Адекватно оценить ситуацию

Оценка не является абсолютно самостоятельной профессией. Она представляет собой услуги по консультированию в области экономической оценки. Таким образом, она как бы привязана к интересу к объектам оценки – недвижимости, бизнесу и т. п., спрос на которые сегодня упал. Отразилось это и на рынке оценочных услуг. Особенно спрос на оценку уменьшился со стороны крупных игроков – девелоперов, занимающихся коммерческой и жилой недвижимостью. В то же время возрос интерес к оценочным услугам при реализации проектов рекреационной и спортивной направленности. Более активно знаниями оценщиков стали пользоваться госорганы», – говорит зам. гендиректора по оценке имущества ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Сергей Грибовский.

Начальник экспертного отдела ООО «Оценочная компания ГЦБ» Наталья Онищенко находит, что спрос на оценку сегодня сохраняет стабильность. Если до кризиса количество запросов постоянно нарастало, то сегодня не происходит ни роста, ни снижения. Зато наблюдаются изменения в структуре спроса. «Например, если ранее большая часть услуг, оказываемых нашей компанией, была направлена на кредитование и лизинг, а с иными оценочными ситуациями мы практически не сталкивались, то сегодня все чаще возникают потребности в оценках, связанных с экономическим спадом: вынужденная реализация залогов, имущественные споры, банкротство, конкурсное производство», – отмечает г-жа Онищенко.

«В текущих условиях замедления развития экономики и падения потребительского спроса невозможно говорить о том, что услуги по оценке имущества в целом востребованы в той же степени, что и до начала кризиса, – признает Дмитрий Давыдов, старший консультант отдела оценки Jones Lang LaSalle. – Вернее было бы говорить о перераспределении спроса в зависимости от целей оценки. К примеру, спрос на услуги по оценке для целей публичных и частных размещений на фондовом рынке практически отсутствует, и такая ситуация, вероятно, будет сохраняться до стабилизации ситуации на финансовом и денежном рынках. В то же время спрос на оценку при купле-продаже проблемных активов, процедурах банкротства, слияниях и поглощениях постепенно будет нарастать. По всей видимости, стабильным останется спрос на обязательную оценку, предусмотренную действующим законодательством».

«Часто клиенты, которые ранее заказывали отчеты для принятия управленческих решений, заказывают экспресс-заключение, которое выполняется в более короткие сроки и стоит меньше, чем отчет о сертифицированной оценке», – добавляет руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA SPb, оценщик Ольга Земцова. По ее словам, запросы заказчиков изменились и в части ценовых ожиданий: клиенты ждут скидок на все услуги оценщиков и получают их. В условиях кризиса работы стало меньше, так как сократилось количество потребителей услуг, игрокам приходится снижать расценки, хотя требования к качеству не изменились. Кроме того, стало меньше информации по сделкам – рынок менее активен, что увеличивает трудоемкость работ.

«Так как в настоящее время субъект оценочной деятельности – физическое лицо, профессиональных оценщиков достаточно много. Каждый из них может самостоятельно формировать и регулировать свое ценообразование, и демпинг отнимает работу у крупных игроков рынка, которые вынуждены ориентироваться на затратный метод определения стоимости работ – по себестоимости оказания услуги», – констатирует Ольга Земцова.

«Заказчик всегда стремился минимизировать свои издержки, связанные со сделкой. Сейчас, когда возникли проблемы с ликвидностью, это стремление еще более возросло. Усилилось давление на оценщика в плане, например, снижения цены на объект недвижимости при его покупке», – отмечает Сергей Грибовский. «К сожалению, некоторые оценочные компании для получения заказов злоупотребляют демпингом, чем наносят серьезный вред рынку, поскольку демпинг всегда сопровождается снижением качества оценочных работ. Использование заказчиками необоснованных оценок ведет к принятию ошибочных решений», – добавляет Дмитрий Давыдов.

Комплексное освоение

Однако появились и заказчики, которые с особой тщательностью относятся к оценке. «Все чаще сталкиваешься с ситуацией, когда заказчик читает отчеты от корки до корки. Очень приятно, что стали интересоваться содержимым отчета. Ранее заказчику было достаточно взглянуть на итоговую цифру», – говорит Наталья Онищенко.

