Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Мая 2010, 6:07
Built-to-suite пока не популярен
Петербургские компании, нуждающиеся в складских площадях, предпочитают арендовать помещения в готовых логистических комплексах, а не вкладываться в строительство объектов «под заказ». Формат built-to-suite, на который с началом кризиса возлагали надежды участники рынка недвижимости, пока остается невостребованным. Большое предложение качественных складских площадей в Петербурге вынуждает девелоперов не скупиться на дополнительные инвестиции, чтобы приспособить типовой склад под конкретного клиента.
Складские излишки
В прошлом году в Петербурге завершилось строительство около 170 тыс. кв. м качественных складских площадей, объем предложения увеличился на 18% к предыдущему году и превысил 1,1 млн кв. м, подсчитали аналитики Colliers International. При этом средняя заполняемость складских комплексов остается рекордно низкой и не превышает 60%.
По сравнению с 2008 годом темпы ввода новых площадей снизились в 2,5 раза. Большинство девелоперов, пересмотрев свои планы по строительству новых складских комплексов, сосредоточили внимание на проектах, находящихся в завершающей стадии. Начинать новые складские проекты в спекулятивных целях девелоперы отказываются, не будучи уверенными, что их удастся продать. С начала кризиса владельцы складов пересматривают стратегии работы с арендаторами, предлагая индивидуальный подход к каждому клиенту – от снижения ставок до строительства зданий по требованиям заказчика.
Существуют различные схемы реализации проектов в формате built-tosuite (BTS), но общим является то, что проект полностью реализует девелопер, но проектирование и строительство ведется по техзаданию и в соответствии с требованиями конкретного заказчика, говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро девелопмент». Его компании принадлежит складской комплекс «Кулон Пулково», расположенный недалеко от аэропорта.
«Привлечением финансирования для реализации проекта могут заниматься как заказчик, так и девелопер, либо это может осуществляться сторонами совместно. Таким образом, BTS – это строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика, который впоследствии становится единоличным и долгосрочным арендатором, владельцем, либо совладельцем объекта», – рассказывает Антонов. Такая схема удобна тем, что позволит крупным компаниям, когда рынок вновь начнет набирать обороты, переехать в собственное здание, за которое придется платить меньше по заранее согласованной ставке, добавляет он.
Пока складов, удовлетворяющих потребностям покупателя, мало, констатирует Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Сегодня основная проблема компаний, которые ищут склад, – несоразмерность масштабов помещений с потребностями арендаторов, ведь во времена подъема рынка строились и проектировались объекты с минимальными секциями в 3–5 тыс. кв. м, а сегодня потребности у клиентов ровно вполовину меньше, говорит Вечер. Несмотря на обилие предложения, найти склад, полностью подходящий клиенту, бывает непросто. Так, брокеры GVA Sawyer, например, более полугода искали подходящие площади для компании «Тэлос архив».
В большинстве складов класса А заявленная высота не всегда является рабочей, а данному клиенту было принципиально иметь рабочую высоту не менее 10 м, пояснила Раиса Брезгина, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer в СанктПетербурге, которая вела сделку. Второе важное условие – максимальный размер арендной ставки не должен был превышать 350 руб./ кв. м в месяц с учетом НДС, добавляет г-жа Брезгина. По ее словам, были и дополнительные требования: так, арендатор работает с документами и хотел только новое здание, чтобы соблюдался определенный температурный режим и влажность.
В итоге осенью прошлого года выбор пал на офисно-складской комплекс «Автолик» общей площадью 9,7 тыс. кв. м, расположенный в промзоне Парнас в 2-м Верхнем переулке. Здесь находятся складские корпуса ЗАО «Холдинг-78». «Тэлос архив» арендовал на пять лет 3 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м приходятся на склады, говорит г-жа Брезгина. Терминалы обеспечены централизованными системами отопления, вентиляции и кондиционирования, бетонный пол с антипылевым покрытием выдерживает нагрузку до 5 тонн на 1 кв. м, высота потолков – 12 м.
Строить или арендовать
Пока в качестве примеров реализации проектов по схеме BTS можно привести лишь несколько московских сделок, отмечает Венера Лаухина, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International SPb.
«Доля сделок BTS не превышает 2–3% от общего числа складских проектов. Спрос на такие объекты есть со стороны производственных компаний, – рассказывает г-н Антонов. – Так, например, в Калуге «Эспро девелопмент» реализует проект индустриального парка «А-парк» рядом с заводом автомобильного концерна Volkswagen. Проект рассчитан на поставщиков и производителей автокомпонентов для автомобильного кластера, сформировавшегося в Калужской области, и реализуется по схеме BTS; основными арендаторами объекта станут компании Visteon, Lear, Benteler».
