Обзор рынка производственной недвижимости в Москве

Определения
Предметом данного исследования являются промышленные зоны и предприятия в черте города, а также компании, инвестирующие в производство или в его реорганизацию с целью нового строительства. Параллельно будут рассмотрены основные параметры, характеризующие состояние рынка, тенденции и перспективы его развития.
Одной из особенностей производственной недвижимости является уникальность каждого производства. Дело в том, что основными параметрами, определяющими конструктивные особенности зданий, являются габариты промышленного оборудования и специфика технологической линии. «Классификация зданий промышленных предприятий носит отчасти условный характер, - говорит ведущий специалист архитектурной мастерской Anourin & Marie-Jeanne Петр Анурин. - Типоразмеры и архитектурно-планировочные решения зависят от габаритов оборудования и нагрузок на перекрытия зданий. Для обеспечения рационального размещения технологического оборудования (с возможностью последующей его модернизации) действует межотраслевая унификация, то есть установление рационального минимума значений каждого из параметров объемно-планировочных (композиционных) элементов зданий для разных отраслей. К основным параметрам композиционных элементов промышленных зданий относятся: пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений (таблица 1).

• «В химической промышленности, - продолжает Петр Анурин, - применяют преимущественно одноэтажные здания ограниченной ширины (не более двух пролетов), что диктуется требованиями техники безопасности. Используются также многоэтажные здания с провисающим оборудованием. Такие здания обладают рядом недостатков, главный из которых - сложность реконструкции при изменении технологического процесса ввиду жесткой привязки оборудования к конструкциям зданий».
• В зданиях предприятий машиностроения в большинстве случаев размещены крупные литейные и кузнечные цеха. Поэтому производства, как правило, размещаются в удалении от селитебных районов города (пригодных для строительства жилья). Эти здания обычно проектируются одноэтажными.
• Современные здания текстильных предприятий имеют достаточно крупные габариты: ширина зданий, как правило, 216 м, длина – 400–600 м.
• Планировочная структура зданий швейных производств принята на основе четкого зонирования площадей этажей с центральным расположением подсобных помещений и вертикальных коммуникационных устройств.
• Особенностью приборостроительного производства являются постоянный температурно-влажностный режим в помещениях и достаточная освещенность внутренних помещений, в связи с чем многие приборостроительные предприятия более старой постройки отличаются малой шириной зданий - менее 24 м, более современные, использующие системы искусственного освещения, не столь жестко привязаны к габаритам при проектировании».

Рынок промышленных зданий в Москве
По данным правительства Москвы, на сегодняшний день четверть всей площади города занята промышленными территориями, что составляет 20 500 га, причем 44 % из них размещаются на селитебных территориях города. Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.
Тем не менее такие предприятия, как фабрика «Красный Октябрь», АЗЛК и некоторые другие, являясь одними из наиболее крупных если не по объему выпускаемой продукции, то по крайней мере по занимаемой площади, имеют все шансы остаться нетронутыми - администрация города всячески поддерживает их деятельность. Так, «Красный Октябрь» с недавних пор вновь стал государственным - контрольный пакет акций выкуплен у ГУТА-Банка, а АЗЛК готовится к возобновлению производства с помощью субвенций московских властей.
Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей.

• Во-первых, это ограниченный количественный прирост промышленных предприятий. Более того, как уже было сказано, их количество в Москве вероятнее всего будет сокращаться.
• Во-вторых, это ограниченные возможности по нецелевому использованию зданий промышленности. Несмотря на то что достаточно большое их количество используется под склады, качество таких складов приравнивается к классу С, использование производственных площадей под торговые цели также не является идеальным - достаточно вспомнить небезызвестную «Горбушку» с ее лабиринтами павильонов. Развлекательно-спортивный комплекс «Центр» у станции метро Тульская можно привести как пример использования производственных площадей, но специфика проекта не предполагает его тиражирования.

Что касается целевого использования, то, по мнению Дениса Романова из компании Arup, «возможно только профильное использование, то есть производство той же продукции, кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими». «Существенное влияние на рынок промышленной недвижимости, - сообщает Дмитрий Новожилов, консультант по исследованиям отдела «Мир складов» PMC, - оказывает то, что до конца 2003 г. заводы Москвы и области обязаны переоформить право на землю, которую они занимают, то есть выкупить права аренды в Москве или право собственности в МО». В настоящее время в большинстве случаев земля находится в постоянном бессрочном пользовании заводов. Недостаток средств вынуждает заводы продавать (собственность или право аренды) свои угодья. Также в PMC «Мир складов» считают маловероятным выход на рынок купли-продажи целых производств по причине того, что в абсолютном большинстве случаев они строятся под конкретного производителя.

