Девелоперы трясут портфелями

Автор: Екатерина Геращенко

Летом 2026 года СМИ и профильные телеграм-каналы часто сообщали о кросс девелоперских продажах земельных участков. Девелопер Tekta Group выкупил у входящей в ГК ПИК компании Forma площадку на 3,39 га рядом с Ростокинским акведуком на улице Касаткина; затем, 1,1 га на Планетной улице в Москве у MR Group; концерн «МонАрх» приобрел у той же MR 51% в компании «Ю-Холдинг», которая владеет земельным участком обанкротившегося бетонного завода «Мосинжбетон» на Вилюйской улице; ГК ФСК выкупила у группы «Эталон» права на 1 га на ул. Лобачевского на западе Москвы.

«Компании, которые в предыдущие годы активно наращивали земельный банк, теперь действительно стали чаще рассматривать варианты продажи части портфеля», — говорит инвестиционный директор Upside Девелопмент Павел Абрахин.

Наращивание пришлось на начало действия программы массовой льготной ипотеки в 2020 году. «Тогда объем вложений девелоперов в земельные участки под строительство жилья вырос в 1,8 раза с 65 до 118 млрд руб.», — напоминает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. Последующие четыре года застройщики активно пополняли портфели новыми проектами. Пик вложений пришелся на 2024 год, когда их годовой объем достиг 403 млрд руб. (+47% г/г), после чего активность в этом сегменте заметно сократилась. По словам Шелковского, отмена программы массовой льготной ипотеки в июле 2024 года остановила девелоперов, и в 2025 году инвестиции в сегмент снизились на 46%, до 216 млрд руб. Сейчас крупные застройщики меняют структуру портфелей земельного банка, проявляя повышенный интерес к лотам, позволяющим строить жилье уровня «бизнес» и выше, куда стоимость входа априори выше. «Многие компании используют возможность оптимизации активов, а другие, в том числе региональные девелоперы, получают шанс пополнить земельный банк», — описывает тенденцию Дмитрий Шелковский, добавляя, что наиболее интересны участки с исходно-разрешительной документацией, так как на них можно быстро начать строительство, минимизируя риски простоя.

Коммерческий директор девелопера Dar Анна Усатова говорит, что компании регулярно поступают предложения о покупке участков от других девелоперов. По ее словам, это связано не столько с желанием заработать на перепродаже, сколько с изменившейся экономикой. Участки покупают в кредит, а высокая ключевая ставка, особенно в договорах с плавающей ставкой, сделала их обслуживание очень дорогим. «Одновременно, продажи квартир упали в разы. Возникают кассовые разрывы на текущих проектах, это заставляет девелоперов искать ликвидность, в том числе за счет реализации подготовленных участков», — поясняет Усатова.

Управляющий директор, курирующий инвестиции группы «Самолет», Владимир Комар не отрицает — высокая стоимость финансирования заставляет гораздо внимательнее управлять портфелем активов. Но не считает происходящее массовой распродажей земельных активов, называя процесс точечной оптимизацией. По его словам, «Самолет», например, не продает участки ради сокращения портфеля.  «Решение принимается только когда продажа создает для компании большую стоимость, чем самостоятельное развитие проекта. Как правило, речь идет о площадках в локациях, где у компании уже есть другие проекты и сохраняется долгосрочное присутствие», — говорит Владимир Комар. У «Талана» пять строящихся объектов в Хабаровске. По данным пресс-службы, девелопер в этом году пересмотрел земельный банк в регионе, выставив часть своих участков на продажу, и одновременно, продолжая поиск новых. Но руководствуясь более избирательными требованиями. «Мы обращаем внимание на наличие разного рода обязательств и скрытых ограничений. Таких как наличие или отсутствие сложностей с подключением к инженерным сетям, что может привести к существенному удорожанию по проекту», — уточнили для CRE в пресс-службе «Талана».

В регионах много переговоров, обращает внимание акционер, вице-президент блока развития и GR Glorax Денис Лебедев. «На рынок действительно выходит часть ранее приобретенных объемов площадок. Компании рассматривают проекты, проводят оценку, обсуждают условия, однако до реальных сделок дело доходит крайне редко», — констатирует он.  

Что происходит сейчас

По словам Лебедева, рынок выглядит активным, если смотреть на количество предложений, но не по количеству заключенных между девелоперами сделок. Одна из причин — изменение структуры расчетов. «Продавцы в большинстве случаев хотят получить за актив живые деньги, тогда как потенциальные покупатели все чаще предлагают рассчитаться готовыми квадратными метрами в приобретаемом проекте», — поясняет он.

То же говорит руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. «Доля живых денег в сделках минимальна. Около 90% фактических продаж структурируются через длинную рассрочку на 3–5 лет с привязкой платежей к стадиям реализации проекта», — говорит она.

