Назад
3 Сентября 2009, 13:10
Портфельная ревизия
Вместе со школьниками
к началу нового учебного года собираются навести порядок в своих
портфелях и инвесторы. Осенью
ожидается вторая волна кризиса,
и, несмотря на уверения правительства, что она будет мягкой, оптимизация портфеля не повредит.
Быстрые деньги
В период бурного роста рынка практически любой объект коммерческой недвижимости, расположенный в удачном месте, являлся соблазнительным для инвестора. Наиболее интересными девелоперскими активами, по мнению экспертов, сегодня являются проекты, способные генерировать денежный поток в текущей или среднесрочной перспективе.
«В целом я бы выделил три типа активов, которые остаются привлекательными на сегодняшний день, – отмечает Сергей Гоголев, генеральный директор российского представительства Trigranit Development Corporation. – Во-первых, это проекты в финальной стадии реализации с сформированным пулом арендаторов, отличным месторасположением (prime location) и прогнозируемым cash flow (учитывая качественный пул арендаторов). Во-вторых, это земельные активы, которые в ближайшее время могут быть использованы государственными предприятиями для развития инфраструктуры. Такой вид сотрудничества позволяет получать неплохой возврат инвестиций с земельного участка за счет государственных компенсаций. И, в-третьих, привлекательным можно назвать любой действующий объект недвижимости, который генерирует постоянный денежный поток для собственника».
По мнению Михаила Ильина, управляющего директора консалтинговой группы «НЭО Центр», следует присмотреться, с одной стороны, к активам, находящимся на завершающей стадии строительства (с готовностью 70–90%), и к активам, способным генерировать денежный поток в текущей или среднесрочной (до 1,5–2 лет) перспективе, с другой стороны. Также привлекательными будут активы с наиболее выгодным местоположением в крупных городах на любой стадии проекта – разумеется, по адекватной стоимости. Лакомым кусочком для инвестора будут и активы стоимостью до $30–50 млн – как наиболее ликвидные.
«В настоящий момент к числу наиболее интересных девелоперских активов можно отнести сегмент элитного жилья. Несмотря на снижение цен и, как следствие, маржи прибыли, спрос на этот тип жилья является достаточно стабильным и в меньшей степени подвержен зависимости от макроэкономической конъюнктуры, – считает Павел Митрофанов, руководитель направления инвестиционных рейтингов, рейтинговое агентство «Эксперт РА». – Кроме того, привлекательны проекты в Сочи, в первую очередь связанные с Олимпиадой. К 2014 году кризис имеет шансы закончиться, а столь значимое международное событие станет хорошим драйвером роста цен. Более того, поток бюджетных средств на строительство олимпийских объектов и инфраструктуры пока не иссякает. Учитывая стагнацию экономики, мы не ожидаем рост цен на недвижимость по крайней мере в течение ближайшего года».
Следовательно, по мнению Павла Митрофанова, еще в течение как минимум года будет возможность покупать привлекательные объекты по не менее привлекательным скидкам. Девелоперы, которым не удастся реструктурировать задолженность, уже выставили объекты на продажу (и к осени наверняка их станет в несколько раз больше), а также будут вынуждены продать часть своих активов с дисконтом, чтобы избежать банкротства. Сегодня у многих «строительных» банков задолженность клиентов-девелоперов превысила все разумные пределы. Очевидно, за этим последует либо продажа залогов (те самые проблемные активы – и не только проблемные, но и активы хорошего качества) с дисконтом либо банкротство этих девелоперов и продажа активов с дисконтом уже в рамках конкурсного производства.
Роберт Вартеванян, партнер, руководитель группы сделок по слияниям и поглощениям, КПМГ в России и СНГ, считает, что в настоящий момент недвижимость не пользуется большим спросом у инвесторов. Некоторый спрос есть на построенные объекты, где заключены долгосрочные контракты с надежными арендаторами. Также инвесторов могут заинтересовать отели средней категории – 3–4*, так как их услуги будут востребованы даже во время кризиса.
