Ирина Рукина: «Из-за безумной цены на недвижимость сегодня происходят настоящие преступления»

Ирина Михайловна, расскажите, как развивается проект «Пром Сити Москва». Стала ли идея реальной программой развития города на ближайшие годы?
Самый главный успех в том, что проект, предложенный три года назад инициативной группой наконец стал проектом Москвы. Это достаточно редкое явление, считанные случаи, но сегодня я могу с уверенностью сказать, что концепция проекта принята властями. По нему даются многочисленные интервью. Сегодня многие говорят о «Пром Сити Москва» как об абсолютно реальном проекте создания новой промышленности XIX века.

Произошли ли какие-то принципиальные изменения в идеологии проекта? Другими словами, почему программа была признана только сегодня, а не три года назад, когда все только начиналось?
С самого начала основной идеей проекта мы видели нахождение баланса между строительным комплексом и научно-промышленной отраслью. Мы сразу попытались понять, как соединить, казалось бы, несоединимое – интересы девелоперов, которые готовы застроить любую пядь земли – дай только волю, и интересы научно-промышленной отрасли, которая должна достойно развиваться, обеспечивать доход в бюджет Москвы, а, следовательно, формировать и социальную политику города. В этом отношении идея проекта не изменилась. Но если какое-то время назад акцент делался на том, какие предприятия выводить, какие – ликвидировать, какие – перебазировать, сейчас появилось совершенно другое видение вопроса, была придумана новая формула – не «кого выводить», а «куда выводить». В этот момент все встало на свои места. Эта идея и получила развитие, а впоследствии была принята городом.
Фактически за три года была проведена колоссальная работа, работа, которая не велась в городе более 15 лет. В соответствии с Генеральным планом развития Москвы, на сегодняшний день разработаны Градостроительные планы всех административных округов. Определены производственные зоны и территории, сохраняющие свое промышленное назначение, на которых строительство жилья и других социальных объектов в силу объективных причин развивать невозможно. Определены и территории, которые в силу объективных причин будут освобождены от промышленных предприятий. Кроме этого, проведена кадастровая оценка земель Москвы по видам их функционального использования.

Была ли обеспечена защита интересов промышленности на законодательном уровне?
Несколько месяцев назад в Москве был принят долгожданный закон об использовании земельно-имущественных комплексов столичных предприятий в целях сохранения научно-промышленного потенциала города. Теперь, по закону, если территория определяется как промышленная зона, то ничего другого здесь быть уже не может. Таким образом, нам отчасти удалось решить одну из самых серьезных проблем промышленного комплекса – с момента вступления закона в силу резко уменьшилось количество захватов предприятий, их насильственное банкротство с последующим использованием освобождающихся участков под застройку дорогого жилья.

Каким же образом ведется работа с собственниками, которые так давно ждут своего «звездного часа»? В условиях, когда законодательство достаточно хорошо защищает право собственности, какие механизмы воздействия здесь вообще могут быть предусмотрены?
Один из самых сложных вопросов – нахождение мотивации для инвестора. Сегодня в одном только ЦАО есть около 80 промышленных предприятий, которых там быть не должно. Разумеется, это не государственные структуры, а частная собственность. Каким же образом ведется диалог? На самом деле, это индивидуальная работа в режиме ручной настройки. Нам было непросто сказать людям, что земля, на которую они так рассчитывали, объявляется либо территориями освобождаемыми, либо промышленными сохраняемыми территориями. Между тем для любого собственника в рамках проекта предусмотрена серьезная компенсация. У многих владельцев, освобождающих участки в центре, появится возможность развивать эту территорию наряду с городом, то есть быть соинвестором проекта на освобожденной земле – подобная схема работы будет выгодна для собственника и позволит ему не только окупить свой переезд, но и заработать средства. Безусловно, владельцам территорий будут предложены новые адреса, собственникам, сознательно ведущим производство к банкротству, будет предложено освободить землю, на выгодных условиях инвестировать средства в производство для сохранения бизнеса. Существуют самые разные сценарии развития программы, все зависит от конкретной ситуации.

