Назад
21 Сентября 2008, 20:00
Складская недвижимость Украины
Развитие розничной торговли на Украине, обусловленное повышением покупательской способности населения, создало условия для роста спроса на качественные складские помещения. Пока основная активность девелоперов складской недвижимости сосредоточена вокруг украинской столицы. Однако инвесторы и девелоперы проявляют все большую заинтересованность в участии в проектах складских комплексов и за пределами столицы.
Общая ситуация
В этом году компания Cushman & Wakefield впервые включила Украину в ежегодный рейтинг стран, наиболее привлекательных для размещения логистических объектов. По мнению специалистов компании, “рынок за последние два года стал более цивилизованным, появились новые качественные объекты”. По результатам исследования Киев занял 25-е место в рейтинге складской недвижимости в мире, Москва – 14-е. При составлении рейтинга учитывались такие факторы, как инвестиционная стоимость строительства, прозрачность рынка, развитие инфраструктуры и т. д.
Для большинства украинских ритейлеров и оптовых компаний все еще привлекательными остаются складские площади в перепрофилированных промышленных корпусах советской постройки из-за их дешевизны. Однако западные компании не рассматривают такие помещения в качестве возможного места хранения продукции, да и лидеры российского ритейла уже давно осознали преимущество современных складских помещений, соответствующих международным стандартам. В результате спрос на качественные складские площади на Украине увеличивается гораздо быстрее предложения. Усугубляет положение неуверенность западных инвесторов в украинском рынке и нежелание многих украинских девелоперов обращаться к пока малознакомому им направлению. Кроме того, рост предложения ограничен такими факторами, как недостаточное количество участков под строительство крупных объектов, сложная процедура приобретения земли, задержки ввода в эксплуатацию строящихся проектов.
Несмотря на мировой кризис, сегодня наблюдается рост уверенности зарубежных игроков в будущем украинского рынка, что подтверждается появлением совместных предприятий между украинскими и иностранными компаниями, а также ростом количества инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости, который. Можно ожидать, что по мере выхода на рынок новых проектов международного уровня активность инвесторов возрастет.
Предложение
Наиболее перспективными после Киева городами для развития сегмента складской недвижимости считаются Одесса (благодаря наличию морского порта и высокой деловой активности), Днепропетровск (из-за развитой торговли), Харьков, Донецк и др. Тем не менее, готовыми современными логистическими комплексами сегодня может похвастать только столица. По данным компании Astera, на конец июня 2008 г. в Киеве и Киевской области насчитывалось около 430 000 кв. м современных складских помещений (классов А и В). До конца 2008 г. при условии соблюдения заявленных сроков строительства ожидается увеличение качественного предложения на 354 000 кв. м (данные Colliers International), а то и на все 685 000 кв. м. (Astera). Таким образом, к концу года предложение может по меньшей мере удвоиться, а в случае реализации всех заявленных проектов превысить 1 млн кв. м.
По данным компании Astera, на сегодняшний день наибольшее количество запланированных профессиональных складских площадей распределено по Черниговской (79 000 кв. м – 18%), Харьковской (100 000 кв. м – 22%) и Днепропетровской (108 000 кв. м – 23%) трассам. Но к концу года ситуация может существенно поменяться. Среди складских комплексов, которые запланированы к открытию до конца 2008 г., 6 объектов находятся по Житомирскому направлению (общая площадь – около 350 000 кв. м).
По данным Colliers International, в 2009 г. ожидаемое увеличение спекулятивного предложения составит около 590 000 кв. м.
Эксперты рынка не устают говорить о задержках строительства на рынке складской недвижимости. Большинство объектов вводится в эксплуатацию в лучшем случае на несколько месяцев позже заявленных сроков. В связи с этим можно ожидать, что завершение по меньшей мере части заявленных проектов будет перенесено на 2009 г.
Ситуация может усугубиться в связи с кризисом ликвидности, который ограничил финансовые возможности многих компаний. Как рассказывают в компании Multinational Logistics Partnership (MLP), больше всего пострадали компании, которые были связаны с банками, хуже других переживающими кризис ликвидности, а также компании, еще находящиеся в процессе обсуждения условий получения финансирования.