Возможно, что именно тот факт, что коммерческая недвижимость сегодня не пользуется большим спросом у инвесторов, и дает возможность сильным игрокам рынка, на протяжении нескольких лет грамотно строившим и распоряжавшимся своими активами, пополнить свой портфель интересными объектами. «Сегодня есть возможность пополнить свой инвестиционный портфель уникальными с точки зрения соотношения «местоположение – цена» проектами, – говорит Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». – До кризиса такие проекты либо не выставлялись на рынок, либо стоили запредельно дорого. Наша компания при выборе отдает предпочтение московским проектам – тем, которые в ближайшее время достроятся и будут приносить cash flow, либо объектам, обладающим уникальными характеристиками. Например, мы купили специализированный ТЦ «Тряпка» площадью 22 тыс. кв. м, строящийся на Ленинградском шоссе».
Все «лишнее» – за борт?
Вместе с перспективными и привлекательными объектами в каждом инвестиционном портфеле наверняка найдутся проекты, которые сегодня тяжким грузом осели на его дне. «В первую очередь девелоперам надо избавляться от объектов, которые начнут приносить выручку только через значительный промежуток времени, а также от тех, которые генерируют отрицательные денежные потоки, – считает Роберт Вартеванян. – Спрос на такие объекты в настоящее время невелик».
Павел Митрофанов считает, что необходимо отказываться от масштабных проектов, находящихся на нулевом цикле строительства, которые слишком велики для послекризисных периодов. Если есть возможность заменить проект чем-то менее масштабным и дорогим, нужно это сделать.
Соглашаясь с Павлом Митрофановым в том, что прежде всего необходимо избавляться от активов с высокой стоимостью строительства, Михаил Ильин добавляет, что при возможности нужно расставаться и с активами, обремененными залогом (банковским финансированием) либо невыполненными обязательствами в части расчетов с регионом в любой форме, а также от активов с не совсем удачной концепцией.
«Самыми неудобными в сегодняшней ситуации оказываются земельные банки без подведенных коммуникаций, – говорит Сергей Гоголев. – Хотя сейчас не самое лучшее время избавляться от каких бы то ни было активов: никто ничего не покупает. Для любого собственника в такой ситуации стоит вопрос: либо продавать за бесценок, что тоже представляется проблематичным, либо держать на балансе, неся убытки». Таким образом, если есть возможность «содержать» проект или он не требует постоянных расходов (высокие ставки аренды за землю и т. д.), то лучше оставить его «при себе» до лучших времен. Если же необходимы постоянные денежные вливания, а девелопер не в состоянии себе этого позволить – надо избавляться».
«Все хотят избавиться от таких активов, как земельные ресурсы. Особенно от крупномасштабных территорий, не имеющих инженерной подготовки, потому что платежеспособный спрос на них в ближайшее время будет отсутствовать, – считает Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», член Наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент», президент Гильдии управляющих и девелоперов. –
Но надо понимать, что то, от чего многие хотят избавиться, инвесторы не готовы приобретать. Стратегия продаж не может находиться в безвоздушном пространстве, она связана со спросом. Конечно, девелоперская компания, испытывающая проблемы с ликвидностью, хочет избавиться от своих активов в следующей последовательности: земля сельхозназначения, земля с разработанным проектом планировки и проектной документацией, недостроенные объекты и в последнюю очередь объекты, генерирующие cash flow. То есть чем больше времени до завершения проекта, тем более желательным он является для реализации девелоперской компанией и тем менее интересен он для инвесторов». Позиции девелоперов и инвесторов в отношении объекта купли-продажи полностью противоположны. Поэтому необходим поиск компромиссов. И сегодня компромисс достигается, но на условиях покупателя.
Поздно пить боржоми?
Если говорить о том, какие из проблемных активов могут быть интересны сегодня инвестору, следует, по мнению Сергея Гоголева, в первую очередь отметить те проекты, у которых есть потенциал для развития грамотным девелопером. Ведь проблемные активы тоже бывают разными, и если c так называемыми bad assets еще можно что-то сделать, то активы уровня bad bad уже точно никому не интересны, в том числе и банкам. Банки сейчас предпочитают проекты с невысоким уровнем риска и минимумом проблем.
«Сегодня коммерческая недвижимость интересна достаточно узкому кругу инвесторов, – говорит Павел Митрофанов. – Например, это могут быть компании второго и третьего эшелонов, не имевшие задолженности и считавшие неразумным приобретать в собственность здание по докризисным ценам. Покупка офиса для них (при условии наличия свободных средств) на дне рынка – хорошее вложение средств и экономия на аренде в будущем. Однако таких компаний единицы. Также интерес возможен со стороны фондов, специализирующихся на управлении «стрессовыми активами» и располагающих длинным фондированием».
