Алексей Синявский, «Колди»: «Мы хотим, чтобы люди чувствовали, что они часть чего-то большего»

«Колди» существует с 2003 года и за это время превратилась из генподрядчика в девелопера полного цикла. Как происходила эта трансформация?

К середине 2010-х компания накопила опыт, который позволил ей перейти от генподряда к девелопменту. Появились новые компетенции и новые люди, которые двигают компанию вперед. Неизменным остался наш акционер Дмитрий Крючков, который во многом задает авторский подход компании. Он глубоко погружен в продукт, лично участвует в обсуждении проектов и устанавливает высокую планку качества — вплоть до отдельных планировочных решений и деталей. В остальном компания, безусловно, сильно изменилась. 

Если раньше мы в основном занимались редевелопментом, то Kazakov Grand Loft стал одним из первых проектов полного цикла, а сейчас мы полноценно работаем в жилом и офисном сегментах недвижимости, открываем для себя новое направление «лайт индастриал». Компания растет и качественно, и количественно.

Раньше «Колди» называли нишевым девелопером. Но, судя по портфелю, это уже не так. Сколько у вас проектов и в каких сегментах?

Нас до сих пор иногда воспринимают как компанию, которая делает только лофты в центре. На самом же деле сегодня в работе около 20 проектов. Это жилье элитного и делюкс классов в центре, и бизнес-класс в других районах Москвы, и офисные кластеры, и индустриальные парки. У нас есть три проекта в рамках КРТ: крупнейший в Москве промпарк «лайт индастриал» многофункциональный комплекс Дорожная, 3, «Левент» на Дмитровском шоссе и деловые пространства на Нижней Красносельской, 35. На сегодняшний день совокупная площадь застройки проектов КРТ составляет порядка 500 тыс. кв. м. Кроме того, еще два объекта находятся на начальной стадии реализации. Количество площадок большое, они очень разные, и мы продолжаем расширяться. Если раньше мы делали 2-3 проекта в год, то сейчас это уже совсем другой масштаб. 

Сегодня общая площадь нашего портфеля превышает 1,6 миллиона квадратных метров, но мы планируем довести его за счет новых проектов до 2,5 миллионов в следующем году.

Как вы сохраняете качество при таком росте?

Это вопрос подхода. Мы не строим конвейер: у нас нет одинаковых домов, каждый проект уникален, и мы это ценим. Но чтобы работать с 20 проектами одновременно, пришлось многое менять внутри. Мы активно внедряем BIM, цифровизацию, автоматизируем процессы, учим людей работать по-новому.

Именно поэтому мы по-прежнему называем себя авторским, концептуальным девелопером. Наша задача — сделать каждый дом уникальным, удобным для жизни и соответствующим духу времени. Пока многие девелоперы выбирают подчеркнуто современную архитектуру, мы обращаемся к классицизму: берем из него лучшее и соединяем с современными инженерными и продуктовыми решениями. Такой подход встроен в ДНК компании.

В жилье концептуальность заметна особенно хорошо. Можно ли сохранить ее в коммерческой недвижимости, например, в «лайт индастриал»?

Я уверен, что да. «Лайт индастриал» — это не просто сухой склад из сэндвич-панелей. Наш первый проект в этом сегменте получит современные выразительные фасады.  Планируем использовать передовые инженерные решения и альтернативные источники энергии, в том числе газотурбинное оборудование, предусмотрим цифровые сервисы для резидентов, собственное приложение, идентификацию пользователей и управление доступом. Важно, чтобы объект был встроен в современную цифровую среду. До конца 2026 года компания планирует запуск трех новых объектов формата «лайт индастриал». Проекты будут объединены в отдельный зонтичный бренд.

Почему компания стала особенно активно диверсифицировать портфель именно в последние годы?

И то и другое. Мы следуем за рынком: видим перспективные площадки и берем их в работу. В частности, активно участвуем в проектах комплексного развития территорий. Для девелопера это интересный формат: он дает доступ к крупным площадкам и возможность не точечно поставить отдельный объект, а реализовать целостный проект, сделав окружение красивым и функциональным.

Одновременно это наша стратегия диверсификации: мы не хотим, чтобы весь портфель состоял только из жилья. Для разных направлений формируем отдельные продуктовые линейки и зонтичные бренды. В частности, сейчас есть «Колди Коллекция» (в него входят уже реализованный клубный дом «Хамовники 12», в котором после ввода в эксплуатацию в продаже осталась одна квартира, а также новые проекты — «Стендаль», «Козихинский 22», «Малая Никитская, 29», «Большая Сухаревская, 9», которые сейчас находится на стадии подготовки к запуску, и собрание вилл «Хамовники 14», ставшее развитием «Хамовников 12») и «Колди Сити», офисное направление компании, объединяющее современные деловые пространства с едиными стандартами качества.