Примеров сделок по схеме BTS в Петербурге крупнейшие консалтинговые компании города не припомнят. Но осенью прошлого года финская компания Dermoshop (производитель и дистрибутор косметики Dermosil) и застройщик «ЮИТ Лентек» объявили о подписании договора на строительство офиса логоцентра площадью 1,3 тыс. кв. м в технопарке «Горелово». Инвестиции составят 3 млн евро, срок окупаемости проекта – 8 лет. В «Горелово» Dermoshop планирует разместить офисные и складские помещения, а также производственные площади, где будут выпускать и упаковывать косметическую продукцию, сообщили в компании.
Для проектов BTS эта сделка небольшая и скорее исключение из правил, считает Михаил Тюнин, специалист отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank SPb. «К нам поступают заявки от компаний, которые планируют построить склад по схеме BTS, и мы их отрабатываем, но до сделок пока не дошло – достаточно предложений на рынке уже готовых качественных площадей», – объясняет он.
Директор по логистике JTI, Россия Наталья Водолазова отмечает, что одно время ее компания рассматривала возможность строительства склада по схеме BTS. Однако потом от этой идеи было решено отказаться. Г-жа Водолазова объясняет это серьезными затратами. «Инвестиции в строительство склада площадью в несколько тысяч квадратных метров могут составлять от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Кроме того, для строительства склада необходимо получить множество согласований, что влечет за собой значительные организационные затраты. Мы табачная, а не девелоперская компания, и не можем позволить себе тратить время и значительные средства на непрофильную деятельность. Проще и дешевле арендовать складские помещения», – говорит она.
По словам г-жи Водолазовой, строительство складов по системе BTS имеет смысл, когда заказчику требуется, скажем, склад со специфическим холодильным оборудованием или машинами, которые обеспечивают дозревание, например, фруктов. «А для хранения табачной продукции нужно поддерживать определенный уровень влажности и температуры, а также необходима качественная система противопожарной безопасности. Такие условия можно найти на рынке аренды складских помещений», – отмечает она.
Пока крупнейшими сделками на рынке складской недвижимости остаются сделки аренды. Кроме фабрики им. Крупской, которая в прошлом году расширила помещения под аренду до 12 тыс. кв. м в логистическом центре «АКМ лоджистик» в Шушарах, арендовали крупные площади и две компании от автопрома. Так, в январе прошлого года поставщик топливных и тормозных систем для автозаводов TI Automotive заключил трехгодичный контракт на аренду 2,5 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе Ленинградского сборочного завода во Всеволожске, а осенью Scania арендовала 10 тыс. кв. м в комплексе «АКМ лоджистик».
Покупку уже готовых складских помещений предпочитают компании, имеющие стабильные финансовые потоки, которые уверены в завтрашнем дне, считает г-н Вечер. Но пока и таких сделок в Петербурге единицы. Так, в феврале этого года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) продал первый участок в Петербурге площадью 1,5 га на Пухтоловой горе в Курортном районе. На торгах, организованных Российским аукционным домом, землю за 13 млн рублей приобрело ООО «Эверест». Несмотря на то что участок можно использовать и под гостиничную функцию, покупатель не собирается реализовывать там девелоперский проект. На участке расположены склады, которые и привлекли внимание «Эвереста». Участок куплен в интересах партнеров «Эвереста», один из них – строительная компания «Час», подрядчик реконструкции скоростной железнодорожной магистрали Петербург – Выборг – Хельсинки, сообщил после торгов соучредитель «Эвереста» Александр Останин. «Пока будут использоваться склады, которые есть на участке, а после кризиса возможно строительство дополнительных складских площадей», – говорит Останин.
Плюсы и минусы
Для девелопера главное преимущество строительства объектов под конкретного заказчика – это минимизация рисков по заполнению объекта арендаторами, констатирует г-н Тюнин. В ситуации, когда на рынке Петербурга пустует более 250 тыс. кв. м складских площадей отсутствие арендаторов – это один главных рисков любого складского проекта, объясняет он.
«Основные заказчики объектов BTS – компании, оперирующие нестандартными товарными группами, – мебельные, фармакологические холдинги, производители товаров народного потребления, – говорит Антонов. – Им нужны специализированные складские и производственные площади, например холодильный склад, склад для хранения негабаритной продукции или совмещенный с производственными площадями».
