ОАЭ вцепились в инвесторов

Автор: Екатерина Геращенко

Государственный центр по регулированию сферы недвижимости в Абу-Даби в рамках реализации пакета мер по поддержке экономики в условиях продолжающегося вооруженного конфликта вокруг Ирана, заморозил ставки аренды на всю недвижимость в эмирате. «Ваша арендная плата остается неизменной. В Абу-Даби введена временная мера, на период действия которой все продления договоров аренды жилых, коммерческих и промышленных помещений будут осуществляться без повышения арендной платы», — говорилось в заявлении Abu Dhabi Real Estate Center, опубликованном 2 июня 2026 года. Любой новый договор аренды на ранее арендованное помещение будет предлагаться по той же арендной ставке, что и предыдущий договор.

«Решение позволит арендаторам с долгосрочными контрактами, в которых предусмотрена индексация ставки аренды, отменить ее на основе закона. Ранее в Абу-Даби допускалось повышение до 5% годовых», — комментирует управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. Но на новые договоры на освободившиеся помещения ограничение по размеру индексации не попадало, что обеспечивало фактический двузначный рост ставок. Теперь, по словам партнера Nikoliers Андрея Косарева заморозка распространяется на обе ситуации. 

По форме эта мера направлена на весь рынок недвижимости — жилой, коммерческой, промышленной, который чувствует себя неоднородно. Издание Arab News со ссылкой на данные JLL писало, что гостиничный бизнес эмирата столкнулся со значительными трудностями из-за сбоев в авиаперевозках, в то время как рынок жилой недвижимости после первоначального спада объема сделок, продемонстрировал большую устойчивость. Так же, как и промышленный сектор — его фундаментальные показатели оказались менее чувствительными ко временным сбоям.

«Первый квартал продемонстрировал явное расхождение на рынке недвижимости ОАЭ, с серьезными проблемами в гостиничном бизнесе и устойчивостью в секторах жилой, промышленной и логистической недвижимости», — подчеркивал глава исследовательского отдела JLL по региону Ближнего Востока и Африки Таймур Хан.

По словам Андрея Косарева, для арендаторов коммерческих площадей, в чьих договорах ставки аренды ниже рыночных, это хорошая новость, так как расходы на помещения не вырастут. «Собственникам, возможно, понадобится скорректировать ожидания по объему арендной выручки», — отмечает эксперт.   

Общий вектор развития рынка коммерческой недвижимости Абу-Даби в связи с решением о заморозке ставок, не изменится. «Планы государства и крупных компаний по переезду офисов остаются неизменными, что поддерживает высокий спрос на такие объекты. В связи с этим ожидается дальнейший рост интереса к офисам — со стороны как арендаторов, так и инвесторов, рассматривающих девелоперские проекты», — говорит коммерческий директор NF GROUP Middle East Катерина Алексейчук.

На практике решение о замораживании ставок, это, прежде всего, защита арендаторов жилья, где контракты короткие, перезаключений много, а физические лица более чувствительны к росту издержек по сравнению с корпоративными арендаторами.  В заявлении Abu Dhabi Real Estate Center говорится, что из-за превышения спроса над предложением, новые арендные ставки по сравнению с прошлым годом выросли на 15% по всему Абу-Даби и на 23% в инвестиционных зонах, «что повлияло на обеспеченность жильем». «Временная мера создает предсказуемую, ориентированную на людей жилую среду, где домохозяйства и предприятия могут планировать свою деятельность с уверенностью и безопасностью», — надеется Abu Dhabi Real Estate Center.

По словам руководителя отдела аналитики Tranio Максима Скорых, это не первая реализованная мера поддержки. «Ранее Департамент культуры и туризма обязал отельных операторов безвозмездно продлить срок пребывания гостей в отелях из-за нарушения графика авиаперелетов», — приводит пример он. Заморозка стоимости аренды ограничит рост предложения на рынке, в частности, жилой недвижимости, за счет квартир, которые сейчас заняты, а это защитит рантье от более глубокого дисконта ставок. «Предположительно, текущие арендаторы не будут требовать дополнительных скидок, согласившись на перезаключение действующих контрактов», — поясняет Скорых. 

Для собственников недвижимости, эта мера выглядит, скорее непопулярной, так как инвесторам придется пересматривать финансовые модели. «Если покупка совершалась с расчетом на определенный срок окупаемости, сейчас прогнозы придется скорректировать», — констатирует Катерина Алексейчук. 

Основным эффектом для владельцев недвижимости будет не падение дохода по уже подписанным договорам, а потеря прироста цены, так как инвестор больше не может закладывать в расчеты ежегодную индексацию аренды. «Если рост аренды заморожен надолго, то срок окупаемости увеличится, но незначительно. Если такая фиксация ставки будет только на год, то, скорее всего, это не повлияет на доходность и может быть нивелировано другими инструментами», — рассуждает Ирина Мошева, отмечая, что если арендодатель получил кредит под будущий арендный поток и сумма от индексации в расчетах объемна, нужно будет решать какой источник финансирования ее покроет. «Остается открытым вопрос фиксации роста ставок на обслуживание помещений, страховок, коммунальных и стоимости капитала», — добавляет Мошева.