В связи с этим профессиональные консультанты видят для себя определенные перспективы на этом рынке. Так, в начале этого года отдел оценки появился в составе компании Knight Frank SPb. «В условиях стагнации и неопределенности на рынке его участникам необходимо четко понимать, в каких границах находится рыночный уровень цен на тот или иной актив, – поясняет руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank SPb Антон Реутов. – В этих реалиях от качества работы оценщика, от глубины проводимых расчетов, от умения стратегически мыслить и предвидеть развитие ситуации на рынке зависит очень многое».

Поскольку запросы заказчиков сосредоточены в секторе определения рыночной стоимости с последующей возможностью реализовать актив в понятные сроки, актуальным становится вопрос ликвидности того или иного объекта и, как следствие, прогнозирование сроков продажи. «В этом процессе неоценимым преимуществом обладают оценщики, имеющие не только опыт в оценке, но и информационную поддержку от брокеров, которые, зная реальные цены предложений, зачастую более трезво оценивают ситуацию», – уверен Антон Реутов. «В наших оценках мы исходим из рыночной информации, поскольку плотно общаемся с коллегами, работающими на ежедневной основе с арендодателями и арендаторами, собственниками и инвесторами», – согласен с коллегой Дмитрий Давыдов.

Большая ошибка оценки

Основная проблема сегодня – это отсутствие реальной рыночной информации о сделках. Об этом говорят все опрошенные CRE Северо-Запад оценщики. «Мы находимся в ситуации, когда прежние рыночные ориентиры стоимости активов утеряны, в то же время новые еще не сложились», – констатирует Дмитрий Давыдов. «В любом случае повышается требование к качеству исходной информации, проверке и обоснованности арендных ставок. Для иностранных компаний, заказывающих оценку с перспективой выгодного вложения в действующий бизнес, возможность получения стабильного дохода становится определяющей. Когда цены неуклонно скользят вниз, на рынке возникает также вопрос определения «ценового дна». Этот вопрос задает нам почти каждый клиент», – говорит Антон Реутов.

«Цены предложений, как правило, завышены, цены спроса занижены – большой разрыв между ними. Недостоверность рыночной информации приводит к тому, что сегодня очень низка достоверность оценки рыночной стоимости, которую оценщик готов рекомендовать в качестве цены сделки. Говоря математическим языком – большая ошибка оценки. Как следствие этого – сложность переговоров между покупателем и продавцом при определении реальной цены объекта», – считает Сергей Грибовский.

«Я бы выделила две основных сложности сегодня. Первая – это методическая: в результате применения трех подходов оценщик может получить три несогласуемые между собой цифры; ситуация считается нормальной, когда два подхода сходятся, а результат третьего не согласуется. До сентября 2008 года все три подхода давали примерно одинаковые результаты. Вторая – это донесение результатов оценки до заказчика. Ценовые диапазоны на рынке коммерческой недвижимости снизились сегодня примерно в два раза. Если заказчик купил свою недвижимость по докризисным ценам, а сегодня мы ее оцениваем в два раза ниже, он не всегда к этому психологически готов», – замечает Наталья Онищенко. В этих условиях оценщики вынуждены пересмат­ривать свой арсенал. Причем сколько оценщиков – столько и мнений. Сейчас немногие оценщики доверяют доходному (прогнозному) подходу. Упала достоверность и сравнительного подхода. Сегодня его можно использовать как ориентировочный, с большим диапазоном цен от минимальных до максимальных. Во все времена, когда рынок «замирал», большое внимание уделялось затратному подходу, связанному с издержками на приобретение или создание объекта оценки с учетом минимальной или нулевой прибыли предпринимателя. Пожалуй, именно затратному подходу в такой постановке можно уделить особое внимание», – уверен Сергей Грибовский.

«Результаты затратного подхода без учета внешнего износа применять я бы не рекомендовала. Поскольку он основан прежде всего на определении затрат, связанных со строительством объекта, а строительство на сегодняшний день практически остановлено (или останавливается), то его результаты чаще всего превышают действительную рыночную стоимость», – возражает Наталья Онищенко. По ее мнению, результаты доходного подхода также являются очень сомнительными, поскольку основаны на прогнозировании и зачастую занижают действительную рыночную стоимость объекта. «Результаты сравнительного подхода являются наиболее точным инструментом при определении рыночной стоимости и истекают из скорректированных существенным образом цен предложения. Ранее все три подхода давали одинаковые результаты», – рассуждает г-жа Онищенко.

