Назад
1 Ноября 2006, 13:09
Обзор рынка складских помещений Москвы, II полугодие
Все больше крупных российских и иностранных инвесторов проявляют интерес к рынку индустриальной и складской недвижимости Московского региона. Это выражается в готовности принимать участие в крупномасштабных проектах строительства логистических и индустриально-логистических комплексов. Тем не менее активный рост предложения все еще не способен удовлетворить спрос на качественные складские помещения.
Общая ситуация
Благодаря устойчивому интересу к российскому рынку со стороны отечественных и зарубежных торговых сетей на рынке возникла острая необходимость в качественных помещениях. Москва, как средоточие финансовых потоков всей страны, по-прежнему остается центром всероссийского покупательского бума, и, как следствие, именно здесь происходит распределение товаров, поступающих сюда со всех направлений. Из-за отсутствия свободных земельных участков для реализации масштабных складских комплексов на территории столицы новое строительство логистических парков смещается в Подмосковье, распределяясь на территории между МКАД и так называемой бетонкой.
По мнению экспертов рынка, инвестиции в строительство складов становятся все более выгодными на фоне других сегментов коммерческой недвижимости. В настоящий момент, отмечают специалисты, снижения спроса на качественные складские помещения и, соответственно, спада инвестиционной активности в этом сегменте рынка не ожидается.
Однако до недавнего времени из-за дефицита качественных объектов, соответствующих высоким требованиям западных инвесторов, инвестиционные сделки на рынке складской недвижимости были редки. Первые инвестиционные сделки, как отмечают в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, состоялись в 2005 году, после изучения рынка инвестиционными компаниями. Значимые сделки, зафиксированные в I полугодии 2006 года, представлены в таблице 1.
Среди событий, произошедших на рынке складской недвижимости, можно отметить следующие:
• Стартовало строительство логистического терминала «МЛП Подольск» общей площадью 200 тыс. кв. м – крупнейшего на сегодняшний день в южном направлении. Сдача первой очереди намечена на июнь 2007 года.
• Компании Raven Russia Limited и Aldama Limited – дочерняя структура «Эспро-Кулон» – создали совместное предприятие. Первыми проектами нового СП станут индустриально-логистический парк площадью свыше 190 тыс. кв. м в Истринском районе и складской комплекс класса А общей площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области.
• Австрийская группа C.R.E.D.O. планирует построить крупный индустриально-логистический парк в подмосковном Ступине. Комплекс площадью порядка 110 тыс. кв. м будет введен в эксплуатацию осенью 2007 года.
• Инвестиционно-промышленная группа «Евразия» заявила о планах строительства индустриально-логистического парка на южном направлении. Площадь всего проекта должна составить 1 млн. кв. м, площадь первой фазы – около 300 тыс. кв. м.
• Компания «РосЕвроДевелопмент» и BMW Russland Trading в июле заключили сделку о строительстве в России дистрибьюторского центра BMW на территории логистического парка «Крекшино». Это первая в истории рынка сделка долгосрочной аренды складских помещений для автоконцерна по схеме built-to-suit. Консультантом выступила компания Knight Frank. Строительство центра планируется завершить к осени 2007 года. Его общая площадь составит 12,5 тыс. кв. м.
• В конце лета немецкий банк Hypo Real Estate International предоставил «Международному логистическому партнерству» (МЛП) кредит в размере $300 млн. для реализации складских проектов «МЛП Подольск» и «Уткина заводь» общей площадью по 200 тыс. кв. м каждый. Это крупнейший кредит западного банка на строительство коммерческой недвижимости в России.
Предложение
Из-за сложной транспортной обстановки в Москве, а также в связи с ограниченным количеством участков под застройку строительство новых складских объектов ведется в основном ведется между МКАД и будущей Центральной кольцевой автодорогой (ЦКАД), большая часть которой, согласно планам строительства, пройдет по существующей бетонке малого московского кольца. Здесь, по оценкам аналитиков компании DTZ, расположено около 75% качественного предложения складских помещений.
