Итоги развития офисной недвижимости в Москве за 2 квартал 2014 г.

Рынок качественных офисных площадей в Москве за второй квартал 2014 года увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн кв. м согласно данным аналитиков JLL. Всего во втором квартале было введено 11 зданий.

Новое предложение 2-го квартала было поровну распределено между Классами А и B+, при этом Класс B- составил менее 1% от общего объема ввода.
В классе А крупнейшими проектами стали БЦ «Президент Плаза» (офисная площадь 115 тыс. кв. м) и БЦ «Аркус III» (34 тыс. кв. м). В классе B+  самым крупным проектом стал офисный комплекс на ул. Поклонная, 3а (79,5 тыс. кв. м).

Что касается итогов полугодия, то за этот период было введено около 0,5 млн кв. м офисов, при этом около 63% нового предложения пришлось на районы за пределами Третьего транспортного кольца, а на Класс А - более половины нового предложения полугодия. Результат первого полугодия 2014 г. в 1,5 раза превысил показатель аналогичного периода прошлого года.

На вторую половину 2014 г. заявлен ввод 700 тыс. кв. м офисов. Таким образом, по итогам 2014 года в Москве может быть введено около 1,2 млн кв. м., что станет лучшим результатом за последние 5 лет. Аналитики JLL прогнозируют, что общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014 года и достигнет 16,8 млн кв. м. Крупнейшими проектами второго полугодия станут Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв м).

Во 2-м квартале текущего года было арендовано и куплено около 264 тыс. кв. м офисных площадей, а совокупный спрос за полугодие достиг 523 тыс. кв. м, что оказалось на 28% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Объем чистого поглощения в 1-й половине года снизился на 24% и составил 279 тыс. кв. м.

Крупнейшей сделкой во 2-м квартале 2014 года оказалось продление договора аренды (включая аренду дополнительных офисных площадей) на 13,1 тыс. кв. м компанией General Electric в комплексе «Башня на Набережной». В то же время самой большой транзакцией в целом за полугодие остается сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в Comcity – Фаза Альфа. Наиболее активными участниками рынка в первой половине года являлись компании сектора бизнес-услуг (31% всего объема сделок) и производственной сферы (30%). По итогам полугодия, доля иностранных компаний в общем объеме транзакций возросла до 49% по сравнению с 40% в 1-м квартале благодаря нескольким крупным сделкам.

Эксперты отмечают, что доля сделок объемом более 3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и купленных площадей  в 1-м полугодии 2014 снизилась на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года.

"Заметный вклад в общий объем транзакций на рынке внесли сделки продления и перезаключения договоров аренды, тогда как доля новых сделок сократилась с 88% в 1-м полугодии 2013 года до 65% в текущем году. Данные факты свидетельствуют о том, что участники рынка становятся более осторожными в вопросах покупки или аренды значительного объема площадей, предпочитая продление договора аренды переезду в новый офис", - комментирует ситуацию Александр Чуриков, Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL.

Макроэкономиченские факторы по-прежнему остаются определяющими для динамики спроса на рынке офисной недвижимости. Согласно прогнозам JLL, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году составит около 1,3 млн кв. м (снижение на 12% к результату 2013 года).

Доля свободных площадей в среднем по Москве выросла на 0,9 % по итогам первого квартала 2014 г. и составила 14,8% В Классе B+ уровень вакансии вырос на 0,6%, что составляет 13,5% (также за период первого квартала).

На конец второго кваратала уровень вакансии в офисах класса А вырос на 3,7% и составил 24,5%. Более существенный рост произошел благодаря значительным объемам ввода.

Что касается арендных ставок, то в премиальном сегменте они составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, в Классе А – 580 – 850 долл. за кв. м, в Классе B+ – 350 – 600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м.

Эксперты отмечают, что макроэкономические факторы и нестабильная внешнеполитическая ситуация могут оказать негативное влияние на дальнейшую динамику развития офисного рынка Москвы во втором полугодии 2014 г.