Офисный рынок Москвы: итоги 2009 года

Общая ситуация

Федеральная служба по труду и занятости (Роструд) не исключает роста безработицы в 2010 году до 10%. К столице этот прогноз может относиться не в полной мере, однако очевидно, что компании если не продолжат сокращать сотрудников, то и активно набирать их пока не планируют. Поэтому от наступившего года никто не ждет подъема рынка, надеясь хотя бы на его стабилизацию.

По данным Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы в 2009 году составил $2,3 млрд – всего на 14% меньше, чем в 2008-м, и в два раза больше, чем в 2007. Речь идет об инвестиционных сделках в недвижимость, в том числе в девелоперские проекты.

Минувший год отмечен переходом ряда проектов в собственность банков, вот некоторые из примеров:

• Альфа-банк получил ряд активов Kopernik Group, бывшей ГК «МИАН», в том числе БЦ «Северное сияние»;
• Сбербанк получил часть «Города столиц» компании Capital Group, а уже в этом году ему перешла половина проекта «Хрустальные башни» Coalco Development;
• «ВЭБ-Инвесту» после санации банка «Глобэкс» достались бизнес-центр «Новинский пассаж», девелоперский проект на территории завода «Слава» и др.

При этом ожидаемый массовый выброс банками полученных активов на рынок и последующий обвал рынка, предрекаемый многими экспертами, пока не состоялся. К тому же, входя в капитал девелоперов, банки во многих случаях не стремятся позиционировать себя в качестве собственников, чтобы не вносить неопределенность в настроения арендаторов.

Минувший год был довольно оживленным с точки зрения сделок купли-продажи офисных объектов и площадей, вот самые заметные из них:

• В феврале 2009 года стало известно, что Сбербанк купил у Midland Development БЦ «Южный порт» площадью 57 тыс. кв. м во 2-м Южнопортовом проезде;
• Horus Capital продала ОАО «Интер РАО ЕЭС» бизнес-центр «Луч» площадью 35 тыс. кв. м на Б. Пироговской улице за $140 млн;
• компания AFI Development продала за $195 млн офисный комплекс Espase на Косинской улице (111,8 тыс. кв. м). Сумма сделки – $195 млн;
• ОАО «Открытые инвестиции» (ОПИН) продало группе инвесторов бизнес-центр «Домников» на проспекте Академика Сахарова (132 тыс. кв. м);
• структуры, подконтрольные Бинбанку и группе БИН, за $270 млн приобрели значительную долю активов Horus Capital (четыре бизнес-центра и две стройплощадки);
• в декабре департамент Siemens по недвижимости (SRE) приобрел у Legion Development бизнес-центр «Легион II» на Б. Татарской улице (27,9 тыс. кв. м) для размещения российской штаб-квартиры Siemens;
• в конце года стало известно, что британская инвестгруппа Evans Randall выкупила у инвестфонда RP Capital Group деловой центр «Серебряный город» (56 тыс. кв. м) за 190 млн евро (около $272 млн).

Если для рынка аренды I квартал 2009 года был действительно тихим, то уже к лету начали поступать сообщения о сделках на рынке офисных помещений. Среди крупных сделок аренды можно отметить следующие:

• «Аэрофлот» арендовал 7 тыс. кв. м в деловом комплексе Midland Plaza на Арбате;
• осенью стало известно о двух заметных сделках в БЦ «Двинцев» компании Central Properties – компании Samsung Electronics, Ltd. и Halliburton International Inc заняли в проекте 2,2 и 2,6 тыс. кв. м соответственно. В то же время поступила информация о том, что компания «ТехноСерв», планировавшая занять 23 тыс. кв. м в этом же проекте, пересмотрела свои планы и отказалась от переезда;
• «Олимпстрой» арендовал около 11 тыс. кв. м в БЦ Solutions на Театральной аллее, съехав из прежней штаб-квартиры на улице Наметкина из-за нежелания арендодателя снизить арендную плату;
• в декабре стало известно, что группа компаний «Спортмастер» и ее дочерняя компания O'STIN займут 16,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Авиатор» компании Capital Group;
• российское подразделение Unilever арендовало 9355 кв. м в бизнес-центре Marr Plaza, срок соглашения – до 2020 года;
• уже в начале 2010 года стало известно о сделке аренды в бизнес-центре NordStar Tower на Беговой компании «ДС Девелопмент»: Дойче Банк арендовал на 7 лет более 7 тыс. кв. м, на которых планирует разместить департамент информационных технологий инвестиционного бизнеса.

