в Москве составляет 32,8 тыс. руб./кв. м в год (triple net).

В «IDEM-Консалтинг» для таких регионов, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и Казань, приводят следующий порядок цифр: 30–36 тыс. рублей ставка аренды, 3–6% — доля свободных площадей. По общему предложению в региональных городах лидирует Екатеринбург, где объем существующих офисов оценивается примерно в 750 тыс. кв. м против 19,5 млн кв. м в Москве и 4,5 млн кв. м в Санкт-Петербурге.

Для оценки потенциального рыночного спроса можно применить использующуюся на рынке торговых центров модель с обеспеченностью площадями на 1 тыс. жителей с оговоркой на разную степень деловой активности в регионе. Аналитики «IDEM-Консалтинг» предлагают взять за целевые показатели 450 кв. м офисов на 1 тыс. человек для Екатеринбурга, Новосибирска и Казани, 400 кв. м — для Краснодара и Нижнего Новгорода, 350 кв. м — для Ростова-наДону и по 300 кв. м для Перми и Уфы. Согласно их данным, в нужной степени к началу 2026 года ими обеспечен только Екатеринбург, тогда как в других городах нехватка площадей может составлять более 30%.

Консультанты сходятся во мнении, что приоритетными для строительства офисов вслед за двумя столицами являются города-миллионяники, и в первую очередь столицы Урала, Сибири, Татарстана, а также активно развивающегося Краснодарского края. В большинстве других городов речь идет больше о создании штаб-квартир, тогда как спекулятивный спрос оценить в настоящий момент непросто.

Согласно оценкам IBC Real Estate, себестоимость строительства офисного объекта увеличилась более чем на 25% за последние 1,5 года, однако рост замедляется — в первую очередь за счет стабилизации цен на строительные материалы и уровня ФОТ. При этом по Москве рост себестоимости связан в основном с ужесточением архитектурных требований и увеличением сроков согласования облика объекта, что влечет за собой дополнительные расходы. Больше всего выросли затраты на проектирование (+100% по сравнению с началом 2025 года), но их удельный вес в затратах на СМР (строительно-монтажные работы) оценивается в 6%. Ощутимее для бюджета рост себестоимости фасада на 30% (до 39 тыс. руб./кв. м), но это тоже связано большей частью с новыми архитектурными требованиями.

В общей структуре затрат СМР могут занимать до 60% от общих затрат девелопера на реализацию проекта, еще 10–15% приходится на покупку земли и до 30% — на прочие расходы, включая обслуживание кредита, налоги и маркетинг, свидетельствуют данные портала WeWall. Согласно их подсчетам, полная стоимость строительства офиса в Москве составляет примерно 487 тыс. руб./кв. м. Для городов-миллионников большинство статей расходов сопоставимы. Снизить себестоимость позволяет более низкая цена участка, уменьшение трат на качество фасада и маркетинг, совокупная экономия, по нашим оптимистичным оценкам, может составить не более 20%.

Эти расчеты верны для вышеупомянутых ключевых региональных локаций, где есть потребность в спекулятивном строительстве современных офисов. В дальневосточных городах возможности сокращения трат нивелируются сложностями логистики, в северных городах и, например, в Калининграде — нехваткой трудовых ресурсов. Резюмируя: чтобы построить современный офисный комплекс класса А в региональных локациях, девелоперу нужно внимательно изучить потенциал платежеспособного спроса и напрямую обсуждать возможности снижения налоговой нагрузки с властями.

Склады

В сегменте складской и индустриальной недвижимости региональное развитие началось несколько раньше, благодаря развитию крупных сетей розничной торговли и онлайн-ритейла. По данным NF Group, общее предложение в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и ЛО) превысило 22 млн кв. м. Аналитики IBC Real Estate подсчитали, что только в 2025 году ввод составил около 5 млн кв. м, при этом объемы спекулятивного строительства впервые превысили 1 млн кв. м.

По словам Валерия Жукова, руководителя Instone Development, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Казань, Самара, Ростов-на-Дону сейчас формируют 55% совокупного регионального предложения. Но внимание привлекают и другие регионы. Константин Фомиченко, партнёр, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, выделяет Башкортостан и Красноярский край как регионы с близкой к нулю вакантностью, а также Дальний Восток, до которого только добрались крупные маркетплейсы и федеральные продуктовые ритейлеры. Кроме того, привлекательными являются города-миллионники «второго эшелона» и города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Эксперты говорят, что в последние годы региональные власти стали гораздо позитивнее смотреть на размещение логистических центров. Однако Константин Фомиченко отмечает, что есть и примеры сдержанного отношения на территориях, где это может привести к перегрузу дорожных сетей и росту зарплат в смежных отраслях за счет увеличения конкуренции: «Иногда девелоперы сталкиваются с неформальными ограничениями на размещение объектов, но это скорее частные случаи». Другими проблемами могут стать дефицит участков и сложный рельеф (Сочи и отдельные территории Дальнего Востока).