Участие в проектах КРТ предполагает более тесное взаимодействие с городом, значительное финансирование и долгий горизонт реализации. Что в них привлекает «Колди»?

Да, взаимодействие с городом становится глубже, но город делает его все более понятным и технологичным. Есть конкретные стадии согласования, набор документов и сроки. Правила корректируются по мере практической обкатки, однако сам процесс становится прозрачнее.

Для банков проекты КРТ также выглядят достаточно понятными: известно происхождение площадки, ее история, назначение и основные параметры будущей застройки. Это отличается от ситуации, когда девелопер приобретает участок и только затем пытается понять, что и в каком объеме сможет на нем построить. Город дает проектам КРТ предусмотренные механизмы поддержки и упрощает часть процедур.

При этом проекты, конечно, различаются по экономике. Девелопер сам решает, участвовать ему или нет. Результат во многом зависит от того, насколько правильно он оценил площадку и насколько быстро способен реализовать проект.

Требования города к архитектуре становятся выше. Для концептуального девелопера это преимущество?

Архитектура в любом случае остается одним из самых сложных вопросов, потому что в ней всегда присутствует элемент вкуса. У города высокие требования, и они могут влиять на экономику проекта. Задача девелопера — найти баланс между высоким качеством архитектуры и коммерческой составляющей, чтобы проект оставался жизнеспособным.

Поэтому мы привлекаем к каждому объекту сильные команды, способные найти решение именно для конкретной локации и класса недвижимости. Архитектурную концепцию «Хамовников 12» разработал Евгений Герасимов: неоклассический образ и фасады из натурального камня позволили органично вписать дом в историческое окружение. Над интерьерами лобби работало бюро Олега Клодта, а декоративные элементы и барельефные панно создал скульптор Нельсон Афиан.

За художественное оформление фасада «Хамовники 12» отвечал скульптор Нельсон Афиан.  Фасад объекта облицован натуральным камнем Гохара, специально доставленным  «Колди» из Ирана

У «Дома 7 Даниловский» совсем другой характер: бюро «Остоженка» предложило современную архитектуру с панорамными окнами, ступенчатой композицией и тремя корпусами, соединенными теплыми стеклянными галереями. Бизнес-центр ТАЛЛЕР, спроектированный бюро СПИЧ под руководством Сергея Чобана, работает уже с другим масштабом и контекстом — это современная деловая архитектура Павелецкого кластера. 4 августа международное жюри International Architecture Awards включило ТАЛЛЕР в число лучших архитектурных проектов 2025–2026 годов, отметив его в категории «Офисные здания». Проекты получаются разными, потому что мы не пытаемся тиражировать одно удачное решение: для каждой площадки ищем собственный образ и собственную команду.

Часть проектов КРТ находится за пределами центра Москвы. Чем работа в этих районах отличается от привычных для «Колди» центральных локаций?

Главный вызов здесь — научиться работать с большими объемами. У нас уже есть сопоставимый опыт: площадь «Найс Лофт» составляет около 120 тыс. кв. м. Поэтому принципиально новой строительной специфики мы не видим.

Различаются прежде всего экономика и аудитория. В центре выше цена реализации и другой покупатель. За пределами центра речь чаще идет о бизнес-классе и бизнес-плюс, поэтому вызов прежде всего стоит перед коммерческим блоком: нужно научиться продавать большие объемы такого продукта. В наших строительных компетенциях мы уверены.

При этом КРТ — не обязательно только территории за Третьим транспортным кольцом. Есть и относительно небольшие площадки ближе к центру, где город хочет комплексно обновить фрагмент района: убрать малоценные постройки, создать качественное озеленение и добавить новую архитектуру.

Внутренняя опора

Выход в новые сегменты требует больших финансовых и человеческих ресурсов. Что изменилось внутри компании, позволив ей работать с такими объемами?

Мы активно растем и набираем людей. Несколько лет системно выстраиваем проектное управление: занимаемся цифровизацией, регламентацией и внедрением новых продуктов. Уходим от бумажных носителей, переводим взаимодействие внутри компании и с подрядчиками в цифровой формат. Это соответствует и тому направлению, в котором развивается Москва: город также цифровизирует взаимодействие с девелоперами.