Чем ОАЭ манит инвесторов

С начала 2000-х годов ОАЭ последовательно строили экономику, менее зависимую от нефтяных доходов, делая ставку на привлечение международного капитала. Для этого власти создавали свободные экономические зоны со 100% иностранным владением бизнесом, упрощали визовый режим, развивали транспортную и цифровую инфраструктуру, а также формировали комфортную налоговую среду для инвесторов и предпринимателей. В последние годы страна дополнительно либерализовала правила иностранного участия в компаниях и расширила возможности получения долгосрочных виз. Новый этап этой стратегии прописан в программе Dubai Economic Agenda D33, которая предполагает удвоение экономики эмирата к 2033 году, увеличение объемов торговли и инвестиций и укрепление позиций Дубая как одного из ведущих мировых финансовых и деловых центров.

По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) с 2000 по 2024 годы объем прямых иностранных инвестиций в экономику ОАЭ вырос с 1% до более чем 50% ВВП. Половина всех привлекаемых прямых иностранных инвестиций приходится на оптовую и розничную торговлю (26%) и недвижимость (24%). 

В результате, сейчас в ОАЭ один из самых активных среди стран Персидского залива рынок недвижимости. Его в основном формируют два эмирата, Дубай и Абу-Даби. Здесь высокий спрос и большие объемы сделок. По данным реестра Dubai Land Department (DLD) объем транзакций с недвижимостью в Дубае в 2025 году составил 682,4 млрд дирхамов, или 185,8 млрд долларов, что на 31% больше, чем в 2024 году. Основным драйвером стал жилой сектор с ростом на 274 млрд дирхамов за период. Это максимум за все время наблюдений и продолжение восходящего тренда с 2022 года — тогда объем сделок составлял 262,5 млрд дирхамов.

В Абу-Даби рынок гораздо меньше — объем сделок с недвижимостью за прошлый год достиг 93,4 млрд дирхамов или 25,4 млрд долларов, что на 77% больше, чем годом ранее. 

Максим Скорых говорит, что единой публичной статистики по структуре сделок с недвижимостью в ОАЭ нет, каждый эмират ведет свою статистику. В Tranio посчитали — по данным DLD, с 2022 по 2025 год доля жилья в сделках в Дубае составляла от 87,4% до 92,1%. На коммерческую недвижимость, на пике 2022 года приходилось 11,3%, с каждым годом ее доля устойчиво снижалась, достигнув 6,3% в 2025 году из-за дефицита коммерческого предложения на фоне ажиотажного спроса на жилье. Но в деньгах сегмент коммерческой недвижимости с 2022 по 2025 гг. вырос более чем в два раза: с 53,2 млрд дирхамов до 122,2 млрд дирхамов или 33,3 млрд долларов. В 2025 году офисы занимали 2,1% сделок, ритейл-метры — 0,7%, гостиницы — 1,4%, прочая коммерция — 2% в общем объеме сделок с недвижимостью. 

В столичном эмирате Абу-Даби доля жилья еще выше, чем в Дубае. С 2022 года на жилые метры приходится не менее 92% сделок. В 2025 году жилье достигло максимума, 96% в общем объеме транзакций с недвижимостью.

Покупатели — преимущественно иностранцы. По последним данным крупнейшего застройщика Абу-Даби, компании Aldar, на которые ссылается Tranio, 40% транзакций в первом квартале 2026 года совершили иностранцы нерезиденты, ещё 48% — иностранцы резиденты ОАЭ. На граждан ОАЭ, таким образом, приходится всего 12% сделок девелопера. Среди самых представленных групп экспатов-покупателей граждане Великобритании, Китая, России, Индии и США. Emaar, крупнейший государственный застройщик Дубая, приводил в отчете следующий топ покупателей по гражданству за первые три месяца 2026 года: Индия, Великобритания, Китай, Пакистан, ОАЭ, Россия, страны Западной Европы, другие страны Залива. 

По данным исследования Tranio Capital, в 2025 году россияне составляли 4,4% всех заселений иностранцев в жилье в Дубае по базе коммунальных услуг. В сегменте премиум-жилья их доля составляла 8%. Для сравнения, доля граждан Великобритании в том же сегменте почти вдвое выше и составляет 15%. 

Миграция крупного капитала в ОАЭ стала глобальным трендом, характерным для HNWI (High-Net-Worth Individual, частные инвесторы с капиталом от 1 до 5 млн долларов) из стран Европы (преимущественно Великобритании) и Северной Америки. «В сегменте HNWI и мобильных специалистов Дубай остается без сопоставимых конкурентов: в Азии, Африке и СНГ альтернатив нет — из близких по параметрам юрисдикций выделяется только Кипр. Как глобальный финансовый центр Дубай занял редкую нишу: умеренные требования к комплаенсу, нулевое налогообложение, гибкие схемы оплаты — особенно востребованные клиентами из развивающихся стран — и британское право в свободных зонах сформировали бизнес-климат, который другим юрисдикциям воспроизвести затруднительно», — пояснил Максим Скорых.