С начала года предложение пополнилось всего двумя объектами: 1-й очередью логистического комплекса West Gate Logistic австрийского девелопера GLD Invest (объект расположен вблизи трассы Киев – Житомир, класс А, арендуемая площадь 6000 кв. м), а также первым завершенным логистическим проектом компании MLP на Украине “MLP-Чайка” (класс А, общая площадь 114 000 кв. м, трасса Е40 Киев – Львов). Также необходимо отметить открывшийся в феврале распределительный центр кондитерской корпорации Roshen в г. Яготин Киевской области (класс А, 60 000 кв. м). Этот проект был построен корпорацией для собственных нужд, поэтому не может быть отнесен к спекулятивному предложению качественных складских площадей. Из других заметных проектов, строящихся для нужд конкретных компаний, можно отметить склады для табачной компании “Филип Моррис Украина”, которые весной этого года начала строитькомпания “Спецстроймонтаж”. Общая площадь трех складов, расположенных в Харькове, составит 3500 кв. м.
Спрос
Большинство современных складских комплексов сдаются в аренду на этапе строительства, что объясняется дефицитом качественных площадей, а также стремлением арендаторов занимать необходимые площади по лучшим ставкам. Специалисты компании MLP отмечают, что в любом случае договор должен быть подписан не позднее чем за 3 месяца до начала аренды, с тем чтобы у арендатора была возможность закупить и установить необходимое складское оборудование и спланировать товарный запас.
Важным показателем развития рынка является рост спроса со стороны арендаторов не только на складские площади, но и на логистические услуги. Отвечая на растущий спрос, логистические компании расширяют свою деятельность в киевском регионе, занимая, по некоторым оценкам, более половины площадей в качественных складских комплексах. Среди работающих на Украине логистических операторов преобладают иностранные компании, среди которых AstrA, FM Logistic, ICT, Frans Maas, Kuehne+Nagel, DHL и др. Из украинских операторов можно назвать группу “Берег”, УВК, UkrProduct Logistics, “Ост-Вест Экспресс”, “Комора-С”. По оценкам экспертов, логистические операторы составляют около 60% рынка аренды высококачественных складских площадей, с каждым годом эта доля увеличивается.
Среди арендаторов помещений класса А преобладают международные компании, также к этому классу тяготеют крупные торговые сети. Среди арендаторов класса В больше местных игроков, для которых помещения этого класса представляют оптимальное сочетание цены и качества. Также помещения класса В устраивают операторов электроники и бытовой техники. В то же время ожидается продолжение перемещения арендаторов из помещений класса В в комплексы класса А, а из класса С в В.
Географическая структура спроса определяется товарооборотом в Киеве и области. В связи с этим наибольшим спросом пользуются складские площади в комплексах, расположенных вдоль основных транспортных направлений – Московского, Одесского, Житомирского, Днепропетровского, Харьковского.
По оценкам аналитиков компании Astera, наибольшим спросом сегодня на рынке пользуются как небольшие площади – до 5000 кв. м, так и крупные блоки – более 10 000 кв. м. Чаще всего крупные складские площади арендуют логистические компании для последующей их реализации производственным и торговым компаниям. Также крупные блоки требуются международным компаниям сегмента FMCG, таким как Coca-Cola, Nestle, Unilever, P&G и др.
По оценкам Colliers International, суммарный объем сделок по аренде складских площадей за первое полугодие 2008 г. составил около 125 000 кв. м, при этом все договоры аренды были подписаны на этапе строительства. Среди крупных сделок аренды складских площадей можно отметить следующие (данные компании Astera):
Американская косметическая компания Mary Kay арендовала на 7,5 лет 6000 кв. м складских помещений в первой очереди логистического комплекса West Gate Logistic в Киевской области;
Компания MLP сдала в аренду около 21 000 кв. м складских и офисных помещений складского комплекса “MLP-Чайка” одному из крупнейших украинских IT-дистрибьюторов – компании MTI;
Компания Aisi заключила с компанией “УВК”, договор об аренде на 10 лет логистического парка площадью 49 000 кв. м, расположенного в 27 км от Киева.
В I квартале GLD Invest Group продала логистический комплекс East Gate Logistic площадью 40 000 кв. м австрийскому инвестиционному фонду Akron Group за 35 млн евро;
Во II квартале инвестиционный фонд Europa Emerging Europe Fund приобрел у украинского девелопера Aladdin Group логистический комплекс Logistic Park East I площадью 23 800 кв. м, расположенный в 15 км на северо-восток от Киева, неподалеку от трассы Киев – Москва. Сумма сделки составила $25 млн.
Кроме того, в августе стало известно о приобретении тем же фондом Akron Group проекта логистического комплекса Baltic Logistic Park вместе с земельным участком. Сообщается, что Akron Group выступит девелопером логистического комплекса общей площадью 46 000 кв. м.
Для новых логистических комплексов доля вакантных помещений практически равна нулю.
