В отчетах консалтинговых компаний, посвященных рынку торговой недвижимости в Москве, всегда фигурирует такой параметр, как «количество квадратных метров качественных торговых площадей на 1000 жителей города». Обычно этот показатель сравнивают с аналогичным соотношением в других европейских столицах. Цифры красноречиво разнятся. По замыслу авторов, это должно свидетельствовать о том, что в российской столице ощущается нехватка торговых площадей. Но в скором времени сравнение с европейскими столицами будет уже неактуально. И вовсе не потому, что Москва насытится торговой недвижимостью. Просто с маркетинговой точки зрения гораздо эффективнее будет сравнивать российскую столицу со столицей Татарстана, где через два-три года данное соотношение сравняется со среднеевропейскими показателями.

Так, некоторые аналитики отмечают, что в Казани количество торговых площадей вскоре будет, как в Париже. Таких темпов роста не знает ни один другой региональный город нашей страны. Ни одному миллионнику, за исключением, пожалуй, Казани, не прочат скорейшего насыщения торговой недвижимостью. Разумеется, подобная «акселерация» сама по себе привлекает внимание, но не менее интересны и причины бурного роста.
Причем словосочетание «бурный рост» в данном случае – не журналистское клише, а констатация фактов. Вот лишь некоторые цифры. На сегодняшний день в городе открыто 19 торговых центров, которые обслуживают 1,1 млн. человек (население Казани). Таким образом, на один административный район города, где проживет порядка 100 тыс. человек, приходится от 1 до 3 крупноформатных торговых центров.
Общее число «квадратов» в центрах, чья площадь превышает 5 тыс. кв. м, составляет 247 тыс. кв. м. А сегодня ведется строительство и реконструкция еще 14 торговых центров общей площадью порядка 400 тыс. кв. м. При этом, по данным Поволжского антикризисного института (ПАИ), городу с его нынешним числом жителей и уровнем дохода (ежемесячный душевой доход порядка $260) необходимо «достроить» только 390 тыс. кв. м. торговых площадей. Что будут предпринимать казанские девелоперы через два года, когда город перешагнет порог первичного насыщения, остается лишь догадываться, потому что прецедентов на территории РФ еще не было.
В историческом центре Казани действует 7 торговых центров, включая классические ЦУМ, ГУМ и «Детский мир». Еще 10 объектов (в том числе площадью менее 5 тыс. кв. м) находятся в стадии строительства, а 2 проекта – в стадии разработки. При этом следует учитывать, что, помимо типичной для ряда городов проблемы размещения парковок, в Казани девелоперы сталкиваются с рядом местных особенностей. Так, в частности, строители в центре города испытывают трудности с подводом воды, так как система водоснабжения в Казани оставляет желать лучшего, а упоминание о Водоканале можно найти почти в любом местном выпуске новостей. Впрочем, проблемы с теми или иными коммуникациями испытывают девелоперы в любом городе.
Но есть в Казани и специфические особенности, которые следует учесть при разработке концепции торгового центра. В течение десяти лет здесь работает программа ликвидации ветхого жилого фонда, которая привела к существенному снижению численности жителей в центре города. Соответственно, девелоперы, возводя торговый объект в историческом центре, должны позиционировать его как магазин выходного дня. А согласно мнению местных аналитиков, казанские потребители, в чьем распоряжении уже есть не один центр выходного дня, предпочитают ходить в магазин не один раз в неделю, а каждый день.

Торговый рай на обочине
Разумеется, торговые центры в городе строят не только в окрестностях Кремля. В Казани есть не только свой Арбат (ул. Баумана), но и своя кольцевая дорога. Кольцо вокруг города она описывает очень относительное, зато не замыкается сама на себе, а ведет прямо в аэропорт. Так вот, вдоль «южной трассы» за последние годы торговые центры росли как грибы после дождя. Сейчас на обочинах соединенных между собой проспектов стоит 6 торговых центров. Из них самыми примечательными, на наш взгляд, являются: XL (ул. Ямашева, 97), «Бахетле» (ул. Ямашева, 71А), «Южный» (пр. Победы, 91), «Сити-Центр» (ул. Мавлютова, 45). Если взять карту города, то станет понятно, что все эти объекты находятся на небольшом удалении друг от друга. А если совершить экскурсию в аэропорт, то станет очевидно, что указанные выше торговые центры находятся в довольно жесткой конкуренции между собой, так как обычно их разделяет несколько трамвайных остановок.