Но пока потенциальные клиенты девелоперов, которые готовы строить под заказчиков, не спешат заключать сделки. Эксперты объясняют это тем, что с учетом снизившихся арендных ставок арендовать пока остается выгоднее, чем вкладываться в стройку. На рынке большое предложение качественных складских площадей, если необходимы специальные условия, то всегда можно в минимальные сроки и с относительно небольшими затратами дооборудовать склад – для клиентов нет смысла вкладываться в новое строительство, уверен г-н Тюнин.
Во многих случаях арендаторам, въехавшим в новые складские комплексы в 2009–2010 годах, требовалось произвести дооборудование логистических центров, отмечает эксперт. Дополнительные работы могут производиться как за счет арендатора, так и за счет девелопера, добавляет он.
Например, компания «АКМ лоджистик» инвестировала в оснащение склада специальными пандусами для отгрузки мелкотоннажного транспорта. Это привлекло арендатора, фабрику им. Крупской, которая расширила арендуемые площади в складском комплексе в Шушарах в два раза, говорит Тюнин.
«Аренда качественного склада в Петербурге стоит $90/кв. м в год, а строительство собственного обойдется в $1000/кв. м, и это без учета стоимости земли, – объясняет Николай Вечер отсутствие у компаний интереса строить склады по собственному заказу. – Плюс высокий уровень девелоперских рисков, увеличивающий себестоимость. Возвратность инвестиций через 15–20 лет никого не устраивает, особенно с учетом стоимости кредитов».
Схема BTS не удобна компаниям, которым нужно найти склад в сжатые сроки, говорит Венера Лаухина. «Даже при наличии инженерноподготовленного участка, на необходимые согласования, получение технических условий, разработку концепции и строительство потребуется как минимум 18 месяцев», – напоминает она. При использовании готового склада, у арендатора сохраняется свобода в случае необходимости сократить или увеличить площадь, отмечает г-н Вечер.
Зато девелопер при схеме BTS на начальном этапе получает возможность прогнозировать доходность проекта и обеспечить получение нужной нормы прибыли, говорит г-н Тюнин. «При строительстве спекулятивных складов существует риск не оправданных ожиданий, что случилось с большинством объектов, вышедших на рынок в кризис, – поэтому дисконт на арендные ставки первого года по таким проектам может составлять до 30% от ставок до кризиса», – говорит он.
В прошлом году в Петербурге завершилось строительство около 170 тыс. кв. м качественных складских площадей, объем предложения увеличился на 18% к предыдущему году и превысил 1,1 млн кв. м, подсчитали аналитики Colliers International. При этом средняя заполняемость складских комплексов остается рекордно низкой и не превышает 60%.
По сравнению с 2008 годом темпы ввода новых площадей снизились в 2,5 раза. Большинство девелоперов, пересмотрев свои планы по строительству новых складских комплексов, сосредоточили внимание на проектах, находящихся в завершающей стадии. Начинать новые складские проекты в спекулятивных целях девелоперы отказываются, не будучи уверенными, что их удастся продать. С начала кризиса владельцы складов пересматривают стратегии работы с арендаторами, предлагая индивидуальный подход к каждому клиенту – от снижения ставок до строительства зданий по требованиям заказчика.
Существуют различные схемы реализации проектов в формате built-tosuite (BTS), но общим является то, что проект полностью реализует девелопер, но проектирование и строительство ведется по техзаданию и в соответствии с требованиями конкретного заказчика, говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро девелопмент». Его компании принадлежит складской комплекс «Кулон Пулково», расположенный недалеко от аэропорта.
«Привлечением финансирования для реализации проекта могут заниматься как заказчик, так и девелопер, либо это может осуществляться сторонами совместно. Таким образом, BTS – это строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика, который впоследствии становится единоличным и долгосрочным арендатором, владельцем, либо совладельцем объекта», – рассказывает Антонов. Такая схема удобна тем, что позволит крупным компаниям, когда рынок вновь начнет набирать обороты, переехать в собственное здание, за которое придется платить меньше по заранее согласованной ставке, добавляет он.