Предложение

На начало 2010 года в Москве общее предложение качественных офисов составило от 10,2 млн кв. м (по данным Knight Frank, насчитывается 1,8 млн кв. м помещений класса А; 5,6 млн кв. м класса В+; 2,8 млн кв. м – В-) до 11,7 млн кв. м (в Jones Lang LaSalle насчитывают 1,65 млн кв. м в классе А; 5,94 млн кв. м класса В+; 4,14 млн кв. м класса B-).

Год назад мы писали, что девелоперы планируют ввести в 2009 году около 2 млн кв. м, но прогнозировали ввод лишь половины заявленных площадей. По итогам 2009 года можно сказать, что девелоперы превзошли ожидания: в минувшем году было достроено около 1,7 млн кв. м офисных площадей. По данным Colliers International, предложение в классе А увеличилось на 373,8 тыс. кв. м, в классе В+ на 742,25 тыс. кв. м, в В- на 572,8 тыс. кв. м. Прирост предложения несколько ниже, чем в 2008 году (было введено около 2,1 млн кв. м), но выше показателя 2007 года (тогда, по различным данным, прирост составил 1,2–1,5 млн кв. м).

Среди наиболее заметных введенных в 2009 году бизнес-центров – «Монарх» (общая площадь 152,9 тыс. кв. м, офисная – 76 тыс. кв. м), Nordstar Tower (общая площадь 147 тыс. кв. м, арендуемая – 80 тыс. кв. м), «Белая площадь», здания А и В (общая площадь 58 тыс. кв. м, арендуемая – 56 тыс. кв. м), «Город столиц» (офисная площадь – около 80 тыс. кв. м), «Метрополис», фаза III (общая площадь 52 тыс. кв. м, офисная – 36 тыс. кв. м), «Двинцев» (общая площадь 58 тыс. кв. м, офисная – 49,5 тыс. кв. м) и др.

Учитывая, что с начала кризиса новых офисных проектов заявлено не было, можно ожидать, что количество вводимых площадей будет снижаться. По данным DTZ, в 2010 году будет введено в эксплуатацию около 650 тыс. кв. м офисных помещений. В то же время эксперты Jones Lang LaSalle указывают на тот факт, что ввод большого числа проектов был перенесен с конца 2009 на 2010 год, и оценивают ожидаемый прирост предложения в 1,8 млн кв. м.

Важной тенденцией последних месяцев является практика сдачи в аренду площадей с отделкой. Как отмечают в Cushman & Wakefield, не все собственники готовы отделывать помещения за свой счет, но многие поменяли стратегию за последний год, пытаясь привлечь арендаторов, большинство из которых просто не имеет бюджетов на отделку. Например, в компании Central Properties (девелопер БЦ «Двинцев», «Павловский» и др.) предлагают потенциальным арендаторам все возможные подходы к процессу отделки: девелопер готов выполнять отделку и финансировать ее, выполнять отделку за счет арендатора, финансировать отделку, которую выполнит арендатор, а также согласен на «докризисный сценарий», когда арендатор выполняет и финансирует отделку самостоятельно. В компании Capital Group (девелопер многофункциональных проектов с офисной функцией «Город столиц», «Имперский дом», «Авеню 77» и др.) большинство офисных помещений передают арендаторам в состоянии shell & core, однако в некоторых ситуациях готовы разработать и реализовать совместный с арендатором проект отделки.

Как рассказывают в Jones Lang LaSalle, в случае отделки за счет собственника сумма стоимости отделки разбивается и выплачивается арендатором в течение оговариваемого периода времени, увеличивая сумму арендной платы. «Шансы найти арендатора на помещение «в бетоне», без готовности собственника делать отделку, очень невелики – такие сделки в минувшем году имели место, но их было не более пяти» – отмечают в компании.

Чтобы привлечь средства, многие собственники бизнес-центров стали предлагать свои объекты по частям. По наблюдениям экспертов RRG, наибольшее распространение эта практика получила в сегментах классов B- и С, при этом покупателями блоков становились как конечные пользователи (в том числе существующие арендаторы), так и инвесторы.

Спрос

По данным компании Cushman & Wakefield, в 2009 году было арендовано и куплено около 700 тыс. кв. м качественных офисов (речь о новых сделках, без учета перезаключения договоров). Это значительно меньше, чем в 2008 году, когда было поглощено, по различным данным, от 1 до 2,5 млн кв. м площадей. В то же время поглощение заметно превысило ожидания: по итогам последних месяцев 2008 года можно было ожидать, что поглощение в 2009 году не превысит 300–400 тыс. кв. м.