Г-н Фомиченко добавляет: зачастую стоимость земли не играет большой роли в регионах. Как правило, компании обращаются в администрацию субъекта за предоставлением участка в аренду для реализации инвестиционного проекта. Кроме того, востребованными становятся участки на территориях опережающего развития (ТОР) и в особых экономических зонах (ОЭЗ). Таким образом, полная себестоимость проекта будет значительно ниже той, которую можно было бы назвать рыночной, за счет сокращения трат на землю, подключение инженерных сетей и снижения налоговой нагрузки.

По данным IBC Real Estate, в Центральном федеральном округе (ЦФО) себестоимость строительства складов сегодня составляет 69,1 тыс. руб./кв. м. Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, уточняет, что это себестоимость в ценах генподрядчика, без земельного участка и технических условий, а если сравнивать стоимость по регионам, то основное влияние на уровень цен оказывает доступность материалов и рабочей силы. «Согласно нашему исследованию, дороже всего обойдется строительство 1 кв. м сухого склада класса А в Дальневосточном федеральном округе. Самым доступным же является строительство склада в Приволжском федеральном округе — 64,3 тыс. руб./кв. м».

Около 60% в приведенных данных составляет себестоимость материалов, примерно 40% — это стоимость работ. Аналитики компании прогнозируют стабилизацию цен, чему будут способствовать два фактора: замедление роста индекса цен производителей (ИЦП) с 12% в 2024 году до 5,4% в 2026-м и стабилизация уровня безработицы на 2,5–4%. После резкого роста на 20% в 2024 году за следующие 1,5 года себестоимость выросла только на 5%.

Александр Перфильев, партнёр, директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Инвест7», указывает: кроме федеральных ритейлеров, активно ведут себя на рынке локальные ритейлеры, которым требуются склады площадью 20–30 тыс. кв. м, а также логистические операторы с запросом на блоки 5–20 тыс. кв. м. Таким образом, в регионах сохраняется устойчивый спрос на помещения для самых разных арендаторов, а себестоимость, по прогнозам, останется предсказуемой.

Отели

Гостиничная недвижимость с 2022 года называется одним из самых перспективных региональных сегментов. Активно открываются отели на Черноморском побережье, а также в локациях с уникальными природными характеристиками и развивающимися горнолыжными курортами. Впрочем, популярностью пользуется и туризм выходного дня, а значит, рынку нужны и небольшие отели в малых городах, например Золотого кольца. Еще одной точкой роста стал редевелопмент советских санаториев с сохранением оздоровительной функции, велнес и спа.

Согласно исследованию ArtPeople Group, от 40 до 60% общего бюджета на открытие отеля занимают СМР, еще 20–30% может приходиться на инженерные сети и 15–25% — на работы по отделке. Однако это распределение не включает стоимость земли, а она в гостиничном сегменте может сильно влиять на общую цифру. В итоге строительство трехзвездочной гостиницы у Московского Кремля или на Невском проспекте было бы нерентабельно даже в случае получения разрешения, потому что 40% бюджета ушло бы на покупку участка.

Базовые оценки по себестоимости рассчитываются аналитиками для Центральной России (ЦФО, ПФО, частично Урал) как для наименее «капризного» региона. Себестоимость на номер здесь оценивается в 5–8 млн рублей для гостиницы «2 звезды», 8–12 млн для «3 звезд», 12–20 млн для «4 звезд» и свыше 25 млн для пятизвездочных гостиниц.

Для других регионов аналитики предлагают использовать коэффициенты: 1,5–1,7 в Москве — по причине высокой стоимости земли, материалов и работ. Санкт-Петербург в историческом центре отличают повышенные требования к архитектуре (1,3–1,4), Сибирь и Дальний Восток сложны с точки зрения логистики и квалифицированного персонала (1–1,2), а Краснодарский край выделяется резкой сезонностью (1,2–1,3).

Не стоит забывать и про влияние масштаба проектов: чем больше объем, тем ниже будет себестоимость на номер. Для фонда в 10 и фонда в 200 номеров она может различаться в два раза, но, естественно, гостиничные комплексы на тысячи номеров нужны далеко не везде, в малых городах эксперты советуют строить «небольшие уютные отели» на 20–30 номеров.

Что же стоит всё построить?

Промежуточным итогом для регионального рынка коммерческой недвижимости можно назвать сохранение курса на цивилизованность и прозрачность. Очевидно, что в каждом регионе нужно изучать как потенциальный спрос, так и опыт предшественников, местные нормы строительства, возможные трудности логистического и геодезического свойств, доступность рабочей силы и материалов, а также приоритеты городских властей. Все это позволяет наиболее корректно уже на старте проекта просчитать себестоимость, риски и окупаемость, а дефицит новых качественных объектов коммерческой недвижимости наблюдается в большинстве регионов. Копировать проекты уровня «Москва-Сити» в регионах по-прежнему не выйдет, но иррациональный страх перед строительством должен уступить место более равномерному распределению инвестиционных проектов и перезапуску городской среды там, где продолжает проживать большая часть населения России.