Ставки, инвестиции
Ставка капитализации складских комплексов, по различным оценкам, составляет 9–11%. Окупаемость для девелопера в среднем составляет 6–7 лет. В зависимости от местоположения (города, транспортной доступности), особенностей участка и т. д. эти цифры могут значительно варьироваться.
Арендные ставки в современных комплексах класса А составляют в среднем, по данным Knight Frank, $115–130 за 1 кв. м в год, для класса В – $90–115 за 1 кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы). Операционные расходы, по данным компании, находятся в диапазоне $15–30 за 1 кв. м в год. По данным Astera, стоимость аренды специализированных складов с холодильным оборудованием, имеющих лицензию на хранение медицинских препаратов, может достигать $420 за 1 кв. м в год, складов для химической продукции класса В – $300 за 1 кв. м в год. По оценкам Colliers International, в результате высокого спроса и отсутствия нового предложения в черте города рост арендных ставок составил 15–20%, в то время как за пределами Киева ставки выросли не более чем на 5%.
Тенденции
Выход на рынок Украины российских и зарубежных компаний ведет к росту спроса на современные складские площади и повышение требований к качеству услуг хранения;
В связи с дефицитом качественных складских площадей увеличивается количество ритейлеров, предпочитающих строить складские комплексы для собственных нужд;
С развитием рынка растет спрос на профессиональные логистические услуги, в связи с чем в структуре спроса на качественные площади увеличивается доля логистических операторов;
Появляется интерес девелоперов к крупным региональным городам с высоким экономическим потенциалом, среди которых наиболее перспективными считаются Днепропетровск, Донецк, Львов, Одесса и Харьков;
Увеличиваются масштабы строящихся складских комплексов: растет количество проектов, площадь которых превышает 50 000 кв. м.
Прогноз
Исходя из существующей ситуации, можно предположить, что увеличение спроса на качественные складские площади продолжится, распространившись на региональные города-миллионники, а в дальнейшем и города с населением более 500 000 человек. В результате растущего спроса на фоне ограниченного предложения продолжится рост арендных ставок, который, однако, может стабилизироваться после выхода на рынок большинства заявленных проектов складских комплексов.
Однако, принимая во внимание сложную финансовую ситуацию на мировых рынках, нельзя исключить возможности ухода с украинского рынка части инвесторов и девелоперов или снижения их активности. В этом случае строительство многих заявленных объектов может быть отменено или заморожено. Тем не менее эксперты сохраняют оптимизм, ожидая, что кризисная ситуация разрешится уже через полгода, не успев оказать значительного влияния ни на спрос на складские площади, ни на объемы нового строительства логистических объектов на Украине.
В этом году компания Cushman & Wakefield впервые включила Украину в ежегодный рейтинг стран, наиболее привлекательных для размещения логистических объектов. По мнению специалистов компании, “рынок за последние два года стал более цивилизованным, появились новые качественные объекты”. По результатам исследования Киев занял 25-е место в рейтинге складской недвижимости в мире, Москва – 14-е. При составлении рейтинга учитывались такие факторы, как инвестиционная стоимость строительства, прозрачность рынка, развитие инфраструктуры и т. д.
Для большинства украинских ритейлеров и оптовых компаний все еще привлекательными остаются складские площади в перепрофилированных промышленных корпусах советской постройки из-за их дешевизны. Однако западные компании не рассматривают такие помещения в качестве возможного места хранения продукции, да и лидеры российского ритейла уже давно осознали преимущество современных складских помещений, соответствующих международным стандартам. В результате спрос на качественные складские площади на Украине увеличивается гораздо быстрее предложения. Усугубляет положение неуверенность западных инвесторов в украинском рынке и нежелание многих украинских девелоперов обращаться к пока малознакомому им направлению. Кроме того, рост предложения ограничен такими факторами, как недостаточное количество участков под строительство крупных объектов, сложная процедура приобретения земли, задержки ввода в эксплуатацию строящихся проектов.
Несмотря на мировой кризис, сегодня наблюдается рост уверенности зарубежных игроков в будущем украинского рынка, что подтверждается появлением совместных предприятий между украинскими и иностранными компаниями, а также ростом количества инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости, который. Можно ожидать, что по мере выхода на рынок новых проектов международного уровня активность инвесторов возрастет.
Предложение
Наиболее перспективными после Киева городами для развития сегмента складской недвижимости считаются Одесса (благодаря наличию морского порта и высокой деловой активности), Днепропетровск (из-за развитой торговли), Харьков, Донецк и др. Тем не менее, готовыми современными логистическими комплексами сегодня может похвастать только столица. По данным компании Astera, на конец июня 2008 г. в Киеве и Киевской области насчитывалось около 430 000 кв. м современных складских помещений (классов А и В). До конца 2008 г. при условии соблюдения заявленных сроков строительства ожидается увеличение качественного предложения на 354 000 кв. м (данные Colliers International), а то и на все 685 000 кв. м. (Astera). Таким образом, к концу года предложение может по меньшей мере удвоиться, а в случае реализации всех заявленных проектов превысить 1 млн кв. м.
