Назад
3 Ноября 2009, 10:38
Малый бизнес отказался платить выкуп
Несмотря на 17 городских программ господдержки малого бизнеса, предпринимателям по-прежнему сложно развивать свой бизнес. Ставки по кредитам «зависли» на уровне 20–23%. Это не помешало представителям малого бизнеса с начала 2009 года потратить 1,3 млрд рублей сбережений на выкуп помещений в рамках ФЗ-159. Однако большинство предпринимателей остаются арендаторами своих помещений.
Федеральный закон ФЗ-159, облегчающий порядок выкупа предпринимателями занимаемых помещений, вступил в силу в августе 2008 года – ровно за два месяца до того момента, как предпринимателям пришлось забыть о любых кредитах на развитие бизнеса. Под действие закона подпадают помещения, которые находятся в аренде у предпринимателя не менее трех лет, а их площадь не превышает 500 кв. м. «Объем этого рынка – 4,5–6 тыс. помещений общей площадью примерно 500–600 тыс. кв. м», – говорит Инна Попова, руководитель отдела оценки компании АРИН. С начала 2009 года представители малого и среднего бизнеса подали в КУГИ 718 заявлений на выкуп объектов общей площадью 79 тыс. кв. м. На данный момент, как рассказали в пресс-службе, подписано 367 распоряжений на выкуп, а 391 помещение прошло оценку. 270 заявок одобрено, а со 189 предпринимателями заключены договоры о выкупе помещений на сумму более 1,3 млрд рублей. По словам заместителя председателя КУГИ Олега Ляпустина, лишь 10% бизнесменов изъявили желание рассчитаться единовременно, а остальные воспользовались двухлетней рассрочкой. Это не удивительно, если учесть, что в среднем каждому из покупателей пришлось выложить за покупку около 7 млн рублей. «Цена покупки коммерческой недвижимости варьирует в диапазоне от 30 до 200 тыс. рублей за кв. метр», – уточняет Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar.
Ставка слишком велика
Учитывая небольшие доходы малого бизнеса, рассрочка сроком на два года кажется директору Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергею Веснину неподъемной. «У города в собственности несколько тысяч помещений, а подано лишь 718 заявок. Все потому, что банковские кредиты в условиях кризиса недоступны. А без кредитов предприниматели не могут приобрести недвижимость», – сетует Сергей Веснов. Частные предприниматели соглашаются с г-ном Весновым. Евгений Слатин, гендиректор ООО «Мартовский Заяц», рассказал, что его компания занимается изготовлением рекламной и сувенирной продукции уже полгода, но не может взять кредит, поскольку не подходит под требования банков о малом бизнесе. «Ставки сейчас неподъемные и для физлиц, и для предпринимателей – 18–25%. Но брать кредит на себя по-прежнему намного проще, так как нужно меньше документов», – говорит г-н Слатин. Бизнесмен огорчен и тем, что по-прежнему банки не предлагают ипотеку для физлиц на покупку некоммерческой недвижимости.
Впрочем, по словам Инны Поповой, ипотека для юрлиц в определенном виде все-таки существует. «Предприниматель может подобрать объект и под его залог получить кредит на его приобретение. Другой вопрос, что процентные ставки практически не дают возможности малому и среднему бизнесу воспользоваться кредитом. Кроме того, необходимо иметь первоначальный капитал – до 50% от стоимости объекта», – говорит она. Аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов, считает, что для выкупа арендованных объектов недвижимости необходимо получать кредит именно на юридическое лицо. Желательно, чтобы бизнес принадлежал к одному из трех секторов экономики: розничной и оптовой торговли, производству или сфере услуг (кроме финансовых). Но Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал», не согласен с таким мнением. «Малые предприятия обычно не нуждаются в крупных суммах, что позволяет взять кредит от имени учредителей предприятий, то есть физического лица. Такие кредиты получить гораздо проще, но ставки по ним в среднем находятся в интервале 20–27%, а порой достигают 38%», – говорит аналитик. По его мнению, условия кредитования, предъявляемые российскими банками предприятиям малого и среднего бизнеса, хотя и постепенно смягчаются, но все равно выглядят чрезвычайно жесткими и подходят только для высокорентабельных проектов.
