Несколько столетий назад Казань называли «Восточной столицей России». Город, расположенный на Волге с весьма выгодным географическим положением, издавна был посредником между Востоком и Западом и сегодня играет все большую роль в политических, экономических и международных связях. В этой статье мы рассмотрим характерные черты рынка коммерческой недвижимости в городе Казань.

Общая ситуация.
Вплоть до 1552 года Казань была столицей Казанского ханства, позднее столицей ТАССР, в настоящее время Казань столица Республики Татарстан (РТ). Город расположен на северо-западе республики. На территории столицы, площадь которой 425,2 кв. км, проживает 1 млн. 89 тыс. человек. Из них 40,7% населения - молодежь в возрасте до 30 лет. Жители города - представители более 101 национальности. По плотности населения среди городов России Казань занимает 7 место – 2584 чел на кв. км.
Главными отраслями промышленности города являются машиностроение и металлообработка, авиа- и приборостроение, химическая и нефтехимическая промышленность, легкая и пищевая промышленность. Казань - крупный железнодорожный, автодорожный и авиационный узел, крупнейший на реке Волге речной порт. Город является основным экономическим центром Татарстана, здесь сосредоточено 35% населения занятого в отраслях экономики Республики Татарстан.
В последнее время отмечается положительная тенденция роста денежных доходов населения, соответственно, и увеличение жизненного уровня населения. Реальные располагаемые доходы граждан, как наиболее точно характеризующие изменение потребительских возможностей населения, увеличились по сравнению с 2001 г. на 16,5 %. Сегодня официальный средний доход казанца составляет порядка 3181,3 руб. в месяц ($100), или $1200 в год.
Оборот розничной торговли в январе – декабре 2002 года составил 74361,5 млн. рублей, что на 6,9% больше, чем в соответствующем периоде 2001г. Это можно объяснить, как и повышением доходов населения, так и тем, что в городе широко развивается потребительское кредитование. Его обеспечивают шесть банков, включая один московский - банк «Русский стандарт».

Рынок коммерческой недвижимости.
Казанский рынок коммерческой недвижимости, как и аналогичные рынки большинства городов России, пока нельзя назвать развитым. Площадь всех сдаваемых в аренду торгово-офисных объектов Казани составляет около 700 тыс. кв. м. Около 61% площадей, или 430 тыс. кв. м, находится в государственной собственности Республики Татарстан и сдается в аренду Комитет по Управлению Коммунальным Имуществом (КУКИ) и Минземимуществом РТ. Частными собственниками сдается в аренду 39%, или 270 тыс. кв. м. При этом 70% (490 тыс. кв. м) можно отнести к свободно конкурирующей недвижимости, активно предлагаемой в аренду, вне зависимости от того, частная это собственность или государственная, через механизм субаренды. Остальные объекты либо относятся к «серому» рынку и сдаются в обход официальных схем, либо имеют своих долгосрочных арендаторов и практически никогда не попадают на свободный рынок. На рынке аренды офисных площадей общая площадь коммерческих объектов оценивается примерно в 290 тыс. кв. м. Это 34 бизнес-центра и более 38 объектов с офисными помещениями. Офисные здания – небольшие, средний размер – 4-5 тыс. кв. м. В основном это здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий. Из них только в 10-20 зданиях была проведена реконструкция. Офисные объекты класса «А» отсутствуют. Только в последний год на рынке появилось несколько офисных зданий, которые можно отнести к классу «В».
Ежемесячно на рынок выставляется около 100 предложений общей площадью 20-25 тыс. кв. м. По местоположению больше всего офисных площадей расположено в Советском и Вахитовском районах города – традиционных центрах деловой активности Казани. За ними идут Московский и Ново-Савиновский районы и городская зона «Заречье-Кинопленка».
Спрос на офисные помещения в течение длительного времени превышал предложения. Согласно исследованиям, проведенным специалистами Поволжского антикризисного института (ПАИ), только 30% арендаторов хватает имеющихся у них площадей. Лишь в последнее время ситуация начинает меняться. В роли арендаторов чаще всего выступают мелкие местные компании, снимающие отдельные комнаты до 50 кв.м. Оценивая параметры офисного здания, арендаторы обычно особо выделяют близость к центру города. Далее следует наличие охраны, удобные подъездные пути, наличие парковки и презентабельный внешний вид. Однако в последнее время на рынке стали появляться крупные объекты, сдающие в аренду целые этажи. Несмотря на длительный срок экспозиции таких центров недвижимости (до 1 года) в результате они оказываются заполненными в основном представительствами иногородних (прежде всего московских) компании.
В Казани функционирует более 3435 предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. В городе насчитывается 10 рынков, 1932 магазина, 940 единиц общественного питания. Обеспеченность торговыми площадями составляет в среднем 320 -340 кв. м на 1000 жителей. Таким образом, по обеспеченности торговыми площадями Казань более чем в 1,8 раза отстает от Санкт-Петербурга и более чем в 8 раз от среднеевропейского уровня.
Рынок торговой недвижимости представлен более 364 тыс. кв. м торговых площадей, из которых 240-280 тыс. кв. м сдается в аренду. Остальные площади представляют собой либо нестационарные торговые места (рынки, павильоны, ларьки), либо магазины, где торговые операторы сами же являются собственниками. Коммерческие объекты представлены 23 отдельно стоящими торговыми объектами и 37 крупными магазинами. На рынок ежемесячно поступает 30-40 предложений общей площадью 6-9 тыс. кв. м. Большая часть предложений – это встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов в Ново-Савиновском и Вахитовском районах и в зоне «Азино-Горки». Можно заметить, что это как раз те районы, которые сейчас активно застраиваются.
Явно выраженный дефицит на рынке офисных и торговых площадей привел к бурному росту арендных ставок. (Диаграмма 1/2). За полтора года арендные ставки на офисные площади выросли в 2-2,5 раза. За это время построено и сдано в эксплуатацию 4 новых офисных здания класса «В», в которых арендные ставки составляют от 15 до 20 долларов кв. м в месяц. Аналогичная ситуация и с торговыми объектами. На самых престижных проходных объектах арендная ставка возросла с 450-550 рублей кв. м в месяц до 1200-1500 рублей кв. м. Почти в 2,5 раза выросли арендные ставки в известных торговых комплексах и магазинах. Любопытно, что хотя существующие арендные ставки остаются в 1,5-2 раза ниже, чем в Перми, Самаре и Санкт-Петербурге, не говоря уже о Москве, произошедшего повышения оказалось достаточно для активизации инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости. Согласно произведённым расчётам, при существующей стоимости строительства и процентных ставках, простой срок окупаемости инвестиции в коммерческую недвижимость снизился для офисов класса «С» с 20 лет 7 месяцев до 5 лет 4 месяцев. Доходность инвестиций в недвижимость – 15-17% годовых – остаётся ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ, но уже сопоставимо с альтернативными вариантами вложения средств. Поэтому неудивительно, что за последнее время серьёзно возрос интерес к проектам строительства коммерческой недвижимости.