Предложение
Среди наиболее значительных инвестиционно-строительных проектов иностранных и отечественных компаний следует отметить заводы компаний Coca-Cola, Efes, Unilever, McDonalds, Detroit Brewing, «Феликс». Каждый из этих проектов по-своему интересен.

• «Мебельная фабрика компании «Феликс», расположенная в поселке Кожухово, (Восточный округ г. Москвы), была построена на месте воинской части, расформированной в середине 90-х гг., - рассказывает Вадим Кузнецов, коммерческий директор компании. - Имущество воинской части было выставлено на аукцион через Российский фонд федерального имущества в 2000 г., и уже к середине 2001 г. фабрика была пущена в эксплуатацию. Вторая очередь фабрики (цех) сдана в сентябре текущего года. Сегодня площадь реконструированных корпусов составляет около 24 тыс. кв. м, площадь офисных помещений – 3 тыс. кв. м. Весь комплекс располагается на площади 3,13 га. После полной реконструкции производственная часть комплекса будет занимать площадь около 8,5 тыс. кв. м».
• Компания Unilever, купив в 1998 г. Московский маргариновый завод (Балакириевский пер., д.1), полностью переоснастила его и запустила производство собственной продукции. Общий объем инвестиций составил около 40 млн. долл.

Примеры компаний «Феликс» и Unilever показывают, что к открытию производства в желаемом регионе инвесторы приходят разными путями: одни - покупая и модернизируя профильное предприятие, другие - осваивая непроизводственные площади по причине их выгодного для данной компании расположения и определенных льгот при реорганизации неиспользуемых территорий. В то же время многие другие компании, например, Coca-Cola, McDonalds, Efes, Detroit Brewing, выбрали более традиционный метод и строили свои заводы на пустых, неосвоенных площадках.
По данным Мосгоркомстата, за январь-март 2003 г. количество крупных и средних предприятий по отдельным отраслям промышленности составляет 930 единиц, причем наибольшее их количество сосредоточено именно в Центральном округе столицы - здесь их 23 %, наименьшее в Юго-Западном – 3 % предприятий (диаграмма 1). Распределение московских предприятий по отраслям промышленности показано на диаграмме 2.
По данным PMC «Мир складов», общий объем промышленных площадей, уже используемых под складские цели, составляет 364 600 кв. м, при этом еще 114 400 кв. м площадей заводов в настоящее время свободно и предлагается для использования как в промышленных, так и в складских целях (диаграмма 3). Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение, 76,1 % используется под складские цели, то есть не по назначению.
Однако общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

• современные предприятия, построенные «с нуля» или на месте бывших производств;
• предприятия советской и дореволюционной эпохи, не менявшие свой профиль и успешно функционирующие по сей день. К их числу можно отнести такие заводы, как «Красный Октябрь», московский завод «Кристалл», кондитерский концерн «Бабаевский», Лианозовский молочный комбинат, ОАО «Дербеневка» и другие;
• предприятия того же времени создания, что и предыдущая группа, обанкротившиеся или находящиеся на грани банкротства, производство на них остановлено или объемы его малы, помещения сдаются под торговые, офисные или складские нужды.

