Доходные метры: чем мультиформатные офисы привлекают инвесторов

В 2000-х годах бизнес проявлял высокий интерес к покупке жилья как к источнику дохода и быстрого приумножения  капитала. За последние несколько лет профессионалы рынка сознательно  перешли к другим форматам и оценили преимущества коммерческой недвижимости, как наиболее предсказуемого сегмента.  Устойчивость  к различным экономическим вызовам и стабильный рост арендных ставок позволяет владельцам нивелировать инфляционные процессы, сохраняя  доходность активов. Вложения в коммерческую недвижимость как отмечает CORE.XP только за период первого полугодия  составили 306 млрд рублей —  81% от общего объёма инвестиций в недвижимость России. При этом одним из наиболее  маржинальных  сегментов остается офисная недвижимость. Совокупный объем офисных площадей на этапе строительства и проектирования в Москве до 2032 года составляет 6,7 млн кв. м., а ставки капитализации на объекты офисной недвижимости в Москве в I квартале 2026 года составили 11%-12,5% по данным IBC Real Estatе.

Управление  «на аутсорсе» дает преимущество

При сохранении высокого спроса на качественные офисные лоты подход к модели управления подобной недвижимостью кардинально меняется. Большинство собственников теперь хотят, чтобы операционные процессы осуществлялись без их непосредственного участия. Передача объектов в управление становится устойчивой рыночной практикой, позволяя собственникам сосредоточиться на доходности актива, а не на рабочих процессах. Такой подход к развитию инвестиционного направления реализует Группа Аквилон в проекте «КОРП. Молодежная», расположенном в Кунцевском районе. Вариант оптимален, как для начинающих инвесторов, так и для тех, кто хотел бы разнообразить собственный инвест-портфель, используя максимально прозрачные и понятные инструменты. Владельцы смогут отслеживать состояние своих активов через личный кабинет, где будет доступна вся необходимая отчетность. А для опытных пользователей различных инвест-активов возможность управления через УК поможет систематизации и повышению доходности за счет опыта экспертного менеджмента.

«Для инвесторов мы предлагаем уникальную возможность передать свою недвижимость в администрирование профессиональной управляющей компании. Это позволит избежать сложностей, связанных с операционной деятельностью, и сосредоточиться на получении полноценного пассивного дохода. Наша сервисная компания возьмет на себя все аспекты управления, включая привлечение арендаторов, юридическое сопровождение, техническое и сервисное обслуживание, а также оперативный ремонт помещений», — так описал модель и сформированную девелопером экосистему для бизнеса Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон.

Дополнительным фактором в пользу выбора подобной инвестиционной стратегии является дефицит готовых офисов в сложившихся деловых районах. При наличии классических офисов в Кунцевском районе в 101 тыс. кв. м, объем свободных площадей в данном районе составляет 8,7 тыс. кв. м, или 6,6% от общего существующего объема, что на 0,6 п. п. ниже общего показателя по столице, по данным IBC Real Estate. При этом вакантные лоты бронируют очень быстро.

Подобная модель позволит обеспечить пассивный доход, но без рисков и долгих согласований, а также бюрократических сложностей. Актив подобного рода оптимален и при диверсификации уже имеющегося инвест-портфеля.

Офис, подстраивающийся под нужного арендатора

Западный административный округ в целом нельзя назвать одним из наиболее обеспеченных офисами районов Москвы, отмечают в CMWP.  По итогам II квартала 2026 года здесь сосредоточено около 1,4 млн кв. м офисной недвижимости, что составляет лишь 7% от общего существующего офисного фонда столицы. Нельзя игнорировать также тот факт, что цифры говорят о высоком уровне поглощения существующего предложения. Обеспеченность качественными офисами остаётся недостаточной, что подтверждается сокращением доли свободных помещений: за последние пять лет вакансия в ЗАО снизилась с 15% до 3,1%. По мнению экспертов CMWP, ситуация с офисами  в Кунцево ещё более показательная, чем в целом по округу. В районе порядка 80% офисных площадей приходится на объекты класса B. Для территории с развитой жилой застройкой и хорошей транспортной доступностью это сравнительно немного. До 2030 года в ЗАО планируется ввод ещё 1,2 млн кв. м офисов, что увеличит существующий фонд примерно на 86% — до 2,6 млн кв. м. Однако основной объём нового строительства будет сосредоточен в других точках округа.