При выборе места для строительства очень важны хорошая транспортная доступность, в том числе близость железнодорожных путей, а также время, за которое можно добраться до Москвы (что не всегда пропорционально расстоянию из-за разной транспортной загрузки на отдельных трассах). По данным компании Knight Frank, наиболее плотно (свыше 300 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы расположены в северном секторе, между МКАД и Вторым бетонным кольцом, а внутри МКАД большое число складских помещений (свыше 1400 кв. м на 1 кв. км площади) наблюдается в Северном, Северо-восточном и Юго-восточном округах. Аналитики компании Jones Lang LaSalle отмечают рост популярности южного и юго-восточного направления в связи с увеличением потока внутрироссийских перевозок.
Оценка объема предложения складских помещений затруднена, особенно это касается помещений класса С и ниже. В этом сегменте рынок недостаточно прозрачен, многие склады перепрофилированы из бывших производственных комплексов, что не всегда отражено в документации. При определении количества современных складских площадей мнения экспертов рынка также расходятся. Это связано с разницей в критериях, применяемых для определения класса объекта:
• по оценкам специалистов компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, общее количество складских помещений составляет порядка 3 млн. кв. м, из них 1,26 млн. кв. м помещений класса А и 900 тыс. кв. м – класса В;
• по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в настоящее время площадь качественных складских помещений в Московской области достигла почти 2,3 млн. кв. м, из которых 39% составляют помещения класса A и 61% – класса A- и B;
• по данным Jones Lang LaSalle, объекты класса А и В составляют более 70% общего предложения складских помещений: класс А – 1млн. 965 тыс. кв. м, класс В – 933 тыс. кв. м.
В I полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию, по данным Knight Frank, 320 тыс. кв. м из заявленных 529 тыс. кв. м. Примеры объектов, введенных в эксплуатацию с начала текущего года, приведены в таблице 2.
В 2006 году, по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, были заявлены несколько новых крупных проектов, в том числе таких, как логистический парк «Домодедово» (общая площадь около 700 тыс. кв. м), «Евразия» (общая площадь 900 тыс. кв. м), Индустриальный парк «Южные ворота» (около 540 тыс. кв. м), МЛП-Подольск (около 200 тыс. кв. м).
По оценкам «Национальной логистической компании», процесс строительства складского комплекса занимает от 7 месяцев до 1 года в зависимости от конкретных условий: региона, масштаба строительства, проекта, наличия коммуникаций. Хотя все проекты НЛК были введены в эксплуатацию в срок, задержка строительства – довольно распространенное явление в этом сегменте рынка. Эксперты рынка отмечают, что до начала строительства значительное количество времени (от нескольких месяцев до полутора лет) уходит на получение разрешительной документации для реализации объекта.
Спрос
Крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию за последнее время, большей частью были сданы в аренду еще на стадии строительства, поэтому их ввод не повлиял на спрос на рынке.
Эксперты компании Knight Frank, анализируя заявки на складские помещения, определили, что с начала 2006 года спрос составил 970 тыс. кв. м. При этом, отмечают в компании, не учитывается спрос, сохранившийся с прошлого года.
В компании CB Richard Ellis Noble Gibbons объем неудовлетворенного спроса оценивают примерно в 1 млн. кв. м.
При этом в компании Tablogix отмечают, что ввод в эксплуатацию целого ряда масштабных складских комплексов предоставил крупнейшим потенциальным арендаторам возможность выбирать объекты исходя из расположения, наличия удобных и не перегруженных транспортных коммуникаций, железнодорожной ветки, масштабов проекта и т.д.
Основными источниками спроса на складские помещения являются логистические компании, торговые операторы и крупные производственные компании.
• По оценкам Jones Lang LaSalle, более 50% спроса приходится на компании, предоставляющие логистические услуги.
• По данным Knight Frank, на долю логистических операторов приходится около 32% общего спроса, 16% составляют торговые операторы, 12% – электроника и бытовая техника, за ними следуют одежда и обувь, фармацевтика и гигиена, продукты питания, промтовары, стройматериалы, автомобили.