Два типа предприятий
Желание городской администрации реорганизовывать и перебазировать нерентабельные предприятия за пределы «дорогого» центра, а зачастую и городской черты, не скрывается. В то же время власти не хотят терять «лицо» города как индустриального гиганта страны, а потому выступают категорически против ликвидации или перевода таких «знаковых», но далеко не всегда экономически успешных предприятий, как, например, ЗИЛ, АЗЛК.
Интересен пример ЗИЛа. По словам менеджера по связям с общественностью АМО «ЗИЛ» Татьяны Желевской, «в настоящее время, согласно постановлению правительства Москвы «О создании московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», идет процесс передачи городу части территории завода общей площадью 32 га под непроизводственные нужды. Стремление городской администрации эффективнее использовать территории завода также подкрепляется действиями по стимулированию производства. Передача городу площадей, занятых устаревшими промышленными сооружениями, не влияющими на производство, позволит заводу получить серьезные финансовые вливания в действующее производство».
Таким образом, как вторая, так и третья из обозначенных групп могут иметь в своем числе так называемые «невыездные предприятия», то есть те, против вывода и остановки производства которых выступает правительство Москвы.
Судьбу многих предприятий и даже промышленных зон призван решить базовый адресный перечень промышленных зон и территорий, подлежащих обследованию и освоению в 2003 г., сформированный и утвержденный постановлением правительства Москвы № 1065-ПП от 24 декабря 2002 г. Общая площадь промзон и территорий, включенных в данный перечень, составляет около полутора тысяч гектаров (таблица 2). Обследованию подлежат 419 предприятий. Часть из них планируется вывести из города, территории передать под непроизводственные нужды (строительство жилья, торговых, административных, транспортных и прочих объектов), а часть - модернизировать, сделать более экологичной и прибыльной. При этом планируемый выход жилищного строительства только по первоочередным освобождаемым промышленным территориям в Западном, Восточном и Северном округах составляет около 500 тыс. кв. м.
Таким образом, принимая во внимание, что выход на рынок купли-продажи современных производств маловероятен, можно говорить о том, что предложение на рынке промышленной недвижимости Москвы формируется из двух источников:

1. Предприятия, площади которых будут полностью реорганизованы, производство переведено, назначение земельного участка изменено.
2. Предприятия, местоположение которых останется неизменным, а производство - сохранено в том или ином виде.

Реорганизованные объекты
Примеры реорганизации производств пока не столь часты, но некоторые из них уже стали заметными событиями на рынке недвижимости, а остальные к этому только готовятся.

• Один из таких проектов - перевод Краснохолмского камвольного комбината, осуществленный компанией Forum Properties.
  Рассказывает Хорошилова Наталья, директор по маркетингу компании: «Краснохолмский камвольный комбинат, располагавшийся в Замоскворечье на Садовнической набережной, был переведен на территорию Монинского текстильного комбината в город Лосинопетровск. Производства обоих предприятий удачно дополнили друг друга, образовав, таким образом, текстильное производство полного цикла». На месте Краснохолмского камвольного комбината было начато строительство офисного комплекса класса А «Аврора бизнес-парк» общей площадью 100 тыс. кв. м. На сегодняшний день завершена и сдана в аренду первая очередь комплекса площадью 12 500 кв. м. Осуществление переезда комбината и переналадка оборудования обошлись компании в 25 млн. долл., которые после рассмотрения и утверждения этого вопроса в правительстве Москвы должны быть зачтены в счет инвестиционного контракта.
• Для осуществления следующего проекта компания Forum Properties воспользовалась уже апробированным способом и перевела завод по ремонту измерительных приборов «Тизприбор», расположенный на Садовом кольце в районе станции метро Маяковская, во все в тот же город Лосинопетровск Московской области.
  В Москве на его месте остается действующий бизнес-центр общей площадью 3584 кв. м, второй очередью которого станет офисный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв. м.
  Основной сложностью осуществления таких проектов, по словам Натальи Хорошиловой, является отсутствие законодательной базы зачета инвестиций. Фактически законы издаются не для осуществления подобных проектов, а по их следам.
• Еще одной компанией, имеющей практический опыт вывода и реорганизации предприятий из центра города, является инвестиционная компания «Вашъ Финансовый Попечитель». Осуществленные ею проекты перевода двух авторемонтных заводов из Центрального округа в Восточную промзону стали платформой для строительства бизнес-центра на Спартаковской площади общей площадью 13 тыс. кв. м, торгового центра «Электроника» на Пресне, общая площадь которого после ввода в эксплуатацию 4-й очереди составит 10 тыс. кв. м, и строящегося спортивно-досугового центра «Изумрудный город» на ул. Казакова общей площадью 12 тыс. кв. м.
  В настоящее время компания готовится к началу строительства производственно-офисного комплекса в районе станции метро Авиамоторная. Комплекс будет построен на территории Завода металлопластмасс. Деятельность завода, прямого конкурента небезызвестной фирмы «Интеко», по всей видимости, не будет возобновлена.
  По словам заместителя генерального директора группы «Вашъ Финансовый Попечитель» Кирилла Савицкого, перевод заводов - участников программы реорганизации предприятий является прибыльным бизнесом еще и потому, что администрация города предоставляет существенные льготы компаниям-«перевозчикам».
• Комплекс офисно-складских зданий на ул. Малая Семеновская, 11/2, реконструированный компанией «АЛМ-Девелопмент», располагается на территории ЗАО «Мостабак». Здания общей площадью 2476,9 кв. м располагаются на участке размером 5097 кв. м.
  По словам специалиста по маркетингу Ольги Бубенцовой, «компания не занималась переводом предприятия, каких-либо льгот при освоении участка не предоставлялось».
• Компания «Система Галс» в настоящее время разрабатывает проект реорганизации промышленного объекта, название которого пока не разглашается. Проектом предусматривается снос существующих строений общей площадью 100 тыс. кв. м и строительство на освободившихся территориях технопарка общей площадью более 250 тыс. кв. м, включающего офисные, выставочные, лабораторные и прочие помещения.

