Назад
1 Мая 2010, 6:40
Периферийный стрит-ритейл: доходное место
Если стрит-ритейл в центре Москвы служит витриной, олицетворяющей блеск и мощь того или иного оператора, то стрит-ритейл вне центральной части – рабочая лошадка для получения максимального финансового эффекта. Но не только. Обеспечив свое присутствие на основной торговой улице и у метро, банк или сетевая кофейня могут считать задачу «освоения» кластера выполненной. Ведь торговая улица, как правило, является центральной в кластере, а пятачок у метро – центром притяжения всех окрестных жителей. Так что имиджевую роль стрит-ритейл играет и за Садовым кольцом. Просто это скорее не «престиж», а «узнаваемость».
Три составные части…
Размещение объектов стрит-ритейла за Садовым кольцом можно разделить на три типа:
Свои «топовые» улицы есть и внутри спального кластера (района). Их можно условно назвать «Тверской улицей» конкретного кластера. Как правило, эти улицы находятся рядом со станциями метро, имеют высокий пешеходный и автомобильный трафик и, что немаловажно, достаточное количество торговых площадей. Примером таких улиц может служить Братиславская улица в Марьино.
Безусловно, весь этот «набор достоинств» сулит владельцу стабильный арендный поток по очень неплохим ставкам. И естественно, этот факт не остается незамеченным для инвесторов, интерес которых к помещениям на основных магистралях даже сейчас довольно высок.
Топовыми местами за Садовым кольцом можно считать Кутузовский проспект до Триумфальной арки, Ленинский проспект до улицы Кравченко, проспект Мира до Рижской, Комсомольский и Ленинградский проспекты, 1-ю Тверскую-Ямскую улицу и др. Стоимость удачно расположенных качественных помещений первого этажа на крупных магистралях в пределах Третьего транспортного кольца составляет в среднем $15–20 тыс./кв. м. Зачастую в процессе переговоров по поводу помещений в топовых локациях может происходить «торг вверх» за счет появления нескольких клиентов, заинтересованных в покупке помещения.
Также в лидерах по привлекательности – объекты, расположенные у метро. Они характеризуются хорошим пешеходным трафиком и наличием постоянной целевой аудитории. При этом помещение вовсе не обязательно должно обладать хорошей видимостью: наличие постоянной целевой аудитории компенсирует этот недостаток. Да и путь к станции метро для многих лежит вовсе не по центральным улицам, а напрямик, дворами и закоулками.
Несколько менее привлекательны для инвесторов помещения на второстепенных улицах. Зато они интересны конечным потребителям – владельцам магазинов шаговой доступности, которые арендуют эти помещения или покупают «под себя».
Рекорды стрит-ритейла
Несмотря на общее снижение цен во всех сегментах рынка недвижимости, аппетиты продавцов инвестиционно привлекательного стрит-ритейла по-преж нему поражают воображение.
Максимальные цены предложения в феврале 2010 года были отмечены на Кутузовском проспекте (помещение площадью 55 кв. м по адресу: Кутузовский проспект, д. 4, корп. 2 продается по цене $27 273/кв. м), а также на 1-й ТверскойЯмской улице (максимальная цена за помещение в доме 28 составила $27 083/кв. м), которая традиционно является одной из наиболее дорогих локаций за пределами Садового кольца. Стоит отметить, что для 1-й Тверской-Ямской заявленная в предложении цена значительно ниже типичной для данной улицы. Дело в том, что конкретные помещения, выставляемые на продажу имеют сложную структуру: с антресолью и/или подвалом, которые снижают средневзвешенную стоимость помещения. Реальная же цена продажи объекта, расположенного на 1-м этаже на 1-й линии данной улицы, может достигать и $35 тыс./кв. м.
Если говорить о средневзвешенных ценах, то наиболее высокая отмечена на Фрунзенской набережной – $11 619/кв. м. Впрочем, средневзвешенная цена – это лишь «средняя температура по больнице», и в сегменте стрит-ритейла нюансы важны как нигде. Средние цены могут оказаться выше ожиданий по конкретной улице за счет небольшого числа предложений и присутствия в предложении небольших объектов с высокой ценой, либо за счет расположения около станции метро или в лучшей части улицы, либо за счет неоправданных ожиданий владельца помещения.
Запросы инвесторов
Критериями при выборе объекта является прежде всего прямая видимость с магистрали, а также наличие витрин на фасаде. При этом большая часть инвес торов заинтересована в приобретении помещений в пределах и чуть дальше Третьего транспортного кольца. Важной также является сторона движения. Помещение, расположенное при движении из центра в область, может стоить на 10–15% дороже, чем аналогичное, расположенное на противоположной стороне улицы.