Государственные и рыночныые арендные ставки.
До недавнего времени государство выполняло негативную роль на рынке недвижимости, тормозя своими действиями его цивилизованное развитие. Будучи крупнейшим собственником, оно искусственно поддерживало заниженные арендные ставки. Вышедшее 20 марта 2003 года Постановление Кабинета министров Республики Татарстан №159 «О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного имущества» сделало окончательный выбор в пользу установления на рынке недвижимости цивилизованных отношений. И, тем не менее, после вступления в силу Постановления уровень арендных ставок на госнедвижимость остался ниже.
Как уже упоминалось, на самых престижных улицах Вахитовского района (ул. Баумана, ул. Пушкина, кремлевская ул.) помещения под торговлю сдаются в среднем по 1000-1500 руб. кв. м в месяц. Если бы те же самые площади сдавало государство, арендные ставки (с учетом НДС) составили бы 596 руб. кв. м в месяц.
На основных транспортных магистралях города со стабильными покупательскими потоками арендные ставки на свободном рынке колеблются от 350 до 800 руб. кв. м в месяц. Государственные ставки на аналогичные помещения – 298 руб. кв. м. В среднем, рыночные арендные ставки (фактические) на торговые площади в 2,1 раза больше государственных (расчетных) ставок.
Уровень арендных ставок на офисные объекты в Казани колеблется от 150-250 руб. кв. м в месяц для неприспособленных встроенно-пристроенных помещений до 500-700 руб. кв. м для объектов высшего качества (бизнес-центров класса «В»). Если бы те же самые помещения сдавало государство, арендные ставки колебались бы в пределах 137-549 руб. кв. м (с НДС). Аналогично выглядит ситуация с производственно-складскими объектами. В рыночном секторе арендные ставки составляют 75-250 руб. кв. м в месяц (в зависимости от их местоположения и качества), а ставки на большую часть госнедвижимости – 55-64 руб. кв. м в месяц.
Следует отметить, что, согласно данным мониторинга, проведенного ПАИ, на отдельных объектах фактические арендные ставки в настоящее время ниже расчетных. Например, площади в офисном здании «Киемнер-данлы» (Татарстан, 20) предлагаются за 360 руб. кв. м в месяц. Если бы данные площади сдавались государством, то их цена была бы 412 руб. кв. м в месяц. Торговые площади на Наримова, 40 предлагаются за 320 руб. кв. м, расчетная арендная ставка – 448 руб. кв. м в месяц. Производственные площади на Казанской фабрике музыкальных инструментов (Мухамедьярова, 31) сдаются по 46 руб. кв. м, расчетная ставка – 68 руб.
Такая ситуация является вполне объяснимой, Казанский рынок коммерческой недвижимости характеризуется:

малым количеством сделок, в силу чего каждый объект влияет на общие показатели;
размытостью спроса по категориям объектов;
закрытостью информации;
разрозненностью и недоступностью статистических данных, аналитических фирм, специализированных изданий;
отсутствием обмена информацией;
использованием разных базисов цен (НДС и коммунальные платежи могут либо включаться в арендную ставку, либо нет; арендные ставки объявляются на общую или полезную площадь; отсутствует единый стандарт предоставления информации; «серый» рынок достигает 30%; собственники и посредники неохотно идут на контакт; большая часть площадей сдается напрямую, по конфиденциальным каналам).

Несмотря на отдельные выпадения из общей тенденции (что вполне ожидаемо в условиях рынка), общая закономерность проявляется четко – расчетные арендные ставки ниже фактических в 1,2 – 2,1 раза. Такая позиция государства совершенно оправдана, т.к. учитываются объективно существующие различия между практикой государственного и частного сектора – меньшая гибкость взаимодействия с арендаторами, ограниченные возможности по проведению интенсивного маркетинга, длительный срок подготовки договоров аренды и худшее физическое состояние недвижимости.
Государство может повысить арендные ставки, чтобы они действительно не отличались от рыночных. В целях пополнения доходной части республиканского бюджета такое стремление вполне оправдано (резерв для повышения на 20-30% еще имеется). Однако этот процесс должен сопровождаться адекватным повышением уровня сервиса, организации арендных операций и технической эксплуатации. В настоящее время РТ стоит перед выбором: либо смириться с тем, что государственные арендные ставки остаются ниже рыночных, либо осуществлять дальнейшие шаги повышения эффективности управления госимуществом.
Cтоит отметить:

в новой методике отсутствуют какие-либо льготы для арендаторов (что характерно, например, для Москвы и Санкт-Петербурга);
разница между государственными и рыночными арендными ставками минимальна;
государством создаются условия для развития рынка недвижимости;
создана система регистрации сделок с недвижимостью по принципу «одного окна»;
началась передача земли в частную собственность;
принята система правового зонирования города;
проводятся открытые аукционы по продаже земельных участков в центре Казани, за 2002 год бюджет получил 2,5 млрд. рублей от продажи земли (для сравнения: вся Россия – 5 млрд. рублей).

Тенденции.
В августе 2005 года Казань будет праздновать свое 1000-летие, вследствие чего весь центр города активно реконструируется и застраивается.
Hа сегодняшний день в городе реализуются проекты строительства:

10 бизнес-центров класса А, В общей площадью 32300 кв. м;
7 торговых объектов (в планах);
6 торговых центров общей площадью 84 тыс. кв. м (строительство/реконструкция).

Среди них – возведение Международного бизнес-центра, гипермаркета «Metro Cash & Carry». Реализуются и другие проекты: историко-торговый комплекс «Казань», Александровский пассаж, комплекс «Сенной базар», центральный рынок с выводами Казанского опытного завода «Эталон», реконструкция Казанского аэропорта, строительство первой линии метро. Уже открыт и функционирует гипермаркет «Рамстор», офисно-торговый комплекс «Алтын». Построен уникальный КРК «Пирамида», Баскет-Холл, фитнесс-центр «World class Kazan», целая сеть мультиплексов. Строятся 5-ти звездочные гостиницы «Пирамида», «Казань», один из крупнейших в России аквапарков. В стадии оформления земельного участка под строительство своего магазина – ИКЕА. Компания «Российские торговые сети» планирует строительство торгового центра в городе. В планах, выход в регион таких крупных западных и отечественных торговых операторов, как SPAR, «Перекресток», «Копейка». «Патерсон» открывается в сентябре 2003 года. В город уже функционируют «МИР» и Спортмастер».
Рынок коммерческой недвижимости Казани находится в стадии активного развития. Происходит увеличение спроса на недвижимость, рост арендных ставок по первоклассным ТЦ, бизнес-центрам класса А (на 30-40%), В (на 20-30%) и как следствие, рост доходности инвестиций. В городе появляются новые российские и зарубежные инвесторы и девелоперы, что благотворно сказывается на его интенсивно меняющемся облике.