По мере разработки проекта выясняется, будет ли возможным реорганизовать мощности бывшего производства на старом месте либо потребуется его перебазирование. Масштабность проекта отчасти подтверждается и планируемой датой ввода в эксплуатацию - 2009 г. Как отметили в компании, «стоимость освоения участка, обремененного подобными объектами, обычно увеличивается, по сравнению с пустой площадкой, на стоимость затрат по сносу, кроме того, в случаях, если проект реконструкции затрагивает здания, имеющие историческое либо социальное значение, инвестор обязан обеспечить сохранение архитектурных особенностей зданий». Также в «Системе Галс» подчеркивают, что «о каких-либо льготных ценах на землю, имеющую обременения в виде промышленных предприятий, говорить не приходится, поскольку обязательным условием осуществления проекта является доля города, то есть передача либо выкуп у городской администрации части проекта (после окончания строительства). Размер этой доли может доходить до 50 %».
В настоящее время проекты перебазирования предприятий с целью строительства на их месте новых объектов недвижимости являются в некотором роде экзотикой на рынке. Особенно это заметно, если сравнивать число таких проектов с общим числом проектов, реализованных на пустых участках.
Управление зданиями промышленности не является конкурентным сегментом рынка, поскольку, как заверили в «Мире складов» PMC, в 99,9 процентах случаев этим занимается сама компания - владелец завода. Это и не удивительно, поскольку лишь производитель знает все тонкости процесса производства и работы оборудования.

Спрос
Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом.

• Можно говорить о том, что в наибольшей степени спрос формируют инвестиционные компании, многие из которых пока только присматриваются к данному сегменту рынка недвижимости.
• Не менее важными источниками спроса являются и производственные компании, для которых важна близость производства к центрам экономической активности, к развитой городской инфраструктуре, конечным потребителям.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

• Производителям же важен не столько участок, сколько то, что находится вокруг него. Наиболее благоприятным участком для будущего завода является территория сложившейся промышленной зоны, обладающей достаточными резервами по части электро- и водоснабжения, развитой транспортной инфраструктурой.
• Объектом промышленной недвижимости, идеальным для капиталовложений инвестиционной компании, является тот, производство которого наименее важно для города, экологичность далека от современных стандартов, перебазирование (в случае если производство продукции должно быть сохранено) требует наименьших затрат, а расположение максимально выгодно для строительства офисного, торгового, развлекательного, гостиничного или жилого комплекса.

Тенденции
Основным фактором, сдерживающим инвестиции в промышленную недвижимость Москвы, на сегодняшний день является неопределенность политики города в отношении развития промышленности. Необходимыми для развития рынка являются следующие условия:

• появление законов, регулирующих деятельность по реорганизации производств;
• четкость в отношении того, какие именно заводы, фабрики и промзоны подлежат реорганизации, а какие, напротив, - развитию и концентрации в них различных производств;
• информационная открытость в отношении инвесторов.

Их соблюдение может сыграть основную роль в принятии решения инвестором, поскольку многие из земель, занимаемых промышленными предприятиями, обладают рядом неоспоримых преимуществ перед пустыми участками, количество которых только сокращается.

Прогноз
Прогноз развития рынка производственной недвижимости в целом позитивен. Очевидно, что городская администрация будет и далее предпринимать шаги по стимулированию инвестиций в этот сектор. В то же время вполне возможно, что условия продажи предприятий будут значительно ужесточены. Такие действия направлены на предотвращение покупки предприятий с целью их банкротств.
При прочих благоприятных условиях сокращение свободных площадей в городе вынудит инвесторов осваивать территории заводов и промзон даже при высоком уровне затрат на их реорганизацию, что повлечет за собой рост сроков окупаемости проектов подобного рода.