По результатам рейтинга торговых центров, который был проведен ПАИ, лидирующую позицию занимает торгово-развлекательный комплекс XL, введенный в эксплуатацию в сентябре 2004 года. Сейчас это самый большой торговый объект города – его площадь составляет 40 тыс. кв. м, концепцию объекта разрабатывала компания Noble Gibbons CB Richards Ellis. В XL разместилось сразу несколько «якорей»: «Эльдорадо» (2800 кв. м, помещение в собственности), «Электрофлот», «СпортМастер» (1800 кв. м), на верхнем этаже комплекса организован развлекательный центр «Игромакс» (2300 кв. м) и четырехзальный кинотеатр «Магия кино». По духу XL в Казани похож на «Атриум» в Москве, то есть он является неким центром притяжения для горожан со средним достатком, где они не только совершают покупки, но и проводят свободное время. Объем инвестиций, по словам Ивана Морозова, зам. директора ООО «Сити-Центр» (дочернее предприятие девелопера компании «Суавар-Казань»), объем инвестиций в XL составил 800 млн. руб., а срок окупаемости оценивается в 7–8 лет. Ставки аренды в центре – от $150 до $2000 за 1 кв. м в год.
Иное позиционирование у торгового центра «Южный». Он также был открыт полгода назад, но рассчитан на аудиторию чуть старше. Якорными арендаторами центра являются магазины Spar и «М.видео». Здесь нет большой зоны развлечений, да и общая площадь объекта невелика – 20 тыс. кв. м. Торговую концепцию объекта разрабатывали в компании Jones Lang LaSalle. Одним из достоинств данного объекта можно назвать наличие на фуд-корте местного оператора, который предлагает посетителям блюда национальной татарской кухни. Парадокс, но в столице Татарстана есть только один ресторан татарской кухни.
Чуть меньшую площадь (19,3 тыс. кв. м) имеет торговый центр «Бахетле» (что в переводе с татарского означает «счастливы»), который был открыт в октябре 2004 года. Девелопером проекта выступила ТПК «Бахетле», основным направлением деятельности которой являются розничная торговля продовольственными, промышленными товарами, продукцией собственного производства и общественное питание. Поэтому не удивительно, что первый этаж торгового центра занимает самый большой супермаркет «Бахетле» (5,5 тыс. кв. м), два других этажа отведены под торговлю одеждой, обувью, фуд-корт и небольшое интернет-кафе. По словам местных аналитиков, супермаркет данной сети рассчитан на потребителей с достатком выше среднего, однако привлекателен для широкой публики за счет продуктов собственного приготовления и выпечки. Брокером по сдаче в аренду данного объекта выступала компания Stiles & Riabokobylko. Инвестиции в строительство комплекса составили $15 млн. Основным кредитором проекта выступил «Ак Барс Банк». Планируется, что проект окупится в течение 5 лет.
Примечательно, что «Сити-Центр», который был открыт год назад, стал первым современным торговым центром в городе. Наверное, с выходом этого объекта в свет и начался бум торговых центров в Казани. Вместе с «Сити-Центром» в город вышел «Рамстор», который «открыл» рынок сбыта для многих российских и международных операторов. В январе текущего года девелопер объекта, компания «Сувар-Казань», ввел в эксплуатацию вторую очередь центра. Теперь объект представляет собой здание из двух корпусов, соединенных между собой торговой галереей, общей площадью 28 тыс. кв. м. «Якорями» центра являются «Рамстор», «Старик Хоттабыч», «Эльдорадо», «Электрофлот» и DOMO. Как считает Иван Морозов, подобного предложения электроники и бытовой техники в Казани больше нет, поэтому после открытия второй очереди «Сити-Центр» можно назвать «казанской Горбушкой».

Жизнь после нефти
Помимо указанных выше, по дороге в аэропорт находится ряд других, не менее интересных объектов – в частности торговые центры «Грани» и Megga-Park. Девелопером этих двух объектов выступала «Севейинговая компания «Единая арендная система», которая сейчас еще два торговых объекта в городе. Первый из них – торгово-развлекательный центр «Казанский» на пересечении улиц Т. Гиззата и Нариманова общей площадью 12,5 тыс. кв. м. Здесь разместятся супермаркет, игровые автоматы и торговая галерея. Открыться торговый центр должен через год. Еще один объект «Севейинговой компании «ЕАС» с гораздо большей площадью (около 39 тыс. кв. м.) откроется в I квартале 2006 года на ул. Павлюхина. В ТРК «Салют» покупателей порадуют торговой галереей, гипермаркетом, магазином бытовой техники и электроники, а также рестораном и мультиплексом. На данном этапе девелопер позиционирует объект как окружной торгово-развлекательный центр для всей семьи. Но, как справедливо отметил один из аналитиков ПАИ, «потенциальная зона обслуживания крупных торговых центров в Казани охватывает 2/3 города, поэтому практически каждый центр имеет городское значение».
