Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
31 Августа 2008, 20:00
Унесенные рынком
Список компаний сектора недвижимости, на основании которых был рассчитан индекс CRE Global, насчитывает 20 эмитентов. Это крупнейшие игроки рынка коммерческой недвижимости России и СНГ, чьи акции и ADR активно торгуются на различных биржах мира. В том числе мы посчитали нужным включить в индекс акции крупнейших мировых консультантов: CB Richard Ellis, Jones Lang laSalle и DTZ. И, хотя бытует мнение, что инвесторам проще и понятнее вкладывать средства в саму недвижимость, нежели в акции компаний недвижимости как производную от нее, фондовый рынок, на наш взгляд, является удачным барометром для независимой оценки компаний рынка недвижимости. CRE Global осуществляет мониторинг данного сектора, оставляя за собой право вносить периодические изменения в рассчитываемый индекс по мере целесообразности и с учетом авторитетных мнений отраслевых аналитиков российского фондового рынка. Для удобства все котировки акций приведены в единой валюте – US$, а компании располагаются в таблице в соответствии с их текущей рыночной капитализацией.
За прошедший месяц акции и ADR обозреваемых CRE Global компаний сектора, в целом продемонстрировали схожую динамику, которую мы для удобства изобразили графически. Динамика индекса CRE Global была положительной только в мае (+22%), после чего мы уже третий месяц кряду наблюдаем его стремительное падение. В июне-июле еще можно было говорить о фундаментальной недооценке всего сектора на фоне в целом оптимистичных корпоративных новостей и удовлетворительного финансового состояния большинства компаний. Многие аналитики тогда считали, что основной причиной недооценки сектора фондовым рынком являлась его техническая коррекция. Однако уже в августе наступило то, чего более всего опасались: весь российский фондовый рынок стал заложником геополитической ситуации и в считанные дни показал рекордное с начала года падение. Примерно в это же время Россия в полной мере столкнулась с мировым кредитным кризисом (credit crunch), который, к удивлению многих, до сих пор страну щадил. Мировой кризис действительно пришел в Россию со значительным опозданием, однако его масштабы и последствия прежде всего для отечественного рынка недвижимости предсказать сейчас возьмутся немногие. Ставки банковского кредитования девелоперских проектов уже составляют 16–18%, что соответствует уровню 2003 г. времен банковского кризиса.
Real Estate Equities, monthly price changes, August 2008
Таким образом, совокупность негативных геополитических и макроэкономических причин привела к тому, что аналитики при оценке компаний сектора недвижимости все чаще произносят фразу “на дне”. Впрочем, эти же слова можно смело адресовать и всему российскому фондовому рынку, общую динамику которого даже теоретически не смогли бы улучшить эмитенты “второго эшелона”, в том числе и все без исключения анализируемые в рамках индекса CRE Global компании сектора недвижимости. Лишь два представителя индекса CRE Global в августе оказались в зоне положительной динамики – Raven Russia (+8%) и Orco Property Group (+2%), акции которых торгуются в Лондоне (LSE) и Нью-Йорке (NYSE), соответственно. Стремительнее других падали в цене акции украинских эмитентов – KDD Group (-23%) и “XXI Век” (-19%). Общее падение индекса CRE Global за май–август составило 41%. Справедливости ради заметим, что в августе падение замедлилось до 5%, поскольку падать ниже уже просто некуда: к настоящему моменту котировки акций 16 из 20 обозреваемых CRE Global компаний сектора недвижимости скатились до отметок исторического минимума.
 “Альфа-Капитала” Йохан Экстром. <br />
<br />
Инвесторы впервые заговорили об акциях российских компаний сектора недвижимости после бума публичных размещений (<!--4972&&96-->IPO<!---4972&&96-->), который пришелся на 2006–07 гг. Однако после проведения IPO пути российских девелоперских компаний разошлись. Для одних первичное размещение стало отправной точкой роста котировок (здесь абсолютным чемпионом являются “Открытые инвестиции”, чьи акции после IPO, проведенного в ноябре 2004 г., выросли в цене на 500%). Для других цена размещения оказалась недостижимой впоследствии. В числе “лузеров” оказались такие компании, как <!--7383&&519--><!--7172&&519--><!--5845&&519--><!--5844&&519-->AFI Development<!---5844&&519--><!---5845&&519--><!---7172&&519--><!---7383&&519-->, чьи акции сегодня стоят на 51% меньше, чем при IPO (май 2007 г.), а также “<!--11985&&694--><!--11707&&694--><!--11242&&694--><!--10966&&694--><!--10890&&694--><!--10441&&694--><!--7387&&694--><!--6501&&694-->Система-Галс<!---6501&&694--><!---7387&&694--><!---10441&&694--><!---10890&&694--><!---10966&&694--><!---11242&&694--><!---11707&&694--><!---11985&&694-->” (-42%, ноябрь 2006 г.). О своих планах провести IPO в этом году заявляли сразу четыре отечественных девелопера: <!