Обзор гостиничного рынка Санкт-Петербурга

Обзор
Причины, по которым сектор гостиничной недвижимости развивается крайне медленно и неохотно, банальны и хорошо известны. Основным сдерживающим фактором для появления новых отелей является необходимость больших, по сравнению с другими секторами недвижимости (офисная, торговая, складская, жилая недвижимость), инвестиций в строительство или реконструкцию, а также оборудование отелей. Другими не менее важными причинами, которые заставляют инвесторов и девелоперов обратить внимание на иные сектора коммерческой недвижимости, являются ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц и практически полное отсутствие местных управляющих компаний в данном сегменте рынка.
Впрочем, аналитики отмечают, что в настоящее время хорошую перспективу имеет инвестиционная деятельность в секторе малых гостиниц. К категории малых гостиниц можно отнести отель на небольшое количество номеров (до 50) с минимальным набором услуг, который отличается от гостиниц других категорий индивидуальным подходом к постояльцам и «семейной» атмосферой. Мини-отель – это традиционная гостиница со службой портье, горничных и отдельным помещением, где можно приготовить обед как с помощью персонала, так и самостоятельно. В мини-отелях применяется индивидуальный подход, направленный на удовлетворение потребностей каждого клиента. Если мини-отель достаточно высокого уровня, то в номерах, помимо санузлов с душем, могут быть телефон, фен, сейф, телевизор и другое дополнительное оборудование.
В нашей стране, согласно сложившейся практике, гостиничный рынок делится на три категории: первый, средний и экономический класс. Подобная классификация в некотором смысле дублирует общепринятое «звездное» деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы категории «5 звезд», четырех- и трехзвездные гостиницы составляют сектор среднего класса (единственное исключение в городе – гостиница «Англетер»: ее категория – «4 звезды», но ее относят к первому классу, так как данный объект управляется международным гостиничным оператором RF Hotels International), а экономический класс в целом представлен гостиницами «одна-две звезды». Эта классификация появилась и получила широкое распространение потому, что в бывшем СССР вообще не существовало «звездных» категорий. Возможность их получить возникла только в 1995 году – с появлением института сертификации гостиничных предприятий. Однако принятые в России требования «классности» не соответствуют действующим мировым стандартам. До середины 2003 года существовали четыре организации, аккредитованные при Госстандарте РФ и имеющие право проводить сертификацию гостиниц. Сертификация проводилась по просьбе администрации или владельцев гостиниц. В ближайшее время все российские гостиницы должны заново пройти сертификацию и подтвердить свою «звездность», определением которой займется подразделение Минэкономразвития РФ.

Предложение
Весь гостиничный комплекс Санкт-Петербурга включает в себя 135 объектов размещения. Это объекты различных категорий (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в том числе ведомственные объекты) и различных форм собственности. Общая емкость номерного фонда составляет 16 989 номеров (33 474 места). Из 135 объектов размещения 89 объектов являются гостиницами первого, среднего и экономического классов (24 204 мест). 20 из них являются предприятиями с принадлежащими городу пакетами акций. В городе зарегистрировано около сотни «объектов размещения», прошедших обязательную (на право размещения) и добровольную (на право получения категории) сертификацию услуг.
По данным администрации города, в Санкт-Петербурге расположено 5 отелей высшей категории, число гостиниц среднего класса – около 25.

• 1/8 часть гостиничных мест, то есть около 4 тыс., находится в отелях высокой категории, 
•  12 тыс. мест относится к среднему классу, 
•  11 тыс. мест – к экономическому, 
•  около 6 тыс. мест дают пансионаты и дома отдыха.

Первый класс
К первому классу относятся гостиницы, имеющие «пять звезд»:

•  «Европа, 
•  «Астория»,
•  «Невский Палас»,
•  «Рэдиссон САС Ройал»,
• гранд-отель «Эмеральд», 
• расположенные в пригородах новые отели «Балтийская звезда» (Константиновский дворец, Стрельна), 
• «Президент» (Зеленогорск),
•  четырехзвездная «Англетер».

Номерной фонд гостиниц первого класса составляет 1376 номеров. Исследования показывают, что существующих пятизвездных гостиниц недостаточно для Санкт-Петербурга. По данным Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга, спрос на гостиничные места первого класса на период до 2008 года вырастет еще на 970 мест.
Управляют гостиницами первого класса международные гостиничные сети:

• Kempinski,
• Corinthia Hotels International,
• Forte & Le Meridian Hotels,
•  Radisson SAS Hotels & Resorts.

Больше половины постояльцев гостиниц первого класса – иностранные гости. Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса в последние годы довольно стабильна и составляет 58–60%. По данным компании «Бекар. Консалтинг», заполняемость отеля «Рэдиссон САС Ройал» в первый год эксплуатации (с июля 2001 года по июль 2002 года) составила 75%. Следует отметить, что в первый год эксплуатации отель предоставлял значительные скидки.