По мнению Роберта Варте-ваняна, в первую очередь это фонды, специализирующиеся на проблемных активах (vultures funds), которые приобретают активы с очень большим дисконтом. Также проблемные активы могут быть интересны девелоперам (или другим компаниям и бизнесменам), имеющим устойчивое финансовое положение, особенно тем, кто продал свой бизнес до кризиса. Что касается сроков оптимизации своего инвестиционного портфеля, то г-н Вартеванян считает, что в идеале портфель надо оптимизировать к концу лета, так как многие банки из-за роста просроченной задолженности осенью ожидают второй волны финансового кризиса. «Оптимизировать инвестиционный портфель нужно постоянно, гибко реагируя на тенденции рынка и стараясь предугадать новые тенденции», – говорит Михаил Ильин.
Сергей Гоголев считает, что оптимизировать инвестиционный портфель надо было раньше – в самом начале кризиса. В текущей ситуации заниматься этим будет очень сложно. Что такое оптимизация инвестиционного портфеля? На первом этапе – это анализ и избавление от неудобных для инвестора проектов, на втором этапе – реконфигурация оставшихся (заморозка, реконцепция и другие преобразования). Сейчас можно смело заниматься реконцепцией, ожидая подъема рынка в ближайшие 2–3 года. Продавать же (за какими-то редким, уникальным исключением) не имеет смысла просто потому, что пока никто ничего не покупает.
«Продавать активы сейчас не время, и без крайней нужды этого делать не стоит, так как сегодня далеко не самые выгодные для продажи цены, – уверен Виталий Ефимкин. – Поэтому, если есть возможность, объекты лучше придержать до тех пор, пока рынок не пойдет вверх. Мы внесли коррективы в нашу инвестиционную стратегию и в первую очередь финансируем проекты, находящиеся в высокой стадии готовности, в том числе и новые, чтобы как можно скорее их открыть. Что касается объектов, находящихся в проектной стадии, сегодня есть возможность более тщательно заниматься их проработкой».
Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что сегодня продавать активы, учитывая то, что предложение намного превышает спрос, нужно только в крайнем случае, гораздо разумнее попытаться найти способ придержать их до лучших времен.
Зато такое время, когда можно пополнить инвестиционный портфель интересными, а порой и уникальными объектами с отличными характеристиками, представится еще нескоро. Поэтому нужно ловить момент и использовать ситуацию в свою пользу.
В период бурного роста рынка практически любой объект коммерческой недвижимости, расположенный в удачном месте, являлся соблазнительным для инвестора. Наиболее интересными девелоперскими активами, по мнению экспертов, сегодня являются проекты, способные генерировать денежный поток в текущей или среднесрочной перспективе.
«В целом я бы выделил три типа активов, которые остаются привлекательными на сегодняшний день, – отмечает Сергей Гоголев, генеральный директор российского представительства Trigranit Development Corporation. – Во-первых, это проекты в финальной стадии реализации с сформированным пулом арендаторов, отличным месторасположением (prime location) и прогнозируемым cash flow (учитывая качественный пул арендаторов). Во-вторых, это земельные активы, которые в ближайшее время могут быть использованы государственными предприятиями для развития инфраструктуры. Такой вид сотрудничества позволяет получать неплохой возврат инвестиций с земельного участка за счет государственных компенсаций. И, в-третьих, привлекательным можно назвать любой действующий объект недвижимости, который генерирует постоянный денежный поток для собственника».
По мнению Михаила Ильина, управляющего директора консалтинговой группы «НЭО Центр», следует присмотреться, с одной стороны, к активам, находящимся на завершающей стадии строительства (с готовностью 70–90%), и к активам, способным генерировать денежный поток в текущей или среднесрочной (до 1,5–2 лет) перспективе, с другой стороны. Также привлекательными будут активы с наиболее выгодным местоположением в крупных городах на любой стадии проекта – разумеется, по адекватной стоимости. Лакомым кусочком для инвестора будут и активы стоимостью до $30–50 млн – как наиболее ликвидные.