Отличие от докризисного периода в том, что раньше значительная доля поглощенных площадей приходилась на расширение офисов компаний, а сегодня новые сделки аренды заключаются по большей части на те же или меньшие площади, с улучшением или понижением класса офиса, в зависимости от финансового положения компании. Переезжая, компании оставляют после себя пустующие площади, для которых прежним арендодателям не всегда удается найти обитателей.

Некоторое увеличение количества вакантных площадей в качественных офисных зданиях наблюдалось еще до начала кризиса – в 2007–2008 годах, но до III квартала 2008 года этот показатель в среднем по рынку не превышал 5–6%. За последние месяцы 2008 года показатель вырос до 14–15%, в середине 2009 года превысил планку в 25% для офисов класса А. Во втором полугодии прошлого года уровень вакантных площадей несколько стабилизировался, в январе 2010 года, по данным Cushman & Wakefield, в сегменте офисов класса А пустовало в среднем 24%, в классе B+ – около 18%.

В новых, введенных в 2009 году бизнес-центрах пустует в среднем половина площадей. При этом если раньше почти все площади арендовались предварительно, то есть до ввода объекта в эксплуатацию, то сейчас абсолютное большинство договоров аренды заключается после завершения строительства. Это связано как с нежеланием арендаторов нести риски, связанные с задержками строительства, так и с большим выбором площадей в функционирующих бизнес-центрах, в том числе с завершенной отделкой.

В начале 2009 года эксперты рынка отмечали рост спроса на помещения вторичного рынка, в том числе предлагаемые в субаренду: такие помещения не требуют инвестиций в отделку, а также по своим размерам могут отвечать нуждам небольших компаний. По данным CB Richard Ellis, 50% от общего объема сделок аренды на рынке в 2009 году были заключены на вторичные помещения, что привело к существенному росту свободных помещений в состоянии shell & core. К концу года многие собственники новых объектов постарались приспособиться к новым нуждам рынка, сформировав привлекательное предложение на первичном рынке – помещения с отделкой различных площадей по привлекательным ставкам.

Ставки

На конец 2009 года средняя арендная ставка в сегменте класса А на конец 2009 года, по данным Colliers International, составила $590/кв. м в год (на начало прошлого года – $1170), для помещений класса В+ средняя стоимость аренды снизилась до $415/кв. м в год ($660 в начале года). Опрошенные CRE девелоперы не склонны рассказывать о значительном снижении ставок, говоря лишь о временных мерах по увеличению срока арендных каникул, снижении суммы страхового депозита и т. д. Тем не менее, по данным аналитиков, с начала кризиса падение стоимости аренды, по различным оценкам, составило 30–70%.

На рынке купли-продажи также произошли изменения в стоимости. Цены предложения продажи офисных площадей в современных бизнес-центрах, по данным RRG, снизились на 34–36%. В декабре 2009 площади в качественных БЦ предлагались в среднем по $4420/кв. м за пределами Садового кольца и по $7120/кв. м внутри Садового кольца.

Что касается стоимости эксплуатационных расходов, то она за минувший год практически не изменилась, составив $100–150/кв. м в год для площадей класса А и $60–110 – для класса B (данные DTZ).

Стоимость строительства одного квадратного метра качественных офисных помещений, по данным Central Properties, в Москве варьируется от $1500 до 2000. Как отмечают в компании, наблюдаемое снижение стоимости на некоторые строительные работы нивелируется увеличением стоимости инженерных систем, подавляющее количество которых импортируется в Россию из-за рубежа.

Тенденции развития рынка офисной недвижимости

• При поиске помещений класс офисного помещения отходит для арендатора на второй план, уступая по приоритетности стоимости аренды и удобному местоположению.
• Компании предпочитают арендовать офисные помещения с отделкой, отказываясь вкладывать значительные средства в новый офис.
• Многие девелоперы строящихся проектов склонны откладывать их ввод в эксплуатацию – как вследствие недостатка финансирования, так и из-за отсутствия перспективы их заполнить.
• В рамках урегулирования долговых проблем все больше банков входит в акционерный капитал компаний-девелоперов.
• Ряд девелоперов для повышения ликвидности и привлечения средств продает свои бизнес-центры по частям.

Прогноз

В наступившем году ожидается продолжение стабилизации рынка. Эксперты не исключают снижения количества пустующих площадей, но это коснется лишь объектов класса В: спроса будет недостаточно, чтобы поглотить ожидаемые объемы вводимых площадей класса А. Во второй половине года можно ожидать некоторого увеличения среднего уровня арендной ставки.

В текущем году не ожидается начала строительства новых деловых комплексов. В связи с этим темпы ввода офисных объектов будут снижаться, что в случае стабильной экономической ситуации приведет к более значительному росту заполняемости и стоимости аренды офисных площадей в 2011–2012 годах.