«Более выгодных условий ждать не приходится»
По словам начальника отдела по работе с предприятиями малого и среднего бизнеса Ирины Графовой, в сентябре банк «Санкт-Петербург» понизил ставки по кредитам для малого и среднего бизнеса. Сейчас клиент может получить годовой кредит по ставке 18,25%. Ставка по кредиту сроком до пяти лет, по словам г-жи Графовой, составит 19,5%, а единовременная комиссия за выдачу кредита – 1–2% от суммы кредита. Банк сотрудничает с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, и клиенты могут рассчитывать на возмещение части расходов, связанных с получением кредита: комиссии за выдачу кредита, процентов по кредиту в зависимости от вида экономической деятельности, платы за предоставление поручительства Фонда содействия кредитованию малого бизнеса.
Г-жа Графова сетует, что многие предприниматели хотели бы получать кредиты «еще вчера», без предоставления в банк документов и финансовой отчетности. «Чтобы получить кредит надо принести в банк заявку и комплект документов, которые, как правило, есть у предприятия, предоставить необходимую финансовую информацию, показать представителю банка имущество, предлагаемое в обеспечение», – говорит она. В банке «Санкт-Петербург», по словам г-жи Графовой, процедуры получения кредита для предприятия малого бизнеса и физического лица – владельца бизнеса одинаковы. И в том и другом случае проводится анализ источников погашения кредита и анализ бизнеса. «В случае если собственного имущества недостаточно для обеспечения кредита, предприятие может воспользоваться поручительством фонда содействия кредитованию малого бизнеса. Фонд предоставляет поручительства малым предприятиям в размере до 50% от суммы кредита и процентов за пользование кредита в течение трех месяцев», – резюмирует Графова.
«Ставки по кредитам для малого бизнеса остаются на уровне 21–23%, риски по-прежнему очень высокие. Выросли требования к залогам, – признает Игорь Кирилловых, председатель правления Балтинвестбанка. – Мы стараемся кредитовать компании, связанные с госбюджетом». Анатолий Красильников, начальник управления малого и среднего бизнеса петербургского филиала ОАО «Альфа-Банк» аналогично оценивает ставку в 20–23%. «Это обусловлено повышенными рисками, которые берет на себя банк», – объясняет он. По словам г-на Филиппова, сейчас ставки по кредитам малому бизнесу составляют около 30%. «Это высокая ставка, которая не может не отпугивать предпринимателей. Оптимальной для развития рынка ставкой я считаю уровень, близкий к ставке рефинансирования – 10–15% годовых», – полагает он.
В связи с этим участники рынка считают, что рынок заимствований для частных предпринимателей находится еще на стадии становления. «Основным источником финансирования на этом рынке выступают личные сбережения, средства друзей и знакомых. Банковские кредиты доступны лишь на 12%», – говорит г-н Красильников. С ним соглашается и Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». «Обеспеченность рынка малого бизнеса финансовыми ресурсами составляет не более 30%. Впереди – непаханая целина. Недвижимость всегда будет пользоваться спросом, и это наиболее востребованный банками залог», – говорит он.
Несмотря на дефицит ресурсов, Филиппов считает, что сейчас самое удачное время для покупки коммерческой недвижимости: «По сравнению с началом года цены выкупа городских помещения для малых предпринимателей снизились на 20%. Мы находимся на дне, более выгодных условий выкупа помещения ждать не приходится».
Желающих становится больше
Между тем малый бизнес не торопится покупать помещения. По оценке Инны Поповой, 80–90% предпринимателей остаются арендаторами. И отсутствие ресурсов – не единственная причина, по которой предприниматели не торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа. «Например, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, – говорит г-жа Попова. – Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не разрешен выкуп части помещений. Кроме того, существует проблема перепланировок арендованных помещений. Многие, арендуя помещение, создают отдельные входы, объединяют помещения, сносят перегородки, а КУГИ требует согласовать такие перепланировки. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп». Поэтому Инна Попова советует перед началом согласований получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа.
