В нужном месте в нужное время

Свободный рынок

Мишель говорит по-русски без всякого акцента, что, впрочем, неудивительно: у француза русские корни. Его бабушке до революции принадлежал особняк на Английской набережной в Санкт-Петербурге. Во время революции особняк национализировали, дедушка с бабушкой эмигрировали в Париж. В 1993 году Мишель Паскалис приехал из Парижа в Москву. «На тот момент у меня была одна машина, один компьютер, один принтер, один друг и две тысячи долларов, – перечисляет Паскалис. – И я создал свою компанию. Сегодня это было бы невозможно. Я просто оказался в нужном месте в нужное время».

До MLP Мишель Паскалис был генеральным директором Jones Lang LaSalle по Восточной и Центральной Европе. Создание компании MLP началось со встречи Мишеля Паскалиса и его будущего партнера Брюса Гарднера, который с 1995 года был партнером и одним из основателей крупнейшего российского инвестиционного банка «Ренессанс капитал», где проработал в качестве CFO до 2002 года. «Мы оба хотели выйти из наших компаний. Брюс хотел работать в недвижимости, я планировал заниматься девелопментом. В конце 2003 года мы создали компанию MLP (Multinational Logistics Partership)», – рассказывает Мишель Паскалис.

Целый год в компании искали проекты, изучали рынки ритейла, офисной и складской недвижимости. Особенно заинтересовал компанию рынок складской недвижимости: выяснилось, что на тот момент в Москве почти не было складов класса А, что невероятно для 12-миллионного города. В то же время партнеры опасались конкуренции. В 2003 году сразу две компании – ProLogis и AIG/Lincoln заявили о своем интересе к складскому сектору. «Обе эти компании были очень крупными, и этой конкуренции мы боялись. Однако уже через 6 месяцев, в 2004 году, выяснилось, что ни у AIG, ни у ProLogis ничего не получается. И тогда у нас появилась возможность купить участок, на котором ProLogis собиралась строить склады, у собственника. Когда стало ясно, что международная конкуренция исчезла со складского рынка, мы решили туда нырнуть», – вспоминает Мишель Паскалис.

Таким образом, в 2004 году индустриальная недвижимость представляла собой нулевой, а следовательно, очень перспективный рынок с небольшой конкуренцией. Вскоре у MLP появились инвесторы, которых убедила перспективность развития рынка: в Москве в 2004 году насчитывалось 500 тыс. кв. м складов класса А, в то время как в Милане было 25 млн кв. м.

В 2004 году компания купила первый участок в Подмосковье, в Черной Грязи, и анонсировала довольно агрессивную стратегию развития – построить 1,5 млн кв. м складской недвижимости в России, Украине и регионах. «Мы первые вошли в рынок индустриальной недвижимости, анонсировав такой агрессивный план развития», – говорит Мишель Паскалис.

Второй этап развития компании был связан с привлечением финансирования. Строительство складской недвижимости – очень капиталоемкая индустрия. В 2004 году кредиты выдавались только Сбербанком и были довольно дорогими – 12–13%. В 2005 году компании удалось привлечь западное финансирование с процентными ставками 7–9%. MLP получила заем в $150 млн от немецкого банка Hypo Real Estate International. В России MLP стала первой компанией, которая смогла привлечь западное финансирование под строительство. «Это наша вторая победа, – уверен Мишель Паскалис. – Быть первым довольно трудно. Для того чтобы привлечь кредитование, переговоры велись 2–3 месяца, во время которых четыре офиса на Кипре, в Германии, в Лондоне и в Москве работали почти круглосуточно».

Проблемы, с которыми пришлось столкнуться компании, вышедшей на рынок, общеизвестны: получение разрешения на строительство, согласований, а по окончании строительства получение акта госкомиссии. «Мы с моим партнером хорошо знали обо всех этих проблемах, но я не предполагал, что мне самому придется их решать, – говорит Мишель Паскалис. – Я наивно предполагал, что у нас будет чудный строитель, который и займется проблемами разрешений и согласований. Нам пришлось сменить трех руководителей строительства и в итоге решение всех этих проблем взять на себя».

Основные проекты

Сегодня в активах MLP четыре больших проекта. Три из них – «МЛП-Подольск», «МЛП – Уткина Заводь» и «МЛП-Чайка» – получили «золотые кирпичи» премии Commercial Real Estate Awards.

