Многие девелоперские компании применяли подходы, рассчитанные на успех в условиях растущего рынка. Причем объемы инвестиций, осуществленных таким образом, были настолько велики, что во многом задавали тон и формировали рынок. На этом фоне игроки, практикующие более консервативный подход, проигрывали по агрессивности своим коллегам и казались хуже приспособленными к условиям ведения бизнеса в России.
Сейчас все это в прошлом и многие вещи встали на свои места.
Рынок складской недвижимости из рынка арендодателя резко превратился в рынок арендатора. В связи с кризисом компаниям, занимающимся индустриальным девелопментом, пришлось существенно скорректировать свои маркетинговые стратегии. Успех складского проекта теперь во многом зависит от способности девелопера предложить наиболее гибкие условия аренды. Это требует от девелопера умения эффективно управлять издержками и структурой капитала для финансирования проекта. В то же время возросла важность качества объекта, его транспортная доступность.
Между тем необходимо менять в целом отношение к арендаторам: видеть не только цифры предлагаемых условий аренды, но и большое внимание уделять пониманию особенностей бизнеса арендатора, его надежности. Ранее нередко площади сдавались тому, кто согласится на более высокие арендные ставки или кто снимет больше площадей, а надежностью и особенностями бизнеса арендатора могли и пренебречь, чему есть немало реальных примеров из перегретого в прошлом рынка. Сейчас мы видим значительную ротацию арендаторов, снимавших большие площади, но не имевших устойчивой бизнес-модели. При этом более консервативные и более требовательные, а потому менее «удобные» арендаторы чаще остаются на плаву. Очевидно, что надежные арендаторы – конечные пользователи с устойчивыми бизнесами и провайдеры логистических услуг, обладающие опытом, репутацией и финансовыми ресурсами, должны получать предпочтение и более благоприятные условия аренды. Такой подход применяется на всех развитых рынках. Именно он в конечном итоге позволит профессиональному девелоперу стабилизировать проект и максимизировать его привлекательность для инвестиционных покупателей.
Важнейшим условием стала способность девелопера удовлетворить индивидуальные потребности арендатора. Способность предложить нестандартный продукт становится важным фактором дифференциации, позволяющим сохранять ценность своего объекта на фоне жесткой ценовой конкуренции в сегменте стандартных складов. Для пользователя складской недвижимости это хорошая возможность получить нужный объект на привлекательных условиях. Ключ к успеху здесь – слушать своего клиента и предлагать ему готовые решения. На то вы и профессионал в своем деле. Практическим подтверждением нашего видения является то, что в условиях сложного рынка нам удалось достичь соглашения об аренде около 45 тыс. кв. м складских площадей с такой компанией, как John Deere. Это было бы невозможно без максимальной вовлеченности девелопера в решение задачи клиента по превращению объекта недвижимости в работающие склад и производство.
Разумеется, сегодня рынок складской недвижимости проходит через сложный этап. Тем не менее несколько месяцев стабилизации в экономике и на рынках, а также усиление курса рубля более чем на 15% позволили многим потенциальным арендаторам вернуться к вопросу улучшения используемых складских площадей. Это привело к достаточно большому объему сделок – более 300 тыс. кв. м в II и III кварталах 2009 года. И хотя о стабилизации спроса и начале развития рынка говорить еще рано, это подтверждает наличие реальной потребности у пользователей в качественных складских площадях.
Несмотря на то что значительный объем площадей был поглощен рынком, доля вакантных площадей пока не снижается за счет ввода в эксплуатацию новых площадей и находится на уровне 12–13%.
Впрочем, довольно непростая ситуация сложилась для незавершенных объектов. Здесь ключевую роль играет репутация девелопера и его способность завершить проект в срок без потери качества. Надо отметить, что таких объектов на рынке сейчас уже практически нет. Большая часть проектов, находившихся к началу кризиса в продвинутой стадии строительства, уже достроены.
Между тем дальнейшее появление новых складских объектов на рынке не ожидается, так как существующий низкий уровень ставок аренды на рынке не может оправдать себестоимость и стоимость финансирования складских проектов. Это приведет к снижению доли вакантных площадей, поскольку существующие площади будут заняты, а новое предложение не появится. При этом если не произойдет новых макроэкономических потрясений, то спрос на площади продолжит свое развитие, что приведет к росту потребности в новых площадях и повышению ставок аренды до уровня, приемлемого для финансирования новых проектов.
Для того чтобы понять перспективы дальнейшего развития рынка складской недвижимости, нужно отстраниться от прошлого инвестиционного бума и вернуться к первоистокам вопроса. Рынок складской недвижимости вступил в стадию активного развития только в 2004–2005 годах на фоне бурно растущего потребительского спроса и нехватки, а точнее, практически отсутствия качественных складских объектов в стране. На долю международного и российского ритейла в 2005 году приходился лишь 21% от продаж продуктов питания. Рост ритейла прогнозировался на уровне 19% ежегодно до 2010 года. Розничные сети инвестировали в свое развитие с тем, чтобы довести свою долю продаж продуктов питания до уровня 45% в 2010 году.
Хотя спад в экономике и финансовый кризис привели к срыву в развитии розничных сетей и существенному падению потребительского спроса в премиальных сегментах и в сегменте потребительской электроники, они не отменили потребности в товарах ежедневного спроса. В условиях снижающейся покупательной способности важность эффективных каналов доставки таких товаров к потребителю растет еще больше, а данные каналы формируются именно современным организованным ритейлом с помощью собственной логистической инфраструктуры либо с помощью привлеченных профессиональных провайдеров логистических услуг.
Драйвером современного розничного бизнеса является эффективная логистика, ключевой элемент которой - инфраструктура и, соответственно, эффективные решения в сфере складской недвижимости. Отставание предложения качественной складской недвижимости в России остается актуальным. Есть множество примеров сравнения с развитыми рынками. Наш любимый пример – сравнение с рынком Канады, где при населении около 33 млн человек предложение качественных складов, построенных за последние десятилетия и удовлетворяющих современным требованиям, составляет 140 млн кв. м, то есть примерно 4 кв. м на человека. В России это пока что около 5–7 млн кв. м (плюс большой объем площадей, не удовлетворяющих никаким современным требованиям) на 142 млн человек, то есть 0,04 кв. м на человека. Разница весьма ощутима. Да, разумеется, есть разница в покупательной способности и устойчивости потребительского спроса, как есть и разница в развитости организованного ритейла, однако эта иллюстрация наглядно показывает основной тренд дальнейшего движения. Очевидно, что в обозримой перспективе развитие розничной торговли продолжит сталкиваться со структурными сложностями, связанными с отсутствием эффективных возможностей организации логистической инфраструктуры. В такой ситуации профессиональные девелоперы складской недвижимости будут играть ключевую роль в решении этих проблем и создании логистической инфраструктуры, на которой будут построены цепи поставок в России.
Кристофер Ван Рит, управляющий директор, Giffels Management Russia
Руслан Суворов, вице-президент, Giffels Management Russia