Но даже при явном дефиците качественных площадей арендаторы выбирают объекты, наиболее точно отвечающие их разнообразным запросам. В выигрыше оказываются гибкие офисы и универсальные проекты с возможностью адаптации под разные форматы использования.

Аналитики Группы Аквилон отметили, что основной стратегией роста компаний в 2026 году станет формирование полноценных экосистем, учитывающих тренды и потребности бизнеса.  Кроме того, консолидация остается одной из важных задач как для корпораций, так и для небольших фирм, также как совмещение презентационных помещений  с бэк-офисом.

Группа Аквилон выбрала для «КОРП.Молодежная» концепцию быстроизменяемого пространства, подходящего любому бизнесу. Экспозиция «КОРП. Молодежная» представлена лотами в отделке shell & core площадью от 37 до 612 кв. м. Как отдельная нетипичная опция — клиенты могут приобрести помещение сразу с отделкой.

«Офисные помещения с уже выполненной отделкой и инженерными коммуникациями представляют собой по-настоящему уникальное торговое предложение на современном рынке недвижимости. Для инвесторов это идеальное решение, позволяющее приобрести полностью готовый продукт „под ключ“. Отсутствие необходимости тратить время и дополнительные средства на ремонт означает, что объект можно сразу же сдавать в аренду, обеспечивая мгновенный старт пассивного дохода и существенно снижая инвестиционные риски», — добавил директор по развитию продаж Группы Аквилон.

Проект задуман как точный «корпоративный конструктор», позволяющий кастомизировать пространство под любую специфику: для крупных корпораций, среднего и малого бизнеса. Частных инвесторов могут заинтересовать небольшие лоты, которые пользуются стабильно высоким спросом у проектных и креативных команд, локального бизнеса, а также подходят для открытия районных филиалов корпораций. При необходимости реализованная в рамках данного бизнес-центра концепция мультиофиса позволит эффективно диверсифицировать разные направления работы, выбрав пространство как для фронт-офиса, так и для мидл-офиса или одновременно штаб-квартиру с учетом представительской функции (HQ). 

«Аренда или покупка целого этажа под штаб-квартиру (HQ) — это еще и инвестиция в статус. Возможность объединять несколько этажей превращает наш проект в точный корпоративный конструктор: бизнес формирует эксклюзивную среду, созданную под задачи компании. Такой подход также повышает привлекательность работодателя на рынке труда, облегчая поиск высококвалифицированных сотрудников» — комментирует  Михаил Рогатых.

В современных условиях именно формат мультиофиса может значительно снизить OPEX, и будет выгоден не только с точки зрения экономии, но и как средство консолидации персонала и повышения эффективности работы подразделений.

Многофункциональное пространство соответствует идеологии ESG и соблюдению work-life balance. В нем будет комфортно и сотрудникам постоянно находящимся в офисе и тем, кто предпочитает гибридный график. Новый объект располагается в экологически благоприятном историческом районе, в шаговой доступности от метро «Молодежная». При этом резиденты могут использовать уже сложившуюся инфраструктуру локации и имеют доступ к основным транспортным артериям столицы. Само здание — 40-этажная башня в форме кристалла несомненно станет архитектурной доминантой района, а полностью стеклянный фасад обеспечит высокий уровень освещенности офисных помещений и выдающиеся видовые характеристики. При этом проект не только органично «вписан» в окружающую среду, но и продуман с точки зрения благоустройства и создания общественных пространств. Для комфорта посетителей и сотрудников компаний на территории комплекса предусмотрена летняя терраса, покет-парки и уличные коворкинги. Большое внимание уделяется также формированию внутреннего «коммьюнити». Для решения этой задачи на территории появится сквер с событийной площадью и многофункциональное лобби.

В условиях  дефицита качественных офисных площадей вывод на рынок новых технологичных проектов класса А несомненно будет востребован в районах с недостаточным количеством вакантных площадей. Кроме того, подобные объекты могут стать альтернативным инвестиционным инструментом, успешно подстраиваясь  под нужды самых разных арендаторов и одновременно обогащая городскую среду.

Реклама, 16+. ООО СЗ «Титул», ИНН: 7729521974.

ERID 2SDnjbwEkne