--12003&&82--><!--11626&&82--><!--11598&&82--><!--11538&&82--><!--11450&&82--><!--11357&&82--><!--11220&&82--><!--10942&&82--><!--10929&&82--><!--10813&&82--><!--10410&&82--><!--10319&&82--><!--10308&&82--><!--7398&&82--><!--7268&&82--><!--7065&&82--><!--7019&&82--><!--6983&&82--><!--6965&&82--><!--6789&&82--><!--6763&&82--><!--6578&&82--><!--6411&&82--><!--6402&&82--><!--6105&&82--><!--6030&&82--><!--5686&&82--><!--5582&&82--><!--5354&&82--><!--5140&&82--><!--5126&&82--><!--5001&&82--><!--4966&&82-->Mirax<!---4966&&82--><!---5001&&82--><!---5126&&82--><!---5140&&82--><!---5354&&82--><!---5582&&82--><!---5686&&82--><!---6030&&82--><!---6105&&82--><!---6402&&82--><!---6411&&82--><!---6578&&82--><!---6763&&82--><!---6789&&82--><!---6965&&82--><!---6983&&82--><!---7019&&82--><!---7065&&82--><!---7268&&82--><!---7398&&82--><!---10308&&82--><!---10319&&82--><!---10410&&82--><!---10813&&82--><!---10929&&82--><!---10942&&82--><!---11220&&82--><!---11357&&82--><!---11450&&82--><!---11538&&82--><!---11598&&82--><!---11626&&82--><!---12003&&82--> Group, “<!--7062&&434--><!--5755&&434--><!--5673&&434-->ДОН-Строй<!---5673&&434--><!---5755&&434--><!---7062&&434-->”, “<!--10979&&319--><!--10964&&319--><!--10634&&319--><!--5439&&319-->РосЕвроДевелопмент<!---5439&&319--><!---10634&&319--><!---10964&&319--><!---10979&&319-->” и “<!--11297&&115--><!--11164&&115--><!--10571&&115--><!--10417&&115--><!--10367&&115--><!--7092&&115--><!--6272&&115-->Ташир<!---6272&&115--><!---7092&&115--><!---10367&&115--><!---10417&&115--><!---10571&&115--><!---11164&&115--><!---11297&&115-->”, однако в сложившейся рыночной ситуации о публичных размещениях можно забыть на долгое время. Причем ситуация на мировых площадках сейчас ничем не лучше российской.<br />
<br />
Инвестиционная группа “<!--6241&&628-->Ренессанс Капитал<!---6241&&628-->” является пионером в области мониторинга отечественного сектора недвижимости с точки зрения фондового рынка. В “Ренессансе” уверены в том, что акции большинства рассматриваемых компаний сектора недвижимости в значительной степени недооценены фондовым рынком в сопоставлении с чистой стоимостью их активов (NAV) и ликвидационной стоимостью, однако общая ситуация на фондовом рынке настолько плачевна, что говорить о возрождении инвестиционного интереса к сектору сейчас не имеет смысла.<br />
<br />
“Фондовый рынок сильно политизирован и, по всей видимости, будет оставаться таковым еще долгое время. Глобальная и российская макроэкономическая статистика также не радуют. Поэтому инвесторы выходят даже из самых ликвидных российских бумаг, а уж из низколиквидных компаний второго эшелона, в частности из сектора недвижимости, просто бегут – “от греха подальше”. И, хотя большинство компаний сектора торгуются на 50% ниже справедливой стоимости, даже самые оптимистичные корпоративные новости в настоящий момент не отыгрываются фондовым рынком, который их попросту игнорирует. Акции всех компаний сектора будут падать до тех пор, пока не перестанет лихорадить весь рынок. Случайно или нет, но технический анализ динамики российского банковского сектора практически совпадает с индексом компаний недвижимости: оба сектора синхронно упали за последние 3 месяца на 23%”, – комментирует текущую ситуацию аналитик “Ренессанс Капитала” Алексей Языков.<br />
<br />
“Военный конфликт в Южной Осетии вызвал дальнейшее усиление рыночных рисков в России. На прошлой неделе российский рубль упал на 4% по сравнению с долларом США, и это окажет свое влияние на рост инфляции. Российские фонды пережили вторую неделю массовых погашений по акциям, седьмую неделю последовательного оттока денежных средств, который начался в июле. Индекс РТС упал на 22% по сравнению с началом 2008 г. На данный момент неизвестно, каковы будут возможные риски, приходящиеся на ликвидные активы в коммерческой недвижимости, и насколько будет подорван уровень доверия инвесторов к России в целом”, – считает Сэм Мартин, руководитель отдела исследований и стратегического консультирования DTZ.<br /><br /><span style=)
Real Estate Equities, IPO Results
“Рынок уже забыл о существовании позитивных новостей, как международных, так и местных российских. К тому же ситуацию крайне усугубляет возрастающая политическая конфронтация России с Западом. Говоря о секторе компаний недвижимости, мы практически не наблюдаем сделок купли-продажи акций. Есть предложение о продаже, причем цена, по которой держатели акций готовы их продать, неуклонно снижается. Однако предложений о покупке фактически нет. Сектор в данный момент попросту потерял ликвидность. И, хотя фундаментально многие девелоперские компании по-прежнему сильны (прежде всего это касается компаний, имеющих стабильные устойчивые связи с кредиторами), это никак не влияет на рынок акций”, – считает Татьяна Бобровская, аналитик ФГ “БКС”.