В текущем году доля свободных помещений в сегменте складских помещений классов A и В остается незначительной:
• По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 1% помещений класса А и порядка 4% – помещений А- и В.
• По оценкам CB Richard Ellis Noble Gibbons, 0% помещений класса А и 2–3% класса В.
В компании Praedium считают, что наибольший объем спроса приходится на небольшие площади 1–3 тыс. кв. м. При этом в Knight Frank отмечают, что «спрос на объекты площадью менее 2 тыс. кв. м в ближайшее время не может быть удовлетворен в связи с тем, что владельцы высококачественных складов не готовы предложить площади небольшого размера в силу конструктивных особенностей помещений и желания сдать большую площадь крупному арендатору». Арендаторы, претендующие на площади небольшого размера, вынуждены арендовать помещения более низкого качества.
Если рассматривать распределение текущего спроса по объему запрашиваемых площадей, наибольшую долю составляют запросы на 50 и более тыс. кв. м. Основными арендаторами площадей такого размера являются логистические компании.
Ставки
Стоимость и продолжительность строительства складских объектов значительно меньше, чем объектов торговой или офисной недвижимости. По данным компании Praedium, средняя себестоимость строительства складского комплекса класса А составляет порядка $600–700/кв. м. Стоимость земли в Московской области, по оценкам Jones Lang LaSalle, может варьироваться от $300 тыс./га до $1,5 млн./га – цена зависит от близости участка к МКАД, наличия коммуникаций, назначения земли (сельскохозяйственное, промышленное), и других факторов.
Участники рынка отмечают, что затраты на строительство объектов класса В не значительно отличаются от объема инвестиций в класс А, в связи с чем разрыв между классами в арендных ставках сокращается. Этим в большой степени объясняется преобладание объектов премиум-класса в новом строительстве.
Диапазоны арендных ставок на складские помещения представлены в таблице 3. Эксперты рынка отмечают, что в течение 2006 года арендные ставки изменялись незначительно.
Что касается продажи складских помещений, то цена может существенно варьироваться в зависимости от особенностей конкретного проекта. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, цены продажи варьируются в диапазонах $1200–1500/кв. м для класса А и $1000–1200/кв. м для класса В. По данным компании DTZ, цена аренды офисных помещений в составе логистических комплексов находится в диапазоне $220–280/кв. м в год.
Тенденции
• Происходит усиление инвестиционной активности в сегменте складской недвижимости, что обусловлено появлением крупных успешных проектов инвестиционного качества, соответствующих международным стандартам.
• Отмечается увеличение средней площади проектов, выходящих на рынок.
• Продолжается практика заключения долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объектов, что объясняется нехваткой качественных складских помещений на рынке.
• Для качественных объектов все большее распространение получает практика структурирования арендных платежей с разделением на базовую арендную ставку, эксплуатационные расходы, налог на недвижимость и фактические коммунальные платежи.
• Наблюдается рост требований к качеству складских помещений, так как с ростом оборота компаний увеличиваются требования к эффективности складской логистики. Повышается спрос на качественные услуги логистических операторов.
• Из-за ограниченного предложения на рынке, а также с целью повысить инвестиционную и кредитную привлекательность компаний все больше логистических операторов стремятся строить складские комплексов для собственных нужд. Но ожидается, что в дальнейшем непрофильные компании и операторы будут отказываться от девелоперской деятельности и стремиться к специализации в своем бизнесе.
Прогноз
Несмотря на активность российских и западных девелоперов, инвестирующих в строительство складских комплексов в Москве и Подмосковье, и оптимистичные прогнозы экспертов по вводу целого ряда крупномасштабных объектов в 2007–2008 годах, участники рынка не ожидают снижения спроса на качественные складские помещения со стороны арендаторов. Прогнозируется дальнейшее увеличение спроса на логистические услуги, в связи с чем логистические компании в среднесрочной перспективе, возможно, станут самыми крупными пользователями складских помещений.