По данным компании Astera, на сегодняшний день наибольшее количество запланированных профессиональных складских площадей распределено по Черниговской (79 000 кв. м – 18%), Харьковской (100 000 кв. м – 22%) и Днепропетровской (108 000 кв. м – 23%) трассам. Но к концу года ситуация может существенно поменяться. Среди складских комплексов, которые запланированы к открытию до конца 2008 г., 6 объектов находятся по Житомирскому направлению (общая площадь – около 350 000 кв. м).
По данным Colliers International, в 2009 г. ожидаемое увеличение спекулятивного предложения составит около 590 000 кв. м.
Эксперты рынка не устают говорить о задержках строительства на рынке складской недвижимости. Большинство объектов вводится в эксплуатацию в лучшем случае на несколько месяцев позже заявленных сроков. В связи с этим можно ожидать, что завершение по меньшей мере части заявленных проектов будет перенесено на 2009 г.
Ситуация может усугубиться в связи с кризисом ликвидности, который ограничил финансовые возможности многих компаний. Как рассказывают в компании Multinational Logistics Partnership (MLP), больше всего пострадали компании, которые были связаны с банками, хуже других переживающими кризис ликвидности, а также компании, еще находящиеся в процессе обсуждения условий получения финансирования.
С начала года предложение пополнилось всего двумя объектами: 1-й очередью логистического комплекса West Gate Logistic австрийского девелопера GLD Invest (объект расположен вблизи трассы Киев – Житомир, класс А, арендуемая площадь 6000 кв. м), а также первым завершенным логистическим проектом компании MLP на Украине “MLP-Чайка” (класс А, общая площадь 114 000 кв. м, трасса Е40 Киев – Львов). Также необходимо отметить открывшийся в феврале распределительный центр кондитерской корпорации Roshen в г. Яготин Киевской области (класс А, 60 000 кв. м). Этот проект был построен корпорацией для собственных нужд, поэтому не может быть отнесен к спекулятивному предложению качественных складских площадей. Из других заметных проектов, строящихся для нужд конкретных компаний, можно отметить склады для табачной компании “Филип Моррис Украина”, которые весной этого года начала строитькомпания “Спецстроймонтаж”. Общая площадь трех складов, расположенных в Харькове, составит 3500 кв. м.
Спрос
Большинство современных складских комплексов сдаются в аренду на этапе строительства, что объясняется дефицитом качественных площадей, а также стремлением арендаторов занимать необходимые площади по лучшим ставкам. Специалисты компании MLP отмечают, что в любом случае договор должен быть подписан не позднее чем за 3 месяца до начала аренды, с тем чтобы у арендатора была возможность закупить и установить необходимое складское оборудование и спланировать товарный запас.
Важным показателем развития рынка является рост спроса со стороны арендаторов не только на складские площади, но и на логистические услуги. Отвечая на растущий спрос, логистические компании расширяют свою деятельность в киевском регионе, занимая, по некоторым оценкам, более половины площадей в качественных складских комплексах. Среди работающих на Украине логистических операторов преобладают иностранные компании, среди которых AstrA, FM Logistic, ICT, Frans Maas, Kuehne+Nagel, DHL и др. Из украинских операторов можно назвать группу “Берег”, УВК, UkrProduct Logistics, “Ост-Вест Экспресс”, “Комора-С”. По оценкам экспертов, логистические операторы составляют около 60% рынка аренды высококачественных складских площадей, с каждым годом эта доля увеличивается.
Среди арендаторов помещений класса А преобладают международные компании, также к этому классу тяготеют крупные торговые сети. Среди арендаторов класса В больше местных игроков, для которых помещения этого класса представляют оптимальное сочетание цены и качества. Также помещения класса В устраивают операторов электроники и бытовой техники. В то же время ожидается продолжение перемещения арендаторов из помещений класса В в комплексы класса А, а из класса С в В.
Географическая структура спроса определяется товарооборотом в Киеве и области. В связи с этим наибольшим спросом пользуются складские площади в комплексах, расположенных вдоль основных транспортных направлений – Московского, Одесского, Житомирского, Днепропетровского, Харьковского.