Следует отметить, что стоимость объектов стрит-ритейла в топовых местах рассчитывается в основном исходя из площади 1-го этажа. Антресоль или второй этаж стоят на 30–40% дешевле первого этажа, а подвал может вообще идти бонусом к первому этажу.
Основной спрос со стороны инвесторов приходится на помещения с арендаторами, причем наиболее востребованы известные бренды, и договор должен быть долгосрочным. При этом если в начале кризисного периода ожидания инвесторов по доходности объектов повысились: покупателей интересовали объекты со ставкой капитализации не менее 15%, то теперь сделки на рынке продажи торговых помещений проходят со ставкой 10–12%, что говорит о стабилизации си - туации в данном сегменте. Аналогичная доходность удовлетворяет инвесторов и при покупке помещений, расположенных в непосредственной близости от станций метро. Что касается не основных магистралей или менее престижных направлений – ставки капитализации там составляют 12–15%.
Наиболее ликвидными являются удачно расположенные объекты стоимостью от $2,5 до 7 млн и площадью 250–500 кв. м. Примером могут являться проданные с конца 2009 года помещения на Ленинском проспекте, д. 82 (336 кв. м) и на проспект Мира, д. 71 (445 кв. м) Спрос на свободные помещения существенно меньше. Только около 15–20% клиентов готовы покупать помещения без арендатора. В большинстве случаев это конечные покупатели или покупатели, ориентированные на потенциальный прирост цены и дальнейшую перепродажу помещения.
На рынке по-прежнему отмечается дефицит качественных помещений в топовых местах по адекватной стоимости. Примером может служить район Красной Пресни, в котором практически отсутствует предложение как по продаже, так и по аренде помещений, при этом отмечается высокий спрос на данный район и минимальная ротация арендаторов в течение нескольких лет.
Сроки экспонирования на востребованные помещения на первых линиях оживленных магистралей составляют 3–4 месяца, на помещения с менее удачным расположением – около полугода. Однако значительная доля в общем объеме предложения приходится на невостребованные помещения с неудачным местоположением и низким пешеходным и автомобильным трафиком, поэтому средний срок экспонирования помещений за пределами Садового кольца к концу февраля составил 131 день.
Цена аренды
В целом можно отметить некоторую стабилизацию арендных ставок на помещения за пределами Садового кольца. С середины 2008 года, когда ставки аренды находились на пике, они опустились почти в два раза. В конце февраля 2010 года средняя ставка аренды на торговые помещение вне Садового кольца составила $660/кв. м в год.
Ставки аренды сильно дифференцированы в зависимости от локации и характеристик помещений: диапазон составляет от $300 до 3000/кв. м в год. При этом с конца 2009 года стоимость аренды помещений с удачным местоположением не только не снижается, но в некоторых случаях даже выросла на 5–10%. Однако повышение цен зафиксировано только для премиальных мест. В кризисный период, как и в целом на рынке для помещений, находящихся за пределами Садового кольца, стала характерна оплата аренды в виде небольшой фиксированной суммы плюс процент с оборота. Небольшая часть арендаторов «садится» только на процент с оборота. Примером может служить McDonald's, который платит 3–5% от оборота в зависимости от локации и конкретных характеристик помещения.
Дисконт от предлагаемых ставок на топовые локации, в большинстве своем, практически отсутствует, на помещения с чуть менее престижным местоположением скидка может составлять до 10%, на неудачно расположенные помещения – до 20–30%. Эта ситуация связана с дефицитом качественных помещений, довольно большим объемом не очень удачно расположенных помещений и изначально завышенной ставкой, которую предлагают арендодатели.
Что касается районов вне Садового кольца, пользующихся наибольшим спросом, то можно говорить о крупных магистралях от юго-запада до северовостока: Профсоюзная улица, Ленинский, Кутузовский, Ленинградский проспекты, Дмитровское шоссе, проспект Мира, а также о районах Сокольники, Красная Пресня. При этом важным критерием, как и при покупке помещений, является расположение магазинов на первой линии, высокий пешеходный и/или автомобильный трафик, хорошая видимость, площадь витрин, расположение по ходу движения из центра в область. При рассмотрении двух аналогичных помещений преимуществом для арендатора будет являться близость станции метро, однако востребованными могут являться и объекты, находящиеся на удалении от станций метро, если они обладают другими важными критериями, перечисленными выше.