Эксперты отмечают низкую информированность предпринимателей. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не представляют своих возможностей и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная цена не стала для них неприятным сюрпризом, – говорит Инна Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги».
Однако эксперт уверен, что темпы выкупа помещений будут нарастать. «Чем ближе окончание действия закона, тем выше активность малого и среднего бизнес в этом направлении», – говорит она. Кроме того, в июле приняли новую редакцию закона «О выкупе», согласно которому предприниматель, который арендует помещение у КУГИ на срок до двух лет, также имеет первоочередное право выкупа. Таким образом, количество потенциальных покупателей увеличилось, говорит г-жа Попова. Банки тоже подстраивают свои программы под изменения в законе. Так, банк «Санкт-Петербург» приступил к кредитованию предприятий малого и среднего бизнеса, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого помещения у КУГИ. По мнению Дмитрия Степанова, процентные ставки по кредитам, сократятся к концу года на 1–2%. Впрочем, едва ли это сделает кредиты намного доступнее.
Ставка слишком велика
Учитывая небольшие доходы малого бизнеса, рассрочка сроком на два года кажется директору Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергею Веснину неподъемной. «У города в собственности несколько тысяч помещений, а подано лишь 718 заявок. Все потому, что банковские кредиты в условиях кризиса недоступны. А без кредитов предприниматели не могут приобрести недвижимость», – сетует Сергей Веснов. Частные предприниматели соглашаются с г-ном Весновым. Евгений Слатин, гендиректор ООО «Мартовский Заяц», рассказал, что его компания занимается изготовлением рекламной и сувенирной продукции уже полгода, но не может взять кредит, поскольку не подходит под требования банков о малом бизнесе. «Ставки сейчас неподъемные и для физлиц, и для предпринимателей – 18–25%. Но брать кредит на себя по-прежнему намного проще, так как нужно меньше документов», – говорит г-н Слатин. Бизнесмен огорчен и тем, что по-прежнему банки не предлагают ипотеку для физлиц на покупку некоммерческой недвижимости.
Впрочем, по словам Инны Поповой, ипотека для юрлиц в определенном виде все-таки существует. «Предприниматель может подобрать объект и под его залог получить кредит на его приобретение. Другой вопрос, что процентные ставки практически не дают возможности малому и среднему бизнесу воспользоваться кредитом. Кроме того, необходимо иметь первоначальный капитал – до 50% от стоимости объекта», – говорит она. Аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов, считает, что для выкупа арендованных объектов недвижимости необходимо получать кредит именно на юридическое лицо. Желательно, чтобы бизнес принадлежал к одному из трех секторов экономики: розничной и оптовой торговли, производству или сфере услуг (кроме финансовых). Но Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал», не согласен с таким мнением. «Малые предприятия обычно не нуждаются в крупных суммах, что позволяет взять кредит от имени учредителей предприятий, то есть физического лица. Такие кредиты получить гораздо проще, но ставки по ним в среднем находятся в интервале 20–27%, а порой достигают 38%», – говорит аналитик. По его мнению, условия кредитования, предъявляемые российскими банками предприятиям малого и среднего бизнеса, хотя и постепенно смягчаются, но все равно выглядят чрезвычайно жесткими и подходят только для высокорентабельных проектов.
«Более выгодных условий ждать не приходится»
По словам начальника отдела по работе с предприятиями малого и среднего бизнеса Ирины Графовой, в сентябре банк «Санкт-Петербург» понизил ставки по кредитам для малого и среднего бизнеса. Сейчас клиент может получить годовой кредит по ставке 18,25%. Ставка по кредиту сроком до пяти лет, по словам г-жи Графовой, составит 19,5%, а единовременная комиссия за выдачу кредита – 1–2% от суммы кредита. Банк сотрудничает с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, и клиенты могут рассчитывать на возмещение части расходов, связанных с получением кредита: комиссии за выдачу кредита, процентов по кредиту в зависимости от вида экономической деятельности, платы за предоставление поручительства Фонда содействия кредитованию малого бизнеса.