Девелоперы пытаются подстроиться под ослабление экономики проектов. «Себестоимость строительства выросла, особенно в регионах, тогда как рост цен на жилье оказался более сдержанным», — говорит Денис Лебедев. Одновременно снизились темпы продаж готового продукта. По подсчетам коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина, в 2020-23 гг. продажи массового жилья росли, в 2024 году упали почти на треть, остались на том же уровне в 2025 году, а в первой половине текущего года просели на 40%. Это растягивает сроки реализации крупных проектов до 2030–2035 годов, а в отдельных случаях и длиннее. При таком горизонте девелопер может столкнуться как с окончанием срока действия договора КРТ, так и с необходимостью задолго до получения основной выручки профинансировать строительство крупной инфраструктуры — дорог, инженерных сетей, канализации, подстанций. «Продажа части проекта позволяет получить деньги на входе, разделить инфраструктурную нагрузку и ускорить освоение территории. Это дает возможность не привлекать на начальном этапе слишком дорогой кредит и хотя бы частично восстановить маржинальность, которая была заложена при покупке площадки, но впоследствии снизилась из-за роста затрат и замедления продаж», — рассуждает Лебедев.

Самое сложное — договориться по цене. Площадки под застройку, которые сейчас перепродают девелоперы, были куплены в расчете на другой темп продаж, а значит, и стоимость финансирования. «То есть эти площадки сейчас — дорогие, такая экономика не складывается», — говорит управляющий партнер  группы «Мета» Максим Лещев. «Плюс, они чаще всего, обременены кредитами, что исключает возможность демпинга по цене продажи», — добавляет Павел Абрахин. По его словам, стоимость качественных активов, напротив, продолжает расти: за последний год цена гектара под жилую застройку в Москве увеличилась более чем на 20%. Дисконт возможен только в случае банкротства собственника участка и продажи актива из банкротной массы. На рынке появляются предложения участков от застройщиков, столкнувшихся с приостановкой выборки кредитных линий из-за неудовлетворительных продаж жилья. «Но агрессивный спрос на такие distressed assets отсутствует: потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен», — замечает Екатерина Ломтева.

Со стороны покупателей тоже не все складывается. «Мы рассматриваем варианты, строим финансовые модели, но на этапе поиска банковского финансирования большинство сделок отпадает: кредиты дороги, и банки тоже стали гораздо избирательнее», — говорит Анна Усатова.  

В итоге, в первом полугодии 2026 года между застройщиками прошло 7 сделок купли-продажи земли на 15,5 млрд руб, подсчитали в Nikoliers. «Формально это на 80% ниже результатов первого полугодия 2025 года, когда было 14 кросс-продаж суммарно на 77,7 млрд руб.», — объясняет директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. В CORE.XP оценивают падение объема кросс-девелоперских продаж в 60-70% от пиковых значений 2024 года. «Основная причина — ценовой разрыв. Продавцы ориентируются на цены, зафиксированные при покупке, когда они исходили из кредитной ставки 10% и маржинальности 25%. А покупатели закладывают в расчеты текущую стоимость фондирования в 21% и требуют дисконт 30–40%. При требуемой доходности земельный актив в бизнес-модели покупателя имеет нулевую стоимость», — говорит Екатерина Ломтева.

По словам Рывкина, в июле было финализировано еще 6 сделок между девелоперами на общую сумму 28,3 млрд руб. «То есть совокупно с начала 2026 г. объем продаж земельных участков и девелоперских проектов между застройщиками достиг 43,8 млрд руб.», — посчитал он. Кроме того, формальные продавцы и покупатели многих участков могут быть не девелоперскими компаниями, а частными лицами. «Напрямую они не аффилированы с застройщиками, но по сути выполняют наиболее важный подготовительный цикл согласований. То есть основной объем сделок происходит между девелоперами или бизнесменами, имеющими прямое отношение к процессу», — продолжает Тимур Рывкин, добавляя, что к московским площадкам сохраняется значительный интерес со стороны как местных, так и новых игроков, и продавцы пока не корректируют цены.

Он говорит, что всего с января по неполный июль 2026 г. общий объем инвестиций в приобретение земельных участков под потенциальное жилое строительство в Москве и области составил 130 млрд руб. (40 сделок). По данным IBC Real Estate, за январь–июнь 2026 года было совершено 35 сделок на 83 млрд руб., что на 9% ниже показателя за аналогичный период 2025 года. Девелоперы приобрели более 230 га земельных участков для строительства свыше 2 млн кв. м жилья, так как крупные игроки продолжают наращивать земельные банки. Но, по словам Дмитрия Шелковского, теперь в структуре сделок преобладают менее подготовленные площадки. «Доля участков с готовой разрешительной документацией снизилась с 60% до 40%. Это отражает как сокращение предложения наиболее подготовленных земельных активов, так и ценовую недоступность таких участков для части игроков», — резюмировал он.