В ценовых лидерах на рынке аренды опять же Кутузовский проспект и 1-я Тверская-Ямская улица. На Кутузовском проспекте, д. 26 сдается в аренду помещение, где максимальная ставка аренды в течение периода экспонирования составила $3795/кв. м в год. А самые высокие средние ставки аренды отмечены на 1-й Тверской-Ямской улице ($1789/ кв. м в год). Кутузовский проспект – на втором месте ($1575/кв. м в год). Традиционно к дорогим магистралям относятся также проспекты Ленинский, Мира, Ленинградский.
Размер имеет значение
В 2010 году наиболее востребованным форматом помещений в аренду является 100–500 кв. м. Спрос несколько сместился в сторону помещений меньшей площади. Во-первых, общая стоимость аренды в небольших помещениях существенно ниже. Во-вторых, в помещениях размером в две-три сотни метров в основном заинтересованы наиболее успешные сегодня сетевые арендаторы (аптеки, оптика, одежда, обувь, банки и т. п.). При этом требования большинства сетевых арендаторов по формату помещений с кризисом практически не изменились.
Вторым по востребованности является формат 500–1200 кв. м, на который ориентированы сетевые супермаркеты, рестораны, дискаунтеры, магазины спортивных товаров, электроники, универмаги одежды. И если на сетевых операторах, которые успели достаточно развить свой бизнес и продумать стратегию бизнеса, кризис отразился наименьшим образом, то операторы ресторанного бизнеса пострадали весьма существенно.
Более крупные помещения также востребованы сетевыми ритейлерами. В частности, супермаркет «Азбука вкуса» недавно арендовал бывшее помещение компании «Арбат Престиж» площадью около 2,5 тыс. кв. м на Ленинском проспекте, д. 34. Хотя, конечно, такие сделки сейчас на рынке происходят не так уж и часто.
Перспективы
Ситуация на рынке постепенно стабилизируется, спрос и предложение приходят в равновесие, вследствие чего в среднесрочной перспективе падение цен не прогнозируется, по наиболее востребованным площадям и локациям возможен рост.
На качественные объекты с известными арендаторами сохранится инвестиционный спрос. А вот ожидать в будущем серьезного увеличения количества предложений на продажу в формате стритритейла вряд ли стоит. Дополнительный приток помещений на рынке может быть обеспечен за счет залоговых активов банков, однако это не будет определяющим фактором.
Что касается рынка аренды, ситуация также стабилизируется, что ведет к уменьшению возможности торга и дисконта на помещения. Спрос как на первые линии крупнейших магистралей, так и на помещения в спальных районах сохранится. Соответственно, уровень вакантных площадей в хороших локациях снизится. Так что можно ожидать и некоторого увеличения ставок на помещения в топовых местах.
Размещение объектов стрит-ритейла за Садовым кольцом можно разделить на три типа:
- помещения, расположенные на ос - новных торговых улицах кластера;
- помещения на основных магистралях мегакластеров, где магистрали являются главными артериями и связующим звеном между кластерами;
- помещения, расположенные около станций метро и в пешеходной доступности от метро на крупных улицах и магистралях.
Свои «топовые» улицы есть и внутри спального кластера (района). Их можно условно назвать «Тверской улицей» конкретного кластера. Как правило, эти улицы находятся рядом со станциями метро, имеют высокий пешеходный и автомобильный трафик и, что немаловажно, достаточное количество торговых площадей. Примером таких улиц может служить Братиславская улица в Марьино.
Безусловно, весь этот «набор достоинств» сулит владельцу стабильный арендный поток по очень неплохим ставкам. И естественно, этот факт не остается незамеченным для инвесторов, интерес которых к помещениям на основных магистралях даже сейчас довольно высок.
Топовыми местами за Садовым кольцом можно считать Кутузовский проспект до Триумфальной арки, Ленинский проспект до улицы Кравченко, проспект Мира до Рижской, Комсомольский и Ленинградский проспекты, 1-ю Тверскую-Ямскую улицу и др. Стоимость удачно расположенных качественных помещений первого этажа на крупных магистралях в пределах Третьего транспортного кольца составляет в среднем $15–20 тыс./кв. м. Зачастую в процессе переговоров по поводу помещений в топовых локациях может происходить «торг вверх» за счет появления нескольких клиентов, заинтересованных в покупке помещения.
Также в лидерах по привлекательности – объекты, расположенные у метро. Они характеризуются хорошим пешеходным трафиком и наличием постоянной целевой аудитории. При этом помещение вовсе не обязательно должно обладать хорошей видимостью: наличие постоянной целевой аудитории компенсирует этот недостаток. Да и путь к станции метро для многих лежит вовсе не по центральным улицам, а напрямик, дворами и закоулками.