Г-жа Графова сетует, что многие предприниматели хотели бы получать кредиты «еще вчера», без предоставления в банк документов и финансовой отчетности. «Чтобы получить кредит надо принести в банк заявку и комплект документов, которые, как правило, есть у предприятия, предоставить необходимую финансовую информацию, показать представителю банка имущество, предлагаемое в обеспечение», – говорит она. В банке «Санкт-Петербург», по словам г-жи Графовой, процедуры получения кредита для предприятия малого бизнеса и физического лица – владельца бизнеса одинаковы. И в том и другом случае проводится анализ источников погашения кредита и анализ бизнеса. «В случае если собственного имущества недостаточно для обеспечения кредита, предприятие может воспользоваться поручительством фонда содействия кредитованию малого бизнеса. Фонд предоставляет поручительства малым предприятиям в размере до 50% от суммы кредита и процентов за пользование кредита в течение трех месяцев», – резюмирует Графова.
«Ставки по кредитам для малого бизнеса остаются на уровне 21–23%, риски по-прежнему очень высокие. Выросли требования к залогам, – признает Игорь Кирилловых, председатель правления Балтинвестбанка. – Мы стараемся кредитовать компании, связанные с госбюджетом». Анатолий Красильников, начальник управления малого и среднего бизнеса петербургского филиала ОАО «Альфа-Банк» аналогично оценивает ставку в 20–23%. «Это обусловлено повышенными рисками, которые берет на себя банк», – объясняет он. По словам г-на Филиппова, сейчас ставки по кредитам малому бизнесу составляют около 30%. «Это высокая ставка, которая не может не отпугивать предпринимателей. Оптимальной для развития рынка ставкой я считаю уровень, близкий к ставке рефинансирования – 10–15% годовых», – полагает он.
В связи с этим участники рынка считают, что рынок заимствований для частных предпринимателей находится еще на стадии становления. «Основным источником финансирования на этом рынке выступают личные сбережения, средства друзей и знакомых. Банковские кредиты доступны лишь на 12%», – говорит г-н Красильников. С ним соглашается и Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». «Обеспеченность рынка малого бизнеса финансовыми ресурсами составляет не более 30%. Впереди – непаханая целина. Недвижимость всегда будет пользоваться спросом, и это наиболее востребованный банками залог», – говорит он.
Несмотря на дефицит ресурсов, Филиппов считает, что сейчас самое удачное время для покупки коммерческой недвижимости: «По сравнению с началом года цены выкупа городских помещения для малых предпринимателей снизились на 20%. Мы находимся на дне, более выгодных условий выкупа помещения ждать не приходится».
Желающих становится больше
Между тем малый бизнес не торопится покупать помещения. По оценке Инны Поповой, 80–90% предпринимателей остаются арендаторами. И отсутствие ресурсов – не единственная причина, по которой предприниматели не торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа. «Например, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, – говорит г-жа Попова. – Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не разрешен выкуп части помещений. Кроме того, существует проблема перепланировок арендованных помещений. Многие, арендуя помещение, создают отдельные входы, объединяют помещения, сносят перегородки, а КУГИ требует согласовать такие перепланировки. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп». Поэтому Инна Попова советует перед началом согласований получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа.
Эксперты отмечают низкую информированность предпринимателей. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не представляют своих возможностей и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная цена не стала для них неприятным сюрпризом, – говорит Инна Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги».
Однако эксперт уверен, что темпы выкупа помещений будут нарастать. «Чем ближе окончание действия закона, тем выше активность малого и среднего бизнес в этом направлении», – говорит она. Кроме того, в июле приняли новую редакцию закона «О выкупе», согласно которому предприниматель, который арендует помещение у КУГИ на срок до двух лет, также имеет первоочередное право выкупа. Таким образом, количество потенциальных покупателей увеличилось, говорит г-жа Попова. Банки тоже подстраивают свои программы под изменения в законе. Так, банк «Санкт-Петербург» приступил к кредитованию предприятий малого и среднего бизнеса, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого помещения у КУГИ. По мнению Дмитрия Степанова, процентные ставки по кредитам, сократятся к концу года на 1–2%. Впрочем, едва ли это сделает кредиты намного доступнее.
Назад
Загрузка...