Управляй и властвуй

Привлечение сторонней управляющей компании на объекты коммерческой недвижимости, в частности в торговые центры, явление довольно редкое. Тем не менее в мае этого года стало известно, что «Калужская управляющая компания» поручила управление торговым центром «Калужский» известной на московском рынке УК Property Management Company, которая осуществляет управление торговым центром Global City. Ранее управляющая компания «Торговый квартал -Регион», на балансе которой числятся в общей сложности три торговых объекта, подписала контракт на управление торгового центра «Шоколад», что в Нижнем Новгороде. Разумеется, в масштабах всей страны данные сделки не играют никакой роли, однако для развития рынка услуг доверительного управления это почти что прорыв.
С тех пор как вожди партии рабочих и крестьян объявили о том, что государством может управлять кухарка, и в качестве доказательств передали бразды правления страной «выдвиженцам от сохи», руководство и управление чем-либо стало не призванием человека, а признаком его высокого статуса. Престижно было получить пост, а не показать хорошие результаты, поэтому управленцами в годы советской власти мечтала стать добрая половина населения необъятной страны.
Впрочем, управление до сих пор считается простой, незатейливой работой, с которой может справиться почти каждый. Недаром самой ходовой специальностью в наше время стала профессия менеджера. Подвержены этому заблуждению и девелоперы торговой недвижимости, которые в большинстве своем уверены, что раз уж они сумели преодолеть все административные барьеры и построить-таки свой центр, то уж с арендаторами они как-нибудь разберутся. Во многом нежелание владельцев торговой недвижимости привлекать на объект стороннюю управляющую компанию продиктовано также недоверием к нынешним управленцам. Управляющие компании, которые уже успели зарекомендовать себя на зарождающемся рынке, можно пересчитать по пальцам одной руки. Кроме того, многие собственники пока предпочитают оставаться на объекте и вести уже готовый бизнес, так как, возможно, у многих из них не хватает ресурсов, чтобы заниматься девелопментом. В то же время сетевые девелоперы, которые строят один объект за другим, также не стремятся отдавать их на баланс привлеченной управляющей компании. Как показывает практика, собственникам нескольких торговых объектов выгоднее создать «карманную» управляющую компанию, которая автоматически заходит на объект после его строительства. Ведь грамотное и чуткое управление любой недвижимостью может стать довольно прибыльным бизнесом.

Главное во всем
Любая управляющая компания, будь то дочерняя структура девелопера или привлеченная извне профессиональная компания, целью своей деятельности должна считать наибольшую капитализацию вверенного ей здания. То есть рыночная стоимость объекта с каждым годом должна неуклонно повышаться. Только в таком случае собственник может оценивать работу УК как успешную.
Однако капитализация торгового центра зависит от множества параметров. В данном случае недостаточно учитывать только местоположение, конкуренцию, качество инженерных систем, наполняемость и ротацию арендаторов, а также ставки аренды. В профессиональном ритейле большое значение приобретают такие важные параметры, как концепция торгового центра, уровень его посещаемости, лояльность не только арендаторов центра, но и посетителей. Дело в том, что аренду торгового центра, в отличие от офисного, оплачивает не компания-арендатор, а покупатель, пусть и опосредованно. Именно по этой причине УК должна уметь балансировать между потребностями арендаторов и покупателей, не забывая при этом об интересах собственника. Но это в идеале. На практике начертить равносторонний треугольник получается далеко не у всех, рано или поздно одна из сторон удлиняется и становится доминирующей. Приведем небольшой пример. Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора УК «Манежная площадь», на информационной встрече «Управление торговой недвижимостью» рассказал о том, что часть парковочных мест в ТК «Охотный ряд» сданы в аренду одной из компаний, которая арендует офис неподалеку от Кремля. На вопрос из зала, почему бы не сделать парковку в торговом центре чуть подешевле, чтобы заполнить ее транспортными средствами посетителей центра, г-н Сухов ответил: «Управляющая компания должна заботиться о максимальной доходности центра». Разумеется, сдать в долгосрочную аренду парковку в самом сердце столицы выгоднее, чем предоставлять ее покупателям, тем более по сниженным тарифам. Однако остается неясным, как в данном случае учитываются интересы арендаторов и покупателей.