Пока складов, удовлетворяющих потребностям покупателя, мало, констатирует Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Сегодня основная проблема компаний, которые ищут склад, – несоразмерность масштабов помещений с потребностями арендаторов, ведь во времена подъема рынка строились и проектировались объекты с минимальными секциями в 3–5 тыс. кв. м, а сегодня потребности у клиентов ровно вполовину меньше, говорит Вечер. Несмотря на обилие предложения, найти склад, полностью подходящий клиенту, бывает непросто. Так, брокеры GVA Sawyer, например, более полугода искали подходящие площади для компании «Тэлос архив».
В большинстве складов класса А заявленная высота не всегда является рабочей, а данному клиенту было принципиально иметь рабочую высоту не менее 10 м, пояснила Раиса Брезгина, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer в СанктПетербурге, которая вела сделку. Второе важное условие – максимальный размер арендной ставки не должен был превышать 350 руб./ кв. м в месяц с учетом НДС, добавляет г-жа Брезгина. По ее словам, были и дополнительные требования: так, арендатор работает с документами и хотел только новое здание, чтобы соблюдался определенный температурный режим и влажность.
В итоге осенью прошлого года выбор пал на офисно-складской комплекс «Автолик» общей площадью 9,7 тыс. кв. м, расположенный в промзоне Парнас в 2-м Верхнем переулке. Здесь находятся складские корпуса ЗАО «Холдинг-78». «Тэлос архив» арендовал на пять лет 3 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м приходятся на склады, говорит г-жа Брезгина. Терминалы обеспечены централизованными системами отопления, вентиляции и кондиционирования, бетонный пол с антипылевым покрытием выдерживает нагрузку до 5 тонн на 1 кв. м, высота потолков – 12 м.
Строить или арендовать
Пока в качестве примеров реализации проектов по схеме BTS можно привести лишь несколько московских сделок, отмечает Венера Лаухина, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International SPb.
«Доля сделок BTS не превышает 2–3% от общего числа складских проектов. Спрос на такие объекты есть со стороны производственных компаний, – рассказывает г-н Антонов. – Так, например, в Калуге «Эспро девелопмент» реализует проект индустриального парка «А-парк» рядом с заводом автомобильного концерна Volkswagen. Проект рассчитан на поставщиков и производителей автокомпонентов для автомобильного кластера, сформировавшегося в Калужской области, и реализуется по схеме BTS; основными арендаторами объекта станут компании Visteon, Lear, Benteler».
Примеров сделок по схеме BTS в Петербурге крупнейшие консалтинговые компании города не припомнят. Но осенью прошлого года финская компания Dermoshop (производитель и дистрибутор косметики Dermosil) и застройщик «ЮИТ Лентек» объявили о подписании договора на строительство офиса логоцентра площадью 1,3 тыс. кв. м в технопарке «Горелово». Инвестиции составят 3 млн евро, срок окупаемости проекта – 8 лет. В «Горелово» Dermoshop планирует разместить офисные и складские помещения, а также производственные площади, где будут выпускать и упаковывать косметическую продукцию, сообщили в компании.
Для проектов BTS эта сделка небольшая и скорее исключение из правил, считает Михаил Тюнин, специалист отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank SPb. «К нам поступают заявки от компаний, которые планируют построить склад по схеме BTS, и мы их отрабатываем, но до сделок пока не дошло – достаточно предложений на рынке уже готовых качественных площадей», – объясняет он.
Директор по логистике JTI, Россия Наталья Водолазова отмечает, что одно время ее компания рассматривала возможность строительства склада по схеме BTS. Однако потом от этой идеи было решено отказаться. Г-жа Водолазова объясняет это серьезными затратами. «Инвестиции в строительство склада площадью в несколько тысяч квадратных метров могут составлять от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Кроме того, для строительства склада необходимо получить множество согласований, что влечет за собой значительные организационные затраты. Мы табачная, а не девелоперская компания, и не можем позволить себе тратить время и значительные средства на непрофильную деятельность. Проще и дешевле арендовать складские помещения», – говорит она.
По словам г-жи Водолазовой, строительство складов по системе BTS имеет смысл, когда заказчику требуется, скажем, склад со специфическим холодильным оборудованием или машинами, которые обеспечивают дозревание, например, фруктов. «А для хранения табачной продукции нужно поддерживать определенный уровень влажности и температуры, а также необходима качественная система противопожарной безопасности. Такие условия можно найти на рынке аренды складских помещений», – отмечает она.