При том что компенсационный пакет достаточно серьезен, многих собственников значительно больше «греет» мысль о нескольких га земли в центре Москвы. Наверняка в этих условиях не дремлют лоббисты?
Уже были прецеденты, когда они пытались отстаивать возможность осуществления непрофильных инвестиционных контрактов на промышленной земле. Такая ситуация создалась, например, в отношении завода по производству ниток. Когда промышленность была перебазирована, лоббисты с инвестиционным проектом пришли к Юрию Михайловичу. Поскольку закон об использовании земельно-имущественных комплексов к тому моменту уже вступил в силу, последовал мгновенный отказ. Производили нитки? Производите иголки! Организуйте фабрику по пошиву одежды. В конце концов, закон должен защищать не только права собственника, но и интересы города, его жителей. Москва вовсе не хочет лишиться рабочих мест, доходов от работы производств, которые влияют на социальную политику города. Важно понимать, что, когда мы говорим о проекте, мы думаем не о железках, земле и индустриальных объектах, а о тех гарантиях, которые этот проект может дать Москве.

По какому принципу осуществляется зонирование территории под промышленные объекты?
Как я уже отмечала, недавно была проведена кадастровая оценка земель Москвы. По функциональному использованию мы разделили земли на 14 видов – промышленность, социальные объекты, жилые дома, гостиничные и офисные объекты и т. д. По каждому участку, кварталу были определены назначение и цена земли – нормативная, кадастровая и рыночная. Когда мы стали сопоставлять стоимость участков с их функциональным использованием, мы сразу увидели, на каких территориях выгодно размещать промышленность, на каких – жилую недвижимость и т. д. Играли роль и другие факторы – инфраструктура, инженерные коммуникации, вопросы экологии и др. Таким образом, мы определи 26 территорий города, плохо приспособленных для жизни. Все они были приняты Москомархитектурой как сохраняемые промышленные территории Москвы. Кроме этого, при определении промучастков мы ввели понятие обмена площадями. Например, в юго-восточном или в северо-западном округе есть большая территория, на которой «разбросаны» небольшие научные учреждения. Для оптимизации использования земель эти НИИ можно разместить в одном современном здании, например, в центре Москвы – на участке, освобожденном от промышленности. Некогда занимаемые научными учреждениями территории в свою очередь отдаются под жилую застройку.

Промышленные зоны – это не только комплекс предприятий как таковых, но и инфраструктура, коммуникации и т. д. Как будет решаться проблема недостатка высокоэффективных энергетических мощностей для работы производств?
Конечно, промышленность не работает без серьезных энергетических мощностей. В условиях, когда промышленность «разбросана» по городу, никому нет дела до ввода новых энергетических ресурсов – строительство ТЭЦ для обслуживания одного промышленного комплекса экономически неэффективно. Другое дело, когда существует программа по комплексному освоению промышленных территорий. Не так давно частная компания выиграла конкурс на строительство ТЭЦ на территории Молжаниново. Оказывается, что проект «Пром Сити Москва» необходим ей как воздух. Почему? Потому что она умеет считать деньги – где, как не в промзоне, она может реализовать свои честолюбивые планы? Ни жилая недвижимость, ни офисы никогда не будут потреблять столько энергии, сколько производство. Тем более что это не просто промышленные объекты, это промышленность нового типа – кластерная, которая формируется по территориальному и отраслевому принципам. Стоит иметь в виду, что, когда мы говорим о создании промышленных зон, мы имеем в виду не только производства. В рамках проекта «Пром Сити Москва» есть отдельные программы, связанные с созданием товаропроводящих сетей и формирования предприятий крупного опта и мелкой розницы. Строительство складов – это тоже серьезная часть «Пром Сити Москва». По нашим данным, на сегодняшний день рынку не хватает 5–8 млн. кв. м складов. Если мы не обеспечим рынок качественными площадями на специально отведенных для этого территориях, склады по-прежнему будут создаваться стихийно на каждом свободном клочке земли, перечеркивая все наши усилия по оптимизации использования столичной земли.

Каким бы образом ни происходило зонирование промышленных зон, понятно, что они так или иначе будут примыкать к жилому сектору. Как будут решаться вопросы экологии?
К нам часто обращаются жители с вопросами о том, как можно нормально жить рядом с промзоной. На самом деле, если речь идет о современной промышленности, комплексной программе по организации высокотехнологичных производств, вопросы о безопасности должны быть сведены к минимуму. На Западе промышленные территории утопают в зелени, и часто они чище, чем районы жилой застройки. Я раньше в это не верила, пока не посетила промышленные зоны в ряде развитых стран. Очень показательны, например, израильские производственные территории. Никогда не скажешь, что Кесари – это промышленная зона. Высокие экологические показатели там объясняются очень жестким контролем над работой промышленных предприятий. На производствах установлены лучшие очистные сооружения, везде чисто, свежий воздух. Кроме этого, создание промзоны всегда решает инфраструктурные задачи. Например, развиваются транспортная и дорожная сети, прокладываются новые коммуникации, что, в общем-то, тоже неплохо для людей, живущих неподалеку.