«В настоящий момент к числу наиболее интересных девелоперских активов можно отнести сегмент элитного жилья. Несмотря на снижение цен и, как следствие, маржи прибыли, спрос на этот тип жилья является достаточно стабильным и в меньшей степени подвержен зависимости от макроэкономической конъюнктуры, – считает Павел Митрофанов, руководитель направления инвестиционных рейтингов, рейтинговое агентство «Эксперт РА». – Кроме того, привлекательны проекты в Сочи, в первую очередь связанные с Олимпиадой. К 2014 году кризис имеет шансы закончиться, а столь значимое международное событие станет хорошим драйвером роста цен. Более того, поток бюджетных средств на строительство олимпийских объектов и инфраструктуры пока не иссякает. Учитывая стагнацию экономики, мы не ожидаем рост цен на недвижимость по крайней мере в течение ближайшего года».
Следовательно, по мнению Павла Митрофанова, еще в течение как минимум года будет возможность покупать привлекательные объекты по не менее привлекательным скидкам. Девелоперы, которым не удастся реструктурировать задолженность, уже выставили объекты на продажу (и к осени наверняка их станет в несколько раз больше), а также будут вынуждены продать часть своих активов с дисконтом, чтобы избежать банкротства. Сегодня у многих «строительных» банков задолженность клиентов-девелоперов превысила все разумные пределы. Очевидно, за этим последует либо продажа залогов (те самые проблемные активы – и не только проблемные, но и активы хорошего качества) с дисконтом либо банкротство этих девелоперов и продажа активов с дисконтом уже в рамках конкурсного производства.
Роберт Вартеванян, партнер, руководитель группы сделок по слияниям и поглощениям, КПМГ в России и СНГ, считает, что в настоящий момент недвижимость не пользуется большим спросом у инвесторов. Некоторый спрос есть на построенные объекты, где заключены долгосрочные контракты с надежными арендаторами. Также инвесторов могут заинтересовать отели средней категории – 3–4*, так как их услуги будут востребованы даже во время кризиса.
Возможно, что именно тот факт, что коммерческая недвижимость сегодня не пользуется большим спросом у инвесторов, и дает возможность сильным игрокам рынка, на протяжении нескольких лет грамотно строившим и распоряжавшимся своими активами, пополнить свой портфель интересными объектами. «Сегодня есть возможность пополнить свой инвестиционный портфель уникальными с точки зрения соотношения «местоположение – цена» проектами, – говорит Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». – До кризиса такие проекты либо не выставлялись на рынок, либо стоили запредельно дорого. Наша компания при выборе отдает предпочтение московским проектам – тем, которые в ближайшее время достроятся и будут приносить cash flow, либо объектам, обладающим уникальными характеристиками. Например, мы купили специализированный ТЦ «Тряпка» площадью 22 тыс. кв. м, строящийся на Ленинградском шоссе».
Все «лишнее» – за борт?
Вместе с перспективными и привлекательными объектами в каждом инвестиционном портфеле наверняка найдутся проекты, которые сегодня тяжким грузом осели на его дне. «В первую очередь девелоперам надо избавляться от объектов, которые начнут приносить выручку только через значительный промежуток времени, а также от тех, которые генерируют отрицательные денежные потоки, – считает Роберт Вартеванян. – Спрос на такие объекты в настоящее время невелик».
Павел Митрофанов считает, что необходимо отказываться от масштабных проектов, находящихся на нулевом цикле строительства, которые слишком велики для послекризисных периодов. Если есть возможность заменить проект чем-то менее масштабным и дорогим, нужно это сделать.
Соглашаясь с Павлом Митрофановым в том, что прежде всего необходимо избавляться от активов с высокой стоимостью строительства, Михаил Ильин добавляет, что при возможности нужно расставаться и с активами, обремененными залогом (банковским финансированием) либо невыполненными обязательствами в части расчетов с регионом в любой форме, а также от активов с не совсем удачной концепцией.
«Самыми неудобными в сегодняшней ситуации оказываются земельные банки без подведенных коммуникаций, – говорит Сергей Гоголев. – Хотя сейчас не самое лучшее время избавляться от каких бы то ни было активов: никто ничего не покупает. Для любого собственника в такой ситуации стоит вопрос: либо продавать за бесценок, что тоже представляется проблематичным, либо держать на балансе, неся убытки». Таким образом, если есть возможность «содержать» проект или он не требует постоянных расходов (высокие ставки аренды за землю и т. д.), то лучше оставить его «при себе» до лучших времен. Если же необходимы постоянные денежные вливания, а девелопер не в состоянии себе этого позволить – надо избавляться».