Управляющая компания, как эдакий Змей-Горыныч о трех головах, на действующем объекте, как правило, курирует сразу три задачи. Одна «голова» следит за технической эксплуатацией здания. Обычно ответственным за этот сектор назначается главный инженер, которому подчиняют службы эксплуатации. Вторая «голова» управляет денежными потоками. Если речь идет о дочерней УК, которая передает напрямую арендные платежи собственнику, не аккумулируя денежные средства на своих счетах, то, как правило, ответственными за этот сектор могут быть коммерческий директор или бухгалтерия. И, наконец, третья «голова» болит о маркетинге. Олицетворением этого сектора в структуре УК может быть отдел маркетинга или один из топ-менеджеров компании.
На первый взгляд кажется, будто структура УК непомерно велика. На самом деле это не так. Далеко не все УК содержат в своем штате клининговое подразделение, службу охраны. «С целью поддержания в надлежащем порядке площадей общественного пользования, инженерных и технических систем торгового центра наша компания привлекает обслуживающие организации, имеющие соответствующие лицензии», – считает Александр Остроухов, заместитель генерального директора ООО «Дельта-Сервис» УК ТК «Золотой Вавилон». Большинство представленных на московском рынке УК поступают так же, потому что предоставление ряда сервисных услуг требует обязательного лицензирования. Кроме того, иногда предложение со стороны обслуживающих компаний оказывается более выгодным, чем содержание собственной службы. «Когда в торговом комплексе «Гранд» сменился собственник, на объект вместе с новым владельцем пришла управляющая компания, в штате которой было клининговое подразделение, – рассказывает Елена Апист, генеральный директор компании «Чистый свет». – Н
о предложение нашей компании оказалось более привлекательным, к тому же до смены собственника наша компания уже работала на объекте. Учитывая оба фактора, новая управляющая компания предпочла перезаключить договор с нами».
Впрочем, есть и исключения. В частности, по словам Яна Брудного, управляющего директора City Property Management, в торгово-развлекательном комплексе «Атриум» работает лишь четыре компании по договору субподряда: «Комплектуя штат, мы были вынуждены создать собственную службу безопасности, так как действующие ЧОПы, которые можно было бы привлечь на субподряд, не отвечали нашим требованиям», – поясняет г-н Брудный. В некоторых случаях собственники предпочитают разделить описанные выше функции между двумя компаниями. Так, например, поступает компания IKEA, которая доверяет техническую эксплуатацию компании Hines, а управление финансовыми потоками и маркетинговой политикой берет на себя.

Кредит доверия
Принципиально важным для рынка является вопрос развития услуг доверительного управления. От прочих форм взаимодействия лендлорда и УК доверительное управление отличается полным невмешательством собственника в вопросы жизнедеятельности торгового центра. На самом деле существуют три типа договоров, которые теоретически могут быть заключены между УК и владельцем здания. Один из них – договор оказания услуг. Согласно этому документу УК обязуется в течение оговоренного срока оказывать лендлорду определенный набор услуг за заранее оговоренное вознаграждение. Управляющая компания может заключить с собственником договор субаренды, то есть попросту арендовать на определенный срок весь торговый центр. Такую схему, например, предпочли в компании «Рамэнка», арендующей торговый центр в Казани, в котором расположен второй гипермаркет сети. «Договор субаренды, по сравнению с договором доверительного управления, более надежен для управляющей компании, так как его труднее расторгнуть досрочно, – поясняет Марк Афраймович, упра
вляющий партнер ГК «Торговый квартал». – Однако с точки зрения инвестиций это более рискованный шаг, так как разница между оплатой субаренды и прибылью торгового центра может быть невелика».