Real Estate Equities, monthly price changes, August 2008
| Company | Price, $ | Monthly Change | Historical Maximum, $ | Historical Minimum, $ | Market Capitalization,$ bn | Stock Exchange |
| PIK Group | 19.9 | –14% | 32.0 | 19.9 | 9.81 | LSE |
| Strabag | 64.5 | –5% | 86.7 | 48.9 | 7.35 | VSE |
| LSR Group | 12.0 | –6% | 15.9 | 12.0 | 5.11 | LSE |
| Meinl European Real Estate | 10.4 | –20% | 26.7 | 7.6 | 3.11 | VSE |
| AFI Development | 5.2 | –5% | 14.0 | 5.2 | 2.75 | LSE |
| CB Richard Ellis | 13.5 | –6% | 42.7 | 13.5 | 2.72 | NYSE |
| Jones Lang LaSalle | 47.2 | –1% | 125.0 | 47.2 | 1.50 | NYSE |
| Sistema Hals | 4.9 | –11% | 11.0 | 4.9 | 1.10 | LSE |
| Open Investments (OPIN) | 275.0 | –8% | 328.0 | 49.8 | 0.99 | PTC |
| Raven Russia | 1.6 | 8% | 2.1 | 1.6 | 0.70 | LSE |
| RGI International | 5.4 | –7% | 9.9 | 5.4 | 0.68 | LSE |
| XXI Century | 14.4 | –19% | 34.3 | 14.4 | 0.54 | LSE |
| MirLand Development | 5.1 | –5% | 14.4 | 5.1 | 0.53 | LSE |
| Orco Property Group | 37.7 | 2% | 188.0 | 36.2 | 0.41 | NYSE |
| KDD Group | 1.9 | –23% | 4.4 | 1.9 | 0.30 | LSE |
| Kazakhstan Kagazy | 2.7 | –9% | 5.7 | 2.7 | 0.28 | LSE |
| Eastern Property Holdings | 50.0 | –11% | 130.0 | 50.0 | 0.27 | SWX |
| RTM Development | 1.5 | –6% | 3.0 | 1.5 | 0.20 | PTC |
| Glavmosstroy | 90.0 | –18% | 280.0 | 90.0 | 0.17 | PTC |
| DTZ Holdings | 2.0 | –9% | 12.6 | 2.0 | 0.12 | LSE |
| Source: CRE Global, Stock Exchanges |
Таким образом, совокупность негативных геополитических и макроэкономических причин привела к тому, что аналитики при оценке компаний сектора недвижимости все чаще произносят фразу “на дне”. Впрочем, эти же слова можно смело адресовать и всему российскому фондовому рынку, общую динамику которого даже теоретически не смогли бы улучшить эмитенты “второго эшелона”, в том числе и все без исключения анализируемые в рамках индекса CRE Global компании сектора недвижимости. Лишь два представителя индекса CRE Global в августе оказались в зоне положительной динамики – Raven Russia (+8%) и Orco Property Group (+2%), акции которых торгуются в Лондоне (LSE) и Нью-Йорке (NYSE), соответственно. Стремительнее других падали в цене акции украинских эмитентов – KDD Group (-23%) и “XXI Век” (-19%). Общее падение индекса CRE Global за май–август составило 41%. Справедливости ради заметим, что в августе падение замедлилось до 5%, поскольку падать ниже уже просто некуда: к настоящему моменту котировки акций 16 из 20 обозреваемых CRE Global компаний сектора недвижимости скатились до отметок исторического минимума.
| Raised through IPO, $billion | IPO Date | |
| PIK Group | 1.85 | June 2007 |
| XXI Century | 0.49 | December 2005 |
| LSR Group | 0.77 | November 2007 |
| AFI Development | 1.37 | May 2007 |
| Sistema Hals | 0.41 | November 2006 |
| Open Investments (OPIN) | 1.07 | November 2004 |
| Raven Russia | 0.27 | July 2005 |
| RGI International | 0.19 | December 2006 |
| MirLand Development | 0.28 | December 2006 |
| KDD Group | 0.14 | December 2007 |
| Eastern Property Holdings | 0.22 | October 2003 |
| RTM Development | 0.09 | May 2007 |
| Source: CRE Global, Market Data |
“Рынок уже забыл о существовании позитивных новостей, как международных, так и местных российских. К тому же ситуацию крайне усугубляет возрастающая политическая конфронтация России с Западом. Говоря о секторе компаний недвижимости, мы практически не наблюдаем сделок купли-продажи акций. Есть предложение о продаже, причем цена, по которой держатели акций готовы их продать, неуклонно снижается. Однако предложений о покупке фактически нет. Сектор в данный момент попросту потерял ликвидность. И, хотя фундаментально многие девелоперские компании по-прежнему сильны (прежде всего это касается компаний, имеющих стабильные устойчивые связи с кредиторами), это никак не влияет на рынок акций”, – считает Татьяна Бобровская, аналитик ФГ “БКС”.
Назад
Загрузка...