«МЛП – Ленинградский терминал»

Это крупнейший логистический проект в России, полностью соответствующий со­­временным международным стандартам. Проект ориентирован на крупных арендаторов, таких как российские и транснациональные производители товаров народного потребления, ведущие дистрибьюторы, а также комплексные логистические операторы. «МЛП – Ленинградский терминал» располагается на участке площадью 42 га вдоль Ленинградского шоссе. Проект включает 197,35 тыс. кв. м складских помещений класса А, а также офисных помещений.

«МЛП-Подольск»

Это второй проект МЛП в Московской области. На участке площадью 37 га по­­строено около 205 тыс. кв. м складских площадей класса А. На сегодняшний день сдана первая очередь, площадь которой составила 115 тыс. кв. м. Складской комплекс «МЛП-Подольск» расположен в 17 км от Московской кольцевой авто­дороги (МКАД), в 10 км от «бетонки», второй внешней кольцевой дороги. В не­­посредственной близости находится Сим­феропольское шоссе, по которому осуществляется основной грузооборот с югом России. К нему имеется свободный доступ. «МЛП-Подольск» находится в 10 км от второго по величине московского грузового аэропорта «Домодедово».

«МЛП-Чайка»

Складской комплекс «МЛП-Чайка» – крупнейший логистический проект на Украине, полностью соответствующий современным международным стандартам. Располагается на участке площадью 20 га в Киевской области, в 800 м от международной автотрассы Киев – Львов (Е40) – основного транспортного коридора из Европы, соединяющего Киев с западной границей Украины и принимающего 30% всего транспортного грузопотока Киева, в 5 км от Киевской окружной автодороги. Проект включает 114,41 тыс. кв. м складских помещений класса А, а также офисных помещений.

«МЛП – Уткина Заводь»

«МЛП – Уткина Заводь» размещается на участке площадью 40 га вдоль КАД Санкт-Петербурга. Общая площадь складского комплекса – около 209,3 тыс. кв. м. Проект включает в себя складские помещения класса А, а также офисные помещения и мезонины.

Кризис. Охота за арендатором

Третьим знаковым моментом истории компании MLP стал кризис. Достаточно рано поняв, что кредитные деньги заканчиваются, руководство компании завершило все строительство в конце 2008 года. MLP вошла в кризис, во-первых, без новых строек и, во-вторых, с 632 тыс. кв. м логистических комплексов, заполненными арендаторами. Свободных площадей было всего 18%, в основном в складских комплексах в Петербурге и в Киеве. Стабильный сash flow позволял закрывать обязательства перед банком. «Стратегия компании в кризис была удачной, правильной и свое­временной, – говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank. – Компания строила на заемные средства, и условия финансирования были бы невыгодными. На сегодняшний день MLP имеет полностью подготовленные, запущенные и заполненные площадки. То, что компания прекратила строить спекулятивные помещения на рынке, – это обоснованно: было бы трудно объяснить банку их необходимость, когда на рынке в большом объеме появились вакантные площади. С одной стороны, компания не делала лишних вложений, с другой – продолжила активную работу с аренда­торами».

Однако говорить, что компания пережила кризис легко и просто, было бы неверным. Основными арендаторами складских помещений были логистические компании, которые до кризиса взяли очень много рисков. Они арендовали площади без контрактов с клиентами. Среди арендаторов-логистов было пять компаний, которые обанкротились в 2008 году. Со ста тысяч квадратных метров ушли арендаторы. Компании пришлось привлекать новых клиентов. Часть клиентов логистических компаний заключили договоры с MLP напрямую, кое-кто из прежних арендаторов расширился и взял дополнительные площади.

Основные проблемы с ротацией арендаторов были в Санкт-Петербурге и в Киеве. В Санкт-Петербурге, благодаря тому что территория «МЛП – Уткина Заводь» обладает значительным объемом энергомощностей, компания смогла привлечь в качестве арендаторов легкое производство. Подписано два договора с компаниями Tefal и Grupo Antolin – ведущим международным производителем автозапчастей. С Grupo Antolin договор аренды подписан в марте 2010 года на более чем 10 тыс. кв. м индустриально-складских площадей. Арендованные площади планируется использовать для производства запчастей. «И до кризиса заключение подобного договора было бы значительным событием, а сейчас это просто огромная сделка, – комментирует сделку Кайл Патчинг, управляющий партнер Arin Commercial Real Estate Services. – Кризис изменил рыночную ситуацию, и некоторые проекты, которые изначально проектировались как склады, были перепрофилированы для использования под производственные нужды. Это дало таким высокотехнологичным и многофункциональным проектам, как «МЛП – Уткина Заводь», дополнительные конкурентные преимущества».

В апреле компания подписала еще два договора на 25 тыс. кв. м. Таким образом, в логистическом комплексе останется свободным всего 45 тыс. кв. м, что составляет 22% от общей площади.