Большое внимание уделяем обучению. Для топ-менеджмента проводили стратегические и командные сессии: вместе формулировали цели, учились эффективнее проводить совещания и взаимодействовать друг с другом. Для руководителей среднего звена действовала полугодовая программа по коммуникации, тайм-менеджменту, постановке целей и работе с результатом.

В компании есть внутренний слоган «архитекторы наследия». Что он означает?

Это не просто красивые слова, это про то, что каждый сотрудник — соавтор того, что мы строим. Неважно, проектировщик он, юрист или менеджер по продажам. Мы хотим, чтобы люди чувствовали сопричастность. Чтобы они могли привести детей, родственников, друзей, показать на дом или бизнес-центр и сказать: «Я это построил». Это меняет отношение к работе. Когда ты понимаешь, что твой труд останется в городе на десятилетия, ты начинаешь относиться к нему иначе.

И как вы это реализуете на практике? 

У нас есть несколько инструментов. Например, мы регулярно проводим экскурсии на наши объекты для сотрудников и их семей. Люди могут записаться, приехать, посмотреть, как выглядит проект, в котором они участвовали. Также мы закладываем капсулы с именами сотрудников в фундамент новых проектов. К примеру, мы это сделали на проекте «Солид» — пришли десятки людей,  пригласили прессу, получилось очень торжественно. Людям важно чувствовать, что они часть чего-то большего, а не просто винтики в механизме. 

Это работает как мотивация?

Я уверен, что да. В «Колди» люди работают долго, вырастают из линейных сотрудников в руководителей. Бывает, что уходят в другие компании, а потом возвращаются. Это как раз про сопричастность, про то, что ты не просто делаешь свою маленькую работу, а участвуешь в создании того, что останется в городе. Акционер Дмитрий Крючков всегда говорит: «Нам должно быть не стыдно оставить это потомкам». Это и есть «архитекторы наследия» — мы думаем о том, что мы оставляем после себя.

Да и с точки зрения внутреннего устройства «Колди» отличается от крупных девелоперских конвейеров. У нас небольшое количество управленческих уровней: руководитель проекта регулярно общается с операционным директором и акционером, участвует в принятии решений, инициирует и продвигает их. У него высокий уровень автономности и ответственности.

У нас нет двух одинаковых проектов — различаются архитектура, планировки, дизайн. Руководитель проекта не обслуживает стандартный процесс, а по-настоящему управляет уникальным продуктом.

Как вы привлекаете новые кадры?

Мы активно и на постоянной основе работаем со студентами, в частности МАРХИ: они на конкурсной основе разрабатывают и отрисовывают для нас архитектурные концепции. У нас проходят практику выпускники городских колледжей: молодые архитекторы работают помощниками, студенты подключаются к производственно-техническим задачам. Практиканты получают стипендии. У компании есть реальные проекты, на которых можно учиться. Студенты получают площадку для применения знаний, а Москва — возможность направлять учащихся туда, где практика не превращается в формальность. Их эскизы и презентации обсуждаются внутри компании и могут быть показаны городу.

Мы планируем масштабировать эту работу и думаем о создании собственной образовательной платформы. В новом офисе ASPACE на Кузнецком Мосту, 13/9, стр. 1 для этого предусмотрен просторный лекторий, где мы сможем читать лекции, разбирать реальные кейсы со студентами МАРХИ, а также проводить тренинги и профессиональные мероприятия для сотрудников. Пока рано называть эту платформу университетом, но нам хотелось бы систематизировать ту работу, которую мы уже ведем со студентами, колледжами и молодыми специалистами. Хотелось бы создать устойчивую систему, в которой студенты получают прикладные знания и опыт, а компания знакомится с талантливыми и мотивированными людьми. Чтобы молодой человек мог прийти к нам на практику, поработать над реальной задачей, затем стать сотрудником и со временем вырасти в квалифицированного специалиста или руководителя.

Это работа вдолгую. Ее эффект нельзя оценивать только количеством закрытых вакансий. Образовательная платформа — одновременно кадровый инструмент, часть бренда компании и вклад в развитие профессиональной среды города.

Что будет с «Колди» через 10 лет?

Надеюсь, компания останется такой же быстрой и амбициозной. Мы планируем выход на IPO, поэтому многое меняем внутри: структуру, отчетность, повышаем прозрачность. Станем больше, но не потеряем лицо. Жилье, КРТ, Light Industrial, да и центр Москвы, хоть и не становится больше, но переделываться будет бесконечно — нам хватит работы. 

Реклама, 16+. Рекламодатель: ООО «ТАЛЬВЕН», ИНН 9715335241.

ERID 2SDnjf2QPej