По оценкам аналитиков компании Astera, наибольшим спросом сегодня на рынке пользуются как небольшие площади – до 5000 кв. м, так и крупные блоки – более 10 000 кв. м. Чаще всего крупные складские площади арендуют логистические компании для последующей их реализации производственным и торговым компаниям. Также крупные блоки требуются международным компаниям сегмента FMCG, таким как Coca-Cola, Nestle, Unilever, P&G и др.
По оценкам Colliers International, суммарный объем сделок по аренде складских площадей за первое полугодие 2008 г. составил около 125 000 кв. м, при этом все договоры аренды были подписаны на этапе строительства. Среди крупных сделок аренды складских площадей можно отметить следующие (данные компании Astera):
Американская косметическая компания Mary Kay арендовала на 7,5 лет 6000 кв. м складских помещений в первой очереди логистического комплекса West Gate Logistic в Киевской области;
Компания MLP сдала в аренду около 21 000 кв. м складских и офисных помещений складского комплекса “MLP-Чайка” одному из крупнейших украинских IT-дистрибьюторов – компании MTI;
Компания Aisi заключила с компанией “УВК”, договор об аренде на 10 лет логистического парка площадью 49 000 кв. м, расположенного в 27 км от Киева.
В I квартале GLD Invest Group продала логистический комплекс East Gate Logistic площадью 40 000 кв. м австрийскому инвестиционному фонду Akron Group за 35 млн евро;
Во II квартале инвестиционный фонд Europa Emerging Europe Fund приобрел у украинского девелопера Aladdin Group логистический комплекс Logistic Park East I площадью 23 800 кв. м, расположенный в 15 км на северо-восток от Киева, неподалеку от трассы Киев – Москва. Сумма сделки составила $25 млн.
Кроме того, в августе стало известно о приобретении тем же фондом Akron Group проекта логистического комплекса Baltic Logistic Park вместе с земельным участком. Сообщается, что Akron Group выступит девелопером логистического комплекса общей площадью 46 000 кв. м.
Для новых логистических комплексов доля вакантных помещений практически равна нулю.
Ставки, инвестиции
Ставка капитализации складских комплексов, по различным оценкам, составляет 9–11%. Окупаемость для девелопера в среднем составляет 6–7 лет. В зависимости от местоположения (города, транспортной доступности), особенностей участка и т. д. эти цифры могут значительно варьироваться.
Арендные ставки в современных комплексах класса А составляют в среднем, по данным Knight Frank, $115–130 за 1 кв. м в год, для класса В – $90–115 за 1 кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы). Операционные расходы, по данным компании, находятся в диапазоне $15–30 за 1 кв. м в год. По данным Astera, стоимость аренды специализированных складов с холодильным оборудованием, имеющих лицензию на хранение медицинских препаратов, может достигать $420 за 1 кв. м в год, складов для химической продукции класса В – $300 за 1 кв. м в год. По оценкам Colliers International, в результате высокого спроса и отсутствия нового предложения в черте города рост арендных ставок составил 15–20%, в то время как за пределами Киева ставки выросли не более чем на 5%.
Тенденции
Выход на рынок Украины российских и зарубежных компаний ведет к росту спроса на современные складские площади и повышение требований к качеству услуг хранения;
В связи с дефицитом качественных складских площадей увеличивается количество ритейлеров, предпочитающих строить складские комплексы для собственных нужд;
С развитием рынка растет спрос на профессиональные логистические услуги, в связи с чем в структуре спроса на качественные площади увеличивается доля логистических операторов;
Появляется интерес девелоперов к крупным региональным городам с высоким экономическим потенциалом, среди которых наиболее перспективными считаются Днепропетровск, Донецк, Львов, Одесса и Харьков;
Увеличиваются масштабы строящихся складских комплексов: растет количество проектов, площадь которых превышает 50 000 кв. м.
Прогноз
Исходя из существующей ситуации, можно предположить, что увеличение спроса на качественные складские площади продолжится, распространившись на региональные города-миллионники, а в дальнейшем и города с населением более 500 000 человек. В результате растущего спроса на фоне ограниченного предложения продолжится рост арендных ставок, который, однако, может стабилизироваться после выхода на рынок большинства заявленных проектов складских комплексов.
Однако, принимая во внимание сложную финансовую ситуацию на мировых рынках, нельзя исключить возможности ухода с украинского рынка части инвесторов и девелоперов или снижения их активности. В этом случае строительство многих заявленных объектов может быть отменено или заморожено. Тем не менее эксперты сохраняют оптимизм, ожидая, что кризисная ситуация разрешится уже через полгода, не успев оказать значительного влияния ни на спрос на складские площади, ни на объемы нового строительства логистических объектов на Украине.
Назад
Загрузка...