В ближайшей перспективе ожидается рост ставок аренды, что связано с такими факторами, как продолжающийся дефицит качественного предложения, а также увеличение стоимости строительных материалов. Уровень свободных площадей в складских комплексах международного класса останется низким, в то время как в менее качественных объектах этот показатель будет увеличиваться.
Благодаря устойчивому интересу к российскому рынку со стороны отечественных и зарубежных торговых сетей на рынке возникла острая необходимость в качественных помещениях. Москва, как средоточие финансовых потоков всей страны, по-прежнему остается центром всероссийского покупательского бума, и, как следствие, именно здесь происходит распределение товаров, поступающих сюда со всех направлений. Из-за отсутствия свободных земельных участков для реализации масштабных складских комплексов на территории столицы новое строительство логистических парков смещается в Подмосковье, распределяясь на территории между МКАД и так называемой бетонкой.
По мнению экспертов рынка, инвестиции в строительство складов становятся все более выгодными на фоне других сегментов коммерческой недвижимости. В настоящий момент, отмечают специалисты, снижения спроса на качественные складские помещения и, соответственно, спада инвестиционной активности в этом сегменте рынка не ожидается.
Однако до недавнего времени из-за дефицита качественных объектов, соответствующих высоким требованиям западных инвесторов, инвестиционные сделки на рынке складской недвижимости были редки. Первые инвестиционные сделки, как отмечают в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, состоялись в 2005 году, после изучения рынка инвестиционными компаниями. Значимые сделки, зафиксированные в I полугодии 2006 года, представлены в таблице 1.
Среди событий, произошедших на рынке складской недвижимости, можно отметить следующие:
• Стартовало строительство логистического терминала «МЛП Подольск» общей площадью 200 тыс. кв. м – крупнейшего на сегодняшний день в южном направлении. Сдача первой очереди намечена на июнь 2007 года.
• Компании Raven Russia Limited и Aldama Limited – дочерняя структура «Эспро-Кулон» – создали совместное предприятие. Первыми проектами нового СП станут индустриально-логистический парк площадью свыше 190 тыс. кв. м в Истринском районе и складской комплекс класса А общей площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области.
• Австрийская группа C.R.E.D.O. планирует построить крупный индустриально-логистический парк в подмосковном Ступине. Комплекс площадью порядка 110 тыс. кв. м будет введен в эксплуатацию осенью 2007 года.
• Инвестиционно-промышленная группа «Евразия» заявила о планах строительства индустриально-логистического парка на южном направлении. Площадь всего проекта должна составить 1 млн. кв. м, площадь первой фазы – около 300 тыс. кв. м.
• Компания «РосЕвроДевелопмент» и BMW Russland Trading в июле заключили сделку о строительстве в России дистрибьюторского центра BMW на территории логистического парка «Крекшино». Это первая в истории рынка сделка долгосрочной аренды складских помещений для автоконцерна по схеме built-to-suit. Консультантом выступила компания Knight Frank. Строительство центра планируется завершить к осени 2007 года. Его общая площадь составит 12,5 тыс. кв. м.
• В конце лета немецкий банк Hypo Real Estate International предоставил «Международному логистическому партнерству» (МЛП) кредит в размере $300 млн. для реализации складских проектов «МЛП Подольск» и «Уткина заводь» общей площадью по 200 тыс. кв. м каждый. Это крупнейший кредит западного банка на строительство коммерческой недвижимости в России.
Предложение
Из-за сложной транспортной обстановки в Москве, а также в связи с ограниченным количеством участков под застройку строительство новых складских объектов ведется в основном ведется между МКАД и будущей Центральной кольцевой автодорогой (ЦКАД), большая часть которой, согласно планам строительства, пройдет по существующей бетонке малого московского кольца. Здесь, по оценкам аналитиков компании DTZ, расположено около 75% качественного предложения складских помещений.
