Пять метров под килем

Подземные паркинги как объекты недвижимости

Действующее законодательство не содержит официального определения понятия «подземный паркинг». На практике подземные паркинги относят к числу подземных сооружений и при рассмотрении вопросов, связанных с их строительством, обращаются к нормативным актам, регламентирующим порядок создания подземных сооружений. При этом легальное определение понятия «подземное сооружение» также отсутствует. В правоприменительной практике компетентные органы исходят из того, что подземное сооружение – это сооружение, расположенное ниже уровня поверхности земли (планировки), или подземная часть надземного сооружения.

Несмотря на недостатки юридической базы, сегодня строительство подземных паркингов развивается весьма активно. На практике указанные объекты создаются как объекты недвижимости, которые учитываются в качестве таковых органами технического учета с присвоением им кадастровых номеров, на них можно оформить право собст­венности и другие права в установленном законом порядке.

В условиях дефицита городского пространства особую актуальность приобретает строительство подземных паркингов под улично-дорожной сетью. По действующему законодательству такое строительство не запрещено, но при этом имеет специфику, поскольку, как правило, сопряжено с использованием земельных участков общего пользования, которые предназначены для использования неопределенным кругом лиц.

Так, в случае если надземные элементы паркинга расположены в границах, находящихся в госсобственности земельных участков общего пользования (площадей, скверов, бульваров и др.) и предоставленных для строительства и эксплуатации подземного паркинга, – такие надземные элементы признаются объектами благоустройства и в силу прямого указания закона подлежат безвозмездной передаче в собственность Петербурга после завершения строительства. Обязательство по передаче надземных элементов в собст­венность города оформляется в виде одного из инвестусловий, на которых заключается договор аренды земельного участка для целей строительства подземного паркинга.

В отношении надземных элементов паркинга за границами земельных участков общего пользования закон не содержит требования о передаче их в госсобственность. При условии, что подземная часть паркинга и его надземные элементы будут учтены органами техучета и инвентаризации в качестве единого (первичного) объекта недвижимости и право собственности инвестора на данный объект будет зарегистрировано в установленном законом порядке, а также при условии соблюдения иных требований законодательства инвестор вправе выкупить или приобрести в аренду землю, занятую таким подземным паркингом (а фактически – его надземными элементами).

Действующее законодательство также не запрещает строительство подземных паркингов под другими объектами недвижимости. На практике, как правило, такие подземные паркинги учитываются органами техучета как нежилые помещения в здании, в составе которого они расположены. Такие нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с присвоенными им кадастровыми номерами и не относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, что позволяет оформить право собственности на паркинг и распоряжаться им как отдельным объектом недвижимости. При этом подземный паркинг может быть учтен и в качестве подземного сооружения, не являющегося частью здания, под которым он расположен, в том случае, если конструктивно подземный паркинг и здание представляют собой два отдельных объекта (в частности, имеют отдельные фундаменты и несущие конструкции).

Каким образом оформляются права на земельный участок в ситуации, когда паркинг расположен под другим объектом недвижимости? Если собственник подземного паркинга и здания – одно лицо, то оно имеет соответствующие права на земельный участок как собст­венник здания. При разных собственниках возможны следующие варианты. Если подземный паркинг учтен как нежилое помещение в здании, собст­венник паркинга имеет соответствующую долю в праве собственности либо право аренды (являясь соарендатором) на земельный участок, на котором расположено здание. Если подземный паркинг учтен в качестве подземного сооружения и образует отдельный от здания объект недвижимости, собст­венник паркинга имеет право на ис­­пользование тех земельных участков, которые фактически заняты надземными элементами паркинга и необходимы для его использования.

Глубоко ли копать?

Действующее законодательство дифференцированно регламентирует строительство подземных паркингов на глубине до 5 м и строительство подземных паркингов на глубине более 5 м. Согласно закону РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 года № 2395-1 собст­венники земельных участков, землепользователи и землевладельцы имеют право по своему усмотрению осуществлять в пределах границ земельных участков без применения взрывных работ строительство подземных сооружений для своих нужд на глубине до 5 м.

Следовательно, для строительства подземных паркингов на глубине до 5 м достаточно соблюдения общих требований земельного и градостроительного законодательства в отношении строительства любых объектов недвижимости. К таким требованиям относятся, в частности: приобретение прав на соответствующий земельный участок, получение необходимой разрешительной документации, соблюдение градостроительных норм и правил. Вопрос о применении положений законодательства о недрах в данном случае не возникает. В целом в настоящее время для реализации таких проектов в Петербурге с правовой точки зрения препятствий нет.

Напротив, в отношении строительства подземных паркингов на глубине более 5 м действующее законодательство устанавливает дополнительные требования, связанные с необходимостью оформления прав не только на земельный участок, но и на использование соответствующего участка недр. Данное требование распространяется как на строительство подземных паркингов на собственных земельных участках инвесторов, так и на их строительство на земельных участках, находящихся в госсобственности.

Земельные участки для строительства подземных сооружений могут быть предоставлены на торгах (в собственность или в аренду и без торгов, с предварительным согласованием места размещения объекта (в аренду).

При этом в июне 2008 года в законодательство Петербурга были внесены изменения, предусмотревшие специальный порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, на глубине более 5 м.

Созданный городским законодателем порядок предусматривает совместное и последовательное применение положений земельного законодательства – с одной стороны, в части приобретения прав на земельные участки для целей строительства и, с другой, положений законодательства о недрах – для обеспечения регулирования вопроса о правах на недра при создании такого рода подземных сооружений. Данный порядок распространяется исключительно на земельные участки из состава муниципальной или госсобственности и предусматривает одновременное приобретение права пользования земельным участком и соответствующим участком недр, расположенным в границах земельного участка, на котором предполагается строительство, в рамках одной процедуры.