В 2009 году компания MLP снизила арендные ставки. «Контракты позволяли не делать этого, однако кризис есть кризис, и, если операторы не подпишут договоры с ритейлерами, они просто обанкротятся. Если офисы обходятся для компаний в 10–15% от товарооборота, то арендная плата в складской недвижимости составляет 50–80% от товарооборота. Мы решили не бороться с операторами, а поддержать их, – объясняет Мишель Паскалис. – Мы подходили индивидуально к каждому оператору. Тем, кто был в трудном положении, ставки снизили на 5–15%».

Стратегия разумного ожидания

На сегодняшний день в активе компании MLP 635 тыс. кв. м. У компании достаточно земли, чтобы построить заявленные 1,5 млн кв. м. Есть земля в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Киеве, Новосибирске, Саратове. Однако экспансию в регионы решено отложить до лучших времен.

Кризис полностью изменил ситуацию на рынке недвижимости. Во-первых, изменилась конкуренция. Из пула главных игроков на время выбыла компания «Евразия логистик». Часть компаний поменяла собственников. Во многих случаях ими стали банки, которым пока непонятно, что делать с доставшимися им активами. Те девелоперы, которые до кризиса заявляли о масштабных проектах, были вынуждены отказаться от них.

Вторая проблема состоит в том, что сегодня заниматься девелопментом индустриальной недвижимости невыгодно. «Строить склады за $850/кв. м, сдавать за $100, привлекать финансирование под 13% и иметь выход 13% – себе в убыток. Сегодня трудно привлечь финансирование больше чем на $50 млн. Наши проекты стоили по $150–200 млн. Немецкие банки, которые до кризиса активно кредитовали российский девелопмент, сегодня не видят смысла кредитовать строительство, – говорит Мишель Паскалис. – Хочется надеяться, что ситуация изменится, процентные ставки понизятся, однако, когда это произойдет, никто не знает. Поэтому воплощать после кризиса все ранее намеченное было бы сумасшествием. Конечно, мы будем менять наши планы».

Третья проблема – спрос. Вернее, его резкое падение. Единственный рынок, где нужно присутствовать в течение последующих двух лет, – это Москва. Московский рынок индустриальной недвижимости является в десятки раз более емким, чем любой другой рынок России. Кроме того, для логистики Москва является хабом, по крайней мере на территории до Урала. А здесь живет 75% населения России.

В Москве в прошлом году было сдано 600 тыс. кв. м складской недвижимости, в Санкт-Петербурге всего 50 тыс. кв. м, то есть в десять раз меньше. Пустующих складских площадей в Москве гораздо меньше, чем в регионах, – сейчас всего 12%. Так как новых складских терминалов вводиться почти не будет, к концу 2010 года можно ожидать снижение до 8%, в дальнейшем можно прогнозировать дефицит складских площадей и увеличение арендных ставок.

«В Московском регионе строительство складской недвижимости через некоторое время начнется, – замечет Вячеслав Холопов. – Спрос будет стимулировать к появлению новых объектов. Если говорить о региональных проектах, там основной целью будет заполнение уже существующих объектов и лишь потом строительство новых под клиентов». Пока же введение в строй второй фазы «МЛП-Подольск» в компании считают прежде­временным. «Строительство займет всего полгода (фундамент там уже есть, коммуникации подведены), а дефицит на рынке индустриальной недвижимости наступит только к середине следующего года. Поэтому мы не спешим», – объясняет Мишель Паскалис.

В компании MLP из 320 тыс. кв. м складских площадей, расположенных в Москве, свободны всего 5 тыс. кв. м. Как полагают в компании, эти площади будут сданы в течение месяца-двух.

Что касается регионов, то там количество вакантных площадей может доходить до 30–40%. Поэтому выходить в регионы, по крайней мере в ближайшее время, не имеет смысла. Сегодня гораздо более выгодный шаг состоит в слиянии и поглощении компаний, чем в занятиях девелопментом.

Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, менять профиль деятельности и начинать проекты в другом сегменте компания не планирует. «Инвесторы знают нас прежде всего как специалистов по складам. Мы позиционируем себя не как компанию, которая построила 50 тыс. кв. м, а собирается построить 2 млн. Фантастика на тему девелопмента больше никому не интересна. Сегодня ценится надежность. У нас реально действующие объекты, они заполнены арендаторами, у нас стабильный сash flow – инвесторам это нравится, – говорит Мишель Паскалис. – Если же мы сегодня придем к инвестору и скажем, что хотим заниматься ритейлом, хотя кризис еще не закончился, нас просто не поймут».