Имидж, устойчивый к конфликтам

В феврале 2026  года ОАЭ оказались втянуты в масштабный конфликт между Израилем и Ираном: Иран нанес ряд воздушных ударов по инфраструктуре Дубая, эмират приостанавливал воздушное сообщение. Это немедленно сказалось на рынке недвижимости. По данным Goldman Sachs, в первые 12 дней марта объем сделок с недвижимостью в ОАЭ сократился на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 49% по сравнению с предыдущим месяцем. Акции Emaar Properties, которая построила знаковые для Дубая небоскреб Бурдж-Халифа и торговый центр Dubai Mall, к марту упали почти на 40%, так как инвесторы начали резко переоценивать перспективы сектора недвижимости региона.

Зарубежные СМИ писали, что падение показателей было более резким, чем во время ряда предыдущих потрясений. Во время наводнений в Дубае в апреле 2024 года количество сделок сократилось примерно на 19% в месячном исчислении, а во время ирано-израильского конфликта в ноябре 2024 года — примерно на 32% в месячном исчислении. В июне 2025 года, во время очередной эскалации ирано-израильского конфликта, количество сделок сократилось примерно на 17% по сравнению с предыдущим месяцем.

Военные удары углубили коррекцию, которую рейтинговое агентство Fitch прогнозировало в 2025 году. Его аналитики ожидали, что в период с июля 2025 года по конец 2026 года цены на недвижимость в Дубае снизятся в пределах 15% после периода интенсивного роста, продолжавшегося после пандемии. С начала 2022 года по начало 2025 года цены на жилую недвижимость в Дубае выросли на 60% на фоне отсутствия подоходного налога, либерализации визовой политики и значительного притока состоятельных иностранных инвесторов.

Теперь, по мнению Fitch, на рынок будут давить замедление экономической активности, снижение туристического потока и темпов роста населения. «Мы проанализировали кредитные портфели всех рейтингуемых банков ОАЭ и пришли к выводу, что наибольший риск среди отраслей, наиболее чувствительных к последствиям конфликта, представляет именно коммерческая недвижимость», — говорил журналу Fortune старший директор Fitch Ratings по банковскому сектору ОАЭ Антон Лопатин. На них приходится около 13% совокупного кредитного портфеля банков ОАЭ. Другие отрасли, которые традиционно считаются чувствительными к кризисам, включая туризм, гостиничный бизнес и авиацию, в совокупности формируют менее 5% кредитных портфелей банков. 

По словам Лопатина, кредиты, выданные под коммерческую недвижимость, несут более высокий риск по сравнению с другими видами кредитования недвижимости. Они выдаются на более длинный срок — от пяти до десяти лет — и часто структурируются так, что основная сумма долга выплачивается одним крупным платежом в конце срока действия кредита. Такие займы обеспечены объектами недвижимости, а при снижении рыночной стоимости активов автоматически ухудшается отношение суммы кредита к стоимости залога.

Пока рынок в Дубае падал — число новых договоров аренды за 12 недель конфликта снизилось на 30%, продажи готового жилья на 39%, строящегося на 2% по данным Tranio — в Абу-Даби фиксировались рекордные показатели. Первичные продажи выросли в три раза год к году. «В неделю здесь заключается около 450 сделок купли-продажи с off-plan недвижимостью (строящееся жилье) и около 100 перепродаж юнитов в новостройках», — говорит Максим Скорых.  

Во многом это эффект низкой базы. «Рынок Абу-даби кратно меньше по объему продаж, чем в Дубае, а предложение в дефиците из-за монополизации государственным застройщиком Aldar», — поясняет Скорых. Число сделок с готовым жильем в Абу-Даби составляет, в среднем, 110 в неделю, в Дубае —  2 153 сделки с новостройками и 636 с готовым жильем в неделю. «Дубай остается более популярным и узнаваемым среди инвесторов. Однако за последние год-полтора интерес к Абу-Даби заметно вырос», — отмечает Катерина Алексейчук.

По словам Ирины Мошевой, столичный эмират — сейчас убежище для капиталов. Она поясняет, что в первом квартале этого года в Абу-Даби квартальный рекорд по объему сделок, а объем иностранных инвестиций в недвижимость вырос на 423% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. «Но рынок недвижимости инертен, и последствия геополитической напряженности могут проявиться в конце второго и третьем кварталах», — отмечает Мошева.

Андрей Косарев считает, что рынок недвижимости ОАЭ сейчас находится в процессе переоценки рисков, но не в свободном падении. «Фундаментальные факторы привлекательности ОАЭ, такие как налоговая нейтральность, правовая защита собственности, инфраструктура — не изменились. Как только геополитическая неопределенность начнет спадать, отложенный спрос вернется быстро. В кризисные периоды решения откладываются, но не отменяются», — рассуждает он.

«Для многих инвесторов имеет значение то, как власти реагировали на ситуацию: поддержка жителей, бизнеса и рынка в целом могут стать дополнительным аргументом в пользу долгосрочного интереса к недвижимости в локации», — резюмировала Катерина Алексейчук.