Процедура включает в себя три этапа. В рамках первого этапа земельный участок предоставляется в краткосрочную аренду для проведения изыскательских работ и подготовки отчета по геологическому изучению и оценке пригодности участка недр для строительства и эксплуатации подземного сооружения. На этом этапе также должна быть получена лицензия на право пользования участком недр для целей его последующего геологического изучения, выдаваемая по результатам отчета по геологическому изучению участка недр.

После завершения изыскательских работ следует второй этап, в рамках которого заключается новый договор аренды земельного участка для целей геологического изучения участка недр, расположенного в его границах. Такой договор заключается на срок, указанный в полученной лицензии на недропользование. На данном этапе предполагается предоставление права пользования участком недр и осуществляется его геологическое изучение для определения возможности строительства подземного сооружения. Если результаты исследований положительные, разрабатывается проект работ по строительству подземного сооружения и проводится его госэкспертиза.

В отличие от строительства иных объектов недвижимости при создании подземных сооружений на глубине более 5 м инвестор должен разработать проект строительства такого подземного сооружения и получить положительное заключение госэкспертизы еще до предоставления земельного участка для строительства и до получения права пользования участком недр.

Наконец, третий этап предполагает заключение договора аренды земельного участка для целей строительства и последующей эксплуатации подземного сооружения на срок, равный сроку строительства. В рамках рассматриваемой процедуры земельный участок предоставляется без торгов, с предварительным согласованием места размещения объекта. Предоставление земельного участка осуществляется при условии получения второй лицензии на недропользование – для целей строительства и эксплуатации подземного сооружения.

В отношении строительства инвес­торами подземных паркингов на глубине более 5 м на собственных земельных участках законодателем не предусмот­рена какая-либо особая процедура для оформления прав недропользования. Есть основания полагать, что в данной ситуации приобретение инвесторами права пользования соответствующим участком недр должно осуществляться аналогично порядку, который предусмотрен в отношении строительства на земельных участках, находящихся в госсобственности, за исключением процедуры, связанной с приобретением прав на земельный участок.

Паркинги на глубине более 5 м: проекты придется отложить?

В законодательстве о недрах содержится положение о том, что для целей строительства подземного сооружения, не связанного с добычей полезных ископаемых, на глубине более 5 м необходимо получить право пользования на участок недр местного значения, используемый для целей строительства и (или) эксплуатации подземного сооружения, не связанного с добычей полезных ископаемых. В данном случае возникает закономерный вопрос: о предоставлении каких участков недр идет речь в законодательстве о недрах?

В законе выделяются участки недр федерального значения и участки недр местного значения. Последние должны быть выделены федеральными органами власти в сфере регулирования отношений недропользования совместно с органами власти соответствующих субъектов РФ. Однако в настоящее время порядок выделения участков недр местного значения законодательством не установлен: оно не содержит критериев отнесения участков недр к участкам недр местного значения, перечень таких участков не сформирован.

Ситуацию осложняет и неопределенность в терминологии, используемой в законодательстве о недрах. Действующее законодательство содержит, но не раскрывает понятия «участки недр местного значения», «участки недр местного значения, используемые для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых», «участки недр, распоряжение которыми относится к компетенции Санкт-Петербурга», не определено соотношение названных понятий друг с другом.

Очевидно, что отсутствие определенности в вопросе, о предоставлении права пользования какими участками недр должна идти речь, ставит под сомнение принципиальную возможность реализации любого механизма предоставления участков недр в пользование, а следовательно, и возможность реализации проектов по созданию подземных паркингов на глубине более 5 м.

Согласно законодательству предоставление права пользования участком недр местного значения осуществляется на основании лицензии на право пользования участками недр. В соответствии с постановлением № 1508 уполномоченным органом по выдаче такой лицензии является Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности. При этом, несмотря на то что в настоящее время в Санкт-Петербурге утвержден порядок оформления, госрегистрации, выдачи, продления, переоформления, приостановления и прекращения действия лицензий на право пользования участками недр местного значения, в силу невозможности определения участков недр местного значения, которые могут быть предоставлены для строительства подземного сооружения на глубине более 5 м, названный порядок выдачи и регистрации лицензий является фактически неработающим.

Отсутствие должного регулирования приводит к тому, что предоставление участков недр в пользование и выдача лицензий на недропользование в Петербурге в настоящее время не осуществляются до принятия соответствующих нормативных актов и до фактического выделения участков недр местного значения. Таким образом, пробелы, имеющиеся сегодня в региональном законодательстве, могут стать причиной невозможности реализации инвесторами в Петербурге проектов по строительству подземных паркингов на глубине более 5 м как на собственных земельных участках, так и на участках, находящихся в госсобственности.

С точки зрения последовательности законодательного регулирования для устранения пробелов, о которых говорилось выше, необходимо в первую очередь закрепление критериев определения участков недр местного значения, утверждение порядка выделения таких участков недр и впоследствии издание органами госвласти Санкт-Петербурга соответствующих актов, утверждающих перечни участков недр местного значения. Предсказать, сколько времени потребуется для со­здания такой нормативной базы и для практического воплощения ее положений, достаточно сложно.

В условиях несовершенства дейст­вующего законодательства практическим решением вопроса многих инвесторов, как и когда реализовать проект по строительству подземного паркинга, могло бы стать принятие государственными органами Санкт-Петербурга, во-первых, нормативного акта, утверждающего перечень участков недр местного значения, используемых для целей строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и, во-вторых, утверждение порядка принятия компетентными органами решения о предоставлении права пользования такими участками недр. Остается надеяться, что необходимое регулирование этого вопроса на региональном уровне будет в скором времени осуществлено.