И, наконец, третий тип взаимоотношений между лендлордом и УК – это договор доверительного управления. Принцип доверительного управления заключается в следующем. Управляющий берет на свой баланс объект и, как приемный родитель, взращивает торговый центр, курируя все без исключения вопросы. При этом у УК есть определенные обязательства перед собственником, которые в каждом случае оговаривают отдельно. Без абсолютного доверия УК доверительное управление на объекте невозможно. Кроме того, подобная схема взаимоотношений может быть выстроена только при условии абсолютно прозрачной бухгалтерии.
Между тем следует учитывать, что управляющая компания не имеет юридических полномочий заключать договоры аренды, так как данный документ может быть оформлен между собственником и арендатором. У управляющего появляется это право только в том случае, если владелец центра делегировал свои обязанности. Кроме того, по словам Антона Наку, старшего юриста Capital Legal Service International, L.L.C., «если собственник планирует впоследствии передать торговый центр в доверительное управление, на этапе подписания договоров аренды следует указывать в данном документе полномочия администрации торгового центра. Это позволит ввести управляющих на объект без предварительного согласия арендаторов».

О материальных ценностях
Принцип расчета гонорара УК во многом зависит от договоренности между собственником и управленцем. Самый простой и понятный способ оплаты услуг – фиксированная ставка. В данном случае УК похожа на наемного служащего, который обязан выполнять заранее условленный круг обязанностей, за что получит свою «зарплату». Такой способ расчета с УК, по мнению Марка Афраймовича, оправдан в небольших по площади торговых центрах, до 10 тыс. кв. м, где брать процент с арендных платежей невыгодно самой УК. Также одним из наиболее простых и довольно распространенных способов расчета гонорара УК является оплата за 1 кв. м. В данном случае необходимо заранее оговорить, исходя из какой площади – общей или арендуемой – будет производиться расчет. Может использоваться способ расчета, основанный на проценте от общей суммы арендных платежей. Как правило, он составляет 5–6 %. Иногда гонорар УК может достигать 25% с оборота совокупного дохода, однако при такой процентной ставке все затраты на эксплуатацию и рекламу центра несет непосредственно управляющая компания.
Несмотря на многообразие способов расчета вознаграждения УК, как показывает практика, их недостаточно или они не полностью удовлетворяют собственников и управленцев. Поэтому существующие варианты нередко комбинируют в рамках одного объекта.
Грамотным подходом считается привлечение управляющей компании на стадии проектирования торгового центра. По мнению представителей УК, это позволяет избежать существенных ошибок при возведении центра и удешевляет последующую эксплуатацию объекта. Как прокомментировали в «Торговом Квартале - Регион», надзор управляющей компании в период строительства объекта осуществляется бесплатно, разумеется, при условии подписанного контакта на управление центром.
В целом УК оперирует тремя источниками поступления денежных средств от торгового центра. Основной «денежный поток» – это арендная плата, которая подкрепляется вторым «ручейком» – эксплуатационными расходами. В отдельных случаях УК или собственник торгового центра может включить в сумму арендных платежей эксплуатационные расходы, но на московском рынке это практикуется довольно редко. И, наконец, третьим источником денежных поступлений являются коммерческие платежи и доходы от рекламы. Коммерческие платежи, как правило, идут на проведение различных маркетинговых мероприятий, будь то детский утренник или реклама на перетяжках по всему городу. Надо сказать, что именно эти платежи арендаторы, как правило, воспринимают как «поборы».
Рынок доверительного управления сегодня только начинает свое развитие, между тем на российский рынок выходят международные компании, например ЕСЕ, готовые предоставить свои услуги в области менеджмента торговых объектов. Однако на данном этапе, когда ряд трудностей, также связанных и с управлением недвижимостью, касается всей экономики страны, трудно представить широкую экспансию международных управляющих компаний в Москву и регионы. А это значит, что в очередной раз рынок будет расти «по наитию», нарабатывая нормы и правила методом проб и ошибок.