Средний класс
К среднему, наиболее многочисленному классу причисляются четырехзвездные и трехзвездные гостиницы (например, «Пулковская», «Прибалтийская», «Москва», «Санкт-Петербург»). Большинство гостиниц среднего класса в городе нуждаются в реконструкции. Существующая программа развития гостинично-туристической инфраструктуры города предусматривает реконструкцию существующих гостиниц и доведение их до уровня международных стандартов. Большинство четырехзвездных и трехзвездных гостиниц расположено в центре города, реже – в непосредственно прилегающих к нему районах, но не на периферии. В 2002–2003 годах отмечен значительный рост инвестиций в реконструкцию существующих отелей.
Определено, что на ближайшую перспективу городу необходимо развернуть активное строительство отелей среднего класса, так как эта категория является наиболее востребованной в объеме спроса на гостиничные услуги. В городе явный дефицит отелей класса «3 звезды», в которых, как правило, нуждаются российские туристы. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса. Кроме того, на данный момент в городе отсутствуют гостиницы среднего класса, управляемые международными гостиничными операторами.
К юбилею Санкт-Петербурга предполагалось открытие десятка новых отелей среднего класса на 50–200 номеров, но введено в эксплуатацию несколько мини-отелей, а также Управлением делами Президента открыт гостиничный комплекс в Стрельне – гостиница категории «4 звезды» «Балтийская звезда» и 20 коттеджей по 1200 кв. м.
Среднегодовая заполняемость гостиниц среднего класса заметно различается в зависимости от уровня предоставляемых услуг. Загрузка в течение года в отелях с номерами после реконструкции, входящих в систему Best Western (международную систему бронирования) составляет 70–80%, в гостиницах с низким уровнем менеджмента и предоставляемых услуг – 30–40%. Таким образом, средняя заполняемость отелей составляет около 50%.

Апартамент-отели
Апарт-отели – это гостиницы квартирного типа. С одной стороны, гости живут в отремонтированной по евростандарту квартире, а с другой – получают набор гостиничных услуг. При отеле, как правило, находится ресторан, который предоставляет постояльцам завтрак. Гостям предлагаются круглосуточное обслуживание и охрана, залы для переговоров, бизнес-центр, услуги секретарей и переводчиков, охраняемая стоянка, сауна, салон красоты.
Сегодня в историческом центре города существует несколько апартамент-отелей, расположенных в одном здании с бизнес-центрами, – это «Золотая Казанская», «Шведский дом», около 20 апарт-отелей на 7–20 номеров с полным набором гостиничных услуг и многочисленные апартаменты на 3–7 номеров, представляющие собой несколько квартир с услугами уборки помещений. В спальных районах расположено несколько апартамент-отелей экономического класса на 100–200 номеров. К категории «мини-отелей» относятся «Аркадия», «Матиссов домик», «Невский, 22», «Корона», «Маршалл», «Престиж», «Пушка Инн», «Пятый угол» и др.
Во всех городах, являющихся туристическими центрами, сектор малых отелей играет существенную роль в развитии гостиничной индустрии. Построенные в Санкт-Петербурге за последние годы малые отели предоставляют около 400 мест. Идеальное место для малого отеля – хороший дом, расположенный в тихом месте в районе исторической застройки. Привлекательным моментом для инвестора является относительно небольшой объем инвестиций в отели подобного класса – $1–3 млн. Малые отели требуют более значительных текущих затрат, но и уровень доходности в них самый высокий. Сэкономить на издержках можно при создании одной управляющей компании сети малых гостиниц, которая занималась бы снабжением гостиниц, подготовкой кадров и раскруткой адреса. В городе создана сеть малых гостиниц, объединившая более 30 предприятий, совместно продвигающих свои услуги в рамках официальной программы развития. Сформирована маркетинговая политика, включающая ценовую политику и реализацию информационной стратегии (выпущен каталог по малым гостиницам).

Спрос
Проведенные исследования Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга позволили выявить, что начиная с 1994 года происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей. С 1998 года администрация Санкт-Петербурга провозгласила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы.
Тем не менее следует учитывать, что спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге является сезонным. Большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы. Туристический сезон – это период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты. В зимние месяцы, с ноября по апрель, уровень заполняемости падает, и спрос определяется в основном приезжающими с деловыми целями и российскими приезжими, которые предпочитают заплатить льготную цену.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60–70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Санкт-Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.

Тенденции

• Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года. 
•  Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. 
•  Число заявок от инвесторов на получение городских объектов недвижимости (пятно под застройку или здание под реконструкцию) под гостиничное развитие – более 300. 
•  Гостиничная инфраструктура города развита недостаточно. В городе дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам. Число туристов, посещающих европейские центры, обычно превышает численность постоянных жителей. В Петербурге, насчитывающем 4,7 млн. человек, на 2000–2010 гг. специалисты прогнозируют поток туристов в 3 млн. человек ежегодно. 
•  Среднегодовая заполняемость большинства гостиниц относительно низка по сравнению и с Европой, и с Москвой.

Прогнозы
Спрос на гостиничные услуги Санкт-Петербурга растет. По прогнозам международных экспертов, на период с 1998 до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5%, в гостиницах среднего класса – 9% и в гостиницах низкого тарифа – 5%. Наибольший дефицит наблюдается в гостиницах среднего класса.
При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом. Пока же стоимость размещения, проживания и питания в гостиницах Санкт-Петербурга превышает стоимость аналогичных услуг за рубежом, а качество и набор услуг в городе, по оценкам специалистов и туристов, значительно ниже. Однако ярко выраженная сезонность петербургского туристического рынка и неравномерность загрузки в течение года являются негативными факторами, вследствие чего международные операторы пока довольно неохотно идут в Петербург.