При выборе места для строительства очень важны хорошая транспортная доступность, в том числе близость железнодорожных путей, а также время, за которое можно добраться до Москвы (что не всегда пропорционально расстоянию из-за разной транспортной загрузки на отдельных трассах). По данным компании Knight Frank, наиболее плотно (свыше 300 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы расположены в северном секторе, между МКАД и Вторым бетонным кольцом, а внутри МКАД большое число складских помещений (свыше 1400 кв. м на 1 кв. км площади) наблюдается в Северном, Северо-восточном и Юго-восточном округах. Аналитики компании Jones Lang LaSalle отмечают рост популярности южного и юго-восточного направления в связи с увеличением потока внутрироссийских перевозок.
Оценка объема предложения складских помещений затруднена, особенно это касается помещений класса С и ниже. В этом сегменте рынок недостаточно прозрачен, многие склады перепрофилированы из бывших производственных комплексов, что не всегда отражено в документации. При определении количества современных складских площадей мнения экспертов рынка также расходятся. Это связано с разницей в критериях, применяемых для определения класса объекта:
• по оценкам специалистов компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, общее количество складских помещений составляет порядка 3 млн. кв. м, из них 1,26 млн. кв. м помещений класса А и 900 тыс. кв. м – класса В;
• по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в настоящее время площадь качественных складских помещений в Московской области достигла почти 2,3 млн. кв. м, из которых 39% составляют помещения класса A и 61% – класса A- и B;
• по данным Jones Lang LaSalle, объекты класса А и В составляют более 70% общего предложения складских помещений: класс А – 1млн. 965 тыс. кв. м, класс В – 933 тыс. кв. м.
В I полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию, по данным Knight Frank, 320 тыс. кв. м из заявленных 529 тыс. кв. м. Примеры объектов, введенных в эксплуатацию с начала текущего года, приведены в таблице 2.
В 2006 году, по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, были заявлены несколько новых крупных проектов, в том числе таких, как логистический парк «Домодедово» (общая площадь около 700 тыс. кв. м), «Евразия» (общая площадь 900 тыс. кв. м), Индустриальный парк «Южные ворота» (около 540 тыс. кв. м), МЛП-Подольск (около 200 тыс. кв. м).
По оценкам «Национальной логистической компании», процесс строительства складского комплекса занимает от 7 месяцев до 1 года в зависимости от конкретных условий: региона, масштаба строительства, проекта, наличия коммуникаций. Хотя все проекты НЛК были введены в эксплуатацию в срок, задержка строительства – довольно распространенное явление в этом сегменте рынка. Эксперты рынка отмечают, что до начала строительства значительное количество времени (от нескольких месяцев до полутора лет) уходит на получение разрешительной документации для реализации объекта.
Спрос
Крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию за последнее время, большей частью были сданы в аренду еще на стадии строительства, поэтому их ввод не повлиял на спрос на рынке.
Эксперты компании Knight Frank, анализируя заявки на складские помещения, определили, что с начала 2006 года спрос составил 970 тыс. кв. м. При этом, отмечают в компании, не учитывается спрос, сохранившийся с прошлого года.
В компании CB Richard Ellis Noble Gibbons объем неудовлетворенного спроса оценивают примерно в 1 млн. кв. м.
При этом в компании Tablogix отмечают, что ввод в эксплуатацию целого ряда масштабных складских комплексов предоставил крупнейшим потенциальным арендаторам возможность выбирать объекты исходя из расположения, наличия удобных и не перегруженных транспортных коммуникаций, железнодорожной ветки, масштабов проекта и т.д.
Основными источниками спроса на складские помещения являются логистические компании, торговые операторы и крупные производственные компании.
• По оценкам Jones Lang LaSalle, более 50% спроса приходится на компании, предоставляющие логистические услуги.
• По данным Knight Frank, на долю логистических операторов приходится около 32% общего спроса, 16% составляют торговые операторы, 12% – электроника и бытовая техника, за ними следуют одежда и обувь, фармацевтика и гигиена, продукты питания, промтовары, стройматериалы, автомобили.
В текущем году доля свободных помещений в сегменте складских помещений классов A и В остается незначительной:
• По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 1% помещений класса А и порядка 4% – помещений А- и В.
• По оценкам CB Richard Ellis Noble Gibbons, 0% помещений класса А и 2–3% класса В.