Несколько менее привлекательны для инвесторов помещения на второстепенных улицах. Зато они интересны конечным потребителям – владельцам магазинов шаговой доступности, которые арендуют эти помещения или покупают «под себя».
Рекорды стрит-ритейла
Несмотря на общее снижение цен во всех сегментах рынка недвижимости, аппетиты продавцов инвестиционно привлекательного стрит-ритейла по-преж нему поражают воображение.
Максимальные цены предложения в феврале 2010 года были отмечены на Кутузовском проспекте (помещение площадью 55 кв. м по адресу: Кутузовский проспект, д. 4, корп. 2 продается по цене $27 273/кв. м), а также на 1-й ТверскойЯмской улице (максимальная цена за помещение в доме 28 составила $27 083/кв. м), которая традиционно является одной из наиболее дорогих локаций за пределами Садового кольца. Стоит отметить, что для 1-й Тверской-Ямской заявленная в предложении цена значительно ниже типичной для данной улицы. Дело в том, что конкретные помещения, выставляемые на продажу имеют сложную структуру: с антресолью и/или подвалом, которые снижают средневзвешенную стоимость помещения. Реальная же цена продажи объекта, расположенного на 1-м этаже на 1-й линии данной улицы, может достигать и $35 тыс./кв. м.
Если говорить о средневзвешенных ценах, то наиболее высокая отмечена на Фрунзенской набережной – $11 619/кв. м. Впрочем, средневзвешенная цена – это лишь «средняя температура по больнице», и в сегменте стрит-ритейла нюансы важны как нигде. Средние цены могут оказаться выше ожиданий по конкретной улице за счет небольшого числа предложений и присутствия в предложении небольших объектов с высокой ценой, либо за счет расположения около станции метро или в лучшей части улицы, либо за счет неоправданных ожиданий владельца помещения.
Запросы инвесторов
Критериями при выборе объекта является прежде всего прямая видимость с магистрали, а также наличие витрин на фасаде. При этом большая часть инвес торов заинтересована в приобретении помещений в пределах и чуть дальше Третьего транспортного кольца. Важной также является сторона движения. Помещение, расположенное при движении из центра в область, может стоить на 10–15% дороже, чем аналогичное, расположенное на противоположной стороне улицы.
Следует отметить, что стоимость объектов стрит-ритейла в топовых местах рассчитывается в основном исходя из площади 1-го этажа. Антресоль или второй этаж стоят на 30–40% дешевле первого этажа, а подвал может вообще идти бонусом к первому этажу.
Основной спрос со стороны инвесторов приходится на помещения с арендаторами, причем наиболее востребованы известные бренды, и договор должен быть долгосрочным. При этом если в начале кризисного периода ожидания инвесторов по доходности объектов повысились: покупателей интересовали объекты со ставкой капитализации не менее 15%, то теперь сделки на рынке продажи торговых помещений проходят со ставкой 10–12%, что говорит о стабилизации си - туации в данном сегменте. Аналогичная доходность удовлетворяет инвесторов и при покупке помещений, расположенных в непосредственной близости от станций метро. Что касается не основных магистралей или менее престижных направлений – ставки капитализации там составляют 12–15%.
Наиболее ликвидными являются удачно расположенные объекты стоимостью от $2,5 до 7 млн и площадью 250–500 кв. м. Примером могут являться проданные с конца 2009 года помещения на Ленинском проспекте, д. 82 (336 кв. м) и на проспект Мира, д. 71 (445 кв. м) Спрос на свободные помещения существенно меньше. Только около 15–20% клиентов готовы покупать помещения без арендатора. В большинстве случаев это конечные покупатели или покупатели, ориентированные на потенциальный прирост цены и дальнейшую перепродажу помещения.
На рынке по-прежнему отмечается дефицит качественных помещений в топовых местах по адекватной стоимости. Примером может служить район Красной Пресни, в котором практически отсутствует предложение как по продаже, так и по аренде помещений, при этом отмечается высокий спрос на данный район и минимальная ротация арендаторов в течение нескольких лет.
Сроки экспонирования на востребованные помещения на первых линиях оживленных магистралей составляют 3–4 месяца, на помещения с менее удачным расположением – около полугода. Однако значительная доля в общем объеме предложения приходится на невостребованные помещения с неудачным местоположением и низким пешеходным и автомобильным трафиком, поэтому средний срок экспонирования помещений за пределами Садового кольца к концу февраля составил 131 день.
Цена аренды
В целом можно отметить некоторую стабилизацию арендных ставок на помещения за пределами Садового кольца. С середины 2008 года, когда ставки аренды находились на пике, они опустились почти в два раза. В конце февраля 2010 года средняя ставка аренды на торговые помещение вне Садового кольца составила $660/кв. м в год.