Наряду с «Севейинговой компанией «ЕАС» расширять свою сеть планирует и «Сувар-Казань». На декабрь 2005 года запланировано открытие офисно-торгового центра «Спартаковский» на ул. Спартаковской. Суммарная площадь четырехэтажной торговой зоны, по предварительным оценкам, составит 33 тыс. кв. м. По словам Ивана Морозова, новый комплекс будет включать в себя продуктовый супермаркет небольшого формата, в котором основной акцент будет сделан на качество продукции. «Спартаковский» рассчитывает на семейного потребителя со средним достатком. Также в комплекс будут включены магазины розничных операторов по продаже бытовой техники и электроники, сейчас ведутся переговоры с компаниями «Мир» и «Электрофлот». Кроме того, здесь будет расположен пятизальный кинотеатр на более чем 1,5 тыс. посадочных мест. Но основной упор девелопер планирует сделать на бутиковую торговлю.
К концу августа 2005 года компания «Таиф» совместно с московской компанией «Система-Галс» планирует открыть в центре Казани торгово-развлекательный комплекс «Детский мир». Площадка под строительство была выбрана в непосредственной близости от ныне «прозябающего» «Детского мира». Торговая площадь нового магазина для детей составит 17 тыс. кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в $18 млн.
На III квартал текущего года запланировано открытие торгово-развлекательного комплекса «Тандем» (рабочее название). Будущий центр, строительство которого началось в апреле 2004 года, расположится на земельном участке площадью 8,3 га, на пересечении трех районов г. Казани – Ново-Савиновского, Московского и Кировского. Местоположение «Тандема» оценивается участниками рынка как очень выгодное. С одной стороны, Московский район – один из немногих, который еще не полностью опутан сетью торговых центров. С другой стороны, здесь проживают довольно состоятельные горожане, так как жилье в этом районе не выдавалось очередникам, которых переселяли из центра по программе ликвидации ветхого фонда. Основными инвесторами проекта выступили «Ак Барс Банк», соинвесторами торгового центра являются: ТД «Перекресток», «Эльдорадо», «СпортМастер», «КиноМакс». В трехуровневом комплексе разместятся магазины бытовой техники, спортивной одежды и инвентаря, товаров для дома, одежды. На третьем уровне «Тандема» расположится мультиплекс на 8 залов, боулинг и фуд-корт, рассчитанный на 9 операторов и один ресторан. Общая площадь комплекса составит 62,3 тыс. кв. м, из которых порядка 43 тыс. кв. м. займут торговые площади, остальные «квадраты» будут отведены под развлекательную зону. По словам Ильи Вельдера, заместителя начальника управления проектного финансирования «Ак Барс Банка», преимущество «Тандема» заключается в наличии большой зоны развлечений, которой не может похвастаться ни один существующий или строящийся объект.
Впрочем, рынок Казани будоражит воображение не только местных, но и сетевых девелоперов федерального уровня. На декабрь текущего года запланировано открытие торгового центра «Мега» общей площадью 112 тыс. кв. м. «Мега-Молл» в Казани станет первым региональным проектом шведской IKEA, которая инвестировала в проект около $150 млн. В подробном представлении концепция «Меги» не нуждается, поэтому лишь оговоримся, что в регионы этот сетевой торговый центр идет в усеченном варианте, в частности без гипермаркета «Ашан».
Аккордом громких презентаций могут являться слова Петра Иванникова, директора департамента маркетинга ГК «Время» (сеть торговых центров «Парк Хаус»): «Пока мы детально не разрабатывали концепцию торгового центра «Парк Хаус» в Казани. Однако уже сейчас очевидно, что в этом городе необходимо применять нестандартные подходы и решения». Особенно актуальна такая позиция компаний, если учесть, что участок, на котором в скором времени должен появиться казанский «Парк Хаус», находится почти напротив действующего «Бахетле».
Сегодня в ПАИ отмечают, что в сегменте торговых помещений предложение превышает спрос на 5%, что естественным образом в ближайшем будущем скажется на ставках аренды. Сегодня средняя ставка аренды в торговом центре колеблется в пределах $500 за 1 кв. м. Однако с вводом еще 400 тыс. кв. м торговых площадей, по мнению ряда аналитиков, она может существенно снизиться.
Впрочем, в ПАИ считают, что спрос в данном сегменте вскоре стабилизируется и сохранится еще как минимум два года, объясняя это тем, что ритейлеры, согласно распоряжению администрации Казани о ликвидации открытых рынков, будут стремиться перенести торговые площадки в крытые помещения.
Между тем многие московские аналитики видят в программе ликвидации открытых рынков причину стремительного и зачастую «насильственного» роста торговых площадей, хотя исследователи в самой Казани придерживаются иного мнения, объясняя причину торгового бума наличием свободных финансовых ресурсов (все-таки Казань является столицей нефтяной республики) и «пагубным» примером Москвы.