NF Group подвела итоги первого полугодия 2026
Эксперты отмечают умеренную и низкую активность участников в большинстве сегментов рынка коммерческой недвижимости. Но прогнозы на конец года остаются в целом довольно оптимистичными, и по сравнению с началом 2026 года они почти не изменились.
Общая экономическая ситуация
Александр Кудрин, профессор ВШЭ:
В начале года рост ВВП находился в отрицательной зоне, но в апреле–мае ситуация выровнялась. К концу года рост составит около 1%.
Инвестиционная активность на низком уровне, в последний раз такая яма была в 2015 году. Даже если завтра ключевая ставка снизится до 10%, немедленного оживления рынка не произойдет, на это потребуется от 9 до 12 месяцев.
Потребительский спрос медленно движется к восстановлению, но говорить об устойчивом тренде пока рано.
Бюджет по-прежнему в дефиците, в этом году он составляет 6 трлн рублей. Динамика нефтегазовых доходов в графике 2023 года, то есть в лучшем случае удастся выполнить план, но не превысить его. В апреле–мае сильно увеличились валютные поступления от экспорта, однако к августу они сократятся.
Бюджет будет проинфляционным и не достигнет структурного баланса до 2029 года. Центральный Банк предупредил, что пространство для снижения ключевой ставки сократилось. Значит, можно ожидать, что в дальнейшем снижение будет идти медленнее, чем прогнозировалось ранее. Сейчас прогноз по ключевой ставке на конец года — 13-13,5%.
Инвестиции в недвижимость
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие 2026 года составил 241 млрд рублей. Мы по-прежнему верим, что по итогам года показатель достигнет 1 трлн рублей. И важно отметить, что уже достигнутый результат — на уровне среднегодового для наблюдаемого периода с 2009 до 2020 гг. включительно
Распределение по сегментам выглядит следующим образом:
Торговая недвижимость — 37%, 87,4 млрд рублей
Площадки под девелопмент — 29%, 70,3 млрд рублей
Офисы — 14%, 34,2 млрд рублей
Склады — 9%, 21 млрд рублей
По итогам полугодия, объем вложений в ЗПИФ вырос до 952 млрд рублей. Для сравнения, в 2025 году показатель был на уровне 893 млрд рублей. До конца года ожидается рост более чем на 50%, до 1,4 трлн рублей.
Многие покупатели жилья использовали программы льготного кредитования для приобретения инвестиционных квартир. Сейчас программы сократились, выгода от такой покупки — тоже. Отчасти, эти средства сейчас больше инвестируют в ЗПИФы.
Складская недвижимость
Никита Зайцев, партнер NF Group:
За шесть месяцев этого года введено около 2 млн кв. м. складских помещений, еще 5 млн кв. м строится. Общий объем сделок составил 603 тыс. кв. м, около 80% приходится на Москву, но к концу года активность сместится в регионы. Это может поднять общий уровень спроса до 2,8-3,2 млн кв. м.
Вакантность пока продолжает расти. По предварительным итогам на конец июня этого года она достигает 6,7% в Московском регионе, к концу года показатель может увеличиться до 8,5%. В регионах обратный тренд: сейчас вакантность на уровне 5,5%, прогноз на конец года — 5,0%. В Петербурге она снизится с текущих 5,6% до 5,2%. Ставки аренды в среднем по рынку страны снизятся до 9 500 рублей за кв. м.
Офисная недвижимость
Объем ввода офисов в Московской агломерации составил 599 тыс. кв. м, к концу года показатель достигнет 1 млн кв. м. Сейчас вакантен 1,1 млн кв. м. Ставка аренды внутри МКАД достигла 42 157 рублей за кв. м, за МКАД — 24 036 рублей. Динамика ставок разная: за МКАДом рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 34%, а внутри МКАД только 3%.
Такая разница в динамике связана в первую очередь с большой разницей по локациям внутри МКАД, в ключевых деловых районах ставки значительно выше, но есть большой объем новых децентрализованных офисов — между ТТК и МКАД. В то же время, за МКАД вводятся новые качественные объекты, которые «толкают» ставку вверх по сравнению с уровнем ранее существующего предложения
Сейчас на рынке экспонируется на продажу 91 проект от 50 девелоперов, это около 1,2 млн кв. м. Средняя цена на старте продаж — 500 тыс. рублей за кв. м., к концу года она может вырасти до 520 тыс. рублей за кв. м.
Общее предложение гибких офисов сетевых игроков в Москве достигло 423 тыс. кв. м, еще около 20 тыс. кв. м. будут введены до конца года. Вакантность выросла на 7,2 п. п. до 20,2%. Стоимость рабочего места составляет 57 тыс. рублей в месяц, а в строящихся коворкингах 66 тыс. рублей.
В регионах — Перми, Красноярске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде — заявлено строительство около 800 тыс. кв. м офисов. Текущее предложение в регионах 4,4 млн кв. м, из них около 3 млн кв. м — класс В.
Торговая недвижимость
Объем ввода ТЦ в Москве в первом полугодии составил 41,2 тыс. кв. м. Уровень вакантности сейчас 5,9%. К концу года ко вводу планируется 229,6 тыс. кв. м. По прогнозам, вакантность достигнет 8%.
В первом полугодии на рынок вышел всего один бренд — Zainer у «Спортмастера». Трафик ТЦ всех форматов продолжает падать, что в основном связано со снижением покупательной способности населения. Исключения прослеживались только в праздничные выходные в марте и мае. Одним из ключевых трендов будет развитие сервисного и инфраструктурного ритейла
Вакантность на основных торговых улицах Москвы увеличилась с 4,9% в конце 2025 года до 6,5% к июню этого года.
Наиболее активными игроками остаются предприятия общепита, на которые приходится 38% арендаторов. Одна из тенденций — умеренность в запрашиваемых ставках аренды. Аппетиты в пределах индексации, обычно около 4-5%.
Гостиничная недвижимость
В первом полугодии рынок пополнился 609 качественными номерами, это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года. Всего в Москве под управлением сетевых операторов 21,5 тыс. номеров.
В этом полугодии в Москве впервые российский оператор вышел на первое место по количеству номеров — Cosmos Hotel Group обогнала многолетнего лидера Accor Hotels. А к концу года отечественные операторы должны преодолеть отметку 100 тыс. номеров в управлении (сейчас около 95 тыс. номеров)
