Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate: 70% подмосковных бизнес-центров работают на Москву

70% бизнес-центров, расположенных за МКАД, так или иначе, обслуживают Москву (являясь сервисными подразделениями или бэк-офисами московских компаний), и только 30% работают на область, не имея отношения к Москве.

Рынок подмосковных бизнес-центров делится на две равные доли. В первые 50% входят крупные БЦ, площадью не менее 150 000 – 200 000 тыс. кв м, с арендаторами, чей бизнес полностью ориентирован на Москву. Вторые 50% составляют локальные городские офисные центры, частично занятые компаниями, обслуживающими Москву, частично – компаниями, ориентированными на подмосковные города. 

Их отличительная особенность состоит в том, что они расположены не в городах Подмосковья, а именно на федеральных трассах с хорошей пропускной способностью. Транспортная доступность, близость незагруженных развязок и железнодорожных станций – вот ключевые факторы для того, чтобы такой бизнес-центр возник, и на него был спрос. Основные арендаторы – это московские компании, и в большинстве случаев здесь присутствует обратная маятниковая миграция: из Москвы едут работать в область, а вечером возвращаются домой. В такие БЦ обычно перелокируются бэк-офисы крупных компаний, оставляя головной офис в Москве.

Релокация бэк-офисов (колл-центров, бухгалтерии, финансовых и расчетных центров) в Подмосковье последние годы приобрела характер тренда в основном из-за более дешевой (на 30-40%) арендной ставки, чем в Москве.

Локальные городские бизнес-центры, составляющие вторые 50% рынка офисной недвижимости Подмосковья, имеют среднюю площадь от 2 000 до 30 000 кв м. Новые БЦ, как правило, строятся не ниже класса A; офисы, открытые в зданиях бывших НИИ, как правило, получают «доводку» не ниже класса B.

Они ориентированы строго на малый бизнес, для которого невозможно да и не нужно открывать офис в Москве и платить большую арендную ставку. Им также невыгодно располагаться и в крупном подмосковном офисном центре. Что касается арендных ставок, то в локальных БЦ они ниже, чем в крупных подмосковных бизнес-центрах примерно процентов на 30%. Но, как правило, площади там арендуются на короткий срок; для локальных городских офисных центров это самая существенная проблема. Поэтому, чтобы избежать «простоя» площадок, часть их переделывается под апартаменты и успешно сдается.

Тренд на перелокацию бизнес-центров из Москвы в Подмосковье формировался несколько лет, но в 2013 г. он приобрел устойчивые очертания. Есть тенденция к тому, что он продолжится и в 2014 г. С развитием дорожно-транспортной инфраструктуры, спрос московских компаний на крупные подмосковные офисные центры будет усиливаться.