Кто станет управлять проектом? Будет ли он разделен между несколькими управляющими компаниями или попадет в одни руки?
Реализация проекта на отдельных производственных территориях поручается одной управляющей компании на основе договора с правительством Москвы. На управленца, который уже выбран (это компания «Пром Сити»), будет возложена организация всего комплекса работ на предынвестиционном и инвестиционном этапах создания «Пром Сити Москва», включая разработку градостроительных предложений, подготовку и согласование исходно-разрешительной документации и т. д. Кроме того, ей поручается выполнение функций заказчика-застройщика и инвестора работ по капитальному строительству, реконструкции и созданию общей инфраструктуры проекта. Нами было принято стратегически важное решение – сосредоточить все работы по управлению в руках частной, а значит, независимой компании. Сейчас мы ждем очередное постановление правительства, вносящее последние изменения в проект. После чего должен быть подписан договор со «Строй Сити» и начата реализация первого пилотного проекта «Пром Сити Москва – Север» (производственно-коммунальная зона «Планерная» Молжаниновского района САО).

Как вы думаете, сколько времени понадобится для реализации всего задуманного?
Когда я была в Кесари и задалась вопросом, за какой период удалось создать такую промышленную зону, оказалось, что концепция была воплощена в жизнь за 15 лет. И это при том, что земля была подарена Израилю семьей Ротшильда, и его же компания реализует строительство промышленной зоны. Хотелось бы верить, что мы сможем это сделать быстрее. Хотя, с другой стороны, надо понимать – такие мегапроекты не могут быть реализованы быстро.

Ваш другой мегапроект – борьба с недружественными поглощениями – сегодня сдвинулся с мертвой точки во многом благодаря проекту «Пром Сити Москва». Насколько это оздоровило ситуацию?
С появлением закона об использовании земельно-имущественных комплексов ситуация немного выровнялась. Собственники поняли, что нужно договариваться с городом. Тем не менее захваты продолжаются, в том числе и криминальные. Просто сегодня они приобрели иной характер. Если промышленный сектор оставлен в покое, другие объекты городской сферы, которых закон не коснулся, по-прежнему подвергаются нападениям. Например, торговая сфера, больницы, детские сады и т. д. Известно, что объекты социальной сферы часто имеют очень хорошее месторасположение, находятся в благоустроенных районах. Разумеется, это лакомый кусок для людей, желающих обогатиться. Сколько мы потеряли детских садов! С начала перестройки в столице было уничтожено около 1400 дошкольных учреждений. Полностью ликвидировано 475 ведомственных садов. Характерный пример – сад № 430, относящийся к фабрике «Свобода» в Северном округе. Прекрасный садик с бассейном, музыкальным салоном до поры до времени содержала фабрика «Свобода». Впоследствии 49% акций предприятия были отданы городу в счет субвенций за исполнение столичных функций. Директор фабрики между тем сделала все возможное, чтобы перемены не отразились на работе детского сада, – не поднимала плату. Но в скором времени при агентстве федерального имущественного органа была создана фирма «Эксплор», которая получила добро на управление этим детским садом. Далее начался беспредел – компания подняла плату за посещение со 150 рублей в месяц до 6000. Разумеется, мамы стали уводить детей. Сад постепенно перестал выполнять свои прямые функции, и у управляющей компании наконец появился повод его закрыть. Целенаправленное выдворение детсадов встречается на каждом шагу. Почти такая же история произошла с садиками железной дороги. Сейчас я борюсь за сохранение негосударственного дошкольного учреждения «Колибри» в Восточном округе. Два года назад я предложила Юрию Михайловичу каким-то образом защитить объекты социальной сферы. Конечно, мы не можем наложить вето на перепрофилирование предприятий, но мы можем запретить перепрофилировать территории. Так, как мы это сделали с промышленностью. В своем письме Лужкову я предложила объявить территории детских дошкольных учреждений государственной нуждой города. Из-за безумной цены на недвижимость, на землю сегодня происходят настоящие преступления. Хочется верить, что у нас получится в корне переломить ситуацию.