Пока крупнейшими сделками на рынке складской недвижимости остаются сделки аренды. Кроме фабрики им. Крупской, которая в прошлом году расширила помещения под аренду до 12 тыс. кв. м в логистическом центре «АКМ лоджистик» в Шушарах, арендовали крупные площади и две компании от автопрома. Так, в январе прошлого года поставщик топливных и тормозных систем для автозаводов TI Automotive заключил трехгодичный контракт на аренду 2,5 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе Ленинградского сборочного завода во Всеволожске, а осенью Scania арендовала 10 тыс. кв. м в комплексе «АКМ лоджистик».
Покупку уже готовых складских помещений предпочитают компании, имеющие стабильные финансовые потоки, которые уверены в завтрашнем дне, считает г-н Вечер. Но пока и таких сделок в Петербурге единицы. Так, в феврале этого года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) продал первый участок в Петербурге площадью 1,5 га на Пухтоловой горе в Курортном районе. На торгах, организованных Российским аукционным домом, землю за 13 млн рублей приобрело ООО «Эверест». Несмотря на то что участок можно использовать и под гостиничную функцию, покупатель не собирается реализовывать там девелоперский проект. На участке расположены склады, которые и привлекли внимание «Эвереста». Участок куплен в интересах партнеров «Эвереста», один из них – строительная компания «Час», подрядчик реконструкции скоростной железнодорожной магистрали Петербург – Выборг – Хельсинки, сообщил после торгов соучредитель «Эвереста» Александр Останин. «Пока будут использоваться склады, которые есть на участке, а после кризиса возможно строительство дополнительных складских площадей», – говорит Останин.
Плюсы и минусы
Для девелопера главное преимущество строительства объектов под конкретного заказчика – это минимизация рисков по заполнению объекта арендаторами, констатирует г-н Тюнин. В ситуации, когда на рынке Петербурга пустует более 250 тыс. кв. м складских площадей отсутствие арендаторов – это один главных рисков любого складского проекта, объясняет он.
«Основные заказчики объектов BTS – компании, оперирующие нестандартными товарными группами, – мебельные, фармакологические холдинги, производители товаров народного потребления, – говорит Антонов. – Им нужны специализированные складские и производственные площади, например холодильный склад, склад для хранения негабаритной продукции или совмещенный с производственными площадями».
Но пока потенциальные клиенты девелоперов, которые готовы строить под заказчиков, не спешат заключать сделки. Эксперты объясняют это тем, что с учетом снизившихся арендных ставок арендовать пока остается выгоднее, чем вкладываться в стройку. На рынке большое предложение качественных складских площадей, если необходимы специальные условия, то всегда можно в минимальные сроки и с относительно небольшими затратами дооборудовать склад – для клиентов нет смысла вкладываться в новое строительство, уверен г-н Тюнин.
Во многих случаях арендаторам, въехавшим в новые складские комплексы в 2009–2010 годах, требовалось произвести дооборудование логистических центров, отмечает эксперт. Дополнительные работы могут производиться как за счет арендатора, так и за счет девелопера, добавляет он.
Например, компания «АКМ лоджистик» инвестировала в оснащение склада специальными пандусами для отгрузки мелкотоннажного транспорта. Это привлекло арендатора, фабрику им. Крупской, которая расширила арендуемые площади в складском комплексе в Шушарах в два раза, говорит Тюнин.
«Аренда качественного склада в Петербурге стоит $90/кв. м в год, а строительство собственного обойдется в $1000/кв. м, и это без учета стоимости земли, – объясняет Николай Вечер отсутствие у компаний интереса строить склады по собственному заказу. – Плюс высокий уровень девелоперских рисков, увеличивающий себестоимость. Возвратность инвестиций через 15–20 лет никого не устраивает, особенно с учетом стоимости кредитов».
Схема BTS не удобна компаниям, которым нужно найти склад в сжатые сроки, говорит Венера Лаухина. «Даже при наличии инженерноподготовленного участка, на необходимые согласования, получение технических условий, разработку концепции и строительство потребуется как минимум 18 месяцев», – напоминает она. При использовании готового склада, у арендатора сохраняется свобода в случае необходимости сократить или увеличить площадь, отмечает г-н Вечер.
Зато девелопер при схеме BTS на начальном этапе получает возможность прогнозировать доходность проекта и обеспечить получение нужной нормы прибыли, говорит г-н Тюнин. «При строительстве спекулятивных складов существует риск не оправданных ожиданий, что случилось с большинством объектов, вышедших на рынок в кризис, – поэтому дисконт на арендные ставки первого года по таким проектам может составлять до 30% от ставок до кризиса», – говорит он.
Назад
Загрузка...