«Все хотят избавиться от таких активов, как земельные ресурсы. Особенно от крупномасштабных территорий, не имеющих инженерной подготовки, потому что платежеспособный спрос на них в ближайшее время будет отсутствовать, – считает Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», член Наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент», президент Гильдии управляющих и девелоперов. –
Но надо понимать, что то, от чего многие хотят избавиться, инвесторы не готовы приобретать. Стратегия продаж не может находиться в безвоздушном пространстве, она связана со спросом. Конечно, девелоперская компания, испытывающая проблемы с ликвидностью, хочет избавиться от своих активов в следующей последовательности: земля сельхозназначения, земля с разработанным проектом планировки и проектной документацией, недостроенные объекты и в последнюю очередь объекты, генерирующие cash flow. То есть чем больше времени до завершения проекта, тем более желательным он является для реализации девелоперской компанией и тем менее интересен он для инвесторов». Позиции девелоперов и инвесторов в отношении объекта купли-продажи полностью противоположны. Поэтому необходим поиск компромиссов. И сегодня компромисс достигается, но на условиях покупателя.
Поздно пить боржоми?
Если говорить о том, какие из проблемных активов могут быть интересны сегодня инвестору, следует, по мнению Сергея Гоголева, в первую очередь отметить те проекты, у которых есть потенциал для развития грамотным девелопером. Ведь проблемные активы тоже бывают разными, и если c так называемыми bad assets еще можно что-то сделать, то активы уровня bad bad уже точно никому не интересны, в том числе и банкам. Банки сейчас предпочитают проекты с невысоким уровнем риска и минимумом проблем.
«Сегодня коммерческая недвижимость интересна достаточно узкому кругу инвесторов, – говорит Павел Митрофанов. – Например, это могут быть компании второго и третьего эшелонов, не имевшие задолженности и считавшие неразумным приобретать в собственность здание по докризисным ценам. Покупка офиса для них (при условии наличия свободных средств) на дне рынка – хорошее вложение средств и экономия на аренде в будущем. Однако таких компаний единицы. Также интерес возможен со стороны фондов, специализирующихся на управлении «стрессовыми активами» и располагающих длинным фондированием».
По мнению Роберта Варте-ваняна, в первую очередь это фонды, специализирующиеся на проблемных активах (vultures funds), которые приобретают активы с очень большим дисконтом. Также проблемные активы могут быть интересны девелоперам (или другим компаниям и бизнесменам), имеющим устойчивое финансовое положение, особенно тем, кто продал свой бизнес до кризиса. Что касается сроков оптимизации своего инвестиционного портфеля, то г-н Вартеванян считает, что в идеале портфель надо оптимизировать к концу лета, так как многие банки из-за роста просроченной задолженности осенью ожидают второй волны финансового кризиса. «Оптимизировать инвестиционный портфель нужно постоянно, гибко реагируя на тенденции рынка и стараясь предугадать новые тенденции», – говорит Михаил Ильин.
Сергей Гоголев считает, что оптимизировать инвестиционный портфель надо было раньше – в самом начале кризиса. В текущей ситуации заниматься этим будет очень сложно. Что такое оптимизация инвестиционного портфеля? На первом этапе – это анализ и избавление от неудобных для инвестора проектов, на втором этапе – реконфигурация оставшихся (заморозка, реконцепция и другие преобразования). Сейчас можно смело заниматься реконцепцией, ожидая подъема рынка в ближайшие 2–3 года. Продавать же (за какими-то редким, уникальным исключением) не имеет смысла просто потому, что пока никто ничего не покупает.
«Продавать активы сейчас не время, и без крайней нужды этого делать не стоит, так как сегодня далеко не самые выгодные для продажи цены, – уверен Виталий Ефимкин. – Поэтому, если есть возможность, объекты лучше придержать до тех пор, пока рынок не пойдет вверх. Мы внесли коррективы в нашу инвестиционную стратегию и в первую очередь финансируем проекты, находящиеся в высокой стадии готовности, в том числе и новые, чтобы как можно скорее их открыть. Что касается объектов, находящихся в проектной стадии, сегодня есть возможность более тщательно заниматься их проработкой».
Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что сегодня продавать активы, учитывая то, что предложение намного превышает спрос, нужно только в крайнем случае, гораздо разумнее попытаться найти способ придержать их до лучших времен.
Зато такое время, когда можно пополнить инвестиционный портфель интересными, а порой и уникальными объектами с отличными характеристиками, представится еще нескоро. Поэтому нужно ловить момент и использовать ситуацию в свою пользу.
Назад
Загрузка...