Областные перспективы

Пример соседней Финляндии, где, несмотря на суровый климат, смогли создать достаточно центров для круглогодичного отдыха, стимулирует спрос на участки в Ленобласти со стороны инвесторов. Практика, однако, показывает, что до реального соперничества с финской курортной индустрией Ленобласти еще далеко.

Виной всему климат
Земля в окрестностях Петербурга превратилась в инвестиционно привлекательный актив. Подтверждение тому – заказы на участки, которые в настоящее время есть в портфеле практически всех крупных агентств недвижимости Петербурга.
При этом круг привлекательных для инвесторов направлений и районов постоянно расширяется. Это связано и с появлением президентской резиденции в Стрельне, что автоматически повысило статус целого района, и с планами масштабной реконструкции дворцовых ансамблей Ломоносова, и с увеличением числа состоятельных горожан. «Многие люди, которые живут в южной части Петербурга, просто не хотят ездить в северные районы, – говорит генеральный директор компании «Олимп 2000» Константин Поликарпов. – Они формируют спрос на объекты, расположенные в южном направлении, где есть немало мест, пригодных для нового строительства».
Данные компании «Адвекс-РОССТРО» показывают, что после реконструкции Константиновского дворца прилегающие к нему земельные угодья поднялись в цене до $12 тыс. за сотку, при том что средняя цена земли в районах активной застройки в 3–4 раза меньше. Сопоставимый рост предсказывается и в отношении участков вокруг Ломоносова.
Если попытаться бегло ознакомиться с предложением земельных наделов, выставляемых на продажу, вполне может показаться, что никаких особых проблем с удовлетворением спроса нет и не предвидится. Однако значительная часть земель Ленобласти имеет правовой статус сельскохозяйственных угодий. А это значит, что даже собственнику запрещается вести строительство на этих территориях. Попытка же получить все необходимые разрешения и согласования на практике может потребовать нескольких лет ходьбы по инстанциям, при этом и объем затрат, и результат процесса до последнего будут оставаться непредсказуемыми. Исходя из вышеизложенного потенциальная ценность земель, на которых застройка не воспрещена, возрастает.
Но если на рынке частного домостроения в Ленинградской области наблюдается «бум», то в отношении строительства объектов досуга этого не скажешь. Как отмечает генеральный директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский, базы отдыха в Ленинградской области сейчас приобретаются в основном для строительства коттеджных поселков. Мало кто стремится провести реконструкцию и сохранить профиль объекта. Причины просты: коттеджи чаще раскупаются на стадии строительства, и проекты окупаются в течение года. А спортивные комплексы или базы отдыха начнут приносить прибыль в лучшем случае через четыре-пять лет.
По мнению большинства петербургских девелоперов, развивать туристический бизнес вне городской черты в северных широтах очень непросто. Поэтому успех новых проектов будет зависеть прежде всего от тех ноу-хау, которые позволят привлечь отдыхающих в холодные месяцы. В противном случае с осени и до весны базы будут простаивать – любителей просто дышать свежим воздухом и любоваться соснами явно недостаточно.
Эксперты полагают, что новые базы отдыха вокруг Петербурга привлекут потенциальных туристов, поскольку будут привязаны к спортивным объектам: беговым лыжням, каткам, трассам для снегоходов, трамплинам.

Инвестиции растут
В настоящее время на территории Ленинградской области действуют около 15 горнолыжных трасс. Наиболее популярные – «Охта парк», «Орлиная гора», «Пухтолова гора», «Снежный», «Золотая долина», «Красное озеро». Три последних расположены в 70 км от города, возле поселка Коробицино, и считаются едва ли не самыми лучшими в области. С каждым годом в развитие курортов вкладываются все более значительные инвестиции. Если несколько лет назад на развитие «Красного озера» было потрачено более $2 млн., то в настоящее время на строительство нового курорта «Игора» в Приозерском районе выделено порядка $50 млн.
Тем не менее специалисты с осторожностью говорят о перспективах проектов, связанных с индустрией отдыха. Игорь Горский, приводя в пример все ту же Финляндию, где в свое время там было построено немало коттеджных поселков без какой-либо выдумки в расчете на отдыхающих, отмечает, что сегодня значительная часть этих домиков пустует. «Спросом пользуются в основном те коттеджи, что расположены вблизи городов: их снимают приезжие, которые не хотят останавливаться в городских гостиницах. Но мы пойти по тому же пути не сможем. Рассчитывать на «экологических туристов», которые ценят возможность «слиться с природой», нам не приходится».
В марте нынешнего года правительство Ленобласти утвердило результаты государственной кадастровой оценки земли на вверенной ему территории. С будущего года эти параметры будут использоваться при расчетах ставок земельного налога и для рыночной оценки земли. По мнению специалистов, это означает, что купить кусочек Ленобласти станет дороже.
Кадастровая оценка длилась почти четыре года и затронула 35 городов и около 3 тысяч деревень. Земля оценивалась дифференцированно, в зависимости от местоположения, развития инфраструктуры и ряда других факторов. Как нетрудно предположить, самые дорогие участки находятся в городах и поселках, расположенных неподалеку от Петербурга: Всеволожске, Гатчине, Сертолове, а также в приграничном Выборге и промышленно развитом Тосно.
В настоящее время ставка земельного налога устанавливается исходя из нормативной стоимости земли, которую, в свою очередь, определяет федеральное правительство. В течение осени нынешнего года областные власти намерены провести через законодательное собрание закон о кадастровой оценке, по которому рыночная стоимость земли при проведении с ней операций не должна быть ниже кадастровой.
Областное руководство не скрывает, что в настоящее время предприятия начали активно выкупать занимаемые ими земельные участки. Текущая стоимость выкупа – 10 ставок земельного налога за квадратный метр – является меньше той, которая будет установлена с начала следующего года.