В компании Praedium считают, что наибольший объем спроса приходится на небольшие площади 1–3 тыс. кв. м. При этом в Knight Frank отмечают, что «спрос на объекты площадью менее 2 тыс. кв. м в ближайшее время не может быть удовлетворен в связи с тем, что владельцы высококачественных складов не готовы предложить площади небольшого размера в силу конструктивных особенностей помещений и желания сдать большую площадь крупному арендатору». Арендаторы, претендующие на площади небольшого размера, вынуждены арендовать помещения более низкого качества.
Если рассматривать распределение текущего спроса по объему запрашиваемых площадей, наибольшую долю составляют запросы на 50 и более тыс. кв. м. Основными арендаторами площадей такого размера являются логистические компании.
Ставки
Стоимость и продолжительность строительства складских объектов значительно меньше, чем объектов торговой или офисной недвижимости. По данным компании Praedium, средняя себестоимость строительства складского комплекса класса А составляет порядка $600–700/кв. м. Стоимость земли в Московской области, по оценкам Jones Lang LaSalle, может варьироваться от $300 тыс./га до $1,5 млн./га – цена зависит от близости участка к МКАД, наличия коммуникаций, назначения земли (сельскохозяйственное, промышленное), и других факторов.
Участники рынка отмечают, что затраты на строительство объектов класса В не значительно отличаются от объема инвестиций в класс А, в связи с чем разрыв между классами в арендных ставках сокращается. Этим в большой степени объясняется преобладание объектов премиум-класса в новом строительстве.
Диапазоны арендных ставок на складские помещения представлены в таблице 3. Эксперты рынка отмечают, что в течение 2006 года арендные ставки изменялись незначительно.
Что касается продажи складских помещений, то цена может существенно варьироваться в зависимости от особенностей конкретного проекта. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, цены продажи варьируются в диапазонах $1200–1500/кв. м для класса А и $1000–1200/кв. м для класса В. По данным компании DTZ, цена аренды офисных помещений в составе логистических комплексов находится в диапазоне $220–280/кв. м в год.
Тенденции
• Происходит усиление инвестиционной активности в сегменте складской недвижимости, что обусловлено появлением крупных успешных проектов инвестиционного качества, соответствующих международным стандартам.
• Отмечается увеличение средней площади проектов, выходящих на рынок.
• Продолжается практика заключения долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объектов, что объясняется нехваткой качественных складских помещений на рынке.
• Для качественных объектов все большее распространение получает практика структурирования арендных платежей с разделением на базовую арендную ставку, эксплуатационные расходы, налог на недвижимость и фактические коммунальные платежи.
• Наблюдается рост требований к качеству складских помещений, так как с ростом оборота компаний увеличиваются требования к эффективности складской логистики. Повышается спрос на качественные услуги логистических операторов.
• Из-за ограниченного предложения на рынке, а также с целью повысить инвестиционную и кредитную привлекательность компаний все больше логистических операторов стремятся строить складские комплексов для собственных нужд. Но ожидается, что в дальнейшем непрофильные компании и операторы будут отказываться от девелоперской деятельности и стремиться к специализации в своем бизнесе.
Прогноз
Несмотря на активность российских и западных девелоперов, инвестирующих в строительство складских комплексов в Москве и Подмосковье, и оптимистичные прогнозы экспертов по вводу целого ряда крупномасштабных объектов в 2007–2008 годах, участники рынка не ожидают снижения спроса на качественные складские помещения со стороны арендаторов. Прогнозируется дальнейшее увеличение спроса на логистические услуги, в связи с чем логистические компании в среднесрочной перспективе, возможно, станут самыми крупными пользователями складских помещений.
В ближайшей перспективе ожидается рост ставок аренды, что связано с такими факторами, как продолжающийся дефицит качественного предложения, а также увеличение стоимости строительных материалов. Уровень свободных площадей в складских комплексах международного класса останется низким, в то время как в менее качественных объектах этот показатель будет увеличиваться.
Назад
Загрузка...