Не пробиться без бренда

Сергей Грибовский указывает на сложности при выборе наиболее эффективного использования объектов оценки вследствие часто меняющейся нормативной базы в сфере градостроительства. В условиях отсутствия большого массива рыночной информации и невозможности спрогнозировать ситуацию существенно возрастает роль экспертного мнения ведущих аналитиков и участников рынка недвижимости.

Особое значение приобретает ра­­бота саморегулируемых организаций участников рынка. «СРО на сегодняшний день является одной из важнейших надстроек на поле оценочной деятельности. После отмены лицензирования это – важнейший институт, который способен регулировать оценочную деятельность с точки зрения качества предоставляемых оценщиками услуг и защиты их интересов. Их роль будет возрастать и в таких вопросах, как подготовка методрекомендаций по выполнению различных видов оценки, формирование стандартов, решение споров между оценочными организациями, защита оценщиков в случае недобросовестной конкуренции и при возникновении спорных ситуаций», – говорит г-н Грибовский.

«В условиях, когда большая часть девелоперов и собственников стремится к закрытию информации о ценах предложения, небольшие оценочные компании оказываются заложниками этой ситуации. На логичный вопрос заказчика: «Рыночную цену вы определили, а какова вероятность теперь продать по этой цене?» – такие оценщики разводят руками и пожимают плечами. В более выгодной позиции находятся профессиональные оценочные компании, имеющие доступ к рыночной информации от брокеров и исследователей и, соответственно, имеющие возможность не только оценить объект, но и предложить услугу по последующей продаже/покупке объекта», – считает Антон Реутов.

Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb Игорь Лучков согласен, что в период кризиса на рынке оценки будет происходить укрупнение бизнеса. «Несмотря на то что законодатель делает главной фигурой оценки физическое лицо, оценщика, без бренда пробиться на этом рынке очень мало шансов. Существуют разнообразные конкурсы и аккредитации, на которых нужно показать свои ресурсы, свои силы, и выигрывают, конечно, всегда крупные игроки. Поэтому после кризиса мы увидим на рынке более крупный бизнес. Это нормально: в трудные времена все стараются держаться «стайками». Потом, со стабилизацией рынка, будет происходить обратный процесс разделения компаний», – утверждает г-н Лучков.

Наталья Онищенко еще более оптимистично оценивает перспективы рынка: «По сравнению с экономической ситуацией в стране в целом, на мой взгляд, перспективы на рынке оценки радужные. Количество заказов, думаю, сокращаться не будет. Возможно, незначительно снизится средняя стоимость одного заказа. Кроме того, изменится структура портфеля заказов оценочных компаний: из ситуаций, обусловленных экономическим подъемом, будем постепенно переходить к ситуациям, обусловленным экономическим спадом».

После кризиса

«Потребность в оценке для принятия обоснованных решений остается в любой экономической ситуации. В последние годы рынок недвижимости был в значительной степени «перегрет», развиваясь в ожидании постоянного роста. Можно рассчитывать, что в будущем в результате происходящего в настоящее время переосмысления стоимости активов собственниками в большей степени будет востребована объективная и реалистичная оценка», – уверен Дмитрий Давыдов.

Объем рынка оценки напрямую зависит от активности рыночных процессов. Нужно продать, купить в ипотеку, обменять – возникает потребность в оценке. После кризиса эти процессы будут набирать силу, значит, будет расти рынок оценки. «Думаю, что на рынке оценки продолжатся те процессы, которые он прервал. Закончится переход на саморегулируемость. Изменится структура заказов. Государство, становясь полноценным игроком рынка, увеличит свою долю в портфеле заказов на оценку. Основной ресурс (земли, площади) сегодня сосредоточен у государства, следовательно, именно государство потенциально является крупнейшим заказчиком оценки. Другое дело, что потребность в оценке появляется, когда государство начинает распоряжаться имуществом, а этот процесс был начат лишь в 2002–2003 годах. Кризис просто прервал развитие этого процесса», – считает Игорь Лучков.