Ставки аренды сильно дифференцированы в зависимости от локации и характеристик помещений: диапазон составляет от $300 до 3000/кв. м в год. При этом с конца 2009 года стоимость аренды помещений с удачным местоположением не только не снижается, но в некоторых случаях даже выросла на 5–10%. Однако повышение цен зафиксировано только для премиальных мест. В кризисный период, как и в целом на рынке для помещений, находящихся за пределами Садового кольца, стала характерна оплата аренды в виде небольшой фиксированной суммы плюс процент с оборота. Небольшая часть арендаторов «садится» только на процент с оборота. Примером может служить McDonald's, который платит 3–5% от оборота в зависимости от локации и конкретных характеристик помещения.
Дисконт от предлагаемых ставок на топовые локации, в большинстве своем, практически отсутствует, на помещения с чуть менее престижным местоположением скидка может составлять до 10%, на неудачно расположенные помещения – до 20–30%. Эта ситуация связана с дефицитом качественных помещений, довольно большим объемом не очень удачно расположенных помещений и изначально завышенной ставкой, которую предлагают арендодатели.
Что касается районов вне Садового кольца, пользующихся наибольшим спросом, то можно говорить о крупных магистралях от юго-запада до северовостока: Профсоюзная улица, Ленинский, Кутузовский, Ленинградский проспекты, Дмитровское шоссе, проспект Мира, а также о районах Сокольники, Красная Пресня. При этом важным критерием, как и при покупке помещений, является расположение магазинов на первой линии, высокий пешеходный и/или автомобильный трафик, хорошая видимость, площадь витрин, расположение по ходу движения из центра в область. При рассмотрении двух аналогичных помещений преимуществом для арендатора будет являться близость станции метро, однако востребованными могут являться и объекты, находящиеся на удалении от станций метро, если они обладают другими важными критериями, перечисленными выше.
В ценовых лидерах на рынке аренды опять же Кутузовский проспект и 1-я Тверская-Ямская улица. На Кутузовском проспекте, д. 26 сдается в аренду помещение, где максимальная ставка аренды в течение периода экспонирования составила $3795/кв. м в год. А самые высокие средние ставки аренды отмечены на 1-й Тверской-Ямской улице ($1789/ кв. м в год). Кутузовский проспект – на втором месте ($1575/кв. м в год). Традиционно к дорогим магистралям относятся также проспекты Ленинский, Мира, Ленинградский.
Размер имеет значение
В 2010 году наиболее востребованным форматом помещений в аренду является 100–500 кв. м. Спрос несколько сместился в сторону помещений меньшей площади. Во-первых, общая стоимость аренды в небольших помещениях существенно ниже. Во-вторых, в помещениях размером в две-три сотни метров в основном заинтересованы наиболее успешные сегодня сетевые арендаторы (аптеки, оптика, одежда, обувь, банки и т. п.). При этом требования большинства сетевых арендаторов по формату помещений с кризисом практически не изменились.
Вторым по востребованности является формат 500–1200 кв. м, на который ориентированы сетевые супермаркеты, рестораны, дискаунтеры, магазины спортивных товаров, электроники, универмаги одежды. И если на сетевых операторах, которые успели достаточно развить свой бизнес и продумать стратегию бизнеса, кризис отразился наименьшим образом, то операторы ресторанного бизнеса пострадали весьма существенно.
Более крупные помещения также востребованы сетевыми ритейлерами. В частности, супермаркет «Азбука вкуса» недавно арендовал бывшее помещение компании «Арбат Престиж» площадью около 2,5 тыс. кв. м на Ленинском проспекте, д. 34. Хотя, конечно, такие сделки сейчас на рынке происходят не так уж и часто.
Перспективы
Ситуация на рынке постепенно стабилизируется, спрос и предложение приходят в равновесие, вследствие чего в среднесрочной перспективе падение цен не прогнозируется, по наиболее востребованным площадям и локациям возможен рост.
На качественные объекты с известными арендаторами сохранится инвестиционный спрос. А вот ожидать в будущем серьезного увеличения количества предложений на продажу в формате стритритейла вряд ли стоит. Дополнительный приток помещений на рынке может быть обеспечен за счет залоговых активов банков, однако это не будет определяющим фактором.
Что касается рынка аренды, ситуация также стабилизируется, что ведет к уменьшению возможности торга и дисконта на помещения. Спрос как на первые линии крупнейших магистралей, так и на помещения в спальных районах сохранится. Соответственно, уровень вакантных площадей в хороших локациях снизится. Так что можно ожидать и некоторого